Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt I SA/Po 920/17 po rozpoznaniu sprawy ze skargi P. B. (skarżący) na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu z 14 czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu oszacowania wartości nieruchomości, oddalił skargę.
Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wyroku wskazał następujący stan faktyczny:
Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego w stosunku do skarżącego P. B. dokonał zajęcia, stanowiącej jego własność, nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości L. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Pismem z 20 października 2016 r. organ egzekucyjny zawiadomił uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Następnie w dniu 18 listopada 2016 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, którego egzemplarz wręczył skarżącemu, obecnemu przy dokonywaniu czynności. Oszacowanie wartości nieruchomości oparte zostało o operat szacunkowy sporządzony 30 września 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. P. B. wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Skarżący podniósł, że protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości wbrew stanowi rzeczywistemu wskazuje, że przedmiotowa nieruchomość ma charakter rolny. Zdaniem skarżącego wskazana w protokole cena nieruchomości-115 695,00 zł została zaniżona z powodu nieprawidłowego uznania przedmiotowej nieruchomości za nieruchomość rolną. Skarżący zarzucił też, że operat szacunkowy z dnia 30 września 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. jest niezgodny ze stanem rzeczywistym, gdyż nie uwzględnia okoliczności wydania 2 grudnia 2010 r. przez Burmistrza Gminy S. dla przedmiotowej nieruchomości, decyzji o warunkach zabudowy nr [...].
Skarżący wskazał też przykłady ofert sprzedaży nieruchomości, jego zdaniem podobnych do nieruchomości skarżącego, które zawierały ceny działek za 1m kwadratowy, wyższe od ceny ustalonej przez.rzeczoznawcę majątkowego w ww. operacie.
Postanowieniem z dnia 30 grudnia 2016 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. oddalił wniesione przez skarżącego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
W wyniku wniesionego przez zobowiązanego zażalenia, postanowieniem z dnia 28 lutego 2017 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uchylił powyższe rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Zdaniem organu odwoławczego, przedmiotowa sprawa wymagała przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego. Organ drugiej instancji wskazał przy tym, że rozpatrując ponownie sprawę organ egzekucyjny powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy ww. decyzja Burmistrza Gminy S. z dnia 2 grudnia 2010 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej funkcjonuje w obrocie prawnym i jest ostateczna. W przypadku pozytywnej odpowiedzi, organ powinien uzyskać potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię ww. decyzji, a następnie zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego A. D., czy sporządzony przez nią w dniu 30 września 2016 r. operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości uwzględnia fakt istnienia ww. decyzji, a jeśli nie, to czy okoliczność ta ma wpływ na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2017 r. oddalił przedmiotowe zarzuty skarżącego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu tego postanowienia organ egzekucyjny wskazał między innymi, że przed podjęciem rozstrzygnięcia ustalił, że ww. decyzja Burmistrza Gminy S. z dnia 2 grudnia 2010 r. jest ostateczna, jednak dotychczas dla przedmiotowej nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nadto stwierdził, że A. D. poinformowała organ, że w operacie szacunkowym nie uwzględniła faktu wydania powyższej decyzji. Niemniej jednak okoliczność istnienia tego orzeczenia w żaden sposób nie wpływa na zmianę wartości nieruchomości, ponieważ możliwość zabudowy przedmiotowej nieruchomości została uwzględniona w kwestionowanym przez skarżącego operacie szacunkowym W postanowieniu wskazano, że operat został sporządzony prawidłowo metodą porównawczą.
Wartość nieruchomości skarżącego została ustalona na podstawie zrealizowanych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych położonych w tej samej okolicy. Organ stwierdził też, że wskazane przez skarżącego oferty sprzedaży nieruchomości nie potwierdzały sporządzenia ww. operatu w sposób nierzetelny. Zdaniem organu podważenie wartości dowodowej tego operatu mogło nastąpić przez przedstawienie przez skarżącego innego operatu sporządzonego przez biegłego.
Na postanowienie z 19 kwietnia 2017 r. skarżący wniósł zażalenie do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu, który postanowieniem z dnia 14 czerwca 2017 r. utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego postanowienia organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie do oszacowania nieruchomości, której dotyczy sprawa wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość rynkową należącej do zobowiązanego nieruchomości. Zdaniem organu sporządzony przez rzeczoznawcę operat nie budzi żadnych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz przyjętych dla porównania nieruchomości, jak również rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Rzeczoznawca pomimo tego, że przy sporządzaniu operatu nie wiedział o wydaniu przez Burmistrza Gminy S. decyzji z dnia 2 grudnia 2010 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, to operat sporządził przy założeniu, że na nieruchomości tej możliwa jest zabudowa mieszkaniowa.
Oznacza to, że operat uwzględniał budowlany charakter przedmiotowej nieruchomości, który wynikał z ww. decyzji. W tym stanie rzeczy organ uznał, że bezzasadne były zarzuty zgłoszone przez skarżącego do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Organ stwierdził też, że operat sporządzony w sprawie oparty został o transakcje sprzedaży nieruchomości, które były podobne pod względem wielkości i innych cech do nieruchomości skarżącego. Z ww. operatu wynika, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości uwzględniono wszystkie istotne cech mające wpływ na wartość nieruchomości.
Natomiast oferty przedstawione przez skarżącego, nie mogły być miarodajne dla sprawy, gdyż dotyczyły nieruchomości znacznie mniejszych niż nieruchomość skarżącego. Okoliczność ta powodowała, że ceny tych nieruchomości nie mogły być uwzględnione przy rozstrzygnięciu sprawy.
Na postanowienie organu drugiej instancji P. B. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, w której zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie:
- - naruszenie art. 10 ust. 1 k.p.a., w związku z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2016r., poz. 599 ze zm.) dalej powoływanej jako u.p.e.a., polegające na braku zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania w szczególności przez brak umożliwienia skarżącemu, przed wydaniem rozstrzygnięcia, wypowiedzenia się w zakreślonym terminie co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w tym brak umożliwienia ustosunkowania się do treści nowych zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, czego konsekwencją było uniemożliwienie stronie odniesienia się do twierdzeń i argumentów zawartych w tych dokumentach, które mają istotne znaczenie dla wyniku sprawy, czego konsekwencją było uniemożliwieniem stronie podjęcia właściwej obrony swoich praw;
- - naruszenie art. 80 kpa, w związku z art. 18 art. 18 u.p.e.a. polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia 30 września 2016 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. oraz uzupełniającego tę opinię pisma rzeczoznawcy z dnia 7 kwietnia 2017 r., co przejawiało się całkowicie błędnym uznaniem, jakoby w operacie tym dokonano prawidłowego ustalenia wszystkich istotnych okoliczności dotyczących stanu faktycznego i prawnego szacowanej nieruchomości a mających wpływ na ustalenie jej prawidłowej wartości rynkowej wartości, podczas gdy w operacie tym:
- a) błędnie założono, że fakt ustalenia określonych warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości ostateczną decyzją Burmistrza Gminy S. z dnia 2 grudnia 2010 r. pozostaje bez wpływu na ustalenie rzeczywistej wartości rynkowej tej nieruchomości;
- b) pomimo zastosowania w operacie metody porównawczej dla ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, do porównania przyjęto nieruchomości o znacząco różnych cechach w odniesieniu do kluczowych parametrów wyceny, w tym przede wszystkim nieruchomości o istotnie odbiegającej powierzchni, co w konsekwencji skutkowało błędnymi wnioskami w zakresie ustalenia ostatecznej rynkowej wartości nieruchomości, co skutkować winno uznaniem wspomnianego ww. operatu za nieprzydatny dla ustalenia rzeczywistej rynkowej wartości szacowanej nieruchomości;
- - naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., polegające na braku podjęcia czynności niezbędnych do pełnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, przejawiające się w szczególności brakiem dopuszczenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego celem dokonania wyceny szacowanej nieruchomości;
- - naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., polegające na jego błędnym niezastosowaniu i w konsekwencji niezasadnym zaniechaniu uchylenia w całości zaskarżonego postanowienia organu pierwszej instancji i przekazania sprawy organowi do ponownego rozpatrzenia.
Odpowiadając na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał skargę za bezzasadną (uzasadnienie wyroku sądu pierwszej instancji dostępne jest w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych CBOSA na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).
Od wyroku sądu pierwszej instancji skarżący wniósł skargę kasacyjną. W skardze kasacyjnej zaskarżonemu wyrokowi na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) dalej powoływanej jako P.p.s.a. zarzucono naruszenie:
- - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 106 § 5 P.p.s.a. przez dokonanie przez sąd błędnej, sprzecznej z zasadami logiki oraz wskazaniami wiedzy i doświadczenia życiowego a także przekraczającej granice dopuszczalnej swobody, oceny dowodów zgromadzonych w sprawie;
- - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 3 § 1, art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a. i w zw. z art. 75 § 1 art. 78, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. przez naruszenie przez sąd pierwszej instancji obowiązku sprawowania kontroli legalności decyzji administracyjnych oraz zaaprobowanie rozstrzygnięcia organu administracji i zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy organy obydwu instancji dopuściły się licznych naruszeń zarówno prawa materialnego, jak również mających istotny wpływ na wynik sprawy naruszeń przepisów postępowania w zakresie przeprowadzenia dowodów oraz ich oceny a także obowiązku całościowego rozważenia zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i sporządzenia prawidłowego uzasadnienia rozstrzygnięcia.
W skardze kasacyjnej wniesiono o:
- - uchylenie zaskarżonego wyroku i uwzględnienie skargi przez uchylenie zaskarżonego postanowienia lub o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania;
- - zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;
W skardze kasacyjnej zawarte zostało oświadczenie o zrzeczeniu się rozprawy.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną organ wniósł o oddalenie skargi i zasądzenie od skarżącego na rzecz organu kosztów postępowania według norm przepisanych. Organ wniósł też o przeprowadzenie rozprawy.
Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374) pismami z 16 czerwca 2020 r. zawiadomił strony o zamiarze skierowania sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. W odpowiedzi na to zawiadomienie skarżący i organ skierowali do Sądu pisma, którymi oświadczyli, że wyrażają zgodę na rozpocznie sprawy na posiedzeniu niejawnym.
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy na posiedzeniu niejawnym uznał, że skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
Rozpoznając skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny zważył, że w pierwszym zarzucie sformułowanym w skardze wyrokowi sądu pierwszej instancji zarzucono naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 106 § 5 P.p.s.a. przez dokonanie błędnej oceny dowodów. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że przepisy te zostały naruszone przez organy obydwu instancji, które dokonały błędnej oceny zebranych w sprawie dowodów. Autor skargi kasacyjnej w jej uzasadnieniu wskazał, że oddalenie skargi pomimo wystąpienia w sprawie wskazanych powyżej naruszeń prawa przez organy, spowodowało naruszenie przez sąd pierwszej instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 3 § 1, art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a. i w zw. z art. 75 § 1 art. 78, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Mając na względzie okoliczność, że sądy administracyjne przy rozpoznaniu sprawy nie stosują przepisów k.p.a. w szczególności tych, które regulują postępowanie wyjaśniające przed organami administracji a także mając na uwadze wskazane powyżej stwierdzenia autora skarg kasacyjnej, zawarte w jej uzasadnieniu, doprecyzowujące zarzuty zawarte w tej skardze, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że podniesione w skardze kasacyjnej naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. należało rozpoznać jako naruszenie objęte drugim zarzutem skargi kasacyjnej, w którym naruszenie tych przepisów powiązano z naruszeniem przez sąd pierwszej instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 3 § 1, art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a., które polegało na bezzasadnym oddaleniu skargi podczas, gdy w sprawie wstąpiły podstawy do uchylenia zaskarżonego postanowienia z powodu naruszenia przez organy ww. przepisów k.p.a.
W skardze kasacyjnej błędnie naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. powiązano z art. 106 § 5 P.p.s.a. Przepis ten stanowi, że do uzupełniającego postępowania dowodowego wskazanego w art. 106 § 3 P.p.s.a., które może być przeprowadzone przez sąd administracyjny, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. z którym powiązano naruszenie art. 106 § 5 P.p.s.a. dotyczył postępowania dowodowego przeprowadzonego w sprawie przed organami administracji, a sąd pierwszej instancji w sprawie nie przeprowadzał dowodów uzupełniających z dokumentów, o których mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a. W tej sytuacji podniesienie w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 106 § 3 P.p.s.a. nie miało żadnego oparcia w stanie faktycznym zaistniałym w sprawie.
W skardze kasacyjnej niezasadnie podniesiono, że sąd pierwszej instancji bezzasadnie oddalił skargę w sytuacji, gdy w sprawie organy naruszyły art. 7, 77 § 1, art. 75 § 1, art. 78, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. przez dokonanie wyceny nieruchomości skarżącego położnej w miejscowości L. nr księgi wieczystej [...], która pomijała okoliczności faktyczne mające wpływ na rzeczywistą wartość przedmiotowej nieruchomości, co spowodowało zaniżenie jej wartości w protokole opisu i oszacowania nieruchomości. Oceniając ten zarzut Naczelny Sąd Administracyjny miał na uwadze, że protokół opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości został oparty na operacie szacunkowym sporządzonym 30 września 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. Z treści tego operatu oraz z pisma A. D. z 7 kwietnia 2017 r. wynika, że w operacie nie została uwzględniona okoliczność wydania dla przedmiotowej nieruchomości decyzji z 2 grudnia 2010 r. Burmistrza Gminy S. o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości, z której wynikało, że na nieruchomości tej może zostać wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny.
Jednakże okoliczności stwierdzone tą decyzją tj. możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości zabudową mieszkaniową jednorodzinną, pomimo braku odwołania się do tej decyzji w ww. oparcie szacunkowym, w operacie tym została uwzględniona. W operacie tym A. D. oceniła przedmiotową nieruchomość jako działkę gruntu przeznaczoną pod zabudowę mieszkalną siedliskową. Świadczą o tym zapisy w pkt 5.3 i 5.4. operatu. Na str. 8 operatu w części VII wskazano, że wartość przedmiotowej nieruchomości ustalono przez porównanie jej z nieruchomościami, które były przedmiotem transakcji zawieranych na tym samym rynku i były nieruchomościami przeznczonymi pod zabudowę budynkami mieszkalnymi lub letniskowymi całorocznymi. Świadczą o tym też cechy tych nieruchomości opisane na str. 12 operatu, z których wynika, że nieruchomości te były przeznaczone pod zabudowę. Przyjęcie tych nieruchomości do porównania z nieruchomością, której dotyczy niniejsza sprawa było w pełni zasadne z uwagi na to, że nieruchomości te miały zbliżoną wielkość do nieruchomości skarżącego oraz podobną lokalizację, kształt sąsiedztwo i otoczenie, uzbrojenie oraz możliwość dojazdu.
Oznacza to, że pomimo nieuwzględnienia w operacie szacunkowym samego faktu wydania dla przedmiotowej nieruchomości ww. decyzji z 2 grudnia 2010 r. o warunkach zabudowy, okoliczność, że nieruchomość ta na podstawie tej decyzji miała charakter nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, została uwzględniona w zakwestionowanym przez skarżącego operacie szacunkowym, na podstawie którego sporządzono protokół z opisu i oszacowania nieruchomości, do którego skarżący zgłosił zarzuty. Z opisu nieruchomości przyjętych w operacie do porównania z nieruchomością skarżącego wynika, że okoliczność ta stanowiła główną cechę tej nieruchomości, która miała wpływ na ustalenie jej wartości. W tej sytuacji brak odwołania się przez A. D. w operacie szacunkowym z 30 września 2016 r. do ww. decyzji w sprawie warunków zabudowy nie miał żadnego wpływu na ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości.
Także podnoszona w skardze okoliczność dołączenia przez skarżącego do zarzutów z 1 grudnia 2016 r. dwóch internetowych ofert sprzedaży działek położonych w miejscowości L., w których wskazana była wyższa cena za 1m kw. działki niż cena ustalona w ww. operacie, nie mogła być uznana za okoliczność świadczącą o tym, że w ww. operacie wartość nieruchomości skarżącego została zaniżona. Wniosek ten uzasadnia okoliczność, że wskazane przez skarżącego oferty sprzedaży działek dotyczyły nieruchomości znacznie mniejszych od nieruchomości skarżącego. Działki będące przedmiotem tych ofert miały powierzchnię 2 500 i 981 m. kw., natomiast nieruchomość skarżącego miała powierzchnię 4855 m. kw. Ceny tych działek wynosiły odpowiednio 59,60 zł i 56,07 zł za m. kw. W ww. operacie szacunkowym na str. 10 rzeczoznawca stwierdziła, że ceny mniejszych działek z reguły są wyższe. Jedna z tych ofert dotyczy działki uzbrojonej w przyłącze elektryczne i wodne, natomiast z operatu szacunkowego wynika, że działka skarżącego jest nieuzbrojona. Zatem wskazane przez skarżącego działki gruntu nie mogły zostać uznane za porównywalne z nieruchomością skarżącego.
Do zarzutów skarżący dołączył także trzecią ofertę dotyczącą działki o powierzchni prawie takiej samej jak nieruchomość skarżącego tj. 4852 m. kw. a także kształcie i położeniu, jak wynika z załączonej fotografii lotniczej wręcz identycznym z nieruchomością skarżącego. Także w przypadku tej działki zostały wydane warunki zabudowę, które jak wynika z tej oferty są takie same jak warunki zabudowy określone dla nieruchomości skarżącego. W ofercie tej wskazano cenę tej działki wynoszącą 98,99 zł. za m. kw. Oferta ta w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie mogła świadczyć o nierzetelności ww. operatu szacunkowego, gdyż cena w niej zaproponowana znacząco odbiegała od transakcji rzeczywiście zrealizowanych, których przedmiotem były nieruchomości podobne do nieruchomości skarżącego, opisane w zakwestionowanym operacie szacunkowym a także znacząco odbiegała od cen z wyżej opisanych. dwóch ofert przedstawionych przez skarżącego.
Ponadto wartość dowodowa ofert sprzedaży działek jest znacząco niższa od rzeczywistych transakcji przyjętych przez biegłego w ww. operacie, gdyż oferty sprzedaży nieruchomości nie oznaczają transakcji rzeczywiście zrealizowanych, lecz jedynie propozycje zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. Na podstawie konkretnych ofert sprzedaży nieruchomości nie można w sposób jednoznaczny stwierdzić, że ceny w nich zaproponowane w rzeczywistości zostały uzyskane przez oferentów. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że omówione oferty sprzedaży nieruchomości nie stanowiły dowodu potwierdzającego podnoszoną przez skarżącego okoliczność sporządzenia ww. operatu szacunkowego nieruchomości skarżącego w sposób nierzetelny bez uwzględnienia rzeczywistych okoliczności faktycznych mających wpływ na wartość rynkową tej nieruchomości.
Powyższe wnioski wskazują, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, którym ustalono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oparty był na prawidłowych ustaleniach faktycznych i nie pomijał w swej treści okoliczności, które świadczyłyby o tym, że wskazana w nim wartość nieruchomości skarżącego została zaniżona. W tym stanie rzeczy w sprawie brak było podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 75 § 1, art. 78, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.
Mając na uwadze powyższe konstatacje Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nie zasługiwał na uwzględnienie podniesiony w skardze zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 3 § 1, art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a., które nastąpiło przez nieuwzględnienie przez sąd pierwszej instancji naruszenia w sprawie przez organy ww. przepisów k.p.a. Podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 145 pkt 1 lit a) P.p.s.a. w powiązaniu z zarzucanym naruszeniem przez organy ww. przepisów k.p.a. był bezzasadny, gdyż wskazane przez autora skargi kasacyjnej przepisy k.p.a są normami procesowymi, co oznacza, że oddalenie przez sąd pierwszej instancji skargi, pomimo podnoszonego w skardze kasacyjnej naruszenia tych przepisów, nie mogło stanowić naruszenia przez sąd art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), który odnosi się do naruszenia przepisów prawa materialnego. W rozpoznanej sprawie sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej kontroli legalności zaskarżonego postanowienia, zasadnie wskazując w zaskarżonym wyroku, że podniesienie przez skarżącego zarzuty nie mogły zostać uwzględnione przez organy w toku postępowania administracyjnego.
Ocena ta była oparta na prawidłowych ustaleniach faktycznych i wskazywała na konsekwencje prawne tych okoliczności, które wynikały z mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa. W tym stanie rzeczy za bezzasadny należało uznać twierdzenia skargi kasacyjnej, według których w sprawie sąd pierwszej instancji nie dokonał kontroli legalności zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu pierwszej instancji czym naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 3 § 1, art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor zawarł obszerny wywód, z którego wynika, że w sprawie organy obydwu instancji naruszyły art. 10 § 1 k.p.a. Skarżący podniósł, że wskutek niewyznaczenia mu przez organy terminu wskazanego w tym przepisie nie mógł ustosunkować się do pisma Starostwa Powiatowego w M. z 7 kwietnia 2017 r. i do pisma rzeczoznawcy majątkowego A. D. z 7 kwietnia 2017 r. Zarzut naruszenia tego przepisu nie został powiązany z zarzutem naruszenia przepisów P.p.s.a., jednakże Naczelny Sąd Administracyjny kierując się wytycznymi wynikającymi z uchwały całego składu NSA z 26 października 2009 r., sygn. akt I OPS 10/09, rozpoznał ten zarzut jako zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. przez oddalenie skargi pomimo naruszenia przez organy obydwu instancji art. 10 § 1 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarzut ten był niezasadny, gdyż brak było podstaw do uznania, że omawiane naruszenie prawa miało istotny wpływ na wynik sprawy.
Autor skargi kasacyjnej nie wykazał w niej jaki wpływ na wynik sprawy mogłoby mieć wypowiedzenie się przez skarżącego, co do zebranych w sprawie dowodów a w szczególności ww. pism. Wszystkie dowody zebrane w sprawie (także ww. pisma) zostały szczegółowo omówione w postanowieniu organu pierwszej instancji. Skarżący mógł się z nimi zapoznać w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji a także po doręczeniu mu postanowienia tego organu i mógł zastrzeżenia dotyczące tych dowodów zawrzeć w zażaleniu na postanowienie organu pierwszej instancji. Organ drugiej instancji przed wydaniem zaskarżonego postanowienia nie zgromadził żadnych nowych dowodów. W tej sytuacji brak było podstaw do uznania za zasadne twierdzeń skarżącego, że niewyznaczenie mu przez organy obydwu instancji terminu do zapoznania się z dowodami zebranymi w sprawie i wypowiedzenia się co do tych dowodów mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono stosownie do art. 209, art. 204 pkt 1 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265).