Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 9 marca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 2374/05, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę G. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] nr [...], którą utrzymana została w mocy decyzja Prezydenta Miasta W. ustalająca skarżącym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organy uznały, iż wzrost wartości nieruchomości skarżących, położonej na osiedlu A. w W., którą zbyli dnia 11 grudnia 2003 r., nastąpił w związku z uchwaleniem przez Radę Gminy W. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwałą z dnia 25 maja 1999 r., podkreślając, że w planie tym teren osiedla, na którym znajduje się nieruchomość został przeznaczony pod mieszkaniowe budownictwo jednorodzinne wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I-go stopnia, podczas gdy w uprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W., zatwierdzonym uchwałą z dnia 28 września 1992 r. na obszarze obejmującym działkę dopuszczone były podstawowe funkcje mieszkaniowe wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności i funkcji usługowych II i III stopnia obsługi ludności, a Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na terenie tego osiedla i wobec tego w planie 1992 r. była to rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.
Skarżący zarzucili organowi, że oferowali Gminie nieodpłatne przekazanie kilku działek, a brak odpowiedzi w tym względzie spowodował niemożność pomniejszenia opłaty; a także, że operat ustalający opłatę jest wadliwy, gdyż wartość ich nieuzbrojonej działki jest wyższa aniżeli okolicznych uzbrojonych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że w sprawie wystąpiły przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) bowiem uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości, zaś postępowanie administracyjne zakończone decyzją o ustaleniu opłaty z tego tytułu zostało przeprowadzone prawidłowo. Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżących Sąd uznał je za niezasadne bowiem zapis planu pozwalający na odliczenie wartości nieruchomości nieodpłatnie przekazanych gminie (art. 55 ust.
- 3) nie obliguje gminy do nabycia oferowanych nieruchomości, operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a skarżący nie przedstawili żadnego dowodu, który podważałby jego wiarygodność.
Reprezentowany przez adwokata M. P., wniósł skargę od tego wyroku, domagając się jego uchylenia w całości i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, zarzucając:
- – naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 77 ze zm.) przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające stosowanie tego przepisu,
- – naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe, sprzeczne z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ i art. 151 p.p.s.a. uznanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2003 r., pomimo iż z przedstawionego operatu szacunkowego, będącego podstawowym dowodem w sprawie nie wynika aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podkreślono, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego co do wystąpienia przesłanek przewidzianych w art. 36 ust. 4 cyt. wyżej ustawy o planowaniu bowiem sam fakt uchwalenia planu nie jest wystarczającym powodem do ustalenia tzw. renty planistycznej, gdyż niezbędne jest istnienie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego wykonanie wymaga szczegółowej i wyczerpującej analizy ustaleń nowego planu z ustaleniami uprzednio obowiązującego, której to analizy brak w sprawie. Zdaniem skarżących, uchwalenie planu z 1999 r. nie spowodowało istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania terenu, gdyż obecnie, jak i uprzednio ich nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym na funkcje mieszkaniowo-usługowe. Powoływanie się na odmowę Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na zmianę przeznaczenia terenu, wydaną przed uchwaleniem planu z 1992 r. jest nieuzasadnione, zwłaszcza że z akt sprawy nie wynika aby przed uchwaleniem nowego planu ponownie wystąpiono z wnioskiem; podniesiono jednocześnie, iż z operatu wynika, że w latach 1999–2001 brak było dostatecznej ilości transakcji, w 2001 r. rynek ustabilizował się i ceny kształtowały się na jednakowym poziomie, a ożywienie nastąpiło w 2003 i 2004 r.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie jako posiadająca usprawiedliwione podstawy.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dniem 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że jednorazowej opłaty nie pobiera się tylko dlatego, że została sprzedana nieruchomość po uchwaleniu planu miejscowego, ale wyłącznie wówczas jeżeli w postępowaniu administracyjnym zostanie wykazane, iż właściciel uzyskał cenę wyższą dlatego że w uchwalonym planie uzyskała ona przeznaczenie powodujące wzrost jej wartości. Zgodzić się należy ze skargą kasacyjną, że między uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości istnieje wniosek przyczynowy. Jednorazowa opłata, o której mowa w cyt. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu nie może być zatem policzona automatycznie tylko dlatego, że nieruchomość została zbyta.
Z akt niniejszej sprawy wynika, że nieruchomość, która została zbyta przez skarżących – M. P. i G. P. znajduje się na terenie, który już w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego miasta W., zatwierdzonym uchwałą z dnia 29 września 1992 r., był przeznaczony pod funkcje mieszkaniowo-usługowe. Plan ten określał teren symbolem MU-24, co oznaczało podstawową funkcję mieszkaniową wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności i funkcji usługowych II i III stopnia obsługi ludności i, jak stwierdziły organy wobec niewyrażenia zgody przez Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej teren ten pozostał jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.
Z kolei w Miejscowym planie zagospodarowania, zatwierdzonym uchwałą z dnia 25 maja 1999 r. nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem MU-24 w I strefie, dla której ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Takie przeznaczenie terenu w obu planach zagospodarowania przestrzennego powinno spowodować wnikliwą analizę w trakcie postępowania administracyjnego toczącego się w sprawie pobrania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu, czy w istocie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w 1999 r., gdyż w istocie bowiem przeznaczenie terenu w stosunku do określonego planem z 1992 r. nie zmieniło się. Biegły w operacie szacunkowym wskazał, że wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu w 1999 r., podając jednak, iż wzrost na rynku nieruchomości miał miejsce nie w 1999 r., ale dopiero w latach 2003–2004. Nie wynika zatem z tego operatu, będącego jedynym dowodem w sprawie, że wzrost wartości nieruchomości był związany bezpośrednio z uchwaleniem planu miejscowego w 1999 r.
Zgodzić się zatem należy ze skarżącym, że niezbędna przesłanka przewidziana w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu jaką jest związek przyczynowy między uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości nie została w sposób niewątpliwy wykazana, a wobec tego zaakceptowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stanowiska organów narusza prawo. Nie można bowiem przyjąć, że stan sprawy wskazuje bez żadnych wątpliwości to, iż można było zastosować art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu, gdyż zaistniały wymagane nim warunki do pobrania opłaty.
Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 185 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 183, poz. 1250 ze zm.).