INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 17.08.2010r.
(data wpływu 27.08.2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 27.08.2010r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe: Wnioskodawca wraz z żoną Ireną S. aktem notarialnym z dnia 20.07.2006 r. zakupił niezabudowaną nieruchomość położoną w P. przy ul. B., składającą się z działki nr 245/5. W planie zagospodarowania przestrzennego działka była częściowo przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną, częściowo pod drogę, a w pozostałej części pod zabudowę usługową z funkcją mieszkalną.
Decyzją Burmistrza Miasta z dnia 05.04.2007 r. nieruchomość została podzielona na działki nr 245/26 (przeznaczona na drogę publiczną), 245/27 (przeznaczona na zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i parkingów), 245/28 (przeznaczona na pas drogi gminnej), 245/29 (przeznaczona na drogę gminną) oraz 245/30 (teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). W wyniku podziału nieruchomość została przedzielona drogą publiczną i działki przeznaczone na drogę przeszły z mocy prawa na własność miasta. Jak podaje Wnioskodawca, nieruchomość została nabyta z majątku wspólnego do majątku prywatnego.
W związku z tym, że pojawił się inwestor gotowy zakupić działkę nr 245/27 został dla niej sporządzony przez Wnioskodawcę projekt budowy domu wielorodzinnego, oraz zostało wydane pozwolenie na budowę. Zainteresowany nadmienia, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu materiałami budowlanymi oraz że nabył wcześniej w ramach prowadzonej działalności, w latach 2001-2003 cztery działki składające się obecnie na jedną nieruchomość położoną przy ul. M… w W…, na której prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zakupił wraz z żoną poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Przedmiotowa nieruchomości nigdy nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. W przeszłości małżeństwo nie zbywało działek budowlanych. W chwili obecnej Zainteresowany zamierza razem z żoną sprzedać część nieruchomości - działkę nr 245/27. Czynność ma charakter jednorazowy. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży części nieruchomości Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek VAT?
Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.
Wnioskodawca wskazuje, iż obowiązek zapłaty podatku VAT powstałby dopiero w sytuacji, gdyby czynność kupna - sprzedaży nieruchomości była wykonywana w okolicznościach wskazujących na zamiar prowadzenia przez niego działalności gospodarczej w ramach obrotu nieruchomościami. Jak dalej podaje Zainteresowany, przedmiotową nieruchomość zakupił poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Przedmiotową nieruchomość nabył bez zamiaru dalszej odsprzedaży.
Wobec zmiany planów co do budowy domu na przedmiotowej nieruchomości postanowił sprzedać działkę nr 245/27. Wnioskodawca, na potwierdzenie ww. poglądu, powołuje interpretacje indywidualne wydane w podobnych stanach faktycznych, w których stwierdzono, iż nie powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT: Urzędu Skarbowego w Głownie o sygn. US III 443/1/2007/KH, Izby Skarbowej w Poznaniu Ośrodek Zamiejscowy w Pile o sygn. P1-P/443-0002/07/Z, Urzędu Skarbowego w Nysie o sygn. PP/443-15/07/JJ, Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach o sygn. IBPP2/443-1052/09/ICz, Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy o sygn. ITPP1/443-158/09/BJ.
W świetle obowiązującego stanu prawnego oraz na podstawie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy.
Zgodnie z tą definicją, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Z ogólnie przyjętej definicji „zamiaru” wynika, że jest to projekt, plan czy intencje zrealizowania czegoś. Zatem istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom, jak i cel jaki dana osoba ma osiągnąć dokonując danej czynności.
Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonego działania. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności lub zamiar powtarzalności.
Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik działając w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności. Szczególnie zaakcentować należy, iż w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony musi być już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.
Dla przypisania danemu podmiotowi statusu podatnika podatku od towarów i usług, tj. działania w charakterze handlowca, nie jest wystarczające ustalenie i ocena okoliczności związanych z samą sprzedażą, lecz konieczne jest również ustalenie i ocena okoliczności towarzyszących nabyciu towarów, a zwłaszcza, ustalenie czy zostały one nabyte w celu ich odsprzedaży, czy na potrzeby własne. Nie jest bowiem działalnością handlową, a zatem i gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż, czy wyprzedaż majątku osobistego, który został nabyty na własne potrzeby, a nie w celu jego odsprzedaży.
Z wykładni językowej wynika, że ustawodawca uzależnił opodatkowanie sprzedaży gruntu od celu jego nabycia. Jak wynika z przedstawionego wniosku Wnioskodawca wraz z żoną zakupił niezabudowaną nieruchomość. W planie zagospodarowania przestrzennego działka była częściowo przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną, częściowo pod drogę, a w pozostałej części pod zabudowę usługową z funkcją mieszkalną.
Decyzją Burmistrza nieruchomość została podzielona na działki nr 245/26 (przeznaczona na drogę publiczną), 245/27 (przeznaczona na zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i parkingów), 245/28 (przeznaczona na pas drogi gminnej), 245/29 (przeznaczona na drogę gminną) oraz 245/30 (teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). W wyniku podziału nieruchomość została przedzielona drogą publiczną i działki przeznaczone na drogę przeszły z mocy prawa na własność miasta. Jak podaje Wnioskodawca, nieruchomość została nabyta z majątku wspólnego do majątku prywatnego.
W związku z tym, że pojawił się inwestor gotowy zakupić działkę nr 245/27 został dla niej sporządzony przez Wnioskodawcę projekt budowy domu wielorodzinnego, oraz zostało wydane pozwolenie na budowę. Zainteresowany nadmienia, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu materiałami budowlanymi oraz że nabył wcześniej w ramach prowadzonej działalności, w latach 2001-2003 cztery działki składające się obecnie na jedną nieruchomość położoną przy ul. M… w W…, na której prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zakupił wraz z żoną poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Przedmiotowa nieruchomości nigdy nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. W przeszłości małżeństwo nie zbywało działek budowlanych. W chwili obecnej Zainteresowany zamierza razem z żoną sprzedać część nieruchomości - działkę nr 245/27. Czynność ma charakter jednorazowy. Jak wskazano w opisie okoliczności sprawy, przedmiotowa nieruchomość została zakupiona na cele osobiste. Jednakże podkreślić należy, że podstawą do oceny rzeczywistych intencji towarzyszących nabyciu są wszelkie okoliczności faktyczne sprawy.
O takich intencjach świadczą m.in. data nabycia nieruchomości i data sprzedaży, przeznaczenie gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego i ewentualnie podjęte kroki w celu zmiany tego przeznaczenia, powierzchnia nabytych nieruchomości i relacja tej powierzchni do osobistych potrzeb podatnika, czas, jaki upłynął od nabycia do zbycia, zamiar pozostawienia dla siebie jedynie nieznacznej części nieruchomości.
Biorąc powyższe pod uwagę, w okolicznościach analizowanej sprawy, uznać należy, że zakupu nieruchomości dokonano celem dalszej odsprzedaży, gdyż w momencie zakupu Wnioskodawca miał wiedzę o istniejącym planie zagospodarowania przestrzennego, w którym działka była częściowo przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną, częściowo pod drogę, a w pozostałej części pod zabudowę usługową z funkcją mieszkalną. Zatem już nabywając przedmiotową nieruchomość Zainteresowany liczył się z zamiarem i koniecznością oddania części działki pod drogę.
Ponadto stosunkowo krótki okres czasu jaki upłynął od zakupu działki do pierwszej sprzedaży działek pod drogę publiczną, może świadczyć, że w momencie zakupu Wnioskodawca przejawiał zamiar ich sprzedaży. Nie bez znaczenia jest również charakter pozostałych działek, tj. działki przeznaczonej pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i parkingów, a także działki o zabudowie wielorodzinnej, na której Wnioskodawca nie zrealizował własnych, osobistych celów mieszkaniowych, lecz w związku z tym, że pojawił się inwestor, uzyskał projekt budowy domu i wydane zostało pozwolenie na budowę.
W przedstawionej sytuacji nie można mówić o majątku osobistym, niewykorzystywanym na cele działalności gospodarczej. Wnioskodawca potraktował zakup przedmiotowej nieruchomości jako lokatę kapitału, a podejmując czynności zmierzające następnie do jego sprzedaży, rozporządza nabytym majątkiem. Analizując okoliczności poprzedzające planowaną przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości tj. podział nieruchomości gruntowej niezabudowanej na mniejsze działki oraz pod drogę publiczną i pas drogi gminnej, należy uznać, że zostały podjęte czynności mające na celu przygotowanie posiadanego gruntu pod kątem zwiększenia jego walorów handlowych.
Wnioskodawca czyni zatem celowe i profesjonalne działania zmierzające do dokonania sprzedaży gruntów. Przedstawione okoliczności pozwalają wyrazić twierdzenie, iż Wnioskodawca realizując swój zamiar planowanej sprzedaży w wyniku nabycia nieruchomości w tym celu, zamiar powzięty już w chwili nabycia, w powiązaniu z pozostałymi okolicznościami, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług. Same zapewnienia Zainteresowanego, iż nabył nieruchomości do majątku osobistego nie mają przesądzającego znaczenia dla dokonanej oceny.
W związku z powyższym, uzasadnionym jest przypisanie charakteru handlowego podejmowanym przez Wnioskodawcę czynnościom, co wiąże się z wypełnieniem dyspozycji art. 15 ust. 1 i 2 ustawy i uznaniem tych czynności za działalność gospodarczą, wykonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług. Planowaną sprzedaż działki 245/27 należy traktować jako dostawę towarów, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22%.
Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy – w odniesieniu do gruntów – zwolniona jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Podsumowując, w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że dostawa działki, o której mowa we wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dokonując przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.