Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt I SA/Wa 2029/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. P. na uchwałę Zarządu Dzielnicy P. [...] W. z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na ponowne nawiązanie najmu lokalu.
Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:
Na podstawie wyroku Sądu Rejonowego dla W. z dnia [...] października 1984 r. (sygn. akt [...]) oraz umowy najmu lokalu z dnia [...] stycznia 1987 r. A. P. stała się najemczynią lokalu nr [...] w budynku położonym w W. przy ul. S. [...]. Lokal składał się z dwóch pokoi z kuchnią, o powierzchni użytkowej [...] m2. Poprzez zawarcie związku małżeńskiego z najemczynią w/w lokalu, jego współnajemcą z mocy prawa (art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo Lokalowe tj. z 1983 r. - Dz. U. Nr 11, poz.
55) stał się M. P. W związku z nieregulowaniem zaległych i bieżących należności z tytułu najmu lokalu, Zakład Administrowania Nieruchomościami wypowiedział A. P. umowę najmu, ze skutkiem na dzień [...] lutego 2000 r. Następnie zaś Sąd Rejonowy dla W. wyrokiem z dnia [...] grudnia 2003 r. (sygn. akt. [...]) nakazał: A. P., M. P., R. P. oraz Ł. P. opróżnienie lokalu nr [...] przy ul. S. [...], orzekając jednocześnie o braku uprawnienia przez w/w osoby do otrzymania lokalu socjalnego.
W dniu [...] września 2004 r. zmarła A. P. Wnioskiem z dnia [...] października 2010 r. M. P. wystąpił o ponowne nawiązanie najmu lokalu nr [...] przy ul. S. [...], po wcześniejszej spłacie zadłużenia czynszowego. Wniosek obejmował również dwóch dorosłych synów wnioskodawcy to jest: R. P. (ur. w 1975 r.) i Ł. P. (ur. w 1983 r.).
Powołując się na wspomniany wyrok Sądu Rejonowego dla W. z dnia [...] grudnia 2003 r., uchwałą z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] Zarząd Dzielnicy P. [...] W. odmówił wyrażenia zgody na ponowne nawiązanie najmu lokalu nr [...] w budynku przy ul. S. [...] z M. P. (§ 1 uchwały).
Pismem z dnia [...] lipca 2011 r. strona wezwała Zarząd Dzielnicy P. do usunięcia naruszenia prawa podnosząc, że zadłużenie lokalu było spowodowane trudną sytuacją finansową rodziny oraz chorobą A. P., aktualnie zaś zaległości czynszowe zostały spłacone w całości, zaś czynsz za lokal płacony jest na bieżąco.
Uchwałą z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] Zarząd Dzielnicy P. [...] W. uznał powyższe wezwanie za bezzasadne. Uzasadniając swoje stanowisko organ wskazał, iż podstawę prawną rozstrzygnięcia w tej sprawie stanowił przepis § 39 ust. 1 i 2 uchwały Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. nr LVIII/1751/2009 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m. st. Warszawy, zgodnie z którym na wniosek osoby, której wcześniej wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, gdy przyczyną rozwiązania stosunku prawnego było zadłużenie spowodowane pogorszeniem sytuacji materialnej najemcy, możliwe jest ponowne zawarcie umowy najmu (...). Powyższy przepis nie nakładał więc – jak wywodził organ - obowiązku ponownego zawarcia umowy najmu z byłym najemcą, który lokal zadłużył. W rozpoznawanej sprawie dla organu istotny był natomiast fakt istnienia w/w wyroku eksmisyjnego, bez prawa do otrzymania przez eksmitowanych lokalu socjalnego.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie M. P. wskazywał wprawdzie na uchwałę z dnia [...] sierpnia 2011 r., tym nie mniej jednak, z treści skargi wynikało, iż nie godzi się on ze stanowiskiem organu dotyczącym odmowy ponownego zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. S. [...]. W uzasadnieniu skargi skarżący m. in. podnosił bowiem, iż odmowa zawarcia z nim ponownie umowy najmu lokalu była nieuzasadniona, gdyż zadłużenie czynszowe powstało wskutek pogorszenia się sytuacji finansowej rodziny, spowodowanej chorobą A. P..
M. P. akcentował również, że jest osobą niepełnosprawną, nie pracuje zawodowo i ubiega się o zasiłek z DOPS-u.
Odpowiadając na skargę, Zarząd Dzielnicy P. m. st. W. wnosił w pierwszej kolejności o jej odrzucenie. Zdaniem organu bowiem, skoro skarżący w skardze ani razu nie przywołał uchwały z dnia [...] maja 2011 r. nr [...], oznaczało to, że skarga dotyczyła jedynie uchwały nr [...], odmawiającej usunięcia naruszenia prawa.
Niezależnie od powyższego, organ podnosił również, że odmowa ponownego zawarcia z M. P. umowy najmu lokalu nr [...] w budynku przy ul. S. [...] spowodowana była okolicznością, iż wprawdzie skarżący faktycznie spłacił zadłużenie, jednakże nie udowodnił, iż zostało ono spowodowane pogorszeniem sytuacji materialnej najemcy, z przyczyn od niego niezależnych. M. P. podał bowiem w dniu [...] października 2010 r. do protokołu z przesłuchania, że zadłużenie w opłatach nastąpiło na skutek niepłacenia czynszu przez żonę, która jak oświadczył: "zaczęła pić alkohol". Miało to mieć wprawdzie związek z jej chorobą, jednak - jak sam twierdził – żona nie chodziła do lekarza (karta [...] akt admin.). W związku z powyższym - w ocenie organu – nie można było w tej sytuacji mówić o wydatkach na leczenie.
Ponadto akcentowano, że również w późniejszych okresach występowały zaległości w opłacaniu czynszu. Dopiero też w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, skarżący - jako jedyny powód zaległości czynszowych - podał chorobę żony, ale - wezwany do przedstawienia dowodów na okoliczność owej choroby - nie przedstawił ich jednak twierdząc, że dokumenty zostały zlikwidowane przez dzieci (karta [...] akt admin.). Zdaniem organu, spłata zadłużenia czynszowego, która nastąpiła w 2011 r. amin.) miała zatem związek ze staraniami skarżącego o przywrócenie mu statusu najemcy.
Ponadto, organ nadmienił, że skarżący nigdy też nie był solidny w rozliczeniach z wynajmującym. Nie zawiadamiał wynajmującego o ilości osób zamieszkujących w lokalu. Do dnia [...] września 2004 r. były wykazane do opłat jedynie dwie osoby - skarżący i jego żona, a po jej śmierci, opłaty naliczano tylko od jednej osoby – skarżącego, choć przez cały czas w lokalu przebywało jeszcze czworo dzieci (karta [...] akt admin.).
Poza tym organ zwracał uwagę na stosunek M. P. do zajmowanego lokalu. Mimo, iż skarżący przebywał w nim wiele lat, nigdy się jednak w nim nie zameldował, tłumacząc ten fakt "niechęcią wymiany dokumentów" (karta [...] rewers akt admin.). Pomimo tego, M. P. zameldował się jednak czasowo w lokalu przy ul. S. [...] m. [...] u swojej konkubiny i ten adres podawał w korespondencji ze szpitalem (karta [...] akt amin.).
Podkreślano wreszcie, iż w stosunku do skarżącego zapadł prawomocny wyrok eksmisyjny i w tym stanie rzeczy Zarząd Dzielnicy P. uznał, że brak było w takiej sytuacji podstaw do nawiązania ponownej umowy najmu ze skarżącym.
Oddalając skargę – na zasadzie art. 151 ustawy w z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej: "P.p.s.a." - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że była ona nieuzasadniona, choć podlegała rozpoznaniu merytorycznemu.
Sąd Wojewódzki podkreślił, że z treści skargi wynikało, iż dotyczyła ona podstawowej dla skarżącego kwestii, a mianowicie odmowy wyrażenia zgody na ponowne zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. S. nr [...], a która została wyrażona w uchwale Zarządu Dzielnicy P. [...] W. z dnia [...] maja 2011 r. nr [...], stanowiącej akt z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a.
Wskazując na przepisy art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tj. z 2001 r. Dz. U. 142, poz. 1591 ze zm.) i art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. z 2005 r. Dz. U. 31, poz. 266 ze zm.) Sąd Wojewódzki stwierdził, że do zadań własnych gminy należy zaspakajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i w tym celu Rada m. st. Warszawy uchwaliła wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu (uchwała z dnia 9 lipca 2009 r. nr LVIII/1751/2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy).
Zgodnie zaś z § 39 ust. 1 w/w uchwały, na wniosek osoby, której wcześniej wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, gdy przyczyną rozwiązania stosunku prawnego było zadłużenie spowodowane pogorszeniem sytuacji materialnej najemcy, możliwe jest ponowne zawarcie umowy najmu, której przedmiotem będzie ten sam lub inny lokal o mniejszej powierzchni, jeżeli: 1) osoba ta nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu, a w przypadku pracowni do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki - nieprzerwanie ją użytkuje w tym celu;
2) ustała przyczyna, z powodu której została rozwiązana umowa najmu, przy czym warunek ten uważa się za spełniony również w przypadku, jeśli jest podpisane oraz realizowane porozumienie dotyczące spłaty zadłużenia.
Użyty w tym przepisie zwrot "może" oznaczał, zaś – jak podkreślił Sąd - że nawet, jeśli wnioskodawca spełnia wszystkie przesłanki w nim zawarte, organ ma możliwość nie wyrażenia zgody na ponowne zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdyż decyzja w tym zakresie pozostawiona jest do uznania organowi administracji. Działanie organu - w ramach uznania administracyjnego oznaczało, że załatwienie sprawy ma nastąpić w sposób zgodny ze słusznym interesem obywatela, o ile nie stoi temu na przeszkodzie interes społeczny i możliwości organu w zakresie posiadanych uprawnień i środków (art. 7 k.p.a.).
Z kolei sąd administracyjny, kontrolując zgodność uchwały "uznaniowej" z prawem obowiązany był zbadać, czy dopuszczalne było w tym przypadku wydanie uchwały zawierającej określone w niej rozstrzygniecie, to jest, czy organ - przy wydaniu uchwały - nie przekroczył granic uznania dozwolonego prawem oraz czy właściwie oraz należycie uzasadnił rozstrzygnięcie z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd Wojewódzki uznał, że organ administracji nie przekroczył granic uznania administracyjnego, aczkolwiek, szczegółowe uzasadnienie swojego stanowiska przedstawił dopiero w odpowiedzi na skargę. Działanie takie – jak podkreślił Sąd - nie było poprawne, nie mniej jednak uchybienie to nie mogło stanowić podstawy do uznania, iż uchwała została wydana z naruszeniem prawa, lub z jego rażącym naruszeniem.
W rezultacie Sąd Wojewódzki podkreślił, że w sprawie bezspornym było, iż w związku z nieuregulowaniem zaległych i bieżących należności z tytułu najmu lokalu nr [...] przy ul. S. [...] w kwocie [...] zł, Zakład Administrowania Nieruchomościami wypowiedział A. P. umowę najmu przedmiotowego lokalu ze skutkiem na dzień [...] lutego 2000 r. Wypowiedzenie to wprawdzie dotyczyło tylko A. P., żony M. P., nie mniej jednak wyrok eksmisyjny Sądu Rejonowego dla W. z dnia [...] grudnia 2003 r. (sygn. akt. [...]) dotyczył także współnajemcy tego lokalu – M. P. Wskazując zaś na wyżej przedstawioną argumentację organu, Sąd uznał, że Zarząd Dzielnicy P. [...] W. prawidłowo wyjaśnił i rozstrzygnął przedmiotową sprawę.
W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w pkt 1, M. P., zarzucił Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie:
- 1. przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy to jest: art. 147 § 1 w zw. z art. 151 w zw. z art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a. w zw. z art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 200l r. Nr 142, poz. 1591) (u.s.g.) w zw. z § 39 ust. 1 uchwały nr LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy w zw. z art. 11 ust. 1 i art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 366 ze zm.) (u.o.p.l) polegające na oddaleniu skargi, w sytuacji, gdy obowiązkiem Sądu, dokonującym kontroli legalności działania organu administracji publicznej było stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały Zarządu Dzielnicy P. [...] W.,
- 2. prawa materialnego przez jego niewłaściwe zastosowanie to jest § 39 ust. 1 uchwały nr LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy polegające na uznaniu przez Sąd I instancji, że w sytuacji, w której skarżącemu nie wypowiedziano umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. możliwym jest podjęcie przez organ uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na ponowne zawarcie umowy najmu.
Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne, skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku w pkt 1 i przekazanie Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu sprawy do ponownego rozpoznania wraz z zasądzeniem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z urzędu, które nie zostały pokryte.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej akcentowano, że M. P. nie została wypowiedziana umowa najmu lokalu nr [...] przy ul. S. [...] w W. Zaskarżona uchwała dotyczyła zaś osoby, której wcześniej wypowiedziano umowę najmu.
Zwracano przy tym uwagę, że zgodnie z art. 11 ust.
1. u.o.p.l jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie to przy tym powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Zgodnie z ust.
2. art. 11 u.o.p.l. nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Zdaniem skarżącego kasacyjnie, w rozpoznawanej sprawie ponieważ umowa najmu lokalu nie została mu wypowiedziana, tym samym był on w dalszym ciągu najemcą lokalu. Powyższego nie zmieniał również fakt, że zaoczny wyrok eksmisyjny Sądu Rejonowego dla W. z dnia.[...] grudnia 2003 r. dotyczył także jego osoby.
Z powyższego – wg autora skargi kasacyjnej - wynikało więc, że zaskarżona uchwała Zarządu Dzielnicy P. [...] W. z dnia [...] maja 2011 r. w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na ponowne nawiązanie najmu lokalu była sprzeczna z § 39 ust. 1 uchwały Rady m. st. Warszawy i z mocy art. 147 § 1 P.p.s.a. winna być stwierdzona jej nieważność.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną, Zarząd Dzielnicy P. [...] W. wnosił o jej oddalenie podnosząc, że stanowisko skarżącego dotyczące wypowiedzenia mu umowy najmu było błędne.
Uczestnik postępowania zwracał uwagę, że - zgodnie z orzecznictwem i literaturą przedmiotu - złożenie przez wynajmującego pozwu w sądzie o orzeczenie nakazu przymusowego opróżnienia lokalu winno być traktowane jako oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu (vide: E.Bończak-Kucharcztyk "Ochrona praw lokatorów i najmu lokali mieszkalnych" Komentarz Wyd. ABC W-wa 2011 str. 150 i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11.09.1997r., III CZP 39/97, OSP 1998/2/30).
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie polegało wyłącznie na badaniu zasadności podstaw kasacyjnych, przytoczonych w skardze kasacyjnej, które nie były jednak uzasadnione.
Skarżący kasacyjnie zarzucił wprawdzie Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie przepisów postępowania mających – jego zdaniem - istotny wpływ na wynik sprawy w postaci: art. 147 § 1 w zw. z art. 151 w zw. z art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a. w zw. z art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 200l r. Nr 142, poz. 1591) w zw. z § 39 ust. 1 uchwały nr LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy w zw. z art. 11 ust. 1 i art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 366 ze zm.), ale w kontekście zarzutu prawa materialnego. Twierdził bowiem, że naruszenie w/w przepisów procesowych polegało na oddaleniu skargi, w sytuacji, gdy obowiązkiem Sądu, dokonującym kontroli legalności działania organu administracji publicznej, było stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały Zarządu Dzielnicy P. [...] W. Kluczowe zatem zagadnienie, które w tej sprawie należało rozstrzygnąć dotyczyło prawa materialnego a sprowadzało się do zarzutu niewłaściwego zastosowania w sprawie § 39 ust. 1 uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. nr LVIII/1751/2009 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.
Zgodnie z tym przepisem, na wniosek osoby, której wcześniej wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy przyczyną rozwiązania stosunku prawnego było zadłużenie spowodowane pogorszeniem się sytuacji materialnej najemcy, możliwe jest ponowne zawarcie umowy najmu, której przedmiotem będzie ten sam lub inny lokal o mniejszej powierzchni, jeżeli osoba ta nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu (...) i ustała przyczyna, z powodu której została rozwiązana umowa najmu, przy czym warunek ten uważa się za spełniony również w przypadku, jeżeli jest podpisane oraz realizowane porozumienie dotyczące spłaty zadłużenia.
Skarżący pomimo, że w dniu [...] października 2011 r. sam wystąpił do organu z wnioskiem o wyrażenie zgody na ponowne zawarcie z nim umowy najmu lokalu nr [...] znajdującego się w budynku położonym w Warszawie przy ul S. [...], w skardze kasacyjnej, w związku z podjęciem przez Zarząd Dzielnicy P. [...] W. uchwały o odmowie zawarcia wspomnianej umowy oraz oddaleniem przez Sąd Wojewódzki skargi strony na tę uchwałę, twierdził, że nadal jest najemcą wspomnianego lokalu. Z tej przyczyny zaskarżony wyrok, którym nie została uchylona uchwała Zarządu Dzielnicy o odmowie zawarcia ponownie umowy najmu był - jego zdaniem - wadliwy.
Skarżący prezentował przy tym pogląd, że ponieważ umowa najmu przedmiotowego lokalu została wypowiedziana przez wynajmującego jedynie jego żonie (A. P.) to, chociaż został wydany przez Sąd Rejonowy dla W. wyrok z dnia [...] grudnia 2003 r. (sygn. akt [...]) orzekający eksmisję małżonków A. i M. P. oraz ich synów: R. P. i Ł. P. (bez prawa do lokalu socjalnego), okoliczność ta pozostawała bez wpływu na fakt, że nie doręczono skarżącemu pisemnego wypowiedzenia najmu, a zatem przepis § 39 ust. 1 uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. nie mógł być w tym przypadku podstawą prawną dla zaskarżonej uchwały.
Z tym stanowiskiem nie można się jednak zgodzić.
W sprawie było bezsporne, iż wspomnianym wyżej wyrokiem Sądu Rejonowego dla W. z dnia [...] grudnia 2003 r. została orzeczona eksmisja z lokalu nr [...] przy ul. S. [...] m. in. M. P., z powodu zaległości w opłacie czynszu przez rodzinę P. Zgodnie bowiem z przepisem art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu, do zapłaty zaległych i bieżących należności, przy czym wypowiedzenie najmu powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
W związku powyższym podkreślić należy, że oba przedstawione wyżej unormowania prawne, to jest przepis § 39 ust. 1 uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r., jak i przepis art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 cytowanej wyżej ustawy wymagają, dla powstania określonych w nich skutków prawnych, by najemcy lokalu została wypowiedziana na piśmie umowa najmu zajmowanego lokalu. Przepis uchwały odsyła nawet do w/w przepisu ustawowego. Regulacje te są ze sobą zatem ściśle powiązane.
W tej sytuacji, skoro istnieje w obrocie prawnym prawomocny wyrok sądu powszechnego, w którym uwzględnione zostało powództwo właściciela lokalu o eksmisję M. P. z uwagi na wspomniane wyżej zaległości w opłacie czynszu, to brak jest obecnie podstaw prawnych by w postępowaniu sądowoadministracyjnym kwestionować prawidłowość wypowiedzenia przez Miasto skarżącemu umowy najmu nr [...] przy ul. S. [...]. Okoliczność ta była bowiem przedmiotem oceny sądu w postępowaniu cywilnym, które kończył wspomniany wyżej wyrok. Nadmienić wypada, iż był to wprawdzie wyrok zaoczny, ale jego wydanie poprzedzało przeprowadzenie przez Sąd postępowania dowodowego (art. 15 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Wyrok ten nie został przy tym zaskarżony przez stronę pozwaną a zatem stał się prawomocny i aktualnie jest wiążący zarówno dla stron procesu, jak i m. in. innych sądów i organów administracyjnych (art. 365 § 1 k.p.c.).
Powoływanie się więc przez autora skargi kasacyjnej w postępowaniu sądowoadministracyjnym na argumentację właściwą sprawie cywilnej, nie mogło odnieść zamierzonego skutku. W trybie administracyjnym nie można bowiem żądać przyjęcia rozwiązań sprzecznych z treścią prawomocnego wyroku sądu powszechnego. Domaganie się zaś ustalenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym, że skarżącemu nie została pisemnie wypowiedziana umowa najmu przedmiotowego lokalu, w istocie podważałoby zasadność i skuteczność wyroku sądu cywilnego.
Jeśli więc skarżący uważa, że jest nadal najemcą zajmowanego lokalu to – formalnie rzecz biorąc - może jedynie wystąpić z powództwem w trybie np. art. 189 k.p.c. żądając ustalenia, że nadal wiąże go z Miastem [...] W. umowa najmu lokalu.
Z tych przyczyn – z mocy art. 184 P.p.s.a. – Naczelny Sąd Administracyjnym orzekł jak w sentencji.