Stanowisko Wnioskodawcy
W odniesieniu do Nieruchomości 1:
Pytania 1-7: sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 przez Sprzedających 1 - 7 nastąpiła w ramach działalności gospodarczej gdyż dotyczyła Nieruchomości 1 wynajmowanej komercyjnie przez Sprzedających, a choć miała ona miejsce co najmniej ponad 2 lata po pierwszym zasiedleniu budynków znajdujących się na tej Nieruchomości, to jednak z uwagi na złożenie przez Sprzedających i D. S.A. oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art, 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż nie była zwolniona z VAT, lecz podlegała opodatkowaniu VAT-em. Pytanie 8: w konsekwencji D. S.A. będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT z faktur wystawionych przez Sprzedających.
Pytanie 9: w związku z powyższym transakcja nie podlegała opodatkowaniu PCC.
W analizowanej sytuacji Sprzedający 1-7 nabyli udziały w Nieruchomości 1 w drodze rozliczeń rodzinnych, spadkowych, etc, - które nie podlegały opodatkowaniu VAT-em. Tym samym do tej sytuacji nie ma zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bo warunek określony w lit. a) tego przepisu nie został spełniony.
W konsekwencji również sprzedaż budynków położonych na Nieruchomości 1, które nie były nigdy przedmiotem pierwszego zasiedlenia, nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a tym samym sprzedaż wszystkich budynków na tej Nieruchomości 1, jak i całej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT-em.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.
Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).
Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;
W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość 1 stanowi grunt zabudowany położony w Warszawie składający się z działek o numerach 9/7 i 9/9 - objętych jedną księgą wieczystą. Na wspomnianym gruncie znajdują się budynki przemysłowe i biurowe - których budowa zakończyła się w 1975 r. (z wyjątkiem jednego, którego budowa zakończyła się w 1990 r.). Nieruchomość nr 1 jest otoczona murowanym ogrodzeniem, objęta miejscowym pianem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona do zabudowy. (...) W dniu 11 grudnia 2015 r. aktem notarialnym zawarto umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający 1-7 sprzedali przysługujące im udziały w Nieruchomości 1 na rzecz D. S.A. (dalej D. S.A.). W tym samym akcie notarialnym zawarto warunkową umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający 1-7 sprzedali przysługujące im udziały w Nieruchomości 2 na rzecz D. S.A. - pod warunkiem że Prezydent Miasta nie wykona ustawowego prawa pierwokupu w stosunku do tej nieruchomości. W tym samym akcie notarialnym zawarto warunkową umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający 3-4 i 6-8 sprzedali przysługujące im udziały w Nieruchomości 3 na rzecz D. S.A. - pod warunkiem że Prezydent Miasta nie wykona ustawowego prawa pierwokupu w stosunku do tej nieruchomości. W związku z zawarciem warunkowych umów sprzedaży przeniesienie własności Nieruchomości 2 i prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 na D. S.A. nastąpi w razie niewykonania wspomnianego prawa pierwokupu w ustawowym terminie.
W interpretacji indywidualnej z dnia 8 kwietnia 2016 r. Nr IPPP2/4512-1237/15-10/KOM dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(...) dostawa udziału w budynkach położonych na Nieruchomości 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. Stosownie do regulacji art. 29a ust. 8 ustawy opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23% podlegał także udział w gruncie, na którym znajdowały się ww. budynki.”
Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.