Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 2081/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu skargi D. P., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] i decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w częściach orzekających o zabezpieczeniu wierzytelności m.st. Warszawy z tytułu rat opłaty adiacenckiej przez ustanowienie hipoteki, a w pozostałej części, tj. ustalającej opłatę adiacencką w wysokości 4861,25 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, skargę oddalił. Opłata ta wymierzona została w związku z zatwierdzeniem podziału nieruchomości, a do jej uiszczenia zobowiązano D. P. W uzasadnieniu wyroku Sąd przedstawił następujący stan sprawy:
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r. nr [...], Prezydent m.st. Warszawy zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. B., oznaczonej jako działki nr 17/1 i 17/2 na działki o numerach: 17/4, 17/11, 17/8, 17/9, 17/15, 17/16, 17/5, 17/12, 17/6, 17/13, 17/3, 17/18, 17/17, 17/19, 17/7, 17/14 i 17/10, która stała się ostateczna 12 października 2007 r., zaś pismem z 30 września 2009 r. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Z operatu szacunkowego, dotyczącego oszacowania wartości działki nr 17/2, której współwłaścicielami byli w dniu podziału K. K. i D. P., każde po ½ części, wynika, iż wartość tej nieruchomości przed podziałem wynosiła 1.443.462 zł, zaś po podziale wzrosła o 19.445 zł. W dniu 12 października 2007 r. (data ostateczności decyzji o podziale) obowiązywała uchwała Rady Gminy Warszawa-Białołęka nr XX/284/2000 z dnia 31 marca 2000 r. ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej na 50%, zatem część należąca do D. P. wynosi 4861,25 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta, decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r., stwierdzając, że operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia opłaty został sporządzony rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przy metodzie korygowania ceny średniej, a transakcje z terenu Dzielnicy Białołęka wzięte do porównania wartości, obejmowały nieruchomości podobne, przy czym do ustalenia wartości nieruchomości zostały wzięte pod uwagę cechy rynkowe, wpływające na poziom cen na rynku.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu D. P. podniosła, że [...] maja 2010 r. Prezydent wydał dwie decyzje dotyczące ustalenia opłaty adiacenckiej nr [...] i [...], które dotyczyły dwóch odrębnych nieruchomości, tj. działek 17/1 i 17/2, a decyzją nr [...] objęto działkę 17/1 i połowę udziału w działce nr 17/2, zaś decyzją nr [...] objęto połowę działki 17/2, a to uniemożliwia indywidualne wniesienie opłaty. Nadto zarzuciła, że bezprawnie działki 17/4 i 17/11 zostały zakwalifikowane do niższej kategorii, tj. do strefy "U", zamiast do strefy "MU", przez co pozbawiono je funkcji mieszkaniowej, co doprowadziło do obniżenia wartości rynkowej po podziale o ok. 50%.
Rozpoznając skargę, Wojewódzki Sąd uznał ją za zasadną tylko co do części ustanawiającej zabezpieczenie wierzytelności, natomiast co do ustalenia opłaty stwierdził, że nie zasługuje skarga na uwzględnienie i wyjaśnił:
D. P. jest współwłaścicielką w ½ części działki oznaczonej przed podziałem nr 17/2, z której wydzielono działki od nr 17/11 do 17/18, zatem prawidłowo została ustalona opłata, bowiem stosownie do wysokości jej udziału. Organ dokonał prawidłowej oceny operatu, przy czym wątpliwości skarżącej co do niego zostały wyjaśnione w toku postępowania administracyjnego. Jeżeli idzie o złe zakwalifikowanie terenu to z miejscowego planu wynika, że teren przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, natomiast działka nr 17/11 została przeznaczona pod usługi – stacje transformatorowe, teren, nad którym przebiega linia wysokiego napięcia nie może być uznany za mieszkaniowy i to zostało uwzględnione w operacie.
Reprezentowana przez adwokata, D. P. wniosła skargę kasacyjną od wskazanego na wstępie wyroku w części dotyczącej oddalenia skargi, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpoznania i zarzucając:
- – naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez niezastosowanie tego przepisu, pomimo że zaskarżona decyzja, jak i decyzją ją poprzedzająca na skutek naruszenia art. 9, 7 oraz 77 k.p.a., tj. niewyjaśnienia istoty sprawy oraz niewłaściwej oceny materiału dowodowego akceptują naliczenie wyższej opłaty adiacenckiej od wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału jako od zabudowy mieszkaniowo-usługowej, gdy tymczasem przeznaczenie nowopowstałej działki nr 17/11 na skutek podziału jedynie pod zabudowę usługową winno prowadzić do obliczenia ich wartości według tego przeznaczenia i w konsekwencji doprowadzić do znaczącego pomniejszenia wysokości należnej opłaty adiacenckiej.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie mogła być uwzględniona, bowiem jej podstawy trudno uznać za usprawiedliwione.
Zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się w istocie do tego, że naruszone zostały w postępowaniu administracyjnym zasady dotyczące tego postępowania, co powinno skutkować uchyleniem przez Wojewódzki Sąd decyzji w całości, stwierdzić jednak należy, że Wojewódzki Sąd nie miał podstaw do uchylenia decyzji, bowiem wskazane w podstawach skargi kasacyjnej przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – art. 9, 7 i 77 nie zostały naruszone.
Artykuł 9 k.p.a. obliguje organy administracji do należytego i wyczerpującego informowania o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania, a także czuwania aby strona nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa. Z kolei art. 7 k.p.a., statuujący zasadę prawdy obiektywnej, nakazuje podejmowanie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.
Przedmiotem postępowania administracyjnego było ustalenie czy wartość nieruchomości, będącej własnością D. P., wzrosła na skutek jej podziału, organ bowiem wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) pozwala na wymierzenie tej opłaty tylko gdy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. W takim postępowaniu obowiązkiem organu było zatem wyjaśnienie jaka była wartość nieruchomości przed podziałem i po tym fakcie. Wartość nieruchomości, stosownie do art. 156 tej ustawy, określa rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Taki wymóg ustawy o gospodarce nieruchomościami obligował organy do uzyskania operatu szacunkowego jako dowodu zasadniczego w sprawie, co oczywiście nie zwalniało od uzyskania informacji, które mogłyby się przyczynić do wyjaśnienia sprawy, jak to nakazuje art. 7 k.p.a. Zgodnie zaś z zasadą wynikającą z art. 9 k.p.a. strona powinna być informowana o jej prawach procesowych i sytuacji faktycznej i prawnej.
Z akt sprawy wynika, iż zasady te zostały zachowane w postępowaniu administracyjnym, a strona ze swoich uprawnień korzystała, zaś organ I instancji informował ją o stanie sprawy i udzielał odpowiedzi na jej uwagi i zastrzeżenia. Decyzja o ustaleniu opłaty została wydana po wyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności.
Jeżeli idzie o zarzut naruszenia art. 77 k.p.a. to podkreślić należy, że przepis ten dzieli się na niższe jednostki redakcyjne, a skarga nie wskazuje, o który konkretnie przepis chodzi. Jednak nawet i tak ogólne powołanie tego przepisu pozwala stwierdzić, że nie został on naruszony, bowiem materiał dowodowy został zebrany w sposób pozwalający na wydanie rozstrzygnięcia w sprawie opłaty adiacenckiej.
Gdyby zatem rozpatrywać sprawę tylko pod kątem naruszenia tych przepisów to zasadnie skarga w zakresie dotyczącym ustalenia opłaty została oddalona.
Jednak ze skargi kasacyjnej zdaje się wynikać, iż naruszenie przepisów wskazanych w jej podstawach D. P. upatruje w błędnym zakwalifikowaniu do wyceny działki nr 17/11, powstałej w wyniku podziału działki 17/2. Do kwestii tej Wojewódzki Sąd się ustosunkował, że przeznaczenie działki nr 17/11 zostało uwzględnione przy oszacowaniu jej wartości, a samo to przeznaczenie wynikało z decyzji o podziale, opartej z kolei na planie miejscowym.
Zakwalifikowanie działki nr 17/11 jako terenu "U" wynikało z decyzji o podziale, gdyż na tej działce przewidziana była budowa stacji transformatorowej, pod linię wysokiego napięcia. Takie przeznaczenie działki, jej położenie zostało uwzględnione w operacie, wynika z niego bowiem, że przy ustalaniu wartości nieruchomości biegły różnicował je w zależności od cech rynkowych, w tym co do przeznaczenia w planie zagospodarowania.
W takim stanie rzeczy zgodzić należy się z Wojewódzkim Sądem, że nie było podstaw do uwzględnienia skargi D. P. w części ustalającej opłatę adiacencką.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270).