INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 25.01.2009 r. (data wpływu 02.02.2009 r.) oraz uzupełnieniu z dnia 09.03.2009 r. i 27.04.2009 r. (data wpływu 12.03.2009 r., 30.04.2009 r.) na wezwanie z dnia 04.03.2009 r. Nr IPPB4/415-80/09-2/JS (data nadania 04.03.2009 r., data doręczenia 09.03.2009 r.), oraz z dnia 21.04.2009 r. Nr IPPB4/415-80/09-6/JS (data nadania 21.04.2009 r., data doręczenia 23.04.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 02.02.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny: Wnioskodawczyni sprzedała działkę i uzyskała przychód w wysokości 380.000 zł, który podlegał opodatkowaniu. Pieniądze Wnioskodawczyni wydała na zakup działek nr: 77/1, 77/2, 77/3 położonych w miejscowości P. Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o skorzystaniu z ulgi podatkowej na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawczyni przedstawiła akt notarialny z 18.03.2008 r., w którym jest zapis: „nabyta niniejszą umową nieruchomość będzie przyłączona do gospodarstwa rolnego w celu prowadzenia razem na wszystkich nieruchomościach gospodarstwa rolnego”. Jednocześnie Wnioskodawczyni przedstawiła zaświadczenie Urzędu Gminy w R., w którym Urząd oświadcza, że „w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R. zatwierdzonym uchwałą Gminy z dnia 14.09.2006 r. działki nr: 77/1, 77/2, 77/3 położone w miejscowości P. przeznaczone są na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej”.
Wnioskodawczyni przedstawiła także w Urzędzie Skarbowym kserokopię przelewu bankowego potwierdzającego zapłatę za zakupione działki. Urząd Skarbowy stwierdził, że wydatki poniesione na zakup tych działek nie spełniają wymogów ustawowych do skorzystania z ulgi podatkowej na cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni kupiła przedmiotowe działki z myślą, że postawi na nich dom dla dzieci. Wnioskodawczyni była przekonana, że skoro posiada gospodarstwo rolne, to słuszne będzie przyłączenie tych działek do wspólnego gospodarstwa, a po wybudowaniu domu, aktem darowizny przekazać je dzieciom.
W związku z zaistniałym stwierdzeniem Urzędu Skarbowego Wnioskodawczyni czuje się pokrzywdzona, ponieważ kupowała przedmiotowe działki pod budownictwo jednorodzinne, a teraz nie może skorzystać z ulgi podatkowej na cele mieszkaniowe. Pismem z dnia 04.03.2009 r. i z dnia 21.04.2009 r. wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie daty nabycia i sprzedaży działki, z której przychód został wydatkowany na zakup działek nr: 77/1, 77/2, 77/3 oraz wskazanie charakteru działek, tj. czy stanowią gospodarstwo rolne, czy też są to działki pod zabudowę mieszkaniową?
Powyższe uzupełniono w terminie informując, iż działkę nr 676 Wnioskodawczyni sprzedała i uzyskała przychód 380 tys. zł podlegający opodatkowaniu.
Działkę tę Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy notarialnej przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 05.10.1988 r. oraz scalania i podziału zgodnie z aktem notarialnym z dnia 09.03.2006 r. W dniu 05.10.1988 r. rodzice Wnioskodawczyni przekazali Jej gospodarstwo rolne składające się z kilku działek, m. in z działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 206. Potem w 2006 r. w wyniku scalania działki nr 206 z innymi właścicielami z sąsiednich działek (nr 204/5, 204/6, 207/1, 207/2, i 208) oraz ponownego podziału tych działek powstały nowe działki.
Z podziału działek nr 206, 204/5,204/6, 207/1, 207/2, i 208 powstały nowe działki, m. in działka Wnioskodawczyni nr 676. Scalanie i powtórny podział zatwierdzony został aktem notarialnym z dnia 09.03.2006 r. Wnioskodawczyni załączyła mapę podziałową przedstawiająca powstanie działki nr 676 składającej się z małych działek scalonych (206/7,204/23,204/34 i 208/2). Ponadto Wnioskodawczyni informuje, że działkę nr 676 sprzedała dnia 07.03.2008 r. zgodnie z aktem notarialnym.
Przychód z tej działki Wnioskodawczyni wydatkowała na zakup działek nr 77/1, 77/2 i 77/3. Odnośnie charakteru działek nr 77/1,77/2 i 77/3 Wnioskodawczyni wyjaśnia, że w umowie notarialnej kupna tych działek jest zapis, że nabyta tą umowa nieruchomość (działki) będzie przyłączona do powierzchni gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawczyni posiada w Gminie M. w celu prowadzenia razem na wszystkich nieruchomościach gospodarstwa rolnego. Podpisując umowę notarialną z tym zapisem Wnioskodawczyni nie znała szczegółowych przepisów.
Nie wiedziała, że nie będzie mogła skorzystać z ulgi podatkowej przy sprzedaży działki nr 676. Działki 77/1,77/2,77/3 leżą w odległości około 40 km od prowadzonego przez Wnioskodawczynię gospodarstwa rolnego w K., Gmina M. Dlatego też trudno przy tej odległości prowadzić gospodarstwo rolne razem. Przedmiotowe działki Wnioskodawczyni kupowała z myślą o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową.
Kierowała się w tej sprawie pismem Urzędu Gminy w R. z dnia 18.01.2008 r., w którym Urząd pisze: „W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy R. z dnia 14.09.2006 r. działki nr 77/1,77/2,77/3 położone w miejscowości P. przeznaczone są na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej z możliwością lokalizowania usług nieuciążliwych”. Gdyby to były tereny typowo rolne bez możliwości budowy, to Wnioskodawczyni nie kupiłaby tych działek. Faktem jest, że w umowie notarialnej kupna, działki te przyłączone zostały do gospodarstwa rolnego, aby razem prowadzić to gospodarstwo.
Praktycznie działki te przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną, z taką myślą Wnioskodawczyni dokonała ich zakupu. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy można uznać zakup przedmiotowych działek i czy Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi podatkowej na cele mieszkaniowe? Zdaniem Wnioskodawczyni: Kupiła przedmiotowe działki z przeznaczeniem pod budowę domu. Zgodnie ze studium Gminy R. tereny, na których leżą zakupione działki przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne. Wnioskodawczyni nie wiedziała, że zapis w umowie notarialnej o przyłączeniu tych działek do gospodarstwa rolnego będzie przeszkodą.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W przedmiotowej sprawie w 1988 r. miało miejsce nabycie przez Wnioskodawczynię gospodarstwa rolnego składającego się z kilku działek. W 2006 r. w wyniku scalania i podziału działki Wnioskodawczyni z właścicielami sąsiednich działek powstały nowe działki, mi. in. działka nr 676. W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r. Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.
Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, b) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b. W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.
O ile przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wprost przyznaje prawo do ulgi w przypadku wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środków, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem, o tyle w zakresie nabycia samego gruntu, przepis uzależnia przyznanie prawa do zwolnienia od przeznaczenia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.
Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących w chwili nabycia przepisach prawa. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.
U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Decydujące znaczenie dla ustalenia statusu prawnego gruntu mają postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez właściwy organ gminy.
W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do przepisu art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w dniu 07.03.2008 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki, nabytej w dniu 09.03.2006 r. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki. W związku ze sprzedażą przedmiotowej działki Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na cele mieszkaniowe. W dniu 18.03.2008 r. Wnioskodawca nabyła działki o nr 77/1, 77/2 i 77/3, które zgodnie z zapisem w akcie notarialnym będą przyłączone do gospodarstwa rolnego w celu prowadzenia razem na wszystkich nieruchomościach gospodarstwa rolnego.
Uchwałą Rady Gminy z dnia 14.09.2006 r. powyższe działki przeznaczone są na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej z możliwością lokalizowania usług nieuciążliwych. W przedstawionym stanie faktycznym, mając na uwadze postanowienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r., w szczególności przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), będzie przysługiwało prawo skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, jeżeli w okresie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia podatnik uzyska indywidualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego.
Podkreślenia wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym. W przypadku, gdy przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.