Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 2.03.2006 r. sygn. akt II SA/Gd 821/04, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, po rozpoznaniu skargi Przedsiębiorstwa Budowlanego "G." Sp. z o.o. zs. w [...], uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...], którymi ustalono dla skarżącego opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości jego nieruchomości, której podział został zatwierdzony ostateczną decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia 14.01.2004 r. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził:
W świetle art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji przez organ I instancji), wójt mógł ustalić opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału wzrosła jej wartość, natomiast zgodnie z art. 151 ust. 1 tej ustawy, normatywną wartość rynkową nieruchomości stanowiła jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy spełnieniu określonych warunków, zaś sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny, były uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, podejścia mogły być porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane zawierające elementy poszczególnych podejść. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924).
W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen, a przy metodzie korygowania ceny średniej - zastosowanej w sprawie - do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście podobnych, które były przedmiotem obrotu i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy nieruchomości. W niniejszej sprawie wyceny dokonano stosując podejście porównawcze i metody skorygowania ceny średniej, o ile porównanie grupy nieruchomości jest zasadne przy ustaleniu wartości nieruchomości przed podziałem, o tyle niezrozumiałe jest pozostanie przy tym kryterium w zakresie ustalania wartości działek po podziale, w stanie faktycznym sprawy.
Podział nastąpił w związku z zabudowaniem budynkami wielomieszkaniowymi, zaś sprzedaż obejmowała nie działki, a wyodrębnione lokale z odpowiednim udziałem we własności gruntu i uznać należy, że w tym zakresie operat nie spełnia wymogu określonego w § 5 ust. 4 cyt. wyżej rozporządzenia, który nakazuje uwzględnienie w dokonywanym porównaniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu i których znane są ceny, warunki transakcji i cechy, zaś w operacie brak materiału porównawczego dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale. Za całkowicie nietrafny należy uznać pogląd organu odwoławczego uznający prawidłowość operatu bez jakiegokolwiek odniesienia się do faktu, iż w przypadku zbycia lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, popyt mający wpływ na wartość mierzony jest atrakcyjnością lokali mieszkalnych, a nie działek. Organ I instancji nie zweryfikował w żaden sposób operatu i w tym zakresie postępowanie zostało przeprowadzone z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 kpa, zaś niezasadny automatyzm postępowania tego organu nie został naprawiony na etapie postępowania odwoławczego, w którym organ nie odniósł się do wszystkich podniesionych przez stronę zarzutów, a ustosunkowanie się do nich winno znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu, a uzasadnienie decyzji organu II-ej instancji nie odpowiada art. 107 kpa, z tych względów są podstawy do uchylenia decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 lit. a i c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Skargę kasacyjną od tego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku i zarzucając naruszenie prawa materialnego, a mianowicie § 51, § 52 w zw. z § 5 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że rzeczoznawca majątkowy przyjmując określoną metodę wyceny wartości nieruchomości, obowiązany jest uzasadnić wybór metody przyjętej przy wycenie, a stosując przyjętą metodę wyceny zastosować zasady konieczne przy jej stosowaniu oraz naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, poprzez błędne przyjęcie, że Kolegium naruszyło zasady określone w art.7, art. 77 § 2 kpa.
W uzasadnieniu stwierdzono, że Sąd odnosząc się do zastosowanego przez rzeczoznawcę przy wycenie nieruchomości majątkowego podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, nie zauważył, że rzeczoznawca uwzględnił łącznie 34 nieruchomości, dokonał dwóch zestawień grup nieruchomości reprezentatywnych dla miejscowego rynku. Wartość działki po podziale została ustalona na podstawie wartości innych działek, obrazowo mniejszych reprezentatywnych dla miejscowego rynku, a rzeczoznawca w sprawie wyjaśnił, że wartość nieruchomości uwzględnionych do porównania zarówno większych (przy ustaleniu wartości przed podziałem), jak i mniejszych (do porównania po podziale) z uwagi na brak na rynku nieruchomości transakcji różniących się tylko jedną cechą, dokonując analizy rynku nieruchomościami tego typu obszarowo większych i mniejszych, dokonał korekty wartości tych nieruchomości odpowiednim współczynnikiem korygującym, za błędne zatem należy uznać stanowisko Sądu, że w sprawie brak jest materiału porównawczego.
Nieuzasadnione jest stanowisko Sądu uznającego za nietrafny pogląd Kolegium uznającego prawidłowość operatu w odniesieniu do ustalenia wartości działek po podziale bez odniesienia do faktu, iż przy zbywaniu lokali popyt związany jest z atrakcyjnością lokali, a nie działek i choć przyznać należy, że w przypadku ocenionej nieruchomości strona zbyła odpowiedni udział w gruncie, to jednak wartość gruntu jest oceniana niezależnie od wartości budynku, błędne jest zatem przyjęcie, iż operat nie spełnia wymogu określonego w § 5 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Sąd stwierdzając, że operat jest dotknięty wadami, naruszył prawo, a w szczególności § 51, § 52 w zw. z § 5 ust. 4 cyt. rozporządzenia, gdyż żaden z tych przepisów nie zobowiązuje rzeczoznawcy do uzasadnienia wyboru metody szacowania i wskazania, że przyjęta przez niego metoda jest najbardziej adekwatna z uwagi na cel wyceny. Inny przepis rozporządzenia ani też przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stawiają przed rzeczoznawcą wymogów wskazanych przez Sąd, gdyż rzeczoznawca stosownie do § 52 pkt 1 pkt 1 ppkt 7 jest zobowiązany jedynie do wskazania rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się kilkanaście podobnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których ważne są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami, korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.
Takie zasady przewiduje § 5 ust. 4 rozporządzenia. Operat nie jest wadliwy, tym samym skarżący organ nie naruszył art. 7 i 77 § 1 kpa, a postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób właściwy i wyjaśnione wszystkie okoliczności sprawy.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Podstawy skargi kasacyjnej określa art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dlej "Ppsa", stanowiąc, że są nimi naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie prawa procesowego, o ile mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W skardze kasacyjnej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], zarzuciło Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku naruszenie prawa materialnego § 51, § 52 w zw. z § 5 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) przez błędną jego wykładnię oraz przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa. Zarzut błędnej wykładni prawa materialnego może być podstawą tylko co do tych przepisów, które Wojewódzki Sąd stosował, natomiast nie może on dotyczyć tych przepisów, do których Sąd się nie odniósł.
Oczywiste jest bowiem, że nie mogą być błędnie wyjaśnione przepisy, które nie były stosowane przez Sąd. Jeśli idzie o przepisy, których Sąd nie oceniał, może być postawiony tylko zarzut niewłaściwego zastosowania.
W niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ocenił operat będący dowodem w sprawie, w świetle art. 98 ust. 4, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 32 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i § 5 ust. 1 i 4 ww. rozporządzenia, a w podstawie skargi zaznaczono błędy wykładni § 52, § 52 w zw. z § 5 ust. 4 rozporządzenia. Skoro Wojewódzki Sąd nie dokonywał wykładni § 51 i § 52 rozporządzenia, zarzut ich błędnej interpretacji jest nietrafny. Nadto należy zauważyć, iż przepisy te, a zwłaszcza § 52 mają rozbudowaną strukturę wewnętrzna, dzieląc się na niższe jednostki redakcyjne (ustępy, a § 52 jeszcze na punkty), zatem aby zarzut skargi kasacyjnej odpowiadał art. 174, powinna zostać wskazana konkretna jednostka redakcyjna. Również i z tego względu zarzut naruszenia § 51 i § 52 rozporządzenia jest wadliwy.
Właściwie postawione są zarzuty naruszenia § 5 ust. 4 rozporządzenia przez błędną jego wykładnię oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w stopniu, mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Jednak zarzutów tych nie można uznać za usprawiedliwione. Zgodzić się należy bowiem z Wojewódzkim Sądem Administracyjnym, że operat stwierdzający wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, nie wskazuje co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych (to jest ze sprzedanymi lokalami w budynkach na nieruchomości, która została podzielona w takim samym celu jak szacowana), które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, jak to nakazuje § 5 ust. 4 rozporządzenia. Odnosi się natomiast wrażenie, że w postępowaniu przyjęte zostało założenie, że sam fakt podziału nieruchomości powoduje automatycznie wzrost jej wartości.
Właśnie na ten "automatyzm" zwrócił zasadnie uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny. Podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony. Uznanie przez Wojewódzki Sąd, iż w tej sprawie nie został ten wzrost wykazany i uchylenie z tego powodu decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej - nie narusza prawa.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 184 ppsa.