INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2011 r. (data wpływu 21 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z najmu nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 21 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z najmu nieruchomości. W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny. Jest Pani właścicielką budynku czynszowego wielorodzinnego. Ze względu na położenie nieruchomości i niemożliwość samodzielnego wykonywania działalności administracyjnej czynności te wykonuje Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości, które pobiera czynsz od lokatorów i z tych pieniędzy pokrywa bieżące wydatki związane z prawem własności, jak też wykonuje remonty do wysokości wpływów z czynszu.
Pani z tytułu najmu nie pobiera żadnych pieniędzy. Zrzeszenie zawarło umowy z lokatorami. Wskazuje Pani, że nie jest stroną umów. Zdarza się, że na koniec roku kalendarzowego na koncie prowadzonym przez zrzeszenie dla tej nieruchomości znajduje się kwota, która przechodzi na rok następny i zostaje wydatkowana na remonty i utrzymanie budynku. Wskazuje Pani, że w 2010 r. pozostało saldo w kwocie 11.779,65 zł. Kwota ta zostanie wydatkowana w 2011 r. na podłączenie budynku do kanalizacji miejskiej i konieczne remonty budynku. W ciągu roku nie odprowadza Pani podatku od wpływów czynszowych ponieważ nie inkasuje czynszu.
Jest Pani emerytką, podatek dochodowy rozlicza na podstawie informacji o dochodach z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ciąży na Pani obowiązek uiszczenia podatku? Uważa Pani, że nie ma obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż nie osiąga Pani żadnego dochodu z czynszu. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe. Na gruncie przepisów podatkowych w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.
Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Powyższy przepis wyraźnie wskazuje, że najem stanowi źródło przychodów.
Zatem, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, są obowiązane do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego dochodu z tego tytułu. W myśl przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jest Pani właścicielką budynku czynszowego wielorodzinnego. Ze względu na położenie nieruchomości i niemożliwość samodzielnego wykonywania działalności administracyjnej czynności te wykonuje Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości, które pobiera czynsz od lokatorów i z tych pieniędzy pokrywa bieżące wydatki związane z prawem własności, jak też wykonuje remonty do wysokości wpływów z czynszu.
W tym miejscu należy wyjaśnić, iż administrowanie nieruchomością (sprawowane w tym przypadku przez Zrzeszenie) ogranicza się jedynie do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Wykonywanie funkcji administracyjnych nie ogranicza w żadnym razie praw własności.
Podmiot, który w Pani imieniu administruje nieruchomością działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela nieruchomości, działa bowiem w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości. Właściciel nieruchomości jest jedynie zastępowany w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Oznacza to, że administrowanie przez Zrzeszenie nieruchomością nie pozbawia właściciela, t.j. Pani, statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym podmiot któremu została powierzona funkcja administrowania nieruchomością nie jest uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych.
Podatnikiem podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu jest bowiem właściciel nieruchomości a nie osoba administrująca majątkiem. Wobec powyższego dochód z najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie pozostaje bez znaczenia fakt, że nie pobiera Pani osobiście czynszu jak również to, iż pozostała kwota zostanie przeznaczona na bieżące remonty budynku. Nie można bowiem uznać iż czynsz płacony przez najemców nie stanowi Pani przychodu z najmu.
Powyższe fakty bezsprzecznie wynikają z treści wniosku, zatem jeszcze raz podkreślić należy, że czynsz płacony przez najemców stanowi Pani przychód z najmu generowany z majątku którego jest Pani właścicielem. Stosownie bowiem do wyżej cytowanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy.
W tym miejscu wskazać należy, że umowy mogą być zawierane zarówno przez Panią jak i Zrzeszenie, które działa w Pani imieniu i na Pani rzecz. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Przez pojęcie „otrzymane” należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane.
Mając na uwadze istnienie wielu form rozliczeń, należy uznać, że otrzymane pieniądze to nie tylko wypłacana gotówka, ale również kwota, która wpłynęła na rachunek bankowy podatnika. Natomiast „postawionymi do dyspozycji” są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik – wykazując określoną aktywność – ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Innymi słowy, podatnik ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy, a nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji. Zgodnie z Pani decyzją kwoty czynszu najmu pobierane są przez Zrzeszenie, należy zatem uznać, że w ten sposób, niejako „z góry” Pani nimi rozporządziła.
Uzyskiwane przychody mogą być przeznaczone np. na bieżące remonty budynku – przy czym bez znaczenia jest czy decyzja o wykonaniu określonych prac remontowych zostanie podjęta przez Panią osobiście, czy też remonty zostaną wykonane przez podmiot administrujący nieruchomością w Pani imieniu. Jednocześnie wydatki na remont budynku - o ile spełniają przesłanki z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowią koszty uzyskania przychodów z najmu.
Powyższe stanowisko uzasadnione jest ze względu na fakt, iż administrowanie nieruchomością przez Zrzeszenie – jak wskazano powyżej – działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela, Zrzeszenie działa bowiem w imieniu i na rzecz właściciela, t.j. Pani. Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy zatem stwierdzić, iż przychód z tytułu najmu nieruchomości powstanie dla Pani z dniem zapłaty czynszu. Różnica pomiędzy wartością przychodu, a kwotą poniesionych w celu jego uzyskania kosztów (np. na remonty, odpisy amortyzacyjne) stanowi Pani dochód do opodatkowania lub ewentualnie stratę z najmu.
Tym samym nie można uznać za prawidłowe stanowiska, iż nie ma Pani obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż nie osiąga Pani dochodu z czynszu. Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.
Stosownie zatem do ust. 3, o którym mowa w ww. przepisie, wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób: obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b, zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.
Stosownie do art. 44 ust. 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego. Obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę wolną od podatku, która w 2010 r. wynosiła 3.091 zł.
Po zakończeniu 2010 r., w terminie do 30 kwietnia 2011 r. była Pani zobowiązana złożyć zeznanie roczne o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2010 (PIT-36) oraz dokonać wpłaty różnicy pomiędzy podatkiem należnym, a sumą należnych za dany rok zaliczek (art. 45 ust. 1 i ust. 4 pkt 1 ww. ustawy). Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.