INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2012 r. (data wpływu 17.12.2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 30 stycznia 2013 r. (data wpływu 01.02.2013 r.) na wezwanie tut.
Organu z dnia 22 stycznia 2013 r. znak sprawy IPPP2/443-1273/12-2/AO (skutecznie doręczone dnia 24.01.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 17 grudnia 2012 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 22 stycznia 2013 r. znak sprawy IPPP2/443-1273/12-2/AO (data doręczenia 24.01.2013 r.).
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe: Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) jest podatnikiem VAT czynnym i jako spółka celowa prowadzi działalność deweloperską. W dniu 11.04.2008 r. na podstawie Umowy sprzedaży (Akt Notarialny), poprzedzonej Umową przedwstępną sprzedaży (Akt Notarialny z dn.
18.09.2007 r.), obydwa dokumenty sporządzone przez notariusza, Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka ewidencyjna numer 87/11 o obszarze 641,00 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą i której sposób korzystania (rodzaj użytku) określono jako B- tereny mieszkaniowe wraz z prawem własności usytuowanego na niej budynku 80 - transakcja opiewała na kwotę 2 800 000 PLN.
Stroną sprzedającą były osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, niebędące podatnikami VAT, które stały się użytkownikami wieczystymi działki w oparciu o Umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu i nieodpłatne przeniesienie własności budynku (Akt notarialny sporządzony w dniu 24.08.2007 r. przez Notariusza) przez miasto jako następcy prawni dawnej właścicielki Stefanii S., których wniosek został rozpatrzony w oparciu o obowiązujące przepisy w sprawie zasad gospodarowania zasobem nieruchomości i — decyzją z dnia 01.03.2007 r. - Prezydent miasta orzekł na rzecz wnioskodawców ustanowienie prawa użytkowania wieczystego do zabudowanego gruntu oznaczonego nr jak wyżej.
Transakcja kupna nieruchomości przez spółkę od tych osób nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość jest zabudowana pawilonem handlowym o pow. ok. 140 m2 wzniesionym przez dotychczasowego dzierżawcę na podstawie kolejno zawieranych umów dzierżawy z Miastem i jej poprzednikiem prawnym, który to budynek wraz z zakończeniem okresu dzierżawy wypowiedzianej przez miasto (pismo z dnia 24.04.2007 r.) — miał zostać przez niego usunięty do dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy wraz z upływem terminu wypowiedzenia tj. 03.08.2007 r., do czego były dzierżawca był kilkakrotnie wzywany.
Ponieważ z przyczyn leżących po stronie byłego dzierżawcy naniesienie to nie zostało usunięte, zgodnie z postanowieniami Umowy z dnia 24.08.2007 r., Miasto, wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste następcom prawnym dawnej właścicielki, przeniosło też nieodpłatnie istniejący budynek jako odrębną nieruchomość. Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z uchwałą Rady Miasta z dnia 10.10.2006 r. w sprawie studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta - nieruchomość położona jest w strefie M1- tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej. Prawomocną Decyzją z dn.
31.05.2005 r., , wydaną z up. Prezydenta miasta przez Głównego Specjalistę w Delegaturze Biura Naczelnego Architekta Miasta ustalone zostały szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, infrastrukturą techniczną oraz przyłączami, dojazdami i zagospodarowaniem terenu na działce ewidencyjnej nr 87/1 i zgodnie z ww. Decyzją istniejący pawilon handlowy przewidziany jest do wyburzenia.
Celem zawarcia transakcji przez Spółkę jako firmę deweloperską było nabycie opisanej nieruchomości gruntowej jako działki pod zabudowę mieszkalną, zgodnie z posiadanym dokumentem warunków zabudowy oraz sporządzonym biznesplanem. W dniu 20.11.2008 r. uzyskała decyzję Prezydenta miasta zatwierdzającą wykonany na zlecenie Spółki projekt rozbiórki wolnostojącego pawilonu i zezwalającą na jej realizację, która miała zostać przeprowadzona wraz z rozpoczęciem prac budowlanych. W latach 2008 - 2010 Spółka dokonywała zakupu usług mających na celu realizację inwestycji w tym: projektowych, geodezyjnych, doradczych, oraz innych związanych z bieżącą działalnością.
Z tego tytułu Spółce przysługiwało odliczenie VAT naliczonego, jednak nie wykonywała ona czynności opodatkowanych. W dniu 15 lutego 2011 r. Spółka wnioskująca zawarła umowę najmu, której przedmiotem był opisany wyżej pawilon handlowy, umowa trwała do dnia 30 listopada 2011 r., miała charakter odpłatny i przewidywała jego podnajem lub oddanie w nieodpłatne użytkowanie przez Najemcę stronie trzeciej.
Po dokonaniu przez Najemcę, spółkę X. sp. z o.o. (podmiot powiązany z Wynajmującym) prac adaptacyjnych o wartości netto 17 798 zł budynek został w całości oddany do użytkowania na działalność handlową jednostce nie posiadającej osobowości prawnej - oddziałowi spółki akcyjnej prawa włoskiego w ramach zawartej między tymi podmiotami umowy o zarządzaniu (menadżerskiej), jako jeden z obowiązków X. sp. z o.o. przewidywała postawienie do dyspozycji lokalu odpowiadającego określonym wymogom - na okres odpowiadający czasowi, na jaki zawarta była umowa najmu tj. do dnia 30.11.2011 r. i z tą datą podmiot ten zakończył prowadzenie działalności w budynku.
Od dnia 01.01.2012 r. Spółka wynajmuje część elewacji zewnętrznej budynku jako powierzchnię pod reklamę wspomnianemu oddziałowi spółki prawa włoskiego, prowadzącemu obecnie działalność w innym obiekcie. W dniu 03.08.2011 r. Prezydent m.st. Warszawy wydał Spółce prawomocną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem, infrastrukturą techniczną i innymi elementami zagospodarowania terenu. W 2012 r. zarząd Spółki podjął decyzję o nie realizowaniu inwestycji we własnym zakresie.
Spółka zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości wraz z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę innej spółce deweloperskiej, podatnikowi VAT czynnemu, za kwotę netto stanowiącą równowartość kosztów zakupu działki powiększoną o wartość nabycia wymienionych wyżej usług związanych z przygotowaniem do budowy i bieżącą działalnością a następnie nabyć od tego podmiotu lokale w nowowybudowanym budynku. W uzupełnieniu do złożonego wniosku Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z założeniami, sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od daty oddania w najem pawilonu handlowego.
Ponadto zaznaczono, że w stosunku do przedmiotowego obiektu dokonującemu dostawy (spółce) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego wynikającego z oddania go w najem w ramach czynności opodatkowanej o kwotę podatku naliczonego. Dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego pawilonu, gdyż w myśl zawartej umowy najmu ewentualne drobne prace adaptacyjne pozostawały po stronie najemcy (spółki X. sp. z o.o.), które zostały przez najemcę wykonane - co Wnioskodawca wskazał we wniosku.
Wnioskodawca wyjaśnił, że wartość przedmiotowego pawilonu nigdy nie była przez spółkę wnioskującą ustalana ani nie widnieje w żadnym z wyszczególnionych we wniosku dokumentów związanych z nabyciem nieruchomości jako, że przedmiotem transakcji była nieruchomość gruntowa. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy dostawa Nieruchomości w postaci dostawy prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 87/11 o pow.
641 m2 z posadowionym na niej budynkiem przeznaczonym do rozbiórki będzie — w świetle przedstawionego stanu faktycznego - dostawą gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę opodatkowaną stawką podstawową w wysokości 23% czy będzie ona dostawą prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego (art. 29 ust. 5, 5a ustawy i par. 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Wykonawczego) traktowaną jako dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, zwolnionych od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy?
Zdaniem Wnioskodawcy, Opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości Przepisy o VAT stanowią, że dostawa gruntów zabudowanych podlega opodatkowaniu VAT w ten sam sposób, w jaki opodatkowana jest dostawa budynków, budowli lub ich części, posadowionych na tym gruncie. Zgodnie z treścią art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W odniesieniu do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów, opisana powyżej regulacja znajduje swoje uzupełnienie w § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług („Rozporządzenie wykonawcze”). Zgodnie z tym przepisem, zwolniona z opodatkowania jest dostawa prawa użytkowania wieczystego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.
Opodatkowanie VAT dostawy budowli Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wskazuje, iż zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa ta jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, zaś pkt 10a rozszerza zakres przedmiotowego zwolnienia o dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego dokonując ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jednakże nawet w przypadku spełnienia warunków do przedmiotowego zwolnienia, stosownie do art . 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art . 43 ust. 1 pkt . 10 ustawy o VAT pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a ponadto złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (zawierające dane wymienione w art . 43 ust. 11 pkt . 1 — 3 Ustawy.
Opodatkowanie VAT gruntów zabudowanych Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości opodatkowania. W związku z tym dostawa gruntów zabudowanych podlega opodatkowaniu według tej samej stawki, która ma zastosowanie do budowli posadowionych na tym gruncie.
Ponadto zgodnie z treścią § 13 ust. 1 pkt 11 cytowanego powyżej Rozporządzenia wykonawczego, zwolniona z opodatkowania jest dostawa prawa użytkowania wieczystego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku. Wnioskodawca uważa, że analizując kwestie opodatkowania VAT przyszłej transakcji należałoby przyjąć jako podstawową kwestię ocenę, jakie składniki nieruchomości z punktu widzenia ekonomicznego stanowić będą przedmiot dostawy.
Zgodnie z treścią Umowy Sprzedaży (Akt Notarialny z 11.04.2008 r.), na mocy której Spółka nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntu i własność usytuowanego na nim budynku stanowiącego odrębną nieruchomość za łączną kwotę 2 800 000 PLN, - posadowiony na niej pawilon handlowy przewidziany został do wyburzenia (co potwierdzają inne dokumenty okazane przy zawieraniu ww. Umowy, z których wynika, że budynek ten, nazywany we wspomnianej Umowie „odrębną nieruchomością”, został wzniesiony przez dzierżawcę części nieruchomości gruntowej w oparciu o wcześniej obowiązujące umowy dzierżawy a przeniesiony nieodpłatnie wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste stronie sprzedającej, jako naniesienie”, którego usunięcie powinno było nastąpić wraz z zakończeniem trwania dzierżawy) — czyli należy uznać, że w dniu nabycia przez Spółkę tej nieruchomości budynek nie był trwale związany z gruntem, nie był w żaden sposób wyceniony i nie przedstawiał on dla Spółki jako nabywcy żadnej wartości.
Reistotny dla kwestii podatku VAT powinien być stan faktyczny jasno wskazujący, iż przedmiotem transakcji zawartej w dniu 11.04.2008 r. była nieruchomość gruntowa, którą spółka nabyła za wskazaną wyżej kwotę, z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego wielokondygnacyjnego, a której planowane zbycie powinno zostać potraktowane jako dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę - podlegająca opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
„Należy podkreślić, że „prawo do rozporządzania towarami jak właściciel”, do której to kategorii odwołał się ustawodawca w art. 7 ust. 1 ustawy, nie może być utożsamiane z prawem własności w rozumieniu cywilnoprawnym. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, zgodnie z którym „rozporządzanie towarami jak właściciel” rozumieć należy szeroko i w oderwaniu od cywilnego prawa własności, a podstawowe znaczenie dla opodatkowania podatkiem od towarów i usług ma nie tyle aspekt prawny, a aspekt faktyczny i ekonomiczny, sprowadzający się do faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym.
Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W myśl art. 29 ust. 5a ww. ustawy przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. Na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.
U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.
Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym w myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług ustawodawca przewidział obniżenie stawek podatku i zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Pojęcie „oddanie do użytkowania", o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku os towarów i usług należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a) ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 11.04.2008 r. na podstawie Umowy nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności usytuowanego na niej budynku. Stroną sprzedającą były osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, niebędące podatnikami VAT, które stały się użytkownikami wieczystymi działki w oparciu o umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu i nieodpłatne przeniesienie własności budynku przez m.st. Warszawę jako następcy prawni dawnej właścicielki. Transakcja kupna nieruchomości przez Wnioskodawcę od tych osób nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Nieruchomość jest zabudowana pawilonem handlowym o pow. ok. 140 m2 wzniesionym przez dotychczasowego dzierżawcę na podstawie kolejno zawieranych umów dzierżawy z miastem i jej poprzednikiem prawnym, który to budynek wraz z zakończeniem okresu dzierżawy wypowiedzianej przez miasto miał zostać przez niego usunięty. Ponieważ z przyczyn leżących po stronie byłego dzierżawcy naniesienie to nie zostało usunięte, zgodnie z postanowieniami umowy z dnia 24.08.2007 r., Miasto, wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste następcom prawnym dawnej właścicielki, przeniosło też nieodpłatnie istniejący budynek jako odrębną nieruchomość.
Celem zawarcia transakcji przez Spółkę było nabycie opisanej nieruchomości gruntowej jako działki pod zabudowę mieszkalną. Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z uchwałą Rady miasta w sprawie studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta - nieruchomość położona jest w strefie M1- tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej.
Prawomocną decyzją ustalone zostały szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, infrastrukturą techniczną oraz przyłączami, dojazdami i zagospodarowaniem terenu i zgodnie z ww. decyzją istniejący pawilon handlowy przewidziany jest do wyburzenia. W dniu 20.11.2008 r. uzyskała decyzję Prezydenta m.st. Warszawy zatwierdzającą wykonany na zlecenie Spółki projekt rozbiórki wolnostojącego pawilonu i zezwalającą na jej realizację, która miała zostać przeprowadzona wraz z rozpoczęciem prac budowlanych.
W dniu 03.08.2011 r. Prezydent miasta wydał Spółce prawomocną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem, infrastrukturą techniczną i innymi elementami zagospodarowania terenu. W 2012 r. zarząd Spółki podjął decyzję o nie realizowaniu inwestycji we własnym zakresie. Spółka zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości wraz z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę innej spółce deweloperskiej, podatnikowi VAT czynnemu, za kwotę netto stanowiącą równowartość kosztów zakupu działki powiększoną o wartość nabycia wymienionych wyżej usług związanych z przygotowaniem do budowy i bieżącą działalnością.
Zgodnie z założeniami Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od daty oddania w najem pawilonu handlowego. W dniu 15 lutego 2011 r. Spółka wnioskująca zawarła umowę najmu, której przedmiotem był opisany wyżej pawilon handlowy. Umowa miała charakter odpłatny i przewidywała jego podnajem lub oddanie w nieodpłatne użytkowanie przez Najemcę stronie trzeciej. Po dokonaniu przez Najemcę prac adaptacyjnych budynek został w całości oddany do użytkowania na działalność handlową w ramach zawartej między tymi podmiotami umowy o zarządzaniu (menadżerskiej). Dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego pawilonu.
W stosunku do przedmiotowego obiektu dokonującemu dostawy (Spółce) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego wynikającego z oddania go w najem w ramach czynności opodatkowanej o kwotę podatku naliczonego. Kluczową kwestią w niniejszej sprawie jest odpowiednie zakwalifikowanie sprzedawanego gruntu. Nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, że planowane zbycie powinno zostać potraktowane jako dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę skoro w niniejszych okolicznościach Wnioskodawca ma prawo dysponowania budynkiem w sensie ekonomicznym i faktycznym i dokona przeniesienia tych praw na podmiot trzeci.
Pomimo, iż wartość przedmiotowego pawilonu nigdy nie była przez Spółkę wnioskującą ustalana ani nie widnieje w żadnym z wyszczególnionych we wniosku dokumentów związanych z nabyciem nieruchomości jako, że przedmiotem transakcji była nieruchomość gruntowa nie należy go pominąć, a grunt traktować jako niezabudowany z przeznaczeniem pod zabudowę. Z przedstawionej treści wniosku nie wynika, że przedmiotowy pawilon do momentu sprzedaży nie zostanie wyburzony. Zatem skoro budynek ten w momencie sprzedaży będzie znajdował się na zbywanym gruncie, to dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym.
Dopiero, jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym. Tym samym należy stwierdzić, iż z punktu widzenia konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług przedmiotem sprzedaży w rozpatrywanej sprawie będzie grunt zabudowany wraz z posadowionym na nim budynkiem.
Tym bardziej, że jak wskazał sam Wnioskodawca, zgodnie z treścią umowy sprzedaży (Akt Notarialny z 11.04.2008 r.) Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności usytuowanego na niej budynku, mimo, że budynek ten nie był w żaden sposób wyceniony i nie przedstawiał dla Spółki jako nabywcy żadnej wartości.
W kontekście ustalenia czy zamierzona sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zauważyć należy, iż w niniejszych okolicznościach w momencie oddania do użytkowania wynajmującemu przedmiotowego pawilonu doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednakże jak wskazał Wnioskodawca zgodnie z założeniami, sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od daty oddania w najem pawilonu handlowego.
Tym samym, mając na uwadze powyższe w świetle przywołanych uregulowań stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Skoro planowana dostawa przedmiotowej nieruchomości nastąpić ma po pierwszym zasiedleniu, ale pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym zbyciem upłynie okres krótszy niż 2 lata z uwagi na zapis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zasadnym jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego w przywołanym przepisie.
Warunkiem zastosowania powyższego zwolnienia jest spełnienie przesłanek z niego wynikających. Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego pawilonu, gdyż w myśl zawartej umowy najmu ewentualne drobne prace adaptacyjne pozostawały po stronie najemcy. Jednakże Wnioskodawcy dokonującemu dostawy w stosunku do przedmiotowego obiektu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego wynikającego z oddania go w najem w ramach czynności opodatkowanej o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w niniejszych okolicznościach warunki przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienia nie zostały spełnione. Zatem przywołane zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Reasumując stwierdzić należy, iż z uwagi na fakt, iż dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku ani z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług tym samym przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%.
Taką samą stawką podatku VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia objęte będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony. Mając na uwadze całokształt sprawy, pomimo opodatkowania planowanego zbycia nieruchomości ze względu na dokonaną kwalifikację gruntu stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012r., poz. 270).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.