Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawiez 14 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1037/15-2/AS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.

U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2015 r. (data wpływu 7 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia, czy w wyniku otrzymywania Gwarantowanych Kwot, Nabywca Nieruchomości będzie wykonywać czynności podlegające opodatkowaniu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawianych przez Nabywcę – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE W dniu 7 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia, czy w wyniku otrzymywania Gwarantowanych Kwot, Nabywca Nieruchomości będzie wykonywać czynności podlegające opodatkowaniu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawianych przez Nabywcę. We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe. C. sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmowała powierzchnię użytkową na terenie centrum handlowego znajdującego się w A.).

Usługi wynajmu powierzchni podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”). Usługi te prowadzone były przy wykorzystaniu nieruchomości i innych składników majątkowych nabytych przez Spółkę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 października 2014 r. z W. sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako sprzedającym. Nabyte na podstawie tej umowy składniki majątkowe składały się na C. w A. (dalej: „Centrum Handlowe”). U. GmbH z siedzibą w Hamburgu (dalej: „Nabywca”) funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckiego prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Nabywca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Na podstawie umowy sprzedaży Spółka sprzedała składniki majątkowe składające się na Centrum Handlowe na rzecz Nabywcy (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji Spółka przeniosła na Nabywcę prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkami i budowlami, m.in. rampami, schodami, ścieżką rowerową, chodnikiem, drogą oraz parkingiem.

Jednocześnie, w ramach Transakcji zostały przeniesione na Nabywcę inne składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami, m.in. prawa autorskie do dokumentacji, na podstawie której zostały wybudowane niektóre zbywane budowle i część budynku oraz prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanego budynku i budowli (m.in. meble i dekoracje). Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, na mocy art. 678 § 1 ustawy – Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: Kodeks cywilny), Nabywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanego budynku.

Z tytułu dokonania Transakcji Spółka rozpoznała przychód podatkowy podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Transakcja nastąpiła na podstawie umów zawartych pomiędzy Spółką a Nabywcą (w szczególności Preliminary Asset Sale Agreement, Sale Agreement oraz Master Agreement – dalej: „Umowy”). Zgodnie z Umowami: Spółka sprzedała Nabywcy składniki wchodzące w skład przedmiotu Transakcji za wskazaną w Umowach cenę powiększoną o kwotę należnego podatku VAT (tzw. Price at Closing – dalej: „Cena Podstawowa”); Cena Podstawowa będzie podlegała skorygowaniu (zwiększeniu lub zmniejszeniu) stosownie do określonych w Umowach mechanizmów korekt Ceny Podstawowej.

Jednocześnie, Nabywca zawarł ze Spółką umowę, na podstawie której Spółka zobowiązała się do zagwarantowania Nabywcy określonego poziomu dochodów z tytułu wynajmu wybranych części powierzchni Centrum Handlowego (dalej: „Umowa Gwarancji”). Umowy najmu są zawierane między właścicielem powierzchni Centrum Handlowego (po dniu dokonania Transakcji – Nabywcą) a najemcami, a nie między Nabywcą a Spółką. Umowę Gwarancji ze Spółką oraz Nabywcą zawarła również posiadająca pośrednio udziały w Spółce spółka F. SA (dalej: „F.”) z siedzibą we Francji. Podmiot ten przystąpił do przyszłych i potencjalnych długów Spółki wynikających z Umowy Gwarancji.

Umowa gwarancji została zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Na podstawie Umowy Gwarancji Spółka jest zobowiązana do dokonywania wypłat na rzecz Nabywcy następujących kwot w przypadku spełnienia warunków określonych w Umowie Gwarancji: czynszów (oszacowanych i ustalonych przez strony Umów) i nieobciążających najemców opłat eksploatacyjnych, w odniesieniu do powierzchni Centrum Handlowego, które będą pozostawać niewynajęte po dniu dokonania Transakcji.

Takie płatności będą należne Nabywcy w przypadku, gdy te powierzchnie będą pozostawać niewynajęte lub gdy rzeczywiste kwoty czynszów dotyczących tych powierzchni będą niższe od szacowanych kwot czynszów ustalonych przez strony Umów; czynszów i opłat eksploatacyjnych, w odniesieniu do powierzchni Centrum Handlowego, co do których dojdzie do zmiany najemcy lub zawarcia nowej umowy najmu z obecnym najemcą po dniu dokonania Transakcji.

Takie płatności będą należne Nabywcy w przypadku, gdy (i) rzeczywiste kwoty czynszów będą niższe od szacowanych kwot czynszów lub (ii) rzeczywiste kwoty opłat eksploatacyjnych będą niższe od szacowanych kwot opłat eksploatacyjnych lub (iii) gdy powierzchnie te będą pozostawać niewynajęte przez czas określony w Umowie Gwarancji w trakcie procesu dokonywania zmian umów najmu; czynszów należnych od jednego, konkretnego najemcy.

Takie płatności będą należne Nabywcy pod warunkiem, że roczny indeksowany czynsz najmu należny od tego najemcy będzie niższy od określonej kwoty czynszu wskazanej w umowie najmu zawartej z tym najemcą; czynszów i opłat eksploatacyjnych w odniesieniu do powierzchni Centrum Handlowego, co do których została zawarta umowa najmu, ale (i) powierzchnia nie została wydana najemcy, lub (ii) najemca nie dostarczył odpowiedniego zabezpieczenia przewidzianego w umowie najmu, lub (iii) najemca nie zaczął płacić czynszu, lub (iv) najemca nie potwierdził, że wszystkie prace wykończeniowe zostały wykonane przez wynajmującego i są pozbawione wad.

Takie płatności będą należne Nabywcy w przypadku, gdy rzeczywiste kwoty czynszów i opłat eksploatacyjnych w odniesieniu do powyższych powierzchni będą niższe od szacowanych kwot czynszów lub opłat eksploatacyjnych ustalonych przez strony Umów. (dalej łącznie jako: „Gwarantowane Kwoty”). Kalkulacja Gwarantowanych Kwot będzie dokonywana i dostarczana stronom (Spółce i Nabywcy) przez podmiot zarządzający Centrum Handlowym na zlecenie Nabywcy. Umowa Gwarancji nie przewiduje natomiast żadnych płatności należnych Spółce lub F. od Nabywcy.

W przypadku gdyby poszczególne Gwarantowane Kwoty były ujemne na ustalony dzień płatności, będą one pomniejszały wysokość pozostałych Gwarantowanych Kwot należnych na ten dzień, jednakże Spółka nie będzie mogła domagać się ich zapłaty od Nabywcy. Na podstawie Umowy Gwarancji Nabywca nie jest zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek świadczeń lub podejmowania jakichkolwiek czynności (w postaci działania lub zaniechania) na rzecz Spółki lub F.. Tym samym, na podstawie Umowy Gwarancji Gwarantowane Kwoty nie będą stanowiły wynagrodzenia Nabywcy z tytułu jakichkolwiek czynności podejmowanych / świadczeń dokonywanych przez Nabywcę.

Umowa Gwarancji będzie obowiązywać maksymalnie przez okres pięciu lat licząc od dnia jej zawarcia. Spółka posiada w Polsce siedzibę działalności gospodarczej, natomiast Nabywca posiada w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Oba podmioty są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT w Polsce. F. nie jest zarejestrowana dla celów VAT w Polsce, a także nie posiada w Polsce siedziby działalności gospodarczej, ani stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

Spółka pragnie poinformować, że analogiczne wnioski o wydanie interpretacji podatkowych – w tym samym stanie faktycznym – zostały złożone do tut. urzędu przez Nabywcę oraz F. w celu potwierdzenia konsekwencji podatkowych Umowy Gwarancji po stronie tych podmiotów. Spółka uprzejmie prosi o uwzględnienie tego faktu w procesie wydawania interpretacji, w szczególności w celu zapewnienia, że interpretacje wydawane dla poszczególnych stron Umowy Gwarancji nie zawierają przeciwstawnych rozstrzygnięć odnośnie do jej konsekwencji podatkowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie: Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że na gruncie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku Nabywca nie będzie dokonywać na rzecz Spółki żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji Spółce nie przysługiwałoby prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawianych przez Nabywcę dokumentujących czynności, w związku z którymi Spółka może ewentualnie wypłacać Nabywcy Gwarantowane Kwoty na podstawie Umowy Gwarancji?

Zdaniem Spółki, na gruncie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku Nabywca nie będzie dokonywać na rzecz Spółki żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji Spółce nie przysługiwałoby prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawianych przez Nabywcę dokumentujących czynności, w związku z którymi Spółka może ewentualnie wypłacać Nabywcy Gwarantowane Kwoty.

Przepisy mające zastosowanie w sprawie Zgodnie z ustawą o VAT: Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (art. 5 ust. 1). Poprzez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6). Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1).

Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa (art. 8 ust. 1).

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2).