Pytania
Wnioskodawcy 1. Czy wskazane w stanie faktycznym budynki pełniące rolę domu studenta, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne i wykorzystywane na cele długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla budynków mieszkalnych wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPiOL) w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1?
2. Czy wskazane w stanie faktycznym grunty (rozumiane jako całe działki ewidencyjne), na których znajdują się budynki pełniące rolę domu studenta, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne wykorzystywane na cele długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla gruntów pozostałych wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c UPiOL w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1? III.
Stanowisko Wnioskodawcy
Zdaniem Spółki, wskazane w stanie faktycznym budynki pełniące rolę domu studenta, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, należy uznać za budynki mieszkalne i tym samym podlegające opodatkowaniu według stawki dla budynków mieszkalnych, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPiOL.
Zdaniem Spółki, wskazane w stanie faktycznym grunty (rozumiane jako całe działki ewidencyjne), na których znajdują się budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne wykorzystywane na cele długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, należy uznać za grunty pozostałe i tym samym podlegające opodatkowaniu według stawki dla gruntów pozostałych, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c UPiOL. IV. Uzasadnienie przedstawione przez Wnioskodawcę Brak możliwości opodatkowania budynków mieszkalnych stawką dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 UPiOL opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: 1) grunty; 2) budynki lub ich części; 3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Na mocy art. 5 ust. 1 UPiOL Rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie: 1) od gruntów: a) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 1,34 zł od 1 m2 powierzchni, b) pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych - 6,66 zł od 1 ha powierzchni, c) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 0,71 zł od 1 m2 powierzchni (…) 2) od budynków lub ich części: a) mieszkalnych - 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 33,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej (…) Jak stanowi natomiast art. 1a ust. 1 pkt 3 UPiOL, przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej należy rozumieć grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.
Tym samym, z przepisów UPiOL wynika ogólna reguła, zgodnie z którą każdy budynek lub grunt pozostający w posiadaniu przedsiębiorcy powinien być opodatkowany według stawek przeznaczonych dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Jednakże od powyższej reguły ustawodawca w art. 1a ust. 2a pkt 1 UPiOL ustanowił wyjątek zgodnie, z którym do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie, Spółki, za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie można uznać budynków mieszkalnych i gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi, nawet w przypadku, gdy nieruchomości te należą do przedsiębiorcy prowadzącego działalność polegającą na wynajmowaniu mieszkań/pokojów. Zgodnie z analizowanym przepisem jedynym kryterium pozwalającym na wyłączenie danego budynku/gruntu ze zbioru gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu UPIOL i tym samym skorzystanie ze stawki dla gruntów i budynków mieszkalnych jest faktyczne i rzeczywiste zaspokajanie potrzeb mieszkalnych na danej nieruchomości.
Bez znaczenia pozostaje przy tym, czy potrzeby te zaspokajane są przez podatnika czy przez najemcę. Przeciwna wykładnia przedmiotowego przepisu powodowałaby natomiast, że w ogóle nie miałby on zastosowania. Zaznaczyć należy bowiem raz jeszcze, że co do zasady grunty i budynki znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei grunty i budynki będące we władaniu podmiotów, które takiej działalności nie prowadzą nie są uznawane za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i już z tego powodu mogłyby podlegać opodatkowaniu od niższych stawek podatku od nieruchomości bez konieczności stosowania art. 1a ust. 2a pkt 1 UPiOL.
Powyższe oznacza, że jedyną cechą budynku lub jego części, uzasadniającą zakwalifikowanie go do kategorii budynków mieszkalnych, jest jego wykorzystywanie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W związku z brakiem legalnej definicji pojęcia budynku mieszkalnego, zgodnie z zasadami wykładni tekstów prawnych w celu ustalenia znaczenia tego pojęcia należy odnieść się do jego potocznego znaczenia. W myśl słownika języka polskiego PWN słowo „mieszkalny” oznacza przeznaczony lub nadający się do zamieszkania (http://sjp.pwn.pl/sjp/mieszkalny;2483017.html).
Ponadto za budynek mieszkalny przyjęło się uważać całość pomieszczeń mieszczących się w bryle budynku, związanych z szeroko pojętą funkcją zamieszkiwania (Prof. L. Etel, Opłaty lokalne. Komentarz, 2005, dostęp: www.sip.legalis.pl). Akademiki będące przedmiotem niniejszego wniosku w sposób trwały funkcjonują jako długoterminowe miejsce zamieszkania studentów uczelni wyższych i w ocenie Spółki bez wątpienia służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazano w stanie faktycznym, studenci wynajmują pokoje oraz mieszkania znajdujące się w budynkach (…) na podstawie umów najmu na okres od miesiąca do ponad roku.
Najem ten jest zatem długotrwały i różni się zasadniczo od krótkotrwałego odpłatnego udostępniania lokali (np. w ramach usług hotelarskich), które to nie polega na zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych, a jedynie na zapewnieniu tymczasowego zakwaterowania. Powyższe okoliczności, w ocenie Spółki, czynią budynki domu studenta budynkami mieszkalnymi i tym samym wyłączają je ze zbioru budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zgodnie z art. 1a ust. 2a pkt 1 UPiOL.
Powyższe potwierdza wyrok NSA z dnia 22 listopada 2023 r. sygn. III FSK 3831/21, zgodnie z którym „…Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu).
Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę.
Przeciwny pogląd nie tylko kłóci się z istotą regulacji dotyczących opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków i lokali mieszkalnych, lecz jest również trudny do zaakceptowania ze względów społecznych.” Również w wyroku NSA z dnia 28 maja 2025 r., sygn. III FSK 1050/24, zaakcentowano, iż „…z zajęciem budynku lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej wynajmującego będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy w obrębie (wewnątrz) jego powierzchni wykonywane są faktycznie działania wypełniające definicję działalności gospodarczej z art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. w związku z art. 3 ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców lub nie jest realizowany cel mieszkaniowy, a budynek mieszkalny (jego część) pozostaje w dyspozycji przedsiębiorcy (podatnika podatku od nieruchomości), stanowiąc element jego strategii gospodarczej.” Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, iż zastosowanie stawki właściwej dla budynków mieszkalnych pozostaje uzasadnione w sytuacji, gdy w danym obiekcie faktycznie i rzeczywiście realizowane jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
Przy tym, pozostaje bez znaczenia, czy potrzeby te są realizowane bezpośrednio przez podatnika, czy przez osobę trzecią korzystającą z lokalu na podstawie stosunku cywilnoprawnego. Uchwała siedmiu sędziów NSA Powyższe stanowisko zostało ostatecznie wyrażone w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24. W powołanej uchwale Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż „…Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.
U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.
U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.).” Ponadto, w uzasadnieniu uchwały NSA dokonał szczegółowego określenia istoty zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, wskazując, iż jest to trwała realizacja w konkretnym lokalu mieszkalnym potrzeb mieszkaniowych przez pracownika najemcy w związku z wykonywaniem zatrudnienia poza miejscem zamieszkania albo wykonywaniem innej aktywności przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny i realizującą tam funkcje mieszkalne, pod warunkiem, że nie ma to charakteru sporadycznego / epizodycznego, a zatem od "przypadku do przypadku".
(…) W efekcie przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozmieć rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, tych rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku.
Jako przesłankę wyłączającą możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne). Spółka podkreśla, iż w obowiązującym porządku prawnym brak jest jednoznacznej definicji legalnej najmu krótkotrwałego.
Niemniej jednak, w świetle przyjętej praktyki rynkowej, za najem taki w szczególności uznaje się wynajem lokali na okresy doby, tygodnia, nieprzekraczające jednego miesiąca. Przy czym NSA w omawianej uchwale zaakcentował, iż powinien być to powtarzający się najem krótkotrwały. W opinii Spółki, słowo „powtarzający” ma szczególne znaczenie, gdyż precyzuje intencję wynajmującego, odróżniając najem krótkotrwały od najmu, którego celem jest trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Uchwała NSA, posługując się za przykładami wynajmu na dobę lub kilka dni, dodatkowo wskazując na analogię do najmu o charakterze turystycznym, typowego dla usług hotelarskich.
W konsekwencji, akademiki będące przedmiotem niniejszego wniosku w sposób trwały funkcjonują jako długoterminowe miejsce zamieszkania studentów uczelni wyższych i w ocenie Spółki bez wątpienia służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazano w stanie faktycznym, studenci wynajmują pokoje oraz mieszkania znajdujące się w budynkach (…) na podstawie umów najmu na okres od miesiąca do ponad roku. Najem ten jest zatem długotrwały i różni się zasadniczo od krótkotrwałego odpłatnego udostępniania lokali (np. w ramach usług hotelarskich), które to nie polega na zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych, a jedynie na zapewnieniu tymczasowego zakwaterowania.
Powyższe potwierdza wyrok NSA z dnia 29 stycznia 2025 r., sygn. III FSK 324/24, Przy dokonywaniu oceny, czy spełniona została przesłanka "trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych" uwzględniać winno się taki właśnie zamiar stron stosunku prawnego, skonkretyzowany w umowie najmu, a nie faktyczny czas jej trwania. Do nierzadkich należą sytuacje, w których strona korzysta z możliwości wcześniejszego rozwiązania stosunku najmu z uwagi na zaistnienie obiektywnych okoliczności (np. zmiana miejsca pracy, pogorszenie sytuacji finansowej najemcy i in.).
Nie zmienia to faktu, że w momencie zawarcia umowy najmu i objęcia lokalu mieszkalnego w posiadanie przez najemcę preferowany przez ustawodawcę cel został zrealizowany. Co więcej, w wyroku WSA w Krakowie z dnia 14 lutego 2025 r., sygn. akt I SA/Kr 901/24, skład orzekający wypowiedział się bezpośrednio w analogicznej sprawie dotyczącej domów studenckich, wskazując, iż „…W ocenie Sądu orzekającego w sprawie stanowisko organów podatkowych w niniejszych sprawach przeczy zaprezentowanej powyżej uchwale NSA i narusza powołany przepis art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. poprzez jego błędną wykładnię.
Organy podatkowe uznały bowiem, iż sam fakt prowadzenia przez Skarżącą działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem lokalów mieszkalnych na rzecz studentów, jest wystarczający do przyjęcia, że lokale te po pierwsze, ze względu na ich wynajem, po drugie jako składnik majątku Skarżącej przynoszą jej przychód, zatem powinny być opodatkowane podwyższoną stawką podatku od nieruchomości, tym samym są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.” Powyższe znajduje także potwierdzenie w doktrynie. Jak wskazał prof.
R. Dowgier, Wskazane elementy definiujące cel mieszkalny mogą rzutować na rozwiązanie wątpliwości związanych z opodatkowaniem lokali mieszkalnych udostępnianych dla studentów. Student może zajmować lokal w budynku będącym domem studenta na cele mieszkalne niezależnie od tego, że jego centrum interesów życiowych znajduje się gdzie indziej. Pobyt studenta związany ze studiami trudno uznać za epizodyczny – udostępnianie lokalu nie następuje na godziny czy doby. Jest to koncepcja odmienna od tej, jaką prezentowano do tej pory w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie podatku od nieruchomości, ale spójna z orzecznictwem dotyczącym podatku od towarów i usług.
W zakresie dopuszczalności zastosowania preferencyjnej stawki podatku od towarów i usług w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, powołać można fragment uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 14.02.2024 r., I SA/Op 334/23, LEX nr 3689123, w którym wskazano: „W tym miejscu można zauważyć, iż tożsama jak omówiona powyższej kwestia charakteru pobytu studentów w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki stała się przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z 13.04.2023 r. sygn. akt I FSK 1727/22, w którym to Sąd ten wskazał, że nie ulega wątpliwości, że pokój ma cel mieszkalny dla studentów znajdujący się w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki, gdyż służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Nie można się bowiem zgodzić z organem, że stałe zamieszkanie należy utożsamiać z «pobytem stałym» rozumianym jako zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Zamieszkanie należy bowiem przeciwstawić pobytowi w danym lokalu w celach innych niż mieszkalne, w szczególności w celach wypoczynkowych czy rekreacyjnych. O ile bowiem pobyt w hotelu, czy ośrodku wypoczynkowym nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zamieszkiwanie w lokalu w domu studenckim zaspokaja tego rodzaju potrzeby. Zwłaszcza, że co do zasady wiąże się z zamieszkiwaniem przez zasadniczą większość roku, nawet przez kilka lat”. (R.
Dowgier, L. Etel [w:] R. Dowgier, L. Etel, Podatek od nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2025, art. 5.). Powyższe okoliczności, w ocenie Spółki, czynią budynki domu studenta budynkami mieszkalnymi, które powinny być opodatkowane stawka dla budynków mieszkalnych. Klasyfikacja budynku w Ewidencji Gruntów i Budynków Jak stanowi art. 21. ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, Podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.
Ponadto, zgodnie z art. 194 § 1 Ordynacji podatkowej Dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Tym samym, dane zawarte w Ewidencji Gruntów i Budynków stanowią dowód urzędowy, który co do zasady jest niewzruszalny. W wyroku NSA z dnia 29 maja 2020 r., sygn. II FSK 2876/19, wskazano że Organ podatkowy nie ma prawa dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku, tj. analizować jego faktycznego wykorzystania, tylko powinien odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków.
Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 24 stycznia 2023 r., sygn. III FSK 767/22 podkreślając, iż W art. 1a ust. 2a u.p.o.l. ustawodawca wyłączył niektóre grunty, budynki i budowli z definicji "gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej". Wśród nich są budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami (art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l.). W literaturze i orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że kategorię budynku dla potrzeb opodatkowania powinno określać się z uwzględnieniem zapisów ewidencji gruntów i budynków, co wynika wprost z art. 21 p.g.k.
W sytuacji, gdy budynek nie został wpisany do ewidencji, organy podatkowe są uprawnione do ustalenia charakteru budynku do celów podatkowych na podstawie dokumentacji budowlanej, a w przypadku jej braku - na podstawie opinii biegłego z zakresu budownictwa. Organy podatkowe nie są uprawnione do samodzielnego określenia kategorii budynku z pominięciem dokumentów, opinii. Powyższą tezę NSA podkreślił także w wyroku z dnia 17 grudnia 2024 r., sygn. III FSK 728/23 wskazując, że Organ podatkowy nie może samodzielnie dokonywać klasyfikacji funkcji nieruchomości, lecz powinien odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków.
Również wojewódzkie sądy administracyjne wypowiadały się w powyższej kwestii, potwierdzając powyższe, przykładowo: • WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 4 grudnia 2019 r., w I SA/Po 722/19 wskazał, i że organy podatkowe ustalając wysokość zobowiązań w podatku od nieruchomości nie są uprawnione do przyjęcia innej podstawy wymiaru podatku niż dane wskazane w ewidencji (zob. uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 27 kwietnia 2009 r., II FPS 1/09 oraz 18 listopada 2013 r., II FPS 2/13). Zatem dokonana w ewidencji klasyfikacja ma podstawowe znaczenie w kontekście prawidłowego wymiaru podatku, co wynika również z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.
U. z 2019 r. poz. 725 z późn. zm.; dalej: "u.p.g.k."), bowiem to na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków organ podatkowy wymierza odpowiedni podatek i tymi danymi jest związany. Stanowią one podstawę wymiaru podatków. Oznacza to, że co do zasady o sposobie kwalifikacji gruntu (budynku), dla celów podatkowych w podatku od nieruchomości decyduje nie tyle sposób rzeczywistego wykorzystania nieruchomości, ile jej funkcje (przeznaczenie) wskazane w ewidencji gruntów i budynków. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków mają bowiem walor dokumentu urzędowego, o którym mowa w art. 194 Ordynacji podatkowej, stanowiąc dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.
Wskazać przy tym należy, że w myśl art. 20 ust. 1 pkt 2 u.p.g.k. ewidencja gruntów i budynków obejmuje m.in. informacje dotyczące budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych. W celu zaś wykonania delegacji zawartej w art. 26 ust. 2 u.p.g.k. wydano rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.
U. z 2019 r. poz. 393; dalej: "rozporządzenie"). • WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 16 lipca 2025 r., sygn. I SA/Ol 246/25, wskazał że W orzecznictwie sądowym, odwołującym się do art. 21 ust. 1 u.p.g.k., przyjmuje się, że organy podatkowe, ustalając wysokość zobowiązań w podatku od nieruchomości, nie są uprawnione do przyjęcia innej podstawy wymiaru podatku, niż dane wskazane w ewidencji. Dane te mają walor dokumentu urzędowego, o którym mowa w art. 194 O.p. i zgodnie z tym przepisem stanowią one dowód tego, co zostało w nich stwierdzone. Ustalenia oparte o treść tych dokumentów urzędowych stanowią istotny element określenia podatkowego stanu faktycznego.
Podważenie tych danych bądź też ich zmiana może nastąpić w postępowania prowadzonym przed właściwymi organami administracji. Przyjęcie innego zapatrywania godziłoby w pewność obrotu prawnego, deprecjonując rangę dokumentu urzędowego, a tym samym - pełnioną przezeń funkcję.
Do czasu zmiany ewidencji gruntów i budynków obowiązujące w niej zapisy wiążą w tym przedmiocie organy i sądy. • WSA w Łodzi w wyroku z dnia 26 lipca 2023 r., sygn. I SA/Łd 390/23, wskazał że Danymi bezwzględnie wiążącymi organ podatkowy (dopóki ewidencja w tym zakresie nie zostanie zmieniona w przewidzianym prawem trybie administracyjnym) są: położenie, granice i powierzchnia gruntów oraz rodzaj użytków gruntowych i klasy gleboznawcze, a w odniesieniu do budynków i lokali stanowiących odrębny przedmiot własności - także informacje dotyczące ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i powierzchni użytkowej lokali. • WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. SA/Sz 629/22, wskazał że Do czasu zmiany ewidencji gruntów i budynków obowiązujące w niej zapisy wiążą w tym przedmiocie wszystkie organy i sądy.
Innymi słowy, jak długo zawarte w ewidencji zapisy nie ulegną zmianie, organ podatkowy nie jest władny do przyjęcia innego przeznaczenia nieruchomości na potrzeby wymiaru podatku od nieruchomości. Podkreślić należy, że w Ewidencji Gruntów i Budynków przedmiotowy akademik (…) zaklasyfikowany jest jako m-budynki mieszkalne (110). W związku z powyższym, opisane w stanie faktycznym budynki domu studenta sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, w którym zaspokajane są podstawowe potrzeby mieszkaniowe najemców a umowy najmu zawierane są co do zasady na okres dłuższy niż 3 miesiące powinien zostać opodatkowany stawką podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych.
Grunty, na których znajduje się budynek akademika Jednocześnie Spółka wskazała, że grunty w obrębie działek, na których znajdują się budynki akademików są zajęte na infrastrukturę związaną z zaspokajaniem potrzeb mieszkalnych - części wspólne, trawniki oraz chodniki będące dojściem do budynków akademiku. Tym samym, grunty te związane są bezpośrednio z budynkami mieszkalnymi, a zatem również służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W takim wypadku gruntów nie można więc uznać, że związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W związku z powyższym również grunty, na których znajdują się akademiki należy uznać za wykorzystywane do celów mieszkaniowych i tym samym podlegające opodatkowaniu według stawki dla gruntów pozostałych. Na potrzebę szerokiego rozumienia gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi wskazał NSA w wyroku z dnia 14 października 2020 r., sygn. II FSK 1675/18. Dodał przy tym, że W zupełności wystarczy, że „otaczają” budynki mieszkalne i służą mieszkańcom tych budynków do zaspokajania ich potrzeb związanych z tymi budynkami, np. korzystania z chodników, placów zabaw i innych urządzeń służących rekreacji.
NSA w podanym wyroku słusznie zauważył, że takiego ich potraktowania nie wyłącza okoliczność, iż działki są w posiadaniu przedsiębiorcy. Jednocześnie w wyroku z dnia 2 października 2024 r., sygn. III FSK 47/23, NSA wskazał, że nawet jeżeli określona powierzchnia gruntów jest związana zarówno z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak i z budynkiem mieszkalnym, to nie może być zaliczona do powierzchni związanej z działalnością gospodarczą.
V. Podsumowanie zaprezentowane przez Wnioskodawcę Mając na uwadze powyższe, w ocenie Spółki budynki akademika będące przedmiotem niniejszego wniosku wypełniające normę prawną zawartą w art. 1a ust. 2a pkt 1 stanowiące budynki wykorzystywane na cele mieszkalne powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla budynków mieszkalnych wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPiOL.
Natomiast wskazane w stanie faktycznym grunty (rozumiane jako całe działki ewidencyjne) wypełniające normę prawną zawartą w art. 1a ust. 2a pkt 1, na których znajdują się budynki akademików, należy uznać za grunty pozostałe i tym samym podlegające opodatkowaniu według stawki dla gruntów pozostałych, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c UPiOL. Prezydent Miasta Wrocławia rozpatrzył wniosek i dokonał oceny prawnej przepisów prawa: art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.
U. z 2025 r. poz. 707 z późn.zm.) w istniejącym stanie faktycznym opisanym przez Wnioskodawcę Spółka jest właścicielem kompleksu nieruchomości (…), obejmujących grunty wraz z usytuowanymi na nich budynkami pełniącymi funkcje domów studenckich (akademików). Akademiki będące przedmiotem niniejszego wniosku w sposób trwały funkcjonują jako długoterminowe miejsce zamieszkania studentów uczelni wyższych. Studenci wynajmują pokoje oraz mieszkania znajdujące się w budynkach (…) na podstawie umów najmu na okres od miesiąca do ponad roku. Budynki będące przedmiotem wniosku nie są przeznaczone na jakąkolwiek komercyjną działalność prowadzoną przez podmioty trzecie.
Grunty w obrębie działek, na których znajdują się budynki akademików są zajęte na infrastrukturę związaną z zaspokajaniem potrzeb mieszkalnych - części wspólne, trawniki oraz chodniki będące dojściem do budynków akademiku. Tym samym, grunty te, są związane bezpośrednio z budynkami mieszkalnymi, a zatem również służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W Ewidencji Gruntów i Budynków przedmiotowe akademiki są budynkiem (…), który jest zaklasyfikowany jest jako budynek mieszkalny (110) Jak stanowi art. 21 ust.1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.
U. z 2025 r. poz.1792 z późn. zm.), podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 194 § 1 ordynacji podatkowej, dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.
W wyroku z dnia 17 grudnia 2024 r., sygn. III FSK 728/23 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „ organ podatkowy nie może samodzielnie dokonywać klasyfikacji funkcji nieruchomości, lecz powinien odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków (por. m.in. uchwała 7 sędziów NSA z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt II FPS 1/09). Oznacza to, że co do zasady o sposobie kwalifikacji gruntu (budynku), dla celów podatkowych w podatku od nieruchomości, nie tyle decyduje sposób rzeczywistego wykorzystania nieruchomości, ile jej funkcje (przeznaczenie) wskazane w ewidencji gruntów i budynków (por. wyrok WSA w Warszawie z 24 sierpnia 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 169/22).”.
Podsumowując - dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią więc dowód urzędowy tego co zostało w nich zawarte, który co do zasady jest niewzruszalny. W rozpatrywanej sprawie, budynki domu studenta są zatem budynkami mieszkalnymi – zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów i budynków. Tym samym, na gruncie ustawy podatkowej UPiOL - art. 1a ust. 2a pkt 1, są one wyłączone ze zbioru budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 2a pkt 1 UPiOL , do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.
W tym miejscu należy wskazać, że Rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie: • zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c UPiOL - od gruntów pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 0,30 zł od 1 m2 powierzchni, • zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPiOL - od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 17,31 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej Budynki mieszane mogą zatem podlegać opodatkowaniu wyższą stawką podatku, gdy są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Zagadnienie „zajęcia budynku na prowadzenie działalności gospodarczej” zostało wyjaśnione w orzecznictwie.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 2023 r. sygn. III FSK 3831/21, Sąd stwierdził, że „…Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu).
Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę. Przeciwny pogląd nie tylko kłóci się z istotą regulacji dotyczących opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków i lokali mieszkalnych, lecz jest również trudny do zaakceptowania ze względów społecznych.”.
Potwierdzenie tego stanowiska znalazło się następnie w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż „Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.).”.
Ponadto Sąd wskazał, że „…w pojęciu "trwałe realizowanie potrzeb mieszkaniowych" należy uwzględnić w szczególności: miejsce zamieszkania najemcy i jego rodziny (aspekt cywilistyczny), a nadto takie sytuacje, jak trwała realizacja w konkretnym lokalu mieszkalnym potrzeb mieszkaniowych przez pracownika najemcy w związku z wykonywaniem zatrudnienia poza miejscem zamieszkania albo wykonywaniem innej aktywności przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny i realizującą tam funkcje mieszkalne, pod warunkiem, że nie ma to charakteru sporadycznego ) epizodycznego, a zatem od "przypadku do przypadku". Tak należy rozumieć wyrażenie "trwałe", co nie jest tożsame z określeniem "stałe".
W efekcie przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozmieć rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, tych rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku.”.
Zagadnienie trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zostało również poruszone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2025 r., sygn. III FSK 324/24. Sąd wskazał, że „…Przy dokonywaniu oceny, czy spełniona została przesłanka "trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych" uwzględniać winno się taki właśnie zamiar stron stosunku prawnego, skonkretyzowany w umowie najmu, a nie faktyczny czas jej trwania. Do nierzadkich należą sytuacje, w których strona korzysta z możliwości wcześniejszego rozwiązania stosunku najmu z uwagi na zaistnienie obiektywnych okoliczności (np. zmiana miejsca pracy, pogorszenie sytuacji finansowej najemcy i in.).
Nie zmienia to faktu, że w momencie zawarcia umowy najmu i objęcia lokalu mieszkalnego w posiadanie przez najemcę preferowany przez ustawodawcę cel został zrealizowany.”. Reasumując organ za prawidłowe uznał stanowisko wnioskodawcy, ponieważ w świetle przywołanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego nie jest możliwe opodatkowanie budynku mieszkalnego stawką dla budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, jeżeli budynki te służą w tym samym czasie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Należy w tym miejscu zaznaczyć – w ślad za przywołaną wyżej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24 – że „Realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy (najemcy i jego rodziny) nie należy natomiast utożsamiać z zakwaterowaniem mającym najczęściej charakter krótkotrwały i niewiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków.
Zgodzić należy się wobec tego z tezą prezentowaną w judykaturze, że powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1pkt 2 lit. b u.p.o.l. Można tu raczej mówić o rotacyjnym zakwaterowaniu, które nie stanowi realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych.”.
W przedmiocie drugiego z zagadnień zawartych we wniosku organ ocenił, że skoro, budynek pełniący rolę domu studenta jest budynkiem mieszkalnymi – zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów i budynków – to grunty, na których znajduje się taki budynek, należy uznać za związany z budynkiem mieszkalnym, który w opisanym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym, nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.
Sposób rozumienia pojęcia gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2020 r., sygn. II FSK 1675/18. Sąd dodał przy tym, że w zupełności wystarczy, że „otaczają” budynki mieszkalne i służą mieszkańcom tych budynków do zaspokajania ich potrzeb związanych z tymi budynkami, np. korzystania z chodników, placów zabaw i innych urządzeń służących rekreacji. Sąd w podanym wyroku słusznie zauważył, że takiego ich potraktowania nie wyłącza okoliczność, iż działki są w posiadaniu przedsiębiorcy.
Jednocześnie w wyroku z dnia 2 października 2024 r., sygn. III FSK 47/23, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że nawet jeżeli określona powierzchnia gruntów jest związana zarówno z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak i z budynkiem mieszkalnym, to nie może być zaliczona do powierzchni związanej z działalnością gospodarczą.
Na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, obowiązujących przepisów prawa i orzecznictwa sądowego, tutejszy organ podatkowy ocenił stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego: 1. Budynki pełniące rolę domu studenta, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne i wykorzystywane na cele długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla budynków mieszkalnych – jest prawidłowe.
2. Grunty (rozumiane jako całe działki ewidencyjne), na których znajdują się budynki pełniące rolę domu studenta, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne wykorzystywane na cele długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla gruntów pozostałych – jest prawidłowe. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawno-podatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy, przedstawionego we wniosku, wydana interpretacja nie będzie miała zastosowania. Pouczenie: Zastosowanie się do interpretacji indywidualnej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może szkodzić wnioskodawcy, jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej.
Zgodnie z art. 14 na § 1 przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art.
14 na §2 ordynacji podatkowej). Na niniejszą interpretację Wnioskodawcy przysługuje prawo wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) w terminie 30 dni od doręczenia interpretacji. Skargę wnosi się za pośrednictwem Prezydenta Wrocławia (art. 53 §1 oraz art. 54 §1 i §2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.)