INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2011 r. (data wpływu 27 września 2011 r.), uzupełnionym w dniu 7 grudnia 2011 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 27 września 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 7 grudnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych. W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
W dniu 1 lipca 2011 r. zawarł Pan ze spółką z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się sprzedać: prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni około 302 m2, która zostanie wydzielona z działki nr 34/3 o powierzchni 782 m2 położonej w miejscowości W. przy ul. K., prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 1.154 m2, położonej w miejscowości W. przy ul. K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 34/4, udział wynoszący 9/32 części we współwłasności nieruchomości gruntowej o powierzchni 528 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 34/6, położonej w miejscowości W. przy ul. K. Powyższe grunty nabył Pan od osób fizycznych, do majątku osobistego: działkę nr 34/3 - na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 17 grudnia 2009 r. oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości, udziału we współwłasności nieruchomości oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 8 stycznia 2010 r., działkę nr 34/4 - na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 6 lipca 2009 r. oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości, udziału we współwłasności nieruchomości oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 20 lipca 2009 r., udział 3/8 części we współwłasności działki nr 34/6 - na podstawie ww. umów.
Grunty są niezabudowane, oznaczone w ewidencji gruntów jako działki rolne. Położone są na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po nabyciu nie były wykorzystywane (użytkowane) do celów związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany ani jako podatnik VAT czynny, ani zwolniony. Powyższe nieruchomości nabył do celów prywatnych z zamiarem wybudowania na nich domu mieszkalnego jednorodzinnego. Nie pobierał Pan z nich żadnych pożytków i nie ponosił na nie żadnych nakładów.
Poza wymienionymi wyżej działkami nie posiada innych nieruchomości gruntowych, które mógłby przeznaczyć w przyszłości do sprzedaży. W przeszłości nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. W dniu 8 grudnia 2010 r. dla działek gruntu nr 34/3 i 34/4 została wydana decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i budowie czterech zbiorników bezodpływowych oraz budowie czterech wjazdów z działki nr 34/6, przy czym decyzja ta jest decyzją ostateczną.
Uzyskaniem ww. decyzji o warunkach zabudowy nie zajmował się Pan osobiście, lecz - z uwagi na fakt, iż nie prowadzi działalności gospodarczej oraz brak jakiegokolwiek doświadczenia w tym zakresie - w Pana imieniu decyzję tę uzyskał upoważniony pełnomocnik. W chwili występowania o wydanie ww. decyzji prowadził Pan rozmowy ze wspomnianą Spółką w sprawie warunków zakupu nieruchomości, na której ma być realizowana powyższa inwestycja. Nigdy nie było Pana zamiarem samodzielne realizowanie tej inwestycji lub samodzielne uzyskiwanie decyzji administracyjnych niezbędnych do jej realizacji.
Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta po uzgodnieniu jej treści, co nastąpiło dopiero 1 lipca 2011 r. Pana działania nie były samodzielne, lecz były dokonywane przez osoby mające odpowiednią wiedzę i znajomość określonych zagadnień, a realizacja tych działań była konsekwencją oczekiwań kontrahenta. Powyższe działania podjął Pan dlatego, iż stara się zrealizować budowę własnego domu mieszkalnego jednorodzinnego. Oprócz złożenia – za pośrednictwem pełnomocnika - wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, do chwili zawarcia umowy przedwstępnej nie dokonał Pan żadnych czynności zmierzających do realizacji budowy domu mieszkalnego.
Po nabyciu nieruchomości nie były przedmiotem podziału geodezyjnego, niemniej przed wykonaniem umowy przedwstępnej sprzedaży z działki nr 34/3 zostanie wydzielona działka o powierzchni ok. 302 m2, przy czym wszystkie czynności prawne i faktyczne związane z podziałem geodezyjnym przeprowadzone zostaną przez kupującego (spółkę). Przyczyną sprzedaży nieruchomości jest chęć pozyskania środków finansowych na wybudowanie domu mieszkalnego, spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tych nieruchomości oraz propozycja zakupu złożona przez kupującego.
W umowie przedwstępnej zapisano, iż przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, pomiędzy Panem i kupującym zawarta zostanie umowa deweloperska, na podstawie której kupujący zobowiąże się do wykonania robót budowlanych - wybudowania domu na Pana zlecenie. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości przeznaczy Pan na wybudowanie ww. domu (tj. na realizację wspomnianej umowy deweloperskiej), przeznaczonego na Pana cele mieszkaniowe. Ponadto z umowy przedwstępnej wynika, iż kupujący zobowiązał się własnym staraniem uzyskać decyzję pozwolenie na budowę, pozwalającą na realizację przez niego inwestycji budowlanej. Decyzja ta zostanie wydana bezpośrednio na niego.
W trakcie prowadzonych prac przygotowawczych do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, kupujący nie wykluczał uzyskania decyzji zmieniającej ww. decyzję o warunkach zabudowy (bądź uzyskania nowej), o której wydanie będzie się ubiegał we własnym zakresie i będzie dążył, aby decyzja taka została wydana bezpośrednio na niego. W dniu 23 listopada 2011 r. Pana pełnomocnik wystąpił z wnioskiem o zmianę decyzji o warunkach zabudowy, tak aby odpowiadała ona warunkom gruntowym nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja spółki, w tym budowa domu dla Pana.
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji przewidziane w pierwotnej decyzji są bowiem nieadekwatne do warunków gruntowych i powodowałyby, iż jej realizacja mogłaby okazać się niemożliwa lub utrudniona (co znacznie zwiększałoby jej koszty). Zgodnie z nieoficjalnym stanowiskiem przedstawionym przez organ właściwy do wydania tej decyzji, przeniesienie pierwotnej decyzji na spółkę i wystąpienie przez nią o zmianę, spowodowałoby nieuwzględnienie wniosku.
Zdaniem ww. organu, spółka mogłaby wystąpić z wnioskiem o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, ale to oznaczałoby przedłużenie całej procedury o znaczny okres czasu, dlatego też z wnioskiem o zmianę decyzji wystąpił Pana pełnomocnik, działający w uzgodnieniu ze spółką i zgodnie z jej oczekiwaniami. Po uzyskaniu decyzji zmieniającej pierwotną, spółka wystąpi o przeniesienie jej na siebie - zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy przyszła sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%.
W uzasadnieniu stwierdził Pan, że sprzedaż majątku osobistego, nie wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług, a podstawą tego twierdzenia jest fakt, iż samo wykonanie czynności określonych w art. 5 ustawy nie wystarczy do powstania obowiązku podatkowego. Wskazał, że sprzedający musi występować w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego działalność gospodarczą, a nie można uznać za działalność gospodarczą przyszłej sprzedaży nieruchomości, jeżeli stanowi ona majątek osobisty, który nie służy do prowadzenia działalności gospodarczej.
Stoi Pan na stanowisku, iż powyższe jest zgodne z art. 9 -12 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy.
Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określając w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. czynności podlegające opodatkowaniu ustawodawca odszedł od czysto cywilistycznego pojęcia dostawy towarów jako przeniesienia własności towaru. Definiując w art. 15 ust. 1 ww. ustawy pojęcie podatnika, uwzględnił definicję zawartą w art. 4 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej (77/388/EWG) (Dz.
U. UE L 145 ze zm.) [obecnie kwestia ta unormowana jest w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347 ze zm.)], który stanowi, że „podatnik” oznacza każdą osobę prowadzącą niezależnie od miejsca zamieszkania, działalność gospodarczą określoną w ustępie 2, bez względu na cel, czy rezultaty tej działalności. Ustęp 2 cyt. artykułu stanowił, że działalność gospodarcza, o której mowa w ustępie 1, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi, w tym działalność górniczą i rolniczą oraz działalność w ramach wolnych zawodów.
Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prawnych w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu. Zarówno z brzmienia ww. przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, jak i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów wynika, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, czy działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub wykonujący wolny zawód.
Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 -12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku dostawy gruntów niezabudowanych opodatkowane są tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczonymi pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Ze złożonego wniosku wynika, że w dniu 1 lipca 2011 r. zawarł Pan ze spółką umowę przedwstępną sprzedaży, na postawie której zobowiązał się sprzedać prawo własności nieruchomości gruntowych o łącznej 1.456 m2 oraz udział wynoszący 9/32 części we współwłasności nieruchomości gruntowej o powierzchni 528 m2. W umowie przedwstępnej zapisano, iż przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, pomiędzy Panem i kupującym zawarta zostanie umowa deweloperska, na podstawie której kupujący zobowiąże się do wykonania robót budowlanych - wybudowania domu na Pana zlecenie.
W związku z tym, że prowadzone były rozmowy ze Spółką w sprawie warunków zakupu nieruchomości, w dniu 8 grudnia 2010 r. została wydana (na wniosek Pana pełnomocnika) decyzja o warunkach zabudowy ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i budowie czterech zbiorników bezodpływowych oraz budowie czterech wjazdów z działki nr 34/6. Do chwili zawarcia umowy przedwstępnej, nie dokonał Pan żadnych czynności zmierzających do realizacji budowy domu mieszkalnego.
Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany ani jako podatnik czynny, ani zwolniony. Przyczyną sprzedaży nieruchomości jest chęć pozyskania środków finansowych na wybudowanie domu mieszkalnego i spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tych nieruchomości. Własność gruntów nabył Pan od osób fizycznych do majątku osobistego. Są to grunty niezabudowane, oznaczone w ewidencji gruntów jako działki rolne, położone na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowe nieruchomości nie były po ich nabyciu wykorzystywane (użytkowane) do celów związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.
Nabył je Pan do celów prywatnych z zamiarem wybudowania na nich domu mieszkalnego jednorodzinnego. Nie pobierał z nich żadnych pożytków i nie ponosił na nie żadnych nakładów. Poza nimi nie posiada innych nieruchomości gruntowych, które mógłby przeznaczyć w przyszłości do sprzedaży. W przeszłości nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Opisane we wniosku działania podjął Pan w celu zrealizowania budowy własnego domu mieszkalnego jednorodzinnego. Mając na uwadze powyższe oraz treść powołanych regulacji, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu.
Z okoliczności niniejszej sprawy wynika, że dokonując ich sprzedaży będzie Pan działał w charakterze podatnika. Od chwili nabycia działek nie podjął Pan żadnych czynności zmierzających do realizacji zamierzenia, z jakim nabył działki, tj. budowy domu. Wystąpił za pośrednictwem zatrudnionego pełnomocnika z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, którą zamierza realizować nabywca działek (spółka z o.o.), a po okresie roku - o zmianę otrzymanej decyzji o warunkach zabudowy, po to aby odpowiadała ona warunkom gruntowym dla planowanej przez nabywcę inwestycji. Ponadto z jednej z działek zamierza Pan dokonać wydzielenia 302 m2, w celu sprzedaży wydzielonej części.
Podjęcie powyższych czynności – jak należy wnioskować z przedstawionego zdarzenia przyszłego – ma na celu doprowadzenie do zawarcia transakcji z ww. nabywcą. Zatem podjął Pan aktywne działania, które w ocenie tut. organu są typowymi działaniami handlowca. Tym samym w świetle orzecznictwa, w tym wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10, zostają spełnione przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H.Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.