INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 maja2014 r. (data wpływu 12 maja 2014 r.) - uzupełnionym w dniu 5 lipca 2014 r. pismem z dnia 3 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) na wezwanie Organu z dnia 16 czerwca 2014 r. (doręczenie 2 lipca 2014 r.) - o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 12 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został w dniu 5 lipca 2014 r. pismem z dnia 3 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 16 czerwca 2014 r. (doręczone 2 lipca 2014 r.). We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskujący jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 1,34 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 70/5 stanowiąca użytki: grunty orne (R V) o pow.
0,6 ha grunty orne (R VI) o pow. 0,03 ha pastwiska trwałe (Ps IV) o pow. 0,44 ha pastwiska trwałe (Ps V) o pow. 0,27 ha. Wnioskodawca nabył działkę 26 lipca 1996 roku będąc kawalerem. Pierwotnym zamiarem Wnioskodawcy było zbudowanie na przedmiotowej nieruchomości domu mieszkalnego w sąsiedztwie rodzinnej miejscowości. Jednak losy zawodowe, jak również rodzinne, potoczyły się zupełnie inaczej niż planował. Wnioskujący założył rodzinę w Warszawie i tam pozyskał intratną pracę. Taka sytuacja trwa do dzisiaj. W związku z tym Zainteresowany podjął decyzję o sprzedaży powyższej nieruchomości.
Po zasięgnięciu informacji oraz analizie problemu i cen w Internecie Wnioskujący zorientował się, że najbardziej opłacalnym będzie podział posiadanej działki na 7-9 działek o powierzchniach około 900-2500 m2. Podział pozwoli łatwiej znaleźć kupujących oraz uzyskać najbardziej atrakcyjne ceny. Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca jest bardzo zajęty zawodowo w Warszawie, czynności podziału jak i sprzedaży zmuszony będzie zlecić profesjonalnemu podmiotowi, np. agencji nieruchomości. Zainteresowany nadmienia, że całe swoje życie zawodowe przepracował będąc zatrudniony na umowach o pracę. Nigdy nie prowadził własnych działalności gospodarczych będąc podatnikiem podatku VAT.
Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że: dla terenu będącego przedmiotem sprzedaży nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował/nie będzie podejmował czynności wymagające własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, np; ogrodzenie; działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego itp., przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował/nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości (np. reklama), działka nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub podobnych.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie. Czy z tytułu sprzedaży działek rolnych, niezabudowanych, powstałych w wyniku podziału posiadanej nieruchomości, Wnioskodawca zobowiązany będzie do odprowadzenia podatku VAT od każdorazowej sprzedaży? Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on odprowadzać podatku VAT od sprzedaży działek rolnych, niezabudowanych, powstałych w wyniku podziału posiadanej nieruchomości, ponieważ sprzedaż ta oraz niezbędne formalności z nią związane stanowią jedynie czynności dotyczące zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W opinii Wnioskującego nie ma znaczenia w tej sytuacji ewentualne dokonanie podziału nieruchomości, liczba transakcji, ani ich wartość. Aby dokonać sprzedaży działek, Wnioskujący nie zamierza w tym celu angażować żadnych istotnych środków na działania marketingowe, uzbrajanie terenu, ani na inne aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto w dacie zakupu działki zamiarem Wnioskodawcy było zbudowanie na niej własnego domu mieszkalnego, a nie jej dalsza sprzedaż. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Niemniej, aby określona czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży.
Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Kwestią wymagającą rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie jest opodatkowanie podatkiem VAT czynności sprzedaży gruntu przez Wnioskodawcę. Wyjaśnienie tej wątpliwości uzależnione jest od stwierdzenia, czy sprzedając opisaną nieruchomość Wnioskujący wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i działa w tym zakresie jako podatnik podatku VAT.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowić miała sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in. że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.
Trybunał zwrócił również uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jako przykład takich działań uznać można uzbrojenie terenu. Podejmowanie aktywnych działań w zakresie sprzedaży działek to również angażowanie środków na np. doprowadzenie energii elektrycznej do działek, a także wszelkie działania o charakterze marketingowym (np. reklama).
W kontekście powyższego orzeczenia nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie podejmuje aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców – wymienionych powyżej. Z opisu sprawy wynika, że zamiarem Wnioskodawcy było zbudowanie na nieruchomości domu mieszkalnego. Jednak losy zawodowe, jak również rodzinne, potoczyły się zupełnie inaczej niż planował.
W związku z tym Zainteresowany podjął decyzję o sprzedaży powyższej nieruchomości. Po zasięgnięciu informacji oraz analizie problemu i cen w Internecie Wnioskujący zorientował się, że najbardziej opłacalnym będzie podział posiadanej działki na 7-9 działek o powierzchniach około 900-2500 m². Czynności podziału jak i sprzedaży zamierza zlecić profesjonalnemu podmiotowi, np. agencji nieruchomości. Zainteresowany nigdy nie prowadził własnych działalności gospodarczych będąc podatnikiem podatku VAT. Dla terenu będącego przedmiotem sprzedaży nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował/nie będzie podejmował czynności wymagających własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości gruntu, np. ogrodzenie; działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego itp. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował/nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości (np. reklama). Działka nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub podobnych.
Na podstawie okoliczności przedstawionych we wniosku stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku brak jest przesłanek świadczących o aktywności Wnioskującego w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe stwierdzenie wynika z faktu, że sprzedaż działek niewykorzystywanych do działalności gospodarczej stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności.
W omawianej sytuacji należy wskazać, że działania Wnioskującego polegające na dokonaniu podziału gruntu na mniejsze działki oraz zleceniu tej czynności jak i samej sprzedaży agencji nieruchomości nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Dodatkowo, analiza orzecznictwa w przedstawionej kwestii prowadzi do wniosku, że dla uznania danej transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług konieczne jest podjęcie przez sprzedającego dodatkowych działań oznaczających aktywne i stałe zaangażowanie w planowane transakcje poprzez np. podniesienie wartości działek wskutek poniesienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych, czy też poniesienie wydatków, których celem jest zachęcenie potencjalnych nabywców do zakupu tych nieruchomości.
Należy w tym miejscu zauważyć, że Wnioskujący nie podejmował jakichkolwiek innych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu - nie dokonywał ogrodzenia, uzbrojenia terenu, nie podejmował działań zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmował także żadnych działań marketingowych. Grunt został nabyty w celu wybudowania domu i nie był on przedmiotem najmu ani dzierżawy.
Zbycie gruntu będącego własnością prywatną Wnioskującego, nabytego w celu budowy domu, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskujący nie działa zatem w tym zakresie jako podatnik VAT. Zatem dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek gruntu z majątku prywatnego, niezwiązanego z żadną działalnością gospodarczą, Wnioskujący nie będzie działał w charakterze handlowca (przedsiębiorcy), podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie.
Zatem sprzedaż opisanych we wniosku działek powstałych z podziału gruntu należącego do Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tego tytułu. Stanowisko Wnioskodawcy jest zatem prawidłowe. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.