Uzasadnienie
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, decyzją z dnia [...], Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, działający z upoważnienia Wojewody Lubelskiego Zastępca Dyrektora Wydziału Rozwoju Regionalnego po rozpoznaniu odwołania E. L. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...], Nr [...] ustalającą odszkodowanie z tytułu przejścia z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta [...] prawa własności działki gruntu położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej nr 8/3 o pow. 265 m2.
W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją organu I instancji przyznano E. L. odszkodowanie w łącznej wysokości 12.422 zł, w tym wartość gruntu – 11.681 zł oraz wartość nasadzeń -- 741 zł.
Działka gruntu, za którą przyznano odszkodowanie oznaczona nr 8/3 o pow. 265 m2 powstała w wyniku zgodnego z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego podziału nieruchomości stanowiącej własność E. L. położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr 8 (decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego w [...] z dnia 21 maja 1996 r. znak: [...]). Przedmiotowa działka została wydzielona pod drogę gminną, która z mocy art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przeszła na własność Gminy Miasta [...].
Decyzją z dnia 29 maja 2001 r. Starosta na podstawie art. 98 ust. 3 powołanej ustawy ustalił odszkodowanie za przejętą nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego B. K. Z uwagi na to, że operat nie uwzględniał wartości składników roślinnych istniejących na działce 8/3 w dacie jej przejścia na własność Gminy Miasta [...], decyzję uchylono i sprawę rozpoznano ponownie, powołując kolejnego biegłego J. T. Na podstawie jego wyliczeń, obejmujących wartość gruntu oraz składników roślinnych organ I instancji wydał decyzję z dnia [...], którą ustalono na rzecz E. L. odszkodowanie w wysokości 11.681 zł za grunt oraz 741 zł za nasadzenia.
Biegły stwierdził, że wyszacowania wartości nasadzeń dokonał na podstawie oględzin oraz oświadczeń E. L. z uwzględnieniem cennika Instytutu Sadownictwa i Kwiaciarstwa w Skierniewicach. W dacie zatwierdzenia podziału działka 8/3 nie posiadała bezpośredniego uzbrojenia - istniejący obecnie kabel energetyczny został doprowadzony po wywłaszczeniu, natomiast przyłącze wodociągowe, wprawdzie istniało już wcześniej, ale usytuowane było w znacznej odległości od działki 8/3.
Organ odwoławczy uznał, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa: wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została ustalona według jej stanu na dzień przejścia na rzecz gminy i według wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, z uwzględnieniem jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.
Określenie wartości nastąpiło przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównań parami i było poprzedzone analizą rynku lokalnego, a także analizą zawartych na tym rynku transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym przeznaczeniu w stosunku do nieruchomości wycenianej.
Wartość nasadzeń drzew i krzewów wyliczono podejściem dochodowym, z uwzględnieniem powszechnie stosowanego cennika Instytutu Sadownictwa i Kwiaciarstwa w Skierniewicach, przy czym ustalenie faktycznej ilości nasadzeń nastąpiło przy udziale E. L. Organ stwierdził ponadto, że z załączonego do akt sprawy rejestru cen transakcyjnych wynika, że wyszacowana wartość przedmiotowego gruntu nie odbiega od cen transakcyjnych sprzedaży gruntów budowlanych na lokalnym rynku nieruchomości, zaś w obrębie geodezyjnym 004 [...] ceny sprzedaży działek budowlanych nie odbiegają zasadniczo od cen, za jakie nabywane są grunty pod drogi publiczne.
W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego J. T. spełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych.
Skargę do sądu administracyjnego wniósł E. L. domagając się uchylenia powyższej decyzji. W skardze podniósł, że wysokość odszkodowania jest zaniżona, gdyż cena 1 m2 nieruchomości położonych w tym terenie wynosi od 55 zł do 100 zł. Powołał się przy tym na przykładową umowę sprzedaży działki przy ul. [...] z dnia 28 marca 2002 r. w cenie po 53, 48 zł za 1 m2.
W ocenie skarżącego biegły błędnie wyliczył wartość nasadzeń drzew i krzewów, gdyż za porzeczki za okres 7 lat, tj. do chwili obecnej otrzymałby kwotę 5.985 zł, zaś za malinę 10.000 zł. Skarżący wyjaśnił jednocześnie, że malina posadzona była w rzędzie długości 75 m w odstępach 20 cm.
Skarżący domagał się również odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki, podnosząc, że przedmiotowa działka jest w posiadaniu Gminy [...] od 1996 r.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalając skargę zważył, iż materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98 ust. 1 i 3 w zw. z art. 129 i 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.), w świetle którego za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które przeszły na własność gminy, przysługuje ich właścicielom odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między stronami lub ustalonej według zasad i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Strony niniejszego postępowania nie kwestionują zasadności przyznania E. L. odszkodowania za nabytą przez Gminę Miasta [...] działkę, a istota sporu sprowadza się wyłącznie do ustalenia jego wysokości.
Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który – zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami – określi wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach tejże ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 1998 r. Nr 98, poz. 612), obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Przepisy te pozostawiają rzeczoznawcy majątkowemu prawo wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania nieruchomości oraz wszelkich dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 i 155 ustawy).
Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy, przy czym ocena jego wiarygodności należy do organu orzekającego.
Jak wskazał Sąd, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J. T., będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych dotyczących wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Operat ten – zgodnie z § 36 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego – przedstawia czynności, jakie zostały przeprowadzone w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości, a w szczególności: określa nieruchomość i zakres wyceny, wskazuje podstawy formalne i materialnoprawne wyceny nieruchomości, a także źródła danych merytorycznych, datę sporządzenia wyceny, określa stan nieruchomości, w tym stan prawny, techniczno-użytkowy oraz przeznaczenie w planie miejscowym, określa sposób wyceny, w tym podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, a także wartość nieruchomości z przedstawieniem sposobu jej obliczeń.
Operat ten zatem – wbrew stanowisku skarżącego-został sporządzony prawidłowo i mógł stanowić podstawę wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Podniesione w skardze zarzuty podważające wyliczenia biegłego są ogólnikowe i nie zasługują na uwzględnienie. Podkreślić należy, że biegły wycenił wartość tzw. "nasadzeń" w ilości ustalonej wspólnie ze skarżącym (k. 52 akt administracyjnych), których wielkości skarżący nie kwestionował.
Sąd stwierdził, iż z akt sprawy nie wynika ponadto, by E. L. przedłożył inny operat szacunkowy bądź przedłożył orzeczenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dyskwalifikujących operat J. T. Nie przedstawił on również żadnych innych dowodów, które uzasadniałyby przyznanie mu wyższego odszkodowania. Przyjęcie przez organy orzekające, że przedmiotowy operat należycie określa wartość przejętego gruntu wraz z istniejącymi na gruncie nasadzeniami należy uznać zatem za prawidłowe.
Z powyższych względów Sąd uznając, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza, oddalił skargę, jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270).
Skargę kasacyjną na powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie złożył E. L., zarzucając mu naruszenie przepisu art. 10 ust. 1, 3, 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz.127 ze zm.) bowiem wydając decyzję o przejęciu na własność Gminy Miasta [...] działki nr 8/3 powstałej z podziału pod budowę ulicy, ale z działki nr 8 stanowiącej własność B. L., od chwili jej wydania (21.05.1996 r. do chwili obecnej) nie wydano prawidłowej i słusznej decyzji nie tylko o wywłaszczeniu, ale także decyzji o odszkodowaniu. Wywłaszczono pospiesznie i wadliwie działkę w 1996 r. a następnie zajęto ją, pozbawiając właściciela korzystania z niej i czerpania pożytków i dochodów (uprawiał bowiem właściciel plantację porzeczek i malin), ale zupełnie pominięto i zapomniano o ustaleniu prawidłowej równoczesnej decyzji o odszkodowaniu pieniężnym – zarzucił także naruszenie przepisu art. 55 ustawy o gospodarce gruntami, bowiem brak było podstaw do odstąpienia przez organ administracyjny, od ustalenia odszkodowania przez tak długi okres czasu (okres prawie 8 lat).
- – zarzucił przy tym naruszenie przepisu art. 21 ust.2 Konstytucji RP, który wskazuje, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W sprawie E. L., do dziś, nie tylko wadliwie i krzywdząco oszacowano wartość gruntu, ale także nasadzeń (plantacja malin i porzeczek) oraz zupełnie pominięto – w wadliwej opinii biegłego J. T.: grunt – 11.681 zł. wartość nasadzeń – 741 zł, co podważał słusznie skarżący, domagając się ustalenia wartości 1 m2 gruntu w cenie 70 zł za 1 m2, a nie 45 zł jak wadliwie przyjęto, zaś co do nasadzeń skarżący słusznie domagał się (jeszcze w 2002 roku) – w piśmie do Wojewody wypłacenia mu odszkodowania za utracone pożytki z plantacji malin i czarnej porzeczki na kwotę 15.985 zł, a nie jak krzywdząco przyjęto w opinii biegłego J. T. na kwotę 741 zł. Zupełnie pominięto trwające praktycznie do dzisiaj, nieuwzględnienie jego żądania odszkodowania za czas pozbawienia go użytkowania i pobierania pożytków. Nie do przyjęcia jest przy tym zarzut, opisany w uzasadnieniu skarżonego wyroku, że E. L. nie kwestionował prawidłowości wyliczenia odszkodowania za grunt, za złe obliczenie oraz kwestionował wysokość nasadzeń – żądając powołania biegłego z listy biegłych sądowych. Jego zastrzeżenia zostały zignorowane przez organy administracji oraz także przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, w zaskarżonym wyroku, oddalającym jego skargę w całości i przyjmującym za poprawną opinię J. T.
- – skarżący zarzucił nadto naruszenie przepisów postępowania poprzez zlekceważenie i pominięcie ustalenia odszkodowania, za bezpodstawne i bezumowne korzystanie przez Gminę Miasta [...], z "wywłaszczonej" działki E. L. od 1996 roku do chwili obecnej. Co stanowi już okres prawie 9 lat. I przez ten długi okres czasu, skarżący został pozbawiony należnego mu z ustawy prawa do słusznego i godnego odszkodowania za zabraną mu jeszcze w 1996 roku działkę gruntu. Przyznana mu i złożona na użytek sprawy odwoławczej do depozytu sądowego łączna suma 12.422 zł jest zbyt niska i nieadekwatna do rozmiarów doznanych przez skarżącego szkód rzeczywiście poniesionych oraz utraty spodziewanych korzyści, których został pozbawiony pochopnym i bezprawnym działaniem organów administracji w [...].
- - skarżący zarzucił nadto naruszenie przez Urząd Miasta i Gminy [...], przez Starostwo w [...] i przez Wojewodę Lubelskiego w Lublinie oraz przez ich służby geodezyjne i opiniodawcze, wytycznych i wskazówek skierowanych do tych władz przez Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich w wystąpieniu do nich skierowanych z dnia 1 września 2000 r. w sprawie RPO/309563/2000/IVEW a stwierdzających kategorycznie naruszenie, przez organy wywłaszczające, praw obywatelskich E. L. w jego sprawie o ustalenie słusznego i sprawiedliwego odszkodowania. Do chwili obecnej wytyczne i zalecenia Biura Rzecznika Praw Obywatelskich nie zostały wykonane prawidłowo z krzywda dla skarżącego E. L. Wskazując na powyższe skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez przyznanie skarżącemu słusznego i należytego odszkodowania za doznaną, bez jego winy, pełną szkodę albo uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania poprzez ustalenie prawidłowej wysokości należnego skarżącemu odszkodowania pieniężnego, rozmiaru poniesionych szkód oraz powołanie biegłego dla opracowania prawidłowej opinii.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Dokonując oceny zasadności wniesionej przez E. L. skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 5 marca 2004 r., o którym wyżej mowa, Naczelny Sąd Administracyjny doszedł do przekonania, że skarga ta nie ma usprawiedliwionych podstaw.
Skarga kasacyjna zasadza się na błędnym założeniu, że skarżący nie został pozbawiony w wyniku podziału dokonanego decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w [...] z 21 maja 1996 r. stanowiącej jego własność, działki Nr 8 położonej w [...], obręb [...], własności wydzielonej w wyniku tego podziału działki Nr 8/3 o powierzchni 265 m2.
Z powołanej decyzji wydanej na podstawie art. 10 ust. 1, 3 i 5 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wynika bowiem w sposób nie budzący wątpliwości, że stosownie do postanowień powołanego art. 10 ust. 5 ustawy, działka Nr 8/3 wydzielona pod budowę ulicy, przeszła na własność Gminy Miasta [...] z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. A zatem z tym momentem skarżący przestał być właścicielem tej działki.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, organ winien był ustalić odszkodowanie za omawianą działkę na rzecz jej dotychczasowego właściciela według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Ponieważ przedmiotowe odszkodowanie nie zostało ustalone pod rządami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, przeto do jego ustalenia miały zastosowanie zasady przyznawania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, określone w obowiązującej od 1 I 1998 r. ustawie z 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.). Według art. 130 ust. 1 tej ustawy – w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu – zasadą jest, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
W sytuacji jednak – jak w niniejszej sprawie – kiedy odszkodowanie nie zostało ustalone wkrótce po wydaniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, odszkodowanie za grunt wydzielony w wyniku tego podziału pod budowę ulicy, który przeszedł na własność gminy, winno być ustalone według stanu nieruchomości – gruntu i tego co się wówczas znajdowało na gruncie – z dnia wydania decyzji o podziale, a według wartości z dnia wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
Ustalenie przy tym wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu przez organ administracji publicznej rozstrzygający sprawę w tym przedmiocie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W tym miejscu należy wyjaśnić, że bezzasadne jest żądanie przez E. L. odszkodowania za "bezumowne korzystanie" przez Gminę Miasta [...] z jego nieruchomości.
Jak bowiem zaznaczono, działka Nr 8/3 z chwilą kiedy wzmiankowana decyzja z 21 maja 1996 r. o podziale nieruchomości stała się ostateczna, przeszła na własność Gminy Miasta [...] i od tego momentu to nie Gmina, lecz skarżący użytkował ją bezumownie – bez tytułu prawnego. Odszkodowanie należy mu się za grunt i za to co w dniu wydania decyzji podziałowej, o której wyżej mowa ewentualnie znajdowało się na tym gruncie.
Podzielić należy stanowisko wyrażone przez Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich w piśmie z 1 września 2000 r., iż organ administracyjny nie ustalając w uzasadnionym stanem sprawy terminie odszkodowania za przejętą w omawianym trybie nieruchomość, naruszył prawa obywatelskie skarżącego. Okoliczność ta nie ma jednak istotnego wpływu na ważność decyzji ustalającej odszkodowanie, gdyż wartość nieruchomości stanowiąca podstawę do ustalenia odszkodowania, została określona na dzień wydania decyzji odszkodowawczej według rzeczywistej wartości rynkowej.
Analiza dokumentacji sprawy wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy J. T. sporządził operat szacunkowy z 14 czerwca 2002 r. dotyczący działki Nr 8/3 zgodnie z wymaganiami stawianymi przez przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 175 ust.
1) oraz przepisy wykonawcze do niej, a ustalona w nim wartość tej działki odpowiada jej wartości rynkowej. Jeśli idzie o wartość gruntu, to biegły wyszacował ją na kwotę 11.681 zł. Jest to wielkość zbieżna z wartością ustaloną dla tej nieruchomości rok wcześniej (4 kwietnia 2001 r.) przez rzeczoznawcę majątkowego G. K. na sumę 11.530 zł. Z przedłożonego na rozprawie administracyjnej w Urzędzie Wojewódzkim w Lublinie z 26 września 2002 r. przez przedstawiciela Starostwa Powiatowego w [...] B. J., Rejestru cen transakcyjnych ustalonych na podstawie zawartych aktów notarialnych w obrębie 004 [...] – tam gdzie położona jest także sporna nieruchomość – wynika, że ceny przyjęte w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. T., który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za ww. działkę przez Starostę [...] decyzją z [...] nie odbiegają od cen transakcyjnych prezentowanych w omawianym rejestrze. Świadczy to o tym, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości – którą zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych – ustalona w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do określenia wysokości odszkodowania, została określona prawidłowo. Nie ma również podstaw do kwestionowania prawidłowości wyszacowania przez biegłego nasadzeń roślinnych znajdujących się na działce Nr 8/3 w momencie, kiedy przeszła ona na własność Gminy Miasta [...]. Zarzuty skargi kasacyjnej, iż operat szacunkowy nie odzwierciedla rzeczywistej wartości tak gruntu jak i znajdujących się na nim nasadzeń roślinnych, są ogólnikowe i nie zostały potwierdzone żądnym miarodajnym dokumentem. Skarżący na poparcie swych twierdzeń nie przedstawił opinii innego rzeczoznawcy majątkowego ani też dowodu na to, że opinia rzeczoznawcy majątkowego J. T. została podważona w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami (orzeczeniem organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych).
Prawidłowo zatem Sąd I instancji przyjął w zaskarżonym wyroku, że odszkodowanie za działkę Nr 8/3 zostało ustalone zgodnie obowiązującymi w tym zakresie zasadami.
To zaś oznacza, że zarzuty skargi kasacyjnej uznać trzeba za chybione i z tego względu na podstawie art. 184 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – należało skargę tę oddalić.