Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 21 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2512/13

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2556/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę R. H. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...].

Wyrok powyższy zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Nieruchomość położona w Krakowie, obręb 33 Krowodrza, oznaczona jako działka nr [...], o pow. 0,0145 ha, decyzją Wojewody Małopolskiego z dnia [...] września 2011 r., Nr [...], została przeznaczona pod rozbudowę ulicy J. i dróg zbiorczych, budowę estakady w ciągu ulicy J., rozbudowę, przebudowę oraz budowę infrastruktury technicznej, budowę ekranów akustycznych. Wojewoda Małopolski, decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r., orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 66.525,00 zł na rzecz R. H. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa wyżej opisanej nieruchomości oraz zobowiązał Prezydenta Miasta Krakowa do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła R. H., zarzucając, iż wartość przedmiotowej nieruchomości została zaniżona. Skarżąca zanegowała prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, zarzuciła organowi także nieuwzględnienie w wycenie załączonych przez nią dokumentów, dotyczących transakcji nieruchomościami podobnymi, a także umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z dnia [...] października 2012 r., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji Minister dokonał szczegółowej oceny operatu szacunkowego, uznając, iż został on sporządzony w sposób uwzględniający z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), stwierdził, że biegła określiła wartość przedmiotowej nieruchomości przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu usługowym, ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłej w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Zdaniem organu, operat został sporządzony prawidłowo. Organ podkreślił, iż dobór cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości należy do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, a czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie może podważać.

W odniesieniu do twierdzeń strony, że nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zostały oszacowane w innej wysokości i przy uwzględnieniu innych cech rynkowych organ wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej, to zaś pozwala stwierdzić, że każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego i biegły ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ustala ich wpływ na wartość.

Skargę na powyższą decyzję wniosła R. H., reprezentowana przez radcę prawnego, zarzucając organowi naruszenie: art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez bezkrytyczne oparcie się na sporządzonym przed organem I instancji operacie szacunkowym z dnia 23 stycznia 2012 r. i potraktowanie go jako jedyny dowód w sprawie, podczas gdy przedłożone przez skarżącą w postępowaniu dokumenty wskazywały na konieczność weryfikacji oszacowania przedstawionego w operacie, a także poprzez odmówienie waloru mocy dowodowej dokumentom przedłożonym przez skarżącą w postępowaniu, a to: umowie przedwstępnej sprzedaży z 12 sierpnia 2011 r., obejmującej m.in. działkę będącą przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego oraz operatowi szacunkowemu z grudnia 2011 r., dotyczącemu nieruchomości o znacznie gorszych parametrach niż nieruchomość objęta postępowaniem odszkodowawczym.

Oddalając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, iż w sprawie niniejszej podstawę dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2012 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Marzenę Lisińską. Oceniając ten operat organy orzekające w sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób prawidłowy i ocenę taką, Sąd podzielił. Biegła określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. biegła oszacowała nieruchomość wybierając z rynku lokalnego miasta Kraków 12 transakcji umów sprzedaży nieruchomości dotyczących nabycia gruntów podobnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość.

W ocenie Sądu, przedstawiona wycena jest prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, a zatem właściwie została wykorzystana jako dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n.

Sąd podzielił także stanowisko Ministra, co do nieuwzględnienia przedkładanych w niniejszej sprawie dowodów, tj. umowy przedwstępnej sprzedaży z 12 sierpnia 2011 r., obejmującej m.in. działkę będącą przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego, a także operatu szacunkowego z grudnia 2011 r., dotyczącego innej nieruchomości. Wyjaśnił, że umowa przedwstępna jest umową, w której jedna lub obie strony zobowiązują się dopiero zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną, nie można więc wywodzić z niej cen transakcyjnych nieruchomości, które są określone w umowach sprzedaży – aktach notarialnych. Zasadnie też, podkreślił Sąd, organ nie uwzględnił operatu szacunkowego, dotyczącego innej nieruchomości. Operat szacunkowy, podkreślił Sąd, zawiera bowiem elementy indywidualne dla konkretnej nieruchomości, sporządzany jest w konkretnej sprawie odszkodowawczej, z uwzględnieniem cech szacowanej nieruchomości, różnych podejść oraz metod szacowania.

Zdaniem Sądu aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania odszkodowawczego, w tym przyjęte różnicujące cechy rynkowe oraz ich wagi (udział procentowy) strona miała możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie, czego jednak nie uczyniła. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, nie poparte żadnym przeciwdowodem było niewystarczające do podważenia wiarygodności sporządzonej wyceny – stwierdził Sąd.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła R. H., prawidłowo reprezentowana, domagając się uchylenia wyroku i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i zarzucając:

1. II. na zasadzie art. 174 ust. 1 oraz art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi:

A. naruszenie następujących przepisów prawa materialnego (art. 174 ust. 1 p.p.s.a.):

przepisu art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej: u.g.n., art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 13 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz § 4 ust. 1, § 4 ust. 4, § 36 ust. 1, § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 1, pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przez ich niewłaściwe zastosowanie, sprowadzające się do przyjęcia w zaskarżonym wyroku, iż sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2012 r. opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Marzenę Lisińską został wykonany w sposób zgodny z powołanymi powyżej przepisami prawa pomimo faktu, iż:

1. 1) sporządzając przedmiotowy operat rzeczoznawca majątkowy dokonała wyboru podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, pomimo tego iż w wyniku przeprowadzonej przez siebie analizy rynku rzeczoznawca nie zgromadziła wystarczających danych pozwalających na prawidłowe zastosowanie wskazanej metody (braku zgromadzenia danych o transakcjach, których przedmiotem były nieruchomości podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny zawartych w okresie 2 lat poprzedzających datę sporządzenia opinii w ilości pozwalającej na poprawne zastosowanie tejże metody – zaledwie 6 takich transakcji zawartych w roku 2010), co świadczy o sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego Marzenę Lisińską operatu z dnia 23 stycznia 2012 r. z naruszeniem art. 154 ust. 1 u.g.n. (dokonaniu wyboru niewłaściwego, nieuzasadnionego zgromadzonymi danymi, podejścia i metody wyceny);
2. 2) sporządzając przedmiotowy operat rzeczoznawca majątkowy uzasadniła zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej rzekomą "dużą ilość transakcji na rynku" przy jednoczesnym wskazaniu w treści tejże opinii na konieczność rozszerzenia badania rynku na przedział czasowy wykraczający poza dopuszczalny okres 2 lat (cały rok 2000) z uwagi na zbyt małą ilość transakcji, które mogły zostać przyjęte na potrzeby operatu do porównania, co wskazuje na sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego Marzenę Lisińską operatu z dnia 23 stycznia 2012 r. z naruszeniem § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wobec wynikających w tym zakresie z treści opinii sprzeczności, nie można uznać, iż rzeczoznawca należycie uzasadniła dokonanie wyboru takiego a nie innego podejścia i metody szacowania);
3. 3) sporządzając przedmiotowy operat rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej z naruszeniem regulacji odnoszących się do tego sposobu wyceny zawartych w art. 4 pkt 16 u.g.n., art. 153 ust. 1 u.g.n. § 4 ust. 1 i § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardach zawodowych o czym świadczy:
4. a) brak wykorzystania w przedmiotowym operacie do porównania nieruchomości podobnych, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości – w przedmiotowej opinii sporządzonej w dniu 23 stycznia 2012 r. wśród 12 transakcji przyjętych do porównania 6 zostało zawartych w 2009 r. natomiast żadna w roku 2011 r., a zatem w okresie który uznać należało za najbardziej miarodajny z punktu widzenia daty sporządzania operatu,
5. b) przyjęcie do porównania jako nieruchomości podobnych nieruchomości znacząco różniących się powierzchnią od nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny bez podania przez rzeczoznawcę jakiegokolwiek uzasadnienia mogącego przemawiać za możliwością dokonania takiego doboru,
6. c) przyjęcie do porównania niewystarczającej liczby transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (zaledwie 12 transakcji, z czego połowa została zawarta w okresie trzech lat poprzedzających datę sporządzenia operatu),
7. d) brak aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny z powołaniem się na rzekomy brak konieczności takiej aktualizacji wynikający z poziomu inflacji w roku 2009,
8. e) dobór cech rynkowych (atrybutów) w sposób całkowicie dowolny, nieznajdujących uzasadnienia w przedstawionej w operacie analizie rynku, w tym m.in. przyjęcie jako cechy rynkowej takich podlegających subiektywnej ocenie czynników jak sąsiedztwo, a w ramach tej cechy prestiżu sąsiadujących terenów, przyjęcie za jedną z cech "dojazd do nieruchomości" zamiast jako bardziej miarodajnej i powszechnie stosowanej przez rzeczoznawców dostępności komunikacyjnej oraz "funkcjonalności", w której mieści się szereg cech mogących z powodzeniem stanowić odrębne kryteria wyceny nieruchomości;
9. 4) w sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśniła w wystarczającym zakresie i nie uzasadniła sposobu dokonania wyceny, w szczególności: nie przedstawiła charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania, nie uzasadniła przedstawioną analizą rynku zasadności doboru takich a nie innych cech rynkowych oraz określenia ich wag rynkowych, nie uzasadniła w szczegółowy sposób wykorzystania danych o transakcjach z okresu trzech lat poprzedzających dokonanie wyceny oraz przyczyn z powodu których odstąpiła od ich aktualizacji na datę wyceny, co powoduje, iż niemożliwe jest dokonanie ocen} prawidłowości, wiarygodności i przydatności dowodowej przedmiotowego operatu szacunkowego oraz świadczy o sporządzeniu operatu z naruszeniem § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;
10. 5) w sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy nie ustaliła wartości rynkowej nieruchomości skarżącej według ceny z daty- ustalania odszkodowania mimo zawartych w operacie zapewnień, na które powołał się sąd w zaskarżonym obecnie wyroku, rzeczoznawca nie ustaliła wartości nieruchomości według poziomu cen ze stycznia 2012 r., lecz z okresu 2009/2010, co stanowi naruszenie regulacji wyrażonej w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

B. naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 ust. 2 p.p.s.a.):

1. 1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 10, art. 77 § 1, art. 75 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie skargi pomimo naruszenia przez organy I i II instancji ww. przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, o czym świadczy wydanie przez Wojewodę Małopolskiego oraz Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej decyzji w okolicznościach:
2. a) braku podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy zgodnie ze słusznym interesem obywatela, w tym zwłaszcza braku dokonania wszechstronnej analizy przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego pod kątem jego formalnej oraz materialnej poprawności (brak dokonania przez organy oceny zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu podejścia, metody i techniki szacowania, jak również tego czy operat jest logiczny, zupełny, należycie uzasadniony oraz czy został on oparty o prawidłowo zgromadzone dane i prawidłowo przeprowadzoną analizę rynku),
3. b) uznania przez organy, iż wobec braku posiadania wiadomości specjalnych są one związane wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, co jest nie do pogodzenia z zasadą swobodnej oceny dowodów,
4. c) braku skorzystania przez organy z możliwości zwrócenia się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia sprzeczności i niejasności wynikających z treści sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu, pomimo iż owe sprzeczności i niejasności a także brak należytego uzasadnienia sposobu wyceny uniemożliwiał weryfikację, czy do ustalenia wartości nieruchomości skarżącej doszło w sposób prawidłowy,
5. d) bezkrytycznego oparcia się na operacie szacunkowym z dnia 23 stycznia 2012 r. i potraktowanie go jako jedyny dowód w sprawie, podczas gdy jego treść nasuwała uzasadnione wątpliwości tak co jego formalnej jak i merytorycznej poprawności, a zgłoszone przez stronę skarżącą zarzuty i przedłożone dokumenty wskazywały na konieczność weryfikacji oszacowania przedstawionego w tym operacie,
6. e) odmówienie waloru i mocy dowodowej dokumentom przedłożonym przez skarżącą w postępowaniu, a to: umowie przedwstępnej sprzedaży z 12 sierpnia 2011 r. obejmującej m.in. działkę będącą przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego oraz operatowi szacunkowemu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. z grudnia 2011 r., dotyczącego nieruchomości o znacznie gorszych parametrach niż nieruchomość objęta postępowaniem odszkodowawczym – co miało istotny wpływ na wynik sprawy albowiem doprowadziło do utrzymania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w mocy decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] października 2012 r. znak [...], pomimo tego, iż jej wydanie zostało poprzedzone postępowaniem, w toku którego organ naruszył obowiązujące zasady przeprowadzenia i oceny dowodów, w konsekwencji czego doszło do wydania rozstrzygnięcia bez uprzedniego wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy oraz oparcia go o dowód, który nie mógł zostać uznany za podstawę prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości skarżącej przejętej przez Skarb Państwa na cele drogowe;
7. 2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 10, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. przez nieuwzględnienie skargi pomimo naruszenia przez organy I i II instancji ww. przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na nieznajdujące podstaw w przepisach prawa przyjęcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, iż strona ma możliwość zakwestionowania przedstawionej w operacie szacunkowym wyceny tylko przez złożenie sporządzonej na własne zlecenie kontrwyceny oraz bezpodstawne przyjęcie przez ten sąd, iż organy administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a ich kompetencja ogranicza się rzekomo jedynie do zbadania dowodu pod względem czysto formalnym – co miało istotny wpływ na sprawy albowiem doprowadziło do uchylenia się przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie od merytorycznej oceny wartości dowodowej kwestionowanego przez skarżącą operatu szacunkowego, a w konsekwencji do utrzymania w mocy decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] października 2012 r. znak [...], pomimo iż została ona wydana w oparciu o operat, w którym doszło do wadliwego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości skarżącej przejętej przez Skarb Państwa na cele drogowe.
8. III. W związku z powyższym wniosła:

1. 1) na zasadzie art. 185 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – o uchylenie w całości wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, Wydziału I z 12 czerwca 2013 r. (sygn. akt I Sa/Wa 2556/12) oraz o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga kasacyjna nie mogła być uwzględniona, bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie naruszył przepisów, wskazanych w jej podstawach.

W przypadku wywłaszczenia nieruchomości zasadą jest, że może ono nastąpić tylko za słusznym odszkodowaniem, które odpowiadać powinno wartości prawa podlegającego wywłaszczeniu. W praktyce oznacza to, że konieczne jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu. Generalnie zasady ustalania odszkodowania reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej: "ustawa". Jeśli idzie o odszkodowania przysługujące za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne - reguluje je ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), dalej: "ustawa szczególna", która jednak, po zastrzeżeniu, że przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne należy brać pod uwagę stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, a jej wartość z dnia, w którym określa się wysokość odszkodowania, odsyła do przepisów ustawy.

Istotnym, jedynym w gruncie rzeczy, dowodem, stanowiącym podstawę określenia przez organ wysokości odszkodowania, jest operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę, ustalający wartość wywłaszczonej nieruchomości. Dowód ten, jak każdy inny dopuszczony przepisami w każdym postępowaniu administracyjnym, powinien być przez organ oceniony, bowiem to organ ma nakaz kierowania się w postępowaniu zasadą prawdy obiektywnej. Operat szacunkowy, jakkolwiek zawiera wiadomości specjalne, którymi biegły dysponuje (dlatego przepisy procesowe uwzględniają możliwość powoływania biegłych), nie może być zatem bezkrytycznie przez organ przyjęty. Organ obowiązany jest zbadać czy operat odpowiada przepisom prawa, czy jest kompletny, należycie uzasadniony, innymi słowy, czy może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Każda sprawa administracyjna ma być załatwiana co do jej istoty, nie może więc budzić żadnych wątpliwości, że rozstrzygniecie ma swoje oparcie w materiale dowodowym. W razie kontroli sądowej bowiem musi być pewność co do tego, która ze stron stosunku administracyjnoprawnego – organ czy strona ma rację.

W postępowaniu, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość z jednej strony organ ma ww. obowiązki – oceny operatu i w razie uwag i zastrzeżeń stron, wymaganie od biegłego złożenia wyjaśnień, z drugiej – strona postępowania, o ile nie zgadza się z operatem i źle go ocenia – ma prawo domagania się oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców (art. 157 ust. 1 ustawy).

W niniejszej sprawie dowodem, który posłużył ustaleniu odszkodowania był tylko operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości skarżącej, które wywłaszczone zostały pod drogę publiczną.

Organy administracji prowadzące postępowanie wyjaśniły powody, dla których uznały operat biegłego za mogący stanowić podstawę ustalenia odszkodowania i dla których odmówiły mocy dowodowej dokumentom przedkładanym przez skarżącą. Skarżąca nie skorzystała natomiast ze swojego uprawnienia oceny operatu przez organizację rzeczoznawców. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że postępowanie organów było zgodne z przepisami, a wydane rozstrzygniecie nie naruszało prawa. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Wojewódzki Sąd, zanim doszedł do takiego stwierdzenia, dokonał analizy operatu w świetle przepisów regulujących jego sporządzenie, pod kątem liczby i okresu transakcji, wziętych przez biegłą do ustalenia wartości nieruchomości, stanu nieruchomości wywłaszczonej i porównywanych, przeznaczenia nieruchomości wywłaszczonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania.

Z oceną Wojewódzkiego Sądu należy się zgodzić. Operat bowiem został sporządzony w sposób odpowiadający przepisom i wynika z niego jasno i czytelnie, że liczba transakcji, okres ich zawierania, zastosowane czynniki korygujące z uwagi na cechy nieruchomości zostały przyjęte prawidłowo, zatem zasadnie stanowił on podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Odpowiada ona, w świetle operatu, zasadom wskazanym na wstępie – wartości wywłaszczonego prawa.

Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270).