INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 25.06.2009 r. (data wpływu 06.07.2009 r.) oraz w piśmie z dnia 17.09.2009 r. (data nadania 18.09.2009 r., data wpływu 21.09.2009 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Nr IPPB4/415-461/09-2/JK z dnia 10.09.2009 r. (data nadania 10.09.2009 r., data odbioru 14.09.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalach mieszkalnych – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 06 lipca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalach mieszkalnych. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe: Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej (udział 1/3).
Pozwolenie na budowę wydano na rzecz wszystkich współwłaścicieli (matka, syn, córka) w roku 1992. Pozwolenie na użytkowania całego domu na rzecz wszystkich współwłaścicieli wydano w roku 2000. Istnieje jedna księga wieczysta dotycząca całej nieruchomości, w roku 2007 została wydana decyzja o samodzielności 5 lokali plus piwnice. Współwłaściciele zamierzają dokonać podziału księgi wieczystej na odrębne części, w ten sposób, aby w każdej części udział współwłaścicieli nie uległy zmianie (każdy 1/3), a następnie dokonać sprzedaży poszczególnych lokali. Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 10.09.2009 r. Nr IPPB4/415-461/09-2/JK tut.
Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego o następujące informacje: wskazanie daty nabycia gruntu pod budowę domu, podanie tytułu prawnego do przedmiotowego gruntu, tzn. czy jest to własność, współwłasność, czy tez użytkowanie wieczyste? wskazanie czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, czy budując nieruchomość Wnioskodawca korzystał z ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem?
Pismem z dnia 17.09.2009 r. (data wpływu 21.09.2009 r.) Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe oraz wyjaśnił, iż w dniu 26.05.1992 r. w drodze darowizny od mamy otrzymał udziały w wieczystym użytkowaniu gruntu. Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/6 części gruntu. W roku 2000 nastąpił podział działki na dwie części oraz w dniu 12.12.2000 r. nastąpiło częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Tym samym Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/3 części gruntu. Dnia 08.07.2002 r. nastąpiło przekształcenie wieczystego użytkowania we własność. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 1/3 części gruntu.
Tytułem prawnym do przedmiotowego gruntu jest współwłasność, jest 3 właścicieli nieruchomości. Budowa domu trwała od lipca 1992 r. do października 2000 r. Ponadto Wnioskodawca informuje, iż prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług programistycznych nie jest to związane w żaden sposób z własnością nieruchomości. Wnioskodawca nie odliczał żadnej amortyzacji, żadnych wydatków związanych z budową. Remontu domu nie zaliczał do kosztów działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość nie figuruje również w żadnej ewidencji środków trwałych związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.
Wnioskodawca nie korzystał z żadnej ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali na wynajem. W związku z powyższym zadano następujące pytania: Czy sprzedaż mieszkań będzie zwolniona z opodatkowania? Zdaniem Wnioskodawcy W przypadku wydzielenia odrębnych ksiąg wieczystych na każdy lokal, wobec zachowania dotychczasowej struktury własności (każdy z współwłaścicieli ma udział 1/3 w każdej nowopowstałej księdze), nie następuje jakiekolwiek przysposobienie majątkowe na rzecz któregokolwiek ze współwłaścicieli. Powyższa czynność jest jedynie czynnością techniczną uzgadniającą stan własności.
To co jest odrębne z punktu widzenia administracyjnego staje się odrębne w księgach wieczystych, przy czym udział współwłaścicieli wynosi odpowiednio 1/3. Nie następuje nabycie udziałów w nieruchomości, ani zbycie udziałów w nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. W związku z powyższym w momencie dokonania sprzedaży poszczególnych mieszkań mają zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8, które wyłączają powyższą sprzedaż z opodatkowania z uwagi na to, że zbycie nastąpiłoby po upływie 8 lat od wybudowania (decyzja pozwolenia na użytkowanie), czyli w okresie powyżej pięciu lat.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Istotne dla rozpatrywanej sprawy jest zatem ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 26.05.1992 r. w drodze darowizny od mamy otrzymał udział 1/6 w wieczystym użytkowaniu gruntu. W roku 2000 nastąpił podział działki na dwie części oraz w dniu 12.12.2000 r. nastąpiło częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/3 części gruntu. Dnia 08.07.2002 r. nastąpiło przekształcenie wieczystego użytkowania we własność, w wyniku czego Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 1/3 części gruntu. Na przedmiotowym gruncie wybudowano budynek mieszkalny.
Budowa domu trwała od lipca 1992 r. do października 2000 r. Pozwolenie na użytkowanie całego domu na rzecz wszystkich współwłaścicieli wydano w roku 2000. Do całej nieruchomości istnieje jedna księga wieczysta. W roku 2007 została wydana decyzja o samodzielności 5 lokali plus piwnice. Współwłaściciele zamierzają dokonać podziału księgi wieczystej na odrębne części, w ten sposób, aby w każdej części udział współwłaścicieli nie uległy zmianie (każdy 1/3), a następnie dokonać sprzedaży poszczególnych lokali.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do tej definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 tej ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.
Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub na gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwością przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zamierza zbyć udział w gruncie stanowiący jego własność zabudowany budynkiem mieszkalnym a zatem istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia gruntu. Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył w dniu 26.05.1992 r. w drodze darowizny od mamy udział 1/6 w wieczystym użytkowaniu gruntu. W roku 2000 nastąpił podział działki na dwie części oraz w dniu 12.12.2000 r. nastąpiło częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/3 części gruntu. W dniu 08.07.2002 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało przekształcone we własność.
Wskazać należy, iż moment przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo odrębnej własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna, jest jedynie zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.
Zatem nabycie udziału w prawie do nieruchomości nastąpiło już w chwili zawarcia umowy o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, czyli odpowiednio w 1992 r. oraz w 2000 r. Reasumując, planowane odpłatne zbycie udziału w budynku mieszkalnym wybudowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, które następnie przekształcono w prawo własności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ minął 5 letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Chcąc uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego winni oni złożyć odrębne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej.
Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniła treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, iż wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł.
Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 150 zł w dniu 29.06.2009 r., różnica w kwocie 110 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona na wskazany przez Stronę adres do korespondencji. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.