INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27.09.2012 r. (data wpływu 27.09.2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27.11.2012 r. (data nadania 27.11.2012 r., data wpływu 29.11.2012 r.) na wezwanie z dnia 20.11.2012 r. (data doręczenia 22.11.2012 r.) Nr IPPP2/443-966/12-2/KOM oraz Nr IPPB2/436-577/12-2/AF o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia portfela nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 27.09.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia portfela nieruchomości. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca”) jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym prowadzącym działalność na podstawie ustawy z dnia 27 maja 2012 o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146 poz. 1546 ze zm., dalej: „Ustawa o Funduszach”), zarządzanym i reprezentowanym przez S. Spółka Akcyjna.
Przedmiot działalności Wnioskodawcy stanowi lokowanie środków pieniężnych zebranych w drodze niepublicznego proponowania nabycia certyfikatów inwestycyjnych w określone w Ustawie o Funduszach i Statucie funduszu papiery wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego i inne prawa majątkowe. Zgodnie z art. 147 Ustawy o Funduszach przedmiotem lokat funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być własność lub współwłasność nieruchomości gruntowych w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz statków morskich, jak również użytkowanie wieczyste.
Wnioskodawca prowadzi działalność od marca 2012 r. i na chwilę obecną jego jedyną lokatę stanowią akcje spółki M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „W. SKA”). Na chwilę obecną Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, niemniej zamierza dokonać przedmiotowej rejestracji. W związku ze zmianą polityki inwestowania, a także w związku z koniecznością spełnienia warunku dywersyfikacji lokat, o którym mowa w art. 145 Ustawy o Funduszach, Wnioskodawca planuje nabycie od W. SKA portfela nieruchomości, których jest ona właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
Portfel ten obejmuje około 30 hal handlowych, ulokowanych w atrakcyjnych lokalizacjach w największych miastach Polski, w których działalność handlową prowadzi firma M. S.A. (dalej: „M.”) oraz kilkudziesięciu mniejszych najemców. W skład portfela wchodzą również działki gruntu, na których ulokowane są hale oraz działki, na których ulokowana jest towarzysząca halom infrastruktura np. parkingi, a także niezabudowane działki gruntu sąsiadujące z halami. Przedmiotowe nieruchomości są przedmiotem umów najmu i dzierżawy zawartych z M. oraz z kilkudziesięcioma mniejszymi najemcami.
SKA nabyła portfel przedmiotowych nieruchomości w wyniku wydzielenia z działalności handlowej M., działalności związanej z posiadaniem, utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami i przeniesieniu tej ostatniej na inny podmiot w drodze podziału przez wydzielenie w rozumieniu art. 529 § 1 pkt 4 ustawy z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych. Podział nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, jako podział obejmujący wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przedmiotem inwestycji, której zamierza dokonać Wnioskodawca będzie powyższy portfel nieruchomości obejmujący budynki, budowle działki gruntu wraz z prawami ekonomicznie nierozerwalnie z nimi związanymi takimi jak prawa autorskie do projektów architektonicznych, zabezpieczenia od najemców, gwarancje budowlane oraz środki trwałe stanowiące wyposażenie ruchome hal oraz budynków im towarzyszących. Ponadto, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („KC”), Wnioskodawca przejmie z mocy prawa umowy najmu i dzierżawy dotyczące ww. nieruchomości.
Wnioskodawca nie przejmie natomiast żadnych zobowiązań oraz należności W. SKA (krótko- ani długoterminowych), innych umów związanych z nieruchomościami niż ww. umowy najmu (np. umowa o zarządzenie, umowa o dostarczenie usług księgowych, umowy o dostawę mediów, umowa pożyczki) ani ksiąg W. SKA. Po nabyciu portfela nieruchomości Wnioskodawca będzie czerpał zyski z najmu powierzchni, a w przyszłości spienięży ww. nieruchomości licząc na wzrost ich wartości. Zyski będą dystrybuowane do uczestników Wnioskodawcy.
Zarządzanie nieruchomościami oraz prowadzenie obsługi administracyjnej (prowadzenie ksiąg funduszu, wyceny wymagane zgodnie z Ustawą o Funduszach, ubezpieczenie nieruchomości itp.) zostanie zapewnione przez T. S.A. W chwili obecnej, przedmiotem działalności W. SKA wynikającym ze statutu tej spółki oraz wykonywanym w rzeczywistości jest przede wszystkim kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKO 68.10Z) oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20Z).
Zgodnie z informacjami, które posiada Wnioskodawca, w wyniku sprzedaży portfela nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, W. będzie kończył prowadzoną przez siebie działalności gospodarczą i - w przeciągu kliku miesięcy do roku - ulegnie likwidacji.
Po sprzedaży ww. nieruchomości majątek W. SKA będą stanowiły (tj. przedmiotowe składniki majątkowe przedsiębiorstwa W. SKA nie zostaną zbyte na rzecz Wnioskodawcy): (i.) nieściągnięte wierzytelności, (ii.) gotówka w kasie, (iii.) zobowiązania długoterminowe wobec M. przejęte od M. razem z ww. nieruchomościami, (iv.) zobowiązania krótkoterminowe związane z prowadzoną działalnością (v.) księgi rachunkowe, (vi.) nazwa przedsiębiorstwa, (vii.) know-how związane z zarządzaniem nieruchomościami, (viii.) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu gdzie zarejestrowana jest działalność W. SKA, (ix.) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności, (x.) licencje do programów komputerowych oraz (xi.) wyposażenie pomieszczeń biurowych przejęte od M. Pismem z dnia 20.11.2012 r. Nr IPPP2/443-96/12-2/KOM oraz Nr IPPB2/436-577/12-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez: sformułowanie jednoznacznego stanowiska do zadanego pytania nr 1 (w zakresie podatku VAT), tj. wyeliminowanie niespójności w stanowisku, jakie zajął Wnioskodawca w złożonym wniosku. uzupełnienie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych poprzez wskazanie czy z tytułu zawarcia umów / umowy nabycia portfela nieruchomości, którakolwiek ze stron z tytułu dokonania tych czynności będzie opodatkowana zakresem podatku od towarów i usług?
Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie. W odpowiedzi na wezwanie do sformułowania jednoznacznego stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, Wnioskodawca niniejszym informuje, że jego zdaniem nabycie opisanego w stanie faktycznym portfela nieruchomości nie będzie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „W. SKA”) lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o VAT i jako takie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.
W związku z tym, zakup portfela nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, w zakresie, w jakim sprzedaż portfela nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Wnioskodawca informuje, że w/w nieścisłość wynikała z omyłki pisarskiej.
Uzupełniając treść opisu zdarzenia przyszłego w zakresie informacji, czy którakolwiek ze stron z tytułu dokonania czynności będzie opodatkowana podatkiem VAT, Wnioskodawca niniejszym wyjaśnia, że na podstawie informacji otrzymanych od W. SKA, z uwagi na dużą ilość nieruchomości w portfelu poszczególne transakcje mogą podlegać: albo obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT albo obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT albo zwolnieniu z opodatkowania VAT z prawem rezygnacji ze zwolnienia. W związku z tym, w przypadku obligatoryjnego opodatkowania przedmiotu transakcji podatkiem VAT, W. SKA naliczy podatek VAT należny na cenie sprzedaży poszczególnych nieruchomości.
Natomiast w przypadku gdy transakcja będzie podlegać zwolnieniu z prawem rezygnacji ze zwolnienia, strony transakcji przed dniem dostawy przedmiotu transakcji złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT, a W. SKA naliczy podatek VAT należny na cenie sprzedaży takich nieruchomości. W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Wnioskodawca prosi o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w zakresie poniższych pytań: Czy nabycie opisanego w stanie faktycznym portfela nieruchomości nie będzie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa W. SKA lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o VAT i jako takie nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT? Czy zakup portfela nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, w zakresie, w jakim sprzedaż portfela nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT?
Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Zdaniem Wnioskodawcy, zakup portfela nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, w zakresie, w jakim sprzedaż portfela nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
Mając na uwadze stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przedmiotem jego inwestycji nie będzie przedsiębiorstwo W. SKA ani jego zorganizowana część, należy uznać, iż będzie to odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT objęta opodatkowaniem VAT. Zasady opodatkowania VAT dostawy gruntów, budynków, budowli i ich części zostały uregulowane w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z pkt 9 tego przepisu zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych, niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Zgodnie, natomiast, z pkt 10, zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem sytuacji, w której dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W przypadku zwolnienia dostawy z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, zgodnie z art. 43 ust. 10 strony mają prawo do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania dostawy VAT, pod warunkiem spełnienia określonych warunków wymienionych w tym przepisie oraz w ust. 11 tego artykułu. Na dzień składania niniejszego wniosku, W. SKA jest w trakcie ustalania zasad opodatkowania sprzedaży poszczególnych hal oraz działek gruntu.
Mając jednak na uwadze, dużą ilość nieruchomości Wnioskodawca zakłada, że poszczególne transakcje mogą podlegać opodatkowaniu na podstawie każdego z ww. przepisów tj. opodatkowaniu obligatoryjnemu VAT, obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT oraz zwolnieniu z opodatkowania z prawem rezygnacji ze zwolnienia. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.
Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.
Jeżeli zatem W. SKA, zgodnie z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a oraz ust. 10 i 11 ustawy o VAT, naliczy podatek VAT na cenie sprzedaży poszczególnych nieruchomości, a gdzie będzie to wymagane strony spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to w takim zakresie sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).
Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, (uchylone), umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania transakcji zakupu portfela nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem inwestycji, której zamierza dokonać Wnioskodawca będzie portfel nieruchomości obejmujący budynki, budowle działki gruntu wraz z prawami ekonomicznie nierozerwalnie z nimi związanymi takimi jak prawa autorskie do projektów architektonicznych, zabezpieczenia od najemców, gwarancje budowlane oraz środki trwałe stanowiące wyposażenie ruchome hal oraz budynków im towarzyszących. Z uwagi na dużą ilość nieruchomości w portfelu poszczególne transakcje mogą podlegać: albo obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT albo obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT albo zwolnieniu z opodatkowania VAT z prawem rezygnacji ze zwolnienia.
W związku z tym, w przypadku obligatoryjnego opodatkowania przedmiotu transakcji podatkiem VAT, W. SKA naliczy podatek VAT należny na cenie sprzedaży poszczególnych nieruchomości. Natomiast w przypadku gdy transakcja będzie podlegać zwolnieniu z prawem rezygnacji ze zwolnienia, strony transakcji przed dniem dostawy przedmiotu transakcji złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT, a W. SKA naliczy podatek VAT należny na cenie sprzedaży takich nieruchomości.
Reasumując należy stwierdzić, iż czynność nabycia tych nieruchomości, z portfela nieruchomości, które będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.