INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 lutego 2013 r. (data wpływu 28 lutego 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 maja 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 28 lutego 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe. Postanowieniem Sądu Rejonowego ogłoszona została upadłość przedsiębiorcy prowadzącego biuro usług turystycznych. Upadła jest właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z basenem o łącznej pow. użytkowej 951,66 m², którą wraz z mężem wybudowała w roku 2006. Nieruchomość pobudowana została na gruncie nabytym przez właścicielkę i jej męża w 2002 r. na własność (wspólność majątkowa). Syndyk przejął nieruchomość włączając ją do masy upadłości.
W najbliższym czasie zamierza zbyć nieruchomość i na podstawie postanowienia sędziego komisarza ogłosił przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki. Syndyk nie ma ostatecznej wiedzy, czy w danym budynku była lub jest prowadzona działalność gospodarcza przez upadłą, najemcę oraz pozostałe zamieszkałe w nim osoby. Po ogłoszeniu upadłości syndyk zawarł umowę najmu nieruchomości w dniu 10 grudnia 2010 r. z synem upadłej prowadzącym działalność gospodarczą, której celem jest „używanie lokalu wyłącznie do celów mieszkaniowych, na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej najbliższej rodziny”.
Syn upadłej kontynuuje jej działalność gospodarczą i jest najemcą wszystkich dotychczas prowadzonych przez nią obiektów, w tym również budynku mieszkalnego. Z tytułu umowy najmu lokalu do celów mieszkaniowych najemca płaci miesięczny czynsz, który jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Wynajmowana nieruchomość składa się z działki gruntu, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na obszarze zieleni izolacyjnej pozostawionej nad gazociągiem wysokiego ciśnienia oraz dwóch działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym z basenem.
W budynku zamieszkuje upadła, a wraz z nią jej mąż, który prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem podatku VAT oraz dwóch synów, również prowadzących działalność gospodarczą i będących płatnikami podatku VAT. Nieruchomość została nabyta przez upadłą i jej męża w celu wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Upadłej i jej mężowi z tytułu wybudowania budynku mieszkalnego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W związku z zaprzestaniem płacenia czynszu za wymienioną nieruchomość przez najemcę, w dniu 4 października 2012 r. syndyk wypowiedział umowę najmu wraz z wezwaniem do opuszczenia lokalu, ze skutkiem na dzień 30 listopada 2012 r. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest w dalszym ciągu zamieszkiwana przez najemcę i jego rodzinę, począwszy od dnia 1 grudnia 2012 r. syndyk nalicza odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu najmu, które nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aktualnie podjęto czynności w celu opróżnienia nieruchomości.
Dla opisanej powyżej nieruchomości syndyk posiada operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomość na kwotę 3.897.000 zł. Nieruchomość jest obciążona kredytami hipotecznymi w łącznej kwocie 12.493.100 zł., z czego na przedmiotową nieruchomość został zaciągnięty kredyt w wysokości 589.100 zł. Podstawową działalnością gospodarczą prowadzoną przez upadłą była działalność hotelarska oraz turystyczna. W związku z powyższym zadano następujące pytanie oznaczone we wniosku Nr 2. Czy w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości wystąpi przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, nieruchomość zabudowana, która została wybudowana przez Nią i męża w 2006 r. zostaje sprzedana po upływie 5 lat, dlatego też zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) tejże ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości nie dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ona miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu nie powstaje przychód (nie ma miejsca opodatkowanie podatkiem dochodowym).
Na podstawie treści wniosku przyjęto, że nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, jej sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności w tym zakresie jak również, iż nie była i nie jest wykorzystywana w ramach prowadzenia działów specjalnych produkcji rolnej. Zatem, dla ustalenia skutków podatkowych ewentualnej sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data jej nabycia. Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.
U. Nr 16 poz. 93), w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki wybudowane na tym gruncie. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.
Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku mieszkalnego, stanowiącego jego część składową. W niniejszej sprawie bieg tego terminu winien zatem być liczony od daty nabycia gruntu. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.
Z treści wniosku wynika, iż nieruchomość została wybudowana przez Wnioskodawczynię i jej męża w 2006 r. na gruncie, którego nabycie miało miejsce w 2002 r., tym samym pięcioletni okres określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął w niniejszym przypadku z końcem 2007 r. Zatem, w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości dokonana po dniu 31 grudnia 2007 r. nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie spowoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.