Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 7 stycznia 2005 r., I SA 2016/03 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę A. F. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy. Zaskarżoną decyzją Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast utrzymał w mocy swoją decyzję z [...] o odmowie nadania stronie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.).
W dniu 14 maja 2002 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym wobec nie udokumentowania przez stronę wykonywania działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat przed dniem 1 stycznia 1998 r. W oparciu o to postępowanie kwalifikacyjne Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wydał swoją decyzję z [...]. W wyniku złożenia przez stronę wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy jeszcze raz w dniu 15 kwietnia 2003 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne i potwierdziła, że A. F. zatrudniony był na stanowisku zastępcy Prezesa [...] Spółdzielni Mieszkaniowej do sprawa członkowsko-mieszkaniowych i wykonywał w imieniu pracodawcy czynności właścicielskie, jednak z odpisu z Rejestru Spółdzielni nie wynika, aby Spółdzielnia prowadziła działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Wykonywane przez stronę prace nie były działalnością w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Komisja podtrzymała więc swoje wcześniejsze stanowisko wyrażone w dniu 14 maja 2002 r., a organ administracji utrzymał w mocy swoją poprzednią decyzję.
W skardze do Sądu A. F. podnosił, że wykonywana przez niego czynności były czynnościami właściwymi dla pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, obejmują bowiem dziania od chwili nabycia terenu pod budowę, wybudowania budynków, zbywania lokali.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu swego wyroku stwierdził, iż zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów określonych w tym przepisie. Pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy osób działających pod jego nadzorem, a zakres czynności pośrednictwa określa umowa, która wymaga formy pisemnej, pod rygorem nieważności. Skarżący pracował w [...] Spółdzielni Mieszkaniowej na różnych stanowiskach i przedstawił szereg umów przy zwieraniu, których wraz z innymi osobami reprezentował Spółdzielnię, np. umowy przeniesienia własności domu jednorodzinnego i prawa wieczystego użytkowania gruntów, umowy najmu lokali, umowy przeniesienia własności nieruchomości. Nie świadczą jednak one o wykonywaniu przez niego czynności pośrednictwa, o których stanowi art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani o tym, że czynności te były wykonywane przez niego osobiście.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową zmierzającą do zawarcia umowy nabycia lub zbycia nieruchomości, własnościowego prawa do lokalu, do domu jednorodzinnego, umów najmu lub dzierżawy. Skarżący czynności takich nie podejmował, a jedynie jako jeden przedstawicieli Spółdzielni reprezentował ją przy czynnościach prawnych związanych z gospodarowaniem zasobami spółdzielni. Zarówno przepisy ustawy z 16 września 19982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. nr 54, poz. 288 ze zm.) jak i statut Spółdzielni nie przewidywały, aby Spółdzielnia podejmowała czynności w zakresie pośrednictwa we własnym imieniu na własny rachunek w ramach prowadzonej działalności. Sąd uznał, że organy administracji prawidłowo ustaliły, iż skarżący nie spełniał wymogów przewidzianych w art. 232 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W skardze kasacyjnej A. F. zaskarżył wyrok Sądu i instancji wnosząc o jego uchylenie ewentualnie o jego zmianę i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji tego samego organu z [...].
Skargę kasacyjną oparł na naruszeniu przepisów prawa materialnego – art. 232 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu podniesiono, że Sąd utożsamiał cel działalności zatrudniającej skarżącego Spółdzielni ze środkami, jakie podejmowała owa Spółdzielnia. Jednak wykonywanie przez skarżącego swoich obowiązków pracowniczych było wykonywaniem czynności w zakresie obrotu nieruchomościami w rozumieniu art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem taką działalnością jest każda działalność, która pod względem przedmiotowym obejmuje czynności pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że skarżący jest wiceprezesem Spółdzielni nie przesądza o tym, że wykonywał on wyłącznie czynności zarządzania majątkiem Spółdzielni. Wykonywał on bowiem oprócz tych czynności także czynności przygotowawcze zmierzające do nabycia lub zbycia przez Spółdzielnię prawa własności lub wieczystego użytkowania gruntów, zbycia własności do domu jednorodzinnego lub ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego, najmu lub dzierżawy nieruchomości. Były to czynności przygotowawcze do zawarcia przez Spółdzielnię z osobami trzecimi wymienionych umów.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W myśl art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.) skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;
2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 ustawy - p.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Związanie NSA podstawami skargi kasacyjnej wymaga prawidłowego ich określenia w samej skardze. Oznacza to konieczność powołania konkretnych przepisów prawa, którym - zdaniem skarżącego - uchybił sąd, uzasadnienia zarzutu ich naruszenia, a w razie zgłoszenia zarzutu naruszenia prawa procesowego - wykazania dodatkowo, że to wytknięte uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Kasacja nieodpowiadająca tym wymaganiom, pozbawiona konstytuujących ją elementów treściowych uniemożliwia sądowi ocenę jej zasadności. Ze względu na wymagania stawiane skardze kasacyjnej, usprawiedliwione zasadą związania Naczelnego Sądu Administracyjnego jej podstawami sporządzenie skargi kasacyjnej jest obwarowane przymusem adwokacko - radcowskim (art. 175 § 1 - 3 p.p.s.a). Opiera się on na założeniu, że powierzenie tej czynności wykwalifikowanym prawnikom zapewni skardze odpowiedni poziom merytoryczny i formalny.
Złożona w rozpoznawanej sprawie skarga kasacyjna nie w pełni odpowiada przedstawionym wymogom. Nie wskazano w niej bowiem czy zaskarżono wyrok Sądu I instancji w całości czy też w części. Nie wskazano również, na czym miało polegać naruszenie art. 232 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, (który to przepis zresztą nie istnieje, bowiem artykuł ten dzieli się na cztery ustępy, z czego ust. 1 posiada 3 punkty), czy przez błędną wykładnie czy też niewłaściwe zastosowanie. Sąd potraktował błędne powołanie art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy, jako oczywistą omyłkę, a jednocześnie uznał, że wskazane niedostatki skargi kasacyjnej nie mogą skutkować koniecznością jej odrzucenia.
Jednak zgłoszony zarzut naruszenia prawa materialnego jest całkowicie chybiony. Abstrahując od tego, iż nie wskazano w skardze kasacyjnej charakteru naruszenia tego przepisu, to w żadnym razie w skardze tej nie wykazano, iż skarżący spełniał dyspozycję art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z faktu, bowiem, że był wiceprezesem Spółdzielni i jego podpis widnieje pod różnymi pismami i umowami nie wynika w żadnym stopniu, iż to on wykonywał czynności poprzedzające ich sporządzenie czy tez zawarcie. W myśl art. 180 ust. 1 ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia wyliczonych w tym przepisie umów. W toku postępowania administracyjnego nie wykazano, aby skarżący takie czynności wykonywał zawodowo. Nie może być przy tym wątpliwości, ze trafnie Sąd I instancji ustalił znaczenie przepisu art. 232 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem definicji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawartej w art. 189 ust. 1 ustawy.
Bez uzasadnionej przyczyny tym samym zwrotom użytym przez ustawodawcę w ramach jednego aktu prawnego nie można przyznawać różnego znaczenia prawnego – J. Wróblewski [w:] W. Lang, J. Wróblewski, S. Zwadzki Teoria państwa i prawa, Warszawa 1980, s. 401.
Mając na uwadze podniesione wyżej względy na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.