INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2015 r. (data wpływu 30 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2016 r. (data wpływu 28 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut.
Organu z dnia 19 stycznia 2016 r. (skutecznie doręczone 22 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia lokali – jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 30 listopada 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, uzupełniony pismem z dnia 25 stycznia 2016 r. (data wpływu 28 stycznia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 19 stycznia 2016 r. (skutecznie doręczone 22 stycznia 2016 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia lokali.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe. Firma T. Sp. z o.o. zajmuje się kupnem i sprzedażą nieruchomości oraz wynajmem. W dniu 29 kwietnia 2005 roku firma zakupiła nieruchomość - lokal użytkowy za kwotę 1 300 000,00 netto (VAT 22% - 286 000,00 który został odliczony). Lokal ten został wynajęty innej firmie i jest wynajmowany z małymi przerwami do dnia dzisiejszego. W dniu 15 stycznia 2010 roku T. dokupił sąsiadującą nieruchomość za kwotę 810 000,00 (przy zakupie nie było podatku VAT, firma zapłaciła PCC). Lokal ten również został wynajęty innej firmie i z małymi przerwami był wynajmowany do chwili obecnej. W roku 2015 Spółka podjęła decyzję o sprzedaży tych lokali.
W wyniku tej decyzji zaistniała konieczność w pierwszej kolejności połączenia ww. lokali w jedną całość a następnie dokonania powtórnego podziału co było niezbędnym elementem do prawidłowego zapisu w Księgach Wieczystych tzn. precyzyjnego określenia przypadających udziałów w nieruchomości w stosunku do ilości metrów kwadratowych powierzchni. Czynność ta została wykonana aktem notarialnym Repertorium A z dnia 28 września 2015 r. W wyniku tej operacji powstały nowe księgi wieczyste dla tych lokali.
Wnioskodawca nadmienił, iż zakupione i wynajmowane przez firmę T. Sp. z o.o. lokale posiadały pozwolenia na użytkowanie, a ww. operacja miała na celu głównie uporządkowanie kwestii formalnych w Księgach Wieczystych. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że lokale użytkowe wskazane we wniosku były przedmiotem umów najmu w całości. Lokal kupiony w dniu 15 stycznia 2010 roku został wynajęty od dnia 1 sierpnia 2011 roku, umowa została rozwiązana z dniem 31 marca 2015 roku.
Lokal kupiony w dniu 29 kwietnia 2005 roku został wynajęty od dnia 4 maja 2005 roku, umowa ta została rozwiązana z dniem 14 października 2009 roku, w dniu 15 października 2009 roku została podpisana druga umowa najmu, która została rozwiązana z dniem 28 lutego 2015 roku, ostatnia umowa najmu została podpisana 02 marca 2015 roku i rozwiązana z dniem 30 września 2015 roku. Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie lokali, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki te nie były wyższe niż 30% wartości początkowej lokali. W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.
Czy firma ma możliwość sprzedać taki lokal ze stawką VAT zwolniony? Zdaniem Wnioskodawcy, firma może skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponieważ od pierwszego zasiedlenia minęło ponad 2 lata, a przez cały ten czas lokale były wynajmowane innym firmom w ramach działalności. Dokonana zmiana w podziale lokali nie miała wpływu na charakter tych lokali i ich przeznaczenie. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.
U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…). Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki. Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W świetle przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanych zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a, to w przypadku dostawy ww. nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy – zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zatem, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zajmuje się kupnem i sprzedażą nieruchomości oraz wynajmem. W dniu 29 kwietnia 2005 roku firma zakupiła nieruchomość - lokal użytkowy za kwotę 1 300 000,00 netto (VAT 22% - 286 000,00 który został odliczony).
Lokal ten został wynajęty innej firmie i jest wynajmowany z małymi przerwami do dnia dzisiejszego. W dniu 15 stycznia 2010 roku Wnioskodawca dokupił sąsiadującą nieruchomości za kwotę 810 000,00 (przy zakupie nie było podatku VAT, firma zapłaciła PCC). Lokal ten również został wynajęty innej firmie i z małymi przerwami był wynajmowany do chwili obecnej. W roku 2015 Spółka podjęła decyzję o sprzedaży tych lokali.
W wyniku tej decyzji zaistniała konieczność w pierwszej kolejności połączenia ww. lokali w jedną całość a następnie dokonania powtórnego podziału co było niezbędnym elementem do prawidłowego zapisu w Księgach Wieczystych tzn. precyzyjnego określenia przypadających udziałów w nieruchomości w stosunku do ilości metrów kwadratowych powierzchni. Czynność ta została wykonana aktem notarialnym z dnia 28 września 2015 r. W wyniku tej operacji powstały nowe księgi wieczyste dla tych lokali. Wnioskodawca nadmienił, że zakupione i wynajmowane przez Niego lokale posiadały pozwolenia na użytkowanie, a ww. operacja miała na celu głównie uporządkowanie kwestii formalnych w Księgach Wieczystych.
Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że lokale użytkowe wskazane we wniosku były przedmiotem umów najmu w całości. Lokal kupiony w dniu 15 stycznia 2010 roku został wynajęty od dnia 1 sierpnia 2011 roku, umowa została rozwiązana z dniem 31 marca 2015 roku. Lokal kupiony w dniu 29 kwietnia 2005 roku został wynajęty od dnia 4 maja 2005 roku, umowa ta została rozwiązana z dniem 14 października 2009 roku, w dniu 15 października 2009 roku została podpisana druga umowa najmu, która została rozwiązana z dniem 28 lutego 2015 roku, ostatnia umowa najmu została podpisana 2 marca 2015 roku i rozwiązana z dniem 30 września 2015 roku.
Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie lokali, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki te nie były jednak wyższe niż 30% wartości początkowej lokali. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży lokali. Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w oparciu o jedną z ww. podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Aby stwierdzić, czy przedmiotowa nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości.
W tym celu należy odwołać się do art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zatem, jeżeli podatnik wybuduje ww. obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania na potrzeby własne (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (budowla lub ich część) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę – gdyż zarówno m. in. sprzedaż, najem i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku.
Z uwagi na wskazane uregulowania należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie planowana sprzedaż lokali nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż doszło do niego w dniu zakupu pierwszego lokalu, tj. 29 kwietnia 2005 r., natomiast w odniesieniu do drugiego lokalu w dniu oddania go w najem, tj. 1 sierpnia 2011 r. W analizowanej sytuacji zbycie wskazanych lokali nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, dlatego w odniesieniu całości nieruchomości został również spełniony drugi warunek umożliwiający zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ między pierwszym zasiedleniem a dostawą wskazanych nieruchomości minął okres dłuższy niż 2 lata.
W takim przypadku dostawa ta korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta także dostawa gruntu przyporządkowana do dostawy tych nieruchomości. Objęcie niniejszych transakcji zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wyklucza zastosowanie do tej sprzedaży obligatoryjnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W związku z tym, analiza zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezprzedmiotowa. Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w analizowanej kwestii należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.