INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.09.2013r. (data wpływu 13.09.2013r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 13.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
Sp. z o.o. (dalej: Zbywca), będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jest właścicielem nieruchomości (dalej: Nieruchomość), na którą składają się: działka o numerze 4/21 wpisana do księgi wieczystej o numerze W (dalej: Działka); budynek magazynowo - biurowy położony na Działce (dalej: Budynek); inne naniesienia związane z gruntem położone na Działce (dalej: Budowle), w szczególności: wartownia, zbiornik retencyjny, pompownia wody deszczowej, zbiornik przeciwpożarowy, zbiornik septyczny, drogi wewnętrzne, parkingi, place załadunkowe, totem, instalacje energetyczne zewnętrzne, przyłącze światłowodowe, okablowanie, ogrodzenie.
Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych.
Na składniki niematerialne i materialne niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę składają się: własność Nieruchomości; umowy najmu dotyczące Nieruchomości; depozyty / zabezpieczenia złożone przez najemców w związku z ww. umowami najmu; depozyty bankowe; kredyty / pożyczki; środki pieniężne; należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwo Zbywcy; prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością; dokumentacja związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę; umowa dotycząca usług zarządzania Nieruchomością; umowa dotycząca usług księgowych; umowy dotyczące dostawy mediów; umowa dotycząca usług ochrony; umowa dotycząca obsługi technicznej; umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego; umowy dotyczące pozostałych usług a także inne aktywa i pasywa niezbędne dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę.
Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Obecnie planowana jest transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży (dalej: Transakcja lub Sprzedaż).
W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy: prawa własności Nieruchomości; umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy, jako wynajmującego, które na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego); prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno - budowlanego; prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu; prawa z gwarancji i ustawowej rękojmi wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę; wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością).
Składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.
W ramach Sprzedaży w szczególności nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Zbywcę poniżej wymienione składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład prowadzonego przedsiębiorstwa: zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością; depozyty bankowe; umowy rachunków bankowych; środki pieniężne; księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy); nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy; tajemnice handlowe przedsiębiorstwa Zbywcy; umowa dotycząca usług zarządzania Nieruchomością; umowa dotycząca usług księgowych; umowy dotyczące dostawy mediów; umowa dotyczące usług ochrony; umowa dotycząca obsługi technicznej; umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego.
Jak z tego wynika, niektóre aktywa / zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.
Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu Budynku wraz z infrastrukturą został zakończony w 2007 i 2008 r. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z placami manewrowymi i infrastrukturą towarzyszącą z wyłączeniem dwóch części Budynku została wydana 31 grudnia 2007 r. Pozwolenia na użytkowanie pozostałych części Budynku zostały wydane w dniach 9 czerwca 2008 r. i 6 października 2008 r. W 2010 r. były realizowane prace, które nie wymagały pozwolenia na użytkowanie. W 2012 r. jeden z najemców we własnym zakresie dokonywał adaptacji wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku i występował jako inwestor. Najemca ten poniósł koszty adaptacji, które amortyzuje.
Koszty te nie były poniesione przez Zbywcę i w związku z tym nie zwiększyły one wartości początkowej Budynku. Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni magazynowo - biurowej w Budynku była wynajętą przez okres co najmniej 2 lat przed Sprzedażą. Budowle (z wyjątkiem parkingów i placu załadunkowego) nie były wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanej VAT. Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego przy budowie Budynku i Budowli.
Zbywcy przysługiwało również prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków na ulepszenie Budynku (w zakresie, w jakim Zbywca ponosił te wydatki) oraz z tytułu wydatków na ulepszenie Budowli (wydatki te były ponoszone tylko przez Zbywcę). Wyżej wymienione wydatki poniesione w 2012 r. przez jednego z najemców na adaptację wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku nie przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku. W okresie po wytworzeniu Budynku Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej Budynku.
Suma wyżej wymienionych wydatków poniesionych w 2012 r. przez jednego z najemców na adaptację wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku oraz wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Wydatki na ulepszenie Budowli, poniesione od 1 lipca 2008 r. nie osiągnęły w stosunku do żadnego obiektu z kategorii Budowle 30% jego wartości początkowej.
W ramach Sprzedaży, Zbywca jako zbywający Nieruchomość, jak również Wnioskodawca jako nabywający zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy, w zakresie w jakim zbycie Nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu z możliwością opodatkowania VAT, co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Intencją Zbywcy oraz Wnioskodawcy jest, aby Sprzedaży Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z analogicznymi wnioskami o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca. W związku z powyższym zadano następujące pytania: Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym? Czy na Wnioskodawcy z tytułu nabycia Nieruchomości będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)?
Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 18.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-844/13-2/JK. Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit „a” ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania PCC.
W szczególności zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT. Zważywszy na fakt, że planowana Sprzedaż Nieruchomości mieści się w katalogu czynności opodatkowanych PCC zawartej w art. 1 ustawy o PCC, kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.
Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1, Sprzedaż Nieruchomości zdaniem Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w/g stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%. W konsekwencji, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. We wskazanym wyżej art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 4 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli ich przedmiotem są: rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art.
4 pkt 1 cyt. ustawy). Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, (uchylone), umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomości tj. budynek magazynowo-biurowy położony na Działce (dalej: Budynek) oraz inne naniesienia związane z gruntem położone na Działce (dalej: Budowle). Działalność Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych. Powyższa Transakcja nabycia Nieruchomości ma nastąpić w ramach umowy sprzedaży.
W ramach tej Transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy m.in.: prawa własności Nieruchomości; umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy, jako wynajmującego, które na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego); prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno - budowlanego; prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu; prawa z gwarancji i ustawowej rękojmi wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę; wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością).
W ramach Sprzedaży w szczególności nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Zbywcę składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład prowadzonego przedsiębiorstwa, m.in. zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością; depozyty bankowe; umowy rachunków bankowych; środki pieniężne i inne umowy. Jak wynika z powyższego, niektóre aktywa / zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę.
W konsekwencji Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.
Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni magazynowo - biurowej w Budynku była wynajętą przez okres co najmniej 2 lat przed Sprzedażą. Budowle (z wyjątkiem parkingów i placu załadunkowego) nie były wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.
W interpretacji indywidualnej z dnia 18.10.2013 r. Nr IPPP2/443-844/13-2/JK dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie odnosząc się do pytania Nr 1 złożonego wniosku potwierdził stanowisko Spółki w trybie art. 14 c ustawy Ordynacja podatkowa uznające, że: „Podatnicy, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mogą zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, iż: (i) są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) jednocześnie złożą odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 niniejszego artykułu.
W konsekwencji, na skutek złożenia wspólnego oświadczenia przez Zbywcę i Wnioskodawcę o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa Budynku oraz części Budowli (tj. parkingów i placu załadunkowego) wraz gruntem, z którym są one związane podlegać będzie opodatkowaniu wg podstawowej stawki VAT, która obecnie wynosi 23%.
(…)Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT ”. A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.