INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 18.07.2011 r. (data wpływu 20.07.2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 06.10.2011 r. (data nadania 06.10.2011 r., data wpływu 10.10.2011 r.) na wezwanie z dnia 23.09.2011 r. IPPP2/443-876/11-2/JW oraz Nr IPPB2/436-262/11-2/AF o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 20.07.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Spółka (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.
Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntów położonych w Warszawie, na których posadowione są budynek biurowy i budynki garażowe będące własnością Spółki (dalej: „Budynki na Użytkowaniu Wieczystym”), w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej. Spółka ma zawartą jedną umowę najmu z jednym głównym najemcą, umowa ta dotyczy budynku jako całości. Ponadto Spółka zawarła dwie umowy najmu powierzchni dachowej dla firm komunikacyjnych. W konsekwencji stroną umów najmu (podnajmu) powierzchni handlowej w budynku, jest główny najemca. Pierwsze wydanie najemcom części Budynków na Użytkowaniu Wieczystym do używania nastąpiło w lutym 2002 roku.
Spółka nabyła Budynki na Użytkowaniu Wieczystym w dniu 8 września 2005 r. Od momentu nabycia Budynków na Użytkowaniu Wieczystym, Spółka nie poniosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości. Spółka posiada kredyt w banku na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia przez Spółkę ww. nieruchomości. Z uwagi na planowane inne projekty inwestycyjne, Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową („Kupujący”). Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.
Planowana struktura sprzedaży nieruchomości zakłada iż Kupujący nabędzie ww. nieruchomość. Potencjalna możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z głównym najemcą będzie uzależniona od postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy Spółką a głównym najemcą nieruchomości. Kupujący zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług. W szczególności Kupujący planuje oddać nieruchomość w leasing innemu podmiotowi.
Pismem z dnia 23.09.2011 r. Nr IPPP2/443-876/11-2/JW oraz Nr IPPB2/436-262/11-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez: przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonego dokumentu (pełnomocnictwa), z którego wynika prawo do występowania w imieniu Wnioskodawcy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego, doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego, tj. wskazanie: czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, czy Wnioskodawca wraz z nabywcą przedmiotowych nieruchomości (budynek biurowy, budynki garażowe) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tych nieruchomości, czy Wnioskodawca abył przedmiotową nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania od czynnego zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, czy z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości, na której posadowiony jest budynek biurowy i budynki garażowe przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jeśli tak to czy Wnioskodawca skorzystał z przysługującego mu prawa, kiedy Wnioskodawca wynajął cały budynek biurowy, pomieszczenia garażowe i inne części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, kto wynajął najemcom część budynków na użytkowaniu wieczystym do używania w lutym 2002 r. Wnioskodawca, czy podmiot, w posiadaniu którego były przedmiotowe nieruchomości.
W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, iż pierwsze wydanie najemcom części budynków na użytkowaniu wieczystym do używania nastąpiło w lutym 2002 r., natomiast w następnym zdaniu Wnioskodawca wskazał, że nabył budynki na użytkowaniu wieczystym w dniu 8 września 2005 r. Wobec powyższego tut. Organ podatkowy powziął wątpliwość kto oddał w wynajem przedmiotowe części budynków. czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11.03.2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535 ze zm.). Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.
W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał: Status Wnioskodawcy oraz nabywcy przedmiotowej nieruchomości G. Sp. z o.o., jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług. Nabywca przedmiotowych nieruchomości też jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług. Oświadczenie o wyborze opodatkowania G. Sp. z o.o. oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę G. Sp. z o.o., nabyła przedmiotową nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania od zarejestrowanego czynnego podatnika od towarów i usług. Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości G. Sp. z o.o. miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości i skorzystała z tego prawa.
Oddanie w najem przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę G. Sp. z o.o., w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, wstąpiła w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości i podpisała z nim umowę najmu w dniu zakupu nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca stał się wynajmującym w zakresie dotyczącym budynku biurowego, pomieszczeń garażowych oraz innych części budynku.
Biorąc pod uwagę, że w dniu nabycia nieruchomości była ona oddana w najem jako całość jednemu głównemu najemcy (co Wnioskodawca podkreślił we wniosku), należałoby od strony prawnej przyjąć, że od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wynajął całość przedmiotowej nieruchomości. Oddanie w najem przed dniem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę G. Sp. z o.o., nabyła przedmiotową nieruchomość w dniu 8 września 2005 roku, od tego momentu Wnioskodawca jako posiadacz przedmiotowych nieruchomości jest stroną wszelkich umów najmu w zakresie przedmiotowej nieruchomości.
Przed tym dniem tj. od lutego 2002 roku kiedy nastąpiło pierwsze wydanie przedmiotowej nieruchomości w używanie właścicielowi, wynajmującym był podmiot w posiadaniu, którego były przedmiotowe nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie przedmiotowej nieruchomości (w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) G. Sp. z o.o. oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).
W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym objęta będzie wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”)?
Czy zakładając, że Spółka i Kupujący złożą przed dniem sprzedaży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy sprzedawanych budynków, sprzedaż ww. Budynków na Użytkowaniu Wieczystym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych? Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-876/11-4/JW.
Zdaniem Wnioskodawcy: W opinii Wnioskodawcy, o ile spełnione zostaną powyższe wymagania i sprzedaż podlegać będzie podatkowi od towarów i usług (nie będąc jednocześnie z tego podatku zwolniona) to zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).
Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, (uchylone), umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawczyni dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży lokalu o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym. Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.
Z uwagi na planowane inne projekty inwestycyjne, Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową („Kupujący”). Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.
W interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług Nr IPPP2/443-876/11-4/JW Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe i stwierdził, iż biorąc pod uwagę treść złożonego wniosku oraz powołane przepisy prawa, skoro od pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata, to sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wraz z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze to, iż Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a także nabywca przedmiotowej nieruchomości jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz to, że Spółka oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową.
Zatem, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości (budynku biurowego oraz budynków garażowych) wraz z prawem wieczystego użytkowania, zgodnie z oświadczeniem Spółki, iż wybierze opcję opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, podlega opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług. Reasumując należy stwierdzić, iż skoro transakcja obejmująca sprzedaż przedmiotowych nieruchomości zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.