INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2012 roku (data wpływu 7 stycznia 2013 roku) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 7 stycznia 2013 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca w dniu 19 czerwca 2011 r. nabył w drodze spadku udział do 1/2 w lokalu mieszkalnym oraz garażu. W 2012 r. Wnioskodawca sprzedał swój udział w garażu za kwotę 7 000 zł, natomiast udział w lokalu mieszkalnym za kwotę 140 000 zł. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Otrzymaną tytułem ceny sprzedaży ww. nieruchomości kwotę w wysokości 147 000 zł. Wnioskodawca planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe tj. zamierza w roku 2013 kupić nieruchomość gruntową przeznaczoną na cele budowlane, z zamiarem wybudowania na niej domu, w którym w przyszłości zamieszka.
W ten sposób Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie może jednak wykluczyć - zwłaszcza w okresie trwającego kryzysu gospodarczego - że będzie zmuszony zrezygnować z planów budowy domu, a nawet będzie zmuszony sprzedać przedmiotową nieruchomość gruntową, z powodu utraty płynności finansowej lub braku środków finansowych. W związku z powyższym zadano następujące pytania.
W przypadku, gdyby Wnioskodawca był zmuszony do sprzedaży działki budowlanej, o której mowa wyżej (przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie) jakie obowiązywać będą go podatki związane z tą sprzedażą? Czy ewentualny fakt zbycia nieruchomości nie będzie skutkować utratą prawa do zwolnienia od opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2012 r. i koniecznością uiszczenia tego podatku wraz z odsetkami ustawowymi?
Czy w przypadku gdyby Wnioskodawca był zmuszony do sprzedaży działki budowlanej, o której mowa wyżej (przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie) koszt nabycia tej działki budowlanej, w tym cena nabycia, będzie stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego jej zbycia?
Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2012 r. na zakup działki budowlanej nie później niż w okresie dwóch lat od końca 2012 r., daje mu prawo do zwolnienia od opodatkowania dochodu ze sprzedaży dokonanej w 2012 r. W przyszłości, w przypadku gdyby Wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki, zobowiązany będzie do uiszczenia podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tej działki, natomiast nie nastąpi utrata prawa do zwolnienia od opodatkowania dochodu ze sprzedaży dokonanej w 2012 r. Udokumentowane koszty nabycia, w tym cena, za którą Wnioskodawca nabył działkę budowlaną, stanowić będą zaś koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia działki budowlanej.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.
U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w dniu 19 czerwca 2011 r. nabył w drodze spadku udział do 1/2 w lokalu mieszkalnym oraz garażu. W 2012 r. Wnioskodawca sprzedał swój udział w garażu za kwotę 7 000 zł, natomiast udział w lokalu mieszkalnym za kwotę 140 000 zł.
Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Z uwagi na fakt, iż odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostało dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.
Stosownie do art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).
Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" art. 22 ust. 6f).
Zgodnie z art. 30e ust. 4 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art.
30e ust. 7).
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27).
Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na: nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca otrzymaną- tytułem ceny sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w 2011 r. w drodze spadku- kwotę w wysokości 147 000 zł planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe tj. zamierza w roku 2013 r. kupić nieruchomość gruntową przeznaczoną na cele budowlane, z zamiarem wybudowania na niej domu, w którym w przyszłości zamieszka. W ten sposób Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca nie może jednak wykluczyć - zwłaszcza w okresie trwającego kryzysu gospodarczego - że będzie zmuszony zrezygnować z planów budowy domu, a nawet będzie zmuszony sprzedać przedmiotową nieruchomość gruntową, z powodu utraty płynności finansowej lub braku środków finansowych. W niniejszej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia konsekwencji takiego zachowania, a mianowicie, czy fakt zbycia nieruchomości nie będzie skutkować utratą prawa do zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2012 r. i koniecznością uiszczenia tego podatku wraz z odsetkami ustawowymi.
Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy, tj. m. in. na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego Wnioskodawca będzie zmuszony go sprzedać ze względu na utratę płynności finansowej lub brak środków finansowych. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie warunkuje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionej nieruchomości.
Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie m. in. określonych ww. zwolnieniem nieruchomości. W przypadku, gdy odpłatne zbycie zakupionej działki nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany z tego tytułu dochód podlegał będzie opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy.
Ponadto należy wskazać, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zgodnie z art. 22 ust. 6c zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości pod warunkiem udokumentowania jej zapłaty. Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż Wnioskodawca, korzystając ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., nie utraci tego prawa w przypadku sprzedaży gruntu z powodu utraty płynności finansowej lub braku środków finansowych.
W sytuacji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat, od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie, uzyskany dochód będzie opodatkowany według zasad określonych w art. 30 e, cena nabycia będzie stanowić koszt uzyskania przychodu. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80- 219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.