Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 13 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 66/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę W. S. i Z. S. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] października 2012 r., nr WS-VI.7570.1.67.2012.EJ, którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Bocheńskiego z dnia [...] marca 2012 r., nr GN-RG.683.6.2011, wydaną w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w Bochni, oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...], o pow. 0,0800 ha, przejętą na rzecz Gminy pod drogę publiczną.
Wyrok powyższy zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. Starosta Bocheński rozstrzygnął o ustaleniu odszkodowania za wskazaną powyżej nieruchomość, na rzecz Z. S. w wysokości 20544,00 zł i W. S. w wysokości 20544,00 zł, jednocześnie rozstrzygając o sposobie wypłaty odszkodowania oraz wskazując Gminę Miasto Bochnia jako podmiot zobowiązany do jego wypłacenia. Przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Gminy Miasta Bochnia na podstawie decyzji Starosty Bocheńskiego Nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi z dnia [...] stycznia 2008 r., znak: [...] oraz decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia [...] marca 2008 r., znak: [...]. Starosta wskazał, iż rozstrzygał tę sprawę już wcześniej kolejnymi decyzjami z dnia [...] lutego 2009 r., [...] września 2009 r., [...] lipca 2010 r., [...] kwietnia 2011 r., które zostały uchylone przez Wojewodę Małopolskiego decyzjami (odpowiednio) z dnia [...] kwietnia 2009 r., [...] lutego 2010 r., [...] grudnia 2010 r. i [...] października 2011 r.
W ostatniej z wymienionych decyzji Wojewoda wskazał na konieczność sporządzenia w ramach ponownego rozpoznania sprawy nowego, prawidłowego operatu szacunkowego, w oparciu o który będzie możliwe ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Uwzględniając powyższe rzeczoznawca majątkowy Radosław Węgrzyn przedłożył operat szacunkowy z dnia 30 grudnia 2011. Starosta w przedłożonym operacie szacunkowym nie dopatrzył się niejasności, pomyłek, czy też innych braków, które winny być sprostowane bądź też uzupełnione. Operat szacunkowy przyjął jako dowód i uznał, że określona w nim wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu utraty prawa własności. Ustosunkowując się do kwestii oczekiwanej przez byłych właścicieli kwoty odszkodowania za 1 ar stwierdzono, że w sprawach tego zakresu wydaje się decyzje administracyjne na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc organ prowadzący postępowanie nie ma obowiązku przeprowadzać negocjacji ze stroną co do sposobu zaspokojenia roszczenia właścicieli, którzy utracili prawo własności nieruchomości przejętej pod drogę.
Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli W. S. i Z. S. podnosząc, że pomimo upływu pięciu lat od rozpoczęcia inwestycji i dwuletniej eksploatacji drogi, pod budowę której odebrano im nieruchomość, nadal nie osiągnięto konsensusu w kwestii "godziwej wysokości odszkodowania".
Rozpoznając wniesione odwołanie Wojewoda Małopolski, decyzją z dnia [...] października 2012 r., utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W ocenie Wojewody operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie został sporządzony w sposób nie naruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda uznał, że biegły wskazał przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości, a przedstawione przez niego uzasadnienie jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość – z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego – rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści.
Powyższą decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie W. S. i Z. S., domagając się jej uchylenia wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji. Decyzjom tym zarzucono naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu obywateli. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wątpliwości, jakie skarżący zgłaszali w trakcie postępowania administracyjnego nie zostały wyjaśnione.
Wojewódzki Sąd Administracyjny, oddalając skargę, stwierdził, że spór w niniejszej sprawie dotyczy ustalenia, czy operat szacunkowy wraz z dalszymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy jest prawidłowy i zgodny z przepisami, przez co może stanowić podstawę ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji ustalenia w zaskarżonej decyzji wysokości odszkodowania. Oceniając operat Sąd uznał, że spełniał on warunki formalne, ale również oparty był na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, mógł zatem stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd podkreślił, że wbrew zarzutom skargi przy dokonywaniu porównania rzeczoznawca uwzględnił takie czynniki, jak sąsiedztwo i otoczenie, położenie, a także uzbrojenie techniczne. Nie można więc zgodzić się z zarzutem, że nie została wzięta pod uwagę faktyczna wartość przedmiotowej nieruchomości oraz elementy wpływające na podwyższenie tej wartości. Sąd wskazał, że dodatkowo kwestie te zostały wyjaśnione przez biegłego w piśmie z dnia 10 października 2012 r. Sąd uznał też, iż kwestie dotyczące położenia działki skarżących i jej otoczenia, a także dostępu do infrastruktury technicznej mają oczywiście pewien wpływ na wartość tej nieruchomości, jednakże znaczenia tego nie można przeceniać z uwagi wyłączenie jej spod jakiejkolwiek zabudowy ze względów fizjograficznych.
Sąd nie zgodził się także z pozostałymi zarzutami skargi, odnoszącymi się między innymi do niewystarczającej liczby transakcji, przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę. W ocenie Sądu operat sporządzony był prawidłowo, a decyzja ustalająca wysokość odszkodowania była zgodna z prawem.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli W. S. i Z. S., prawidłowo reprezentowani, domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania. Skarga kasacyjna oparta została o obi podstawy z art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", a wyrokowi zarzucono:
- 1) naruszenie prawa materialnego, poprzez błędną wykładnię:
- – § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), poprzez nietrafne uznanie przez Sąd I instancji, że operat szacunkowy z grudnia 2011 r. rzeczoznawcy Radosława Węgrzyna został sporządzony prawidłowo i stanowi dowód w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania, podczas gdy narusza on przepisy ww. rozporządzenia w ten sposób, że stosując metodę porównania parami biegły nie uwzględnił podobnych nieruchomości do nieruchomości skarżących, natomiast wziął pod uwagę nieruchomości o znacznie odmiennych cechach, co skutkowało nie wyliczeniem w sposób prawidłowy ceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną;
- 2) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy:
- – art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 6 oraz art. 77 k.p.a poprzez niedostrzeżenie przez Sąd l instancji naruszenia w niniejszej sprawie przez organ II instancji art. 6 w związku art. 77 k.p.a., tj. dopuszczenie – w związku z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 (Dz.U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ze zm.) – jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego z grudnia 2011 r. rzeczoznawcy Radosława Węgrzyna, podczas gdy jest on sprzeczny z prawem, bowiem stosując metodę porównania parami biegły nie uwzględnił podobnych nieruchomości, a tym samym zaniżył cenę rynkową przedmiotowej nieruchomości zajętej pod gminną drogę publiczną,
- – art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 7 i 8 k.p.a., przejawiające się tym, że Sąd w wyniku niewłaściwej kontroli legalności działalności administracji publicznej nie zastosował środka przewidzianego w ustawie, mimo że operat szacunkowy zawierał wewnętrzne sprzeczności i budził wątpliwości, które przy braku dokładnej i krytycznej weryfikacji w ramach postępowania dowodowego mogły wpłynąć na wysokość przyznanego odszkodowania skarżącym w decyzji. Sąd I instancji zaakceptował w ten sposób także naruszenia przez organ II instancji art. 7 i 8 k.p.a., tj. niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz nieuwzględnienie słusznego interesu skarżących. Działanie organu godziło tymczasem w zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie mogła być uwzględniona, albowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie naruszył przepisów ani prawa materialnego, ani procesowego, wskazanych w jej podstawach.
Przedmiotem postępowania zakończonego decyzjami zaskarżonymi do Wojewódzkiego Sądu przez W. i Z. S. było ustalenie odszkodowania za nieruchomość w Bochni, przejętą pod drogę publiczną. W postępowaniu tym istotnym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego – rzeczoznawcę, w którym wyliczona jest wartość nieruchomości. Organy prowadzące postępowanie są obowiązane ocenić ten dowód w sposób uwzględniający zasady postępowania administracyjnego, w tym zasadę prawdy obiektywnej, wyrażoną w art. 7 k.p.a. Nakazuje ona podjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Ponieważ, jak powiedziano wyżej, jedynym w istocie dowodem w sprawie o ustalenie odszkodowania jest operat szacunkowy zachowanie tej zasady przez organ będzie polegało na ocenie tego dokumentu pod kątem spełnienia przez niego wymogów wynikających z przepisów prawa, stanowiących podstawę jego sporządzenia i orzekania w sprawie.
Organ zatem zobowiązany jest do zbadania czy wycena nieruchomości nastąpiła przy uwzględnieniu odpowiedniej liczby transakcji nieruchomości, czy do porównania przyjęto prawidłowe ceny nieruchomości, czy uwzględnione zostały czynniki wpływające na wartość – sąsiedztwo, położenie, kształt, uzbrojenie, dostęp do infrastruktur oraz czy przedstawione przez biegłego uzasadnienie przesłanek, którymi się kierował jest logiczne i spójne.
Stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie organy obu instancji dokonały analizy wyceny nieruchomości w całym postępowaniu w zgodzie w ww. zasadą.
Zaskarżona decyzja była kolejną – piątą już – wydaną w sprawie, bowiem Wojewoda Małopolski czterokrotnie uchylał wydawane przez Starostę Bocheńskiego decyzje, ustalające odszkodowanie, zarzucając organowi I instancji właśnie to, iż nie dokonywał on oceny operatu. Ostatecznie Starosta w decyzji utrzymanej przez Wojewodę, będącej przedmiotem zaskarżenia, uwzględnił wszystkie wskazówki, stwierdzając, że operat nie zawiera już niejasności, pomyłek, braków i może stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Wojewoda, rozpoznając odwołanie także dokonał oceny operatu, zachowując zasadę, iż odwołanie przenosi na organ drugiej instancji obowiązek rozpoznania całości sprawy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny także do operatu odniósł się, uznając za zgodne z prawem decyzje.
W sprawie zatem dokumentacja, jak i wyciągnięte z niej wnioski w zaskarżonych decyzjach wyjaśniają sprawę co do jej istoty i nie powstają wątpliwości co do prawidłowości tych rozstrzygnięć.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270).