INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2010 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 23 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny. W 2003 r. nabył Pan wspólnie z żoną udział w nieruchomości wynoszący 44%, który został przez Państwa sprzedany w dniu 5 marca 2005 r. Łączna wartość nieruchomości wynosiła 160 000 zł. W dniu 18 marca 2005 r. złożyli Państwo oświadczenie do Urzędu Skarbowego, że sumę uzyskaną z tej sprzedaży przeznaczą w ciągu dwóch lat na zakup mieszkania. W dniu 1 lutego 2006 r. zawarli Państwo umowę rezerwacyjną z Przedsiębiorstwem „E." Sp. z o.o. na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym".
We wrześniu 2006 r. otrzymali Państwo od „E." wiadomość, że umowa zasadnicza o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w „budynku wielorodzinnym" będzie mogła być podpisana dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Do końca 2006 r. nie podpisali Państwo umowy zasadniczej z uwagi na brak prawomocnego pozwolenia na budowę. Dopiero w kwietniu 2007 r. otrzymali Państwo wiadomość od przedsiębiorstwa „E.", że uprawomocniło się pozwolenie na budowę i umowy zasadnicze o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w „budynku wielorodzinnym" będą podpisywane w kwietniu 2007 i dopiero w kwietniu będą przyjmowane raty zgodnie z harmonogramem.
Umowę o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w inwestycji „E." podpisali Państwo w dniu 14 maja 2007 r. Z powodu choroby nie podpisali Państwo umowy w kwietniu. W kwietniu 2007r. drogą telefoniczną uzyskali Państwo informację od „E.", że rata kwietniowa wynosi 53.472.73 PLN i wyjątkowo można ją wpłacić na zawartą 1 lutego 2006 r. umowę rezerwacyjną. W dniu 13 kwietnia 2007 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 53.472,73 PLN na umowę rezerwacyjną.
W dniu 15 czerwca 2007 r. dokonali Państwo zgodnie z harmonogramem kolejnej wpłaty 53.472.73 zł już na umowę realizacyjną zawartą 14 maja 2007 r. Do końca 2008 roku wpłacali Państwo kolejne raty zgodnie z harmonogramem umowy realizacyjnej. Akt notarialny, dotyczący zakupu mieszkania w „budynku wielorodzinnym" sporządzony został w dniu 25 lutego 2009 r. Zgodnie z Państwa oświadczeniem z dnia 18 marca 2005 r. uzyskaną kwotę ze sprzedaży nieruchomości (44% udziału ze 160.000 wartości łącznej nieruchomości) winni Państwo przeznaczyć na zakup mieszkania w ciągu dwóch lat. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy w sytuacji przedstawionej w stanie faktycznym z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości wystąpi obowiązek zapłaty podatku? Zdaniem Wnioskodawcy, środki pieniężne uzyskane ze zbycia części nieruchomości zostały w całości przeznaczone na zakup mieszkania. Opóźnienie wpłaty nastąpiło z przyczyn od Niego niezależnych. W Jego przekonaniu podatek od zbycia części nieruchomości jest nienależny. Wnioskodawca podnosi, iż oczekiwanie od momentu podpisania umowy rezerwacyjnej w dniu 1 lutego 2006 r. na uzyskanie przez Przedsiębiorstwo „E." uprawomocnienia się pozwolenia na budowę spowodowało, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży części nieruchomości wpłacił z miesięcznym opóźnieniem.
Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż podpisując umowę rezerwacyjną na zakup mieszkania w dniu 1 lutego 2006 r. był przekonany, iż bez przeszkód przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości, zbytej 5 marca 2005 r. na zakup mieszkania zgodnie z ustawowym terminem (deklaracja z 18 marca 2005 r.). W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Zgodnie z art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Zwolnieniu od podatku dochodowego, co wynika z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne, Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, wynika iż w dniu 5 marca 2005 r. sprzedał Pan wspólnie z żoną udział w nieruchomości wynoszący 44%.
Następnie w dniu 18 marca 2005 złożył Pan w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż kwotę uzyskaną z tej sprzedaży wydatkuje na zakup mieszkania. W dniu 1 lutego 2006 r. zawarł Pan umowę rezerwacyjną z Przedsiębiorstwem „E." Sp. z o.o. na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym". Natomiast umowę o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w inwestycji „E." podpisał Pan wspólnie z żoną w dniu 14 maja 2007 r. W dniu 13 kwietnia 2007 r. dokonali Państwo pierwszej wpłaty w wysokości 53.472,73 zł na umowę rezerwacyjną oraz w dniu 15 czerwca 2007 r. kolejnej wpłaty w wysokości 53.472.73 zł już na umowę realizacyjną.
Do końca 2008 roku wpłacali Państwo kolejne raty zgodnie z harmonogramem umowy realizacyjnej. Z powyższego wynika, że środki uzyskane z tytułu zbycia w dniu 5 marca 2005 r. udziału w nieruchomości wydatkował Pan na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym". Pierwszą ratę wpłacił Pan w dniu 13 kwietnia 2007 r. natomiast drugą w dniu 15 czerwca 2007 r., co oznacza, że wpłaty te nastąpiły po upływie 2 lat od dnia sprzedaży.
Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową i wyłączną okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych przed 1 stycznia 2007 r. jest fakt wydatkowania uzyskanych z tej sprzedaży środków nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży wyłącznie na wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. cele mieszkaniowe tj. na zakup między innymi lokalu mieszkalnego.
Przy czym o prawie do skorzystania z ww. zwolnienia nie przesądza fakt złożenia stosownego oświadczenia i zamiar podatnika co do przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży, lecz fakt rzeczywistego wydatkowania ich w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe. Przepis art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych. Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowo uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego.
Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na Wnioskodawcy obowiązki wynikające z zastosowania danego zwolnienia podatkowego dokonano ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego dane zwolnienie. Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powołane przepisy prawa, należy uznać, iż środki ze sprzedaży w 2005 r. udziału w nieruchomości wydatkowane zostały na cele mieszkaniowe tj. na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym" po upływie 2 lat od dnia sprzedaży i w związku z tym uzyskany przychód podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi: od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4). Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. udział w nieruchomości należał do Pana i Małżonki, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonki, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.
Pana Małżonka chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.