Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 10 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 2454/11

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 7 września 2011 r., w sprawie II SA/Rz 504/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Rzeszowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd wojewódzki wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne sprawy:

Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., Nr [...] Burmistrz Gminy i Miasta Sokołów Małopolski orzekł wobec Agencji Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w Rzeszowie, jako zbywcy działki nr [...] o pow. 0,0828 ha, położonej w S. objętej księgą wieczystą nr [...], o wymierzeniu jednorazowej opłaty w kwocie 8342,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określono termin uiszczenia opłaty na 30 dni od dnia ostateczności decyzji i zastrzeżono odsetki ustawowe w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie.

Decyzję tę wydano na podstawie przepisów art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej zwana także jako "u.p.z.p."), uchwały Rady Miejskiej w Sokołowie Małopolskim nr XXIV/224/2009 z dnia 28 stycznia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla Słoneczne w Sokołowie Małopolskim, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa Podkarpackiego nr 11 z dnia 27 lutego 2009 r. poz. 239 oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2000, nr 98, poz. 1071 ze zm.; dalej zwane jako "k.p.a.").

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie (dalej zwane jako "SKO w Rzeszowie" lub "Kolegium") decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Po zrekapitulowaniu ustaleń organu I instancji i zarzutów odwołania Kolegium uznało wniesione przez skarżącą Agencję Nieruchomości Rolnych odwołanie za nieuzasadnione. Przywołało treść przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który stanowił materialno-prawną podstawę decyzji. Wynika z niego, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, nie wyższą niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę ustala się na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). SKO w Rzeszowie stwierdziło, że analiza akt sprawy wskazuje na przesłanki uzasadniające wymierzenie przedmiotowej opłaty. Wzrost wartości nieruchomości został wykazany w operacie szacunkowym opracowanym przez J. P. i wynika on z uchwalenia przez Radę Miasta Sokołów Małopolski uchwałą nr XXIV/224/2009 z dnia 28 stycznia 2009 r. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Osiedle Słoneczne w Sokołowie Małopolskim.

Działka zmieniła przeznaczenie z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej. W sprawie, w ocenie Kolegium, zaistniał bezpośrednio związek między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami planu miejscowego, ponieważ działka zyskała na atrakcyjności. W § 11 uchwały określono wysokość opłaty na 30%. Skarżąca zapoznawała się z nim i zgłaszała uwagi, a biegła udzieliła na nie odpowiedzi.

Operat szacunkowy sprzedanej nieruchomości opracowany przez biegłego rzeczoznawcę Kolegium uznało za sporządzony prawidłowo, spełniający wymogi określone przepisami art. 149 - 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109, ze zm.). Brak jest w ocenie organu podstaw do jego zakwestionowania. Biegła w sposób bardzo szczegółowy dokonała analizy rynków nieruchomości przeznaczonych pod kolejne cele wskazując cechy wpływające na atrakcyjność nieruchomości, kierując się preferencjami potencjalnych nabywców. Nieruchomości przyjęte do porównania różnią się od nieruchomości objętej decyzją, jednak stanowią one nieruchomości podobne, a odrębności i ich wpływ na cenę zostały uwzględnione w operacie szacunkowym. Mając na względzie, że postępowanie administracyjne przeprowadzono w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami brak było podstaw do wzruszenia wydanej decyzji.

Ze stanowiskiem tym nie zgodziła się Agencja Nieruchomości Rolnych - OT w Rzeszowie zaskarżając decyzję Kolegium w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust 4 w zw. z art. 2 pkt 18) i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

Agencja podkreśliła, że nadal podtrzymuje swoje stanowisko zawarte w odwołaniu z dnia 5 stycznia 2011 r., zarzucając, że operat szacunkowy J. P. nie odpowiada rzeczywistości, a zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miasta nr XXIV/224/2009 z dnia 28 stycznia 2009 r. nie wskazuje, w jaki sposób i kiedy będzie możliwe uzbrojenie terenu, które pozwoli określić w przybliżeniu czas rozpoczęcia inwestycji. Brak w uchwale rozstrzygnięcia co do uzbrojenia czyni wątpliwym jego wykonanie, a tym samym czyni również w ocenie skarżącej wątpliwym, czy wykonanie uzbrojenia na przedmiotowej działce będzie możliwe. Przyjęcie do porównania dla potrzeb wyceny działek, które nie posiadają możliwości uzbrojenia w najbliższym czasie oraz działek, które takie możliwości posiadają jest dowodem na to, że do wyceny nie przyjęto nieruchomości podobnych, a uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona i określona w sposób nie obiektywny.

Biegła nie uwzględniła, że na terenie miasta powstają trzy nowe osiedla domków jednorodzinnych, tj. Osiedle Piaski, Pod Lasem oraz Słoneczne, każde o odmiennych uwarunkowaniach wpływających na wartość gruntów. Agencja wskazała także, że Gmina nie zamierza dokonywać uzbrojenia tego terenu, nie jest to również możliwe w sposób indywidualny. Porównywania cen działek na terenach Agencji do cen na Osiedlu Piaski dowodzi w ocenie skarżącej o nieznajomości działek budowlanych na terenie miasta. Cena sprzedanej działki może być porównywana jedynie z działkami sprzedanymi na tym osiedlu. Zakwestionowano też przyjęte przez biegłą wartości cech rynkowych i wagę niektórych parametrów działki, w tym sąsiedztwa i infrastruktury.

W odpowiedzi na skargę SKO w Rzeszowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości dotychczas wyrażone stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dokonując kontroli zaskarżonej decyzji stwierdził, że skarga Agencji Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w Rzeszowie nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do jej uwzględnienia.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że stan faktyczny ustalony został przez organy w sposób odpowiadający przepisom prawa i jest niesporny. Aktem notarialnym z dnia 16 września 2010 r. Agencja zbyła działkę nr [...] o powierzchni 0,0828 ha położoną w Sokołowie Młp. W dniu 5 listopada 2010 r. Burmistrz Gminy i Miasta Sokołów Młp. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu zbycia nieruchomości. W trakcie postępowania wskazano, że Rada Miejska w Sokołowie Małopolskim w dniu 28 stycznia 2009 r. podjęła uchwałę nr XXIV/224/2009 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla w Sokołowie Małopolskim. W trakcie prowadzonego postępowania o ustalenie opłaty Agencja ustosunkowała się do wartości działki nr [...] określonej przez biegłego w operacie szacunkowym i podniosła wątpliwości co do procedury jej ustalania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na zarzuty sformułowane w piśmie Agencji odpowiedział autor operatu wyjaśniając podnoszone wątpliwości. Po wyjaśnieniu zasad szacowania Burmistrz Miasta i Gminy Sokołów Młp. pouczył Agencję o prawie do zapoznania się z aktami sprawy i wydał decyzję, która objęta została odwołaniem.

Jako nietrafne Sąd uznał zarzuty naruszenia art. 36 ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przywołując treść art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy Sąd wojewódzki przypomniał, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa zasad ustalania wartości nieruchomości. W tym zakresie odsyła wprost do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 102, z 2010 r., poz. 651 ze zm.) dalej u.g.n. Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdza, że określenie wartości nieruchomości następuje przez osoby i w sposób przyjęty w u.g.n.

Odnosząc się do wskazanej regulacji Sąd wojewódzki przyjął, że określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty ma być dokonane przez rzeczoznawców majątkowych w sposób wskazany dla ustalania wartości na użytek gospodarki gruntami. W rozpoznawanej sprawie ten wymóg został spełniony. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten spełnia warunki wymagane przepisami prawa, odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu.

Sąd nie podzielił również zarzutu strony skarżącej wskazanego podczas rozprawy. Zdaniem Sądu w kontrolowanym postępowaniu nie doszło do naruszenia art. 89 k.p.a. poprzez nie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Wywód odnoszący się do naruszenia przepisów określających zasady prowadzenia rozprawy jest nietrafny, gdyż treść wskazanego przepisu wyraźnie określa warunki prowadzenia rozprawy w postępowaniu administracyjnym. W rozpoznawanej sprawie nie ma wątpliwości, że strona skarżąca nie zgłaszała wniosku o przeprowadzenie rozprawy. Tylko przy takim wniosku można by rozważać uchybienia procesowe, o ile organ odstąpiłby od prowadzenia rozprawy. Jednak nawet wtedy to uchybienie nie musiałoby stanowić podstawy do uwzględnienia skargi. W realiach sprawy taki problem nie istnieje, bo wniosek o przeprowadzenie rozprawy nie został złożony.

W ocenie Sądu o przeprowadzeniu rozprawy z urzędu decyduje organ mając na uwadze przesłanki wskazane w przepisie. W art. 89 § 2 k.p.a. wskazano, że organ powinien prowadzić rozprawę jeżeli jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych. Zdaniem Sądu z tego przepisu nie wynika powinność prowadzenia rozprawy zawsze, gdy przepisy wymagają działania podmiotów mających specjalistyczną wiedzę. Przyjęcie takiej wykładni prowadziłoby do skutków niemożliwych do przyjęcia, zwłaszcza w sytuacjach, gdy przepisy prawa materialnego wymagają działania podmiotów kwalifikowanych np. rzeczoznawców. Osoby takie nie są biegłymi w rozumieniu k.p.a. (procesowymi) tylko wymaganymi przez prawo podmiotami ustalającymi wskazane przez ustawy okoliczności faktyczne sprawy.

Wobec powyższego Sąd wojewódzki działając w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.

Agencja Nieruchomości Rolnych w Warszawie Oddział Terenowy w Rzeszowie złożyła skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 9 września 2011 r. zaskarżając wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi Agencja skarżąca zarzuciła, w trybie art. 174 pkt 1 p.p.s.a., naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię:

1. - art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) przez przyjęcie, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego;
2. - § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez przyjęcie, że operat nie zawiera błędów formalnych i odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu.

W konkluzji skarżąca wniosła o:

1. 1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie reformatoryjne w trybie art. 188 p.p.s.a.
2. 2. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji,
3. 3. zasądzenia na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor przywołał treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy, określa się wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu lub jego zmianie. Skarżąca wskazała także na pogląd zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r. w sprawie sygn. II OSK 1517/07, iż "opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściem w życie" i podkreśliła, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli więc po tej dacie działka została podzielona na mniejsze działki, to niezgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalenie opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych.

W świetle powyższego, w ocenie skarżącej, wyrok Sądu pierwszej instancji został wydany z naruszeniem art. 174 pkt 1 p.p.s.a., ponieważ zgodnie z powyższymi uregulowaniami prawnymi do ustalenia opłaty planistycznej należało przyjąć działki ewidencyjne o powierzchni około 10 ha, które odpowiadałyby działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu miejscowego tj. 27 lutego 2009 r., czyli działce [...] o pow. 10,6347 ha, a nie działce ewidencyjnej o nr [...] o pow. 0,1002 ha, która powstała w wyniku podziału mającego miejsce 12 listopada 2009 r., czyli po wejściu w życie planu miejscowego.

Skarżąca Agencja podniosła, że wzrost wartości przedmiotowej działki w operacie jest uwarunkowany nie tylko wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także dokonanym podziałem geodezyjnym polegającym na wydzieleniu działek budowanych i dróg z dużego obszarowo terenu przeznaczonego w miejscowym planie pod zabudowę.

Na rozprawie w dniu 10 maja 2013 r. pełnomocnik skarżącej kasacyjnie dodatkowo wskazała, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie został wydany z naruszeniem obowiązującego w dacie wydania decyzji § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2107, ze zm.) poprzez jego niezastosowanie do wyceny nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, a zatem podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały wymienione w § 2 tego przepisu, a która w rozpatrywanej sprawie nie zachodzi. Rozpoznanie sprawy w granicach skargi kasacyjnej oznacza, że Naczelny Sąd Administracyjny związany jest wskazanymi w niej podstawami i nie ma prawa ich rozwijać, czy też doprecyzowywać. Ponadto, podkreślić trzeba, że przedmiotem oceny tegoż Sądu mogą być jedynie te zarzuty kasacyjne, które strona sformułowała i uzasadniła zgodnie z wymogami prawnymi wynikającymi z art. 174 i art. 176 p.p.s.a. Jeśli zatem strona nie sformułowała zarzutów zgodnie z powołanymi przepisami, to działający na podstawie art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie może dokonać ich merytorycznej oceny. W doktrynie, jak i orzecznictwie sądowo-administracyjnym prezentowane jest przy tym jednolite stanowisko, które podziela również Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, co do tego, że prawidłowo sporządzona skarga kasacyjna, to jest taka, która umożliwia Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu merytoryczną ocenę zawartych w niej zarzutów winna zawierać zarówno powołanie podstaw kasacyjnych, jak i ich uzasadnienie (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., w sprawie FSK 208/04, Lex 135375).

Przedstawiona Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu do rozpoznania skarga kasacyjna nie spełnia wymogów zawartych w art. 176 p.p.s.a. albowiem wywody uzasadnienia pozostają bez związku z zarzutami zawartymi w petitum tego środka odwoławczego.

I tak analiza uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że jej autor kwestionuje sposób wyliczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej rentą planistyczną. Naruszenia tego skarżąca upatruje w wadliwie dobranych przez rzeczoznawcę nieruchomościach do ustalania i porównania cen działek przed zmianą planu i po jego uchwaleniu. W jej ocenie należało przyjąć do porównania działki o powierzchni ok. 10 ha, które odpowiadałyby wielkością działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Skarżąca podkreśliła, że renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę cześć wzrostu wartości nieruchomości, która jest związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tak sformułowane uzasadnienie nie odnosi się jednak do żadnego z przedstawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Uszło uwadze skarżącej kasacyjnie, że podstawą prawną wydania zaskarżonej do Sądu wojewódzkiego decyzji były przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 6) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której ta pierwsza ustawa odsyła w sprawach ustalania wartości nieruchomości. Jak trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji do wyceny nieruchomości mają wprost zastosowanie przepisy Rozdziału I Działu IV tej ostatniej ustawy oraz wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tymczasem skarga kasacyjna nie zawiera zarzutu naruszenia żadnego z ww. przepisów w zakresie odnoszącym się do wadliwie ustalonej, zdaniem skarżącej kasacyjnie, wartości nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani jej uzasadnienie nie wskazują przepisów, które zostały naruszone przez Sąd pierwszej instancji, a które to naruszenie miałoby skutkować dokonaniem wadliwych ustaleń co do wysokości renty planistycznej. Natomiast jeśli skarżąca kasacyjnie kwestionuje wartości nieruchomości, których różnica stanowi rentę planistyczną ustaloną decyzją będącą przedmiotem kontroli przez Sąd pierwszej instancji, to w pierwszej kolejności winna skierować zarzuty przeciwko operatowi szacunkowemu nieruchomości, jako temu dowodowi, w oparciu o który wycena ta została sporządzona. Takie zarzuty nie zostały jednak podniesione. Godzi się zauważyć, że autor skargi kasacyjnej nie tylko nie wskazał konkretnego przepisu, który w jego ocenie został wadliwie zastosowany, w rozumieniu art. 174 pkt 1 p.p.s.a., a który prowadziłby do zakwestionowania operatu szacunkowego, ale i jego zarzutów nie można wywieść z samego uzasadnienia.

Jest ono bowiem tak ogólnikowe, że nie pozwala na merytoryczną ocenę zasadności skargi kasacyjnej. Skarżąca nie określiła bowiem w jakim zakresie kwestionuje ów operat, to jest czy zarzuty te miałyby dotyczyć metody wyceny nieruchomości, czy też innych zawartych w niej kwestii, a jeśli tak to jakich. Jej autor ograniczył się jedynie do wskazania orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., co - jak się zdaje (bo nie zostało to wprost wyrażone w skardze kasacyjnej), miałoby stanowić zarzut niezgodności stanowiska Sądu pierwszej instancji z wyrażoną w tym wyroku oceną. Wyrok sądu nie stanowi jednak źródła prawa powszechnie obowiązującego, lecz jest jedynie stanowiskiem w jednej, konkretnej sprawie, które nie jest wiążące dla Sądu w innych sprawach (ani w oparciu o art. 190, ani 153 p.p.s.a.).

W świetle powyższego jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani nawet jej uzasadnienie nie pozwalają kwestionować prawidłowości sporządzonego operatu z punktu widzenia wymogów zawartych w tym przepisie. Rzeczoznawca opisała bowiem cechy nieruchomości, które zostały wybrane do porównywania oraz ich ceny transakcyjne. Co więcej operat ten został przez J. P. uzupełniony w piśmie z dnia 29 listopada 2010 r., w którym szczegółowo uzasadniła dokonany wybór nieruchomości przyjętych do wyceny porównawczej.

Jedynie na marginesie wskazać należy, że w uzasadnieniu skargi wskazuje się także § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia jako tego przepisu, który został naruszony przy ustalaniu opłaty planistycznej (bez szczegółowego uzasadnienia takiego zarzutu). Natomiast zgodnie z treścią tego przepisu w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania decyzji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza operatu szacunkowego pozwala stwierdzić, że metoda taka została zastosowana, albowiem autorka operatu dokonując analizy rynku przyjęła do porównania kilkanaście transakcji, zastosowała także współczynniki korygujące.

Wymaga natomiast podkreślenia, że Naczelny Sąd Administracyjny nie mógł ocenić zasadności zarzutu naruszenia § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, albowiem zarzut ten zgłoszono dopiero na rozprawie dnia 10 maja 2013 r., a zatem znacznie po upływie terminu do złożenia skargi kasacyjnej, a zgodnie z treścią art. 183 § 1 zd. 2 p.p.s.a. strony mogą przytaczać jedynie nowe uzasadnienie podstaw kasacyjnych.

Brak jest także w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania i to w zakresie wskazanym w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., co oznacza, że ustalenia faktyczne przyjęte w zaskarżonym wyroku, w tym również co do prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości należało uznać za dokonane prawidłowo.

I wreszcie jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie prezentowane jest jednolite stanowisko, które w pełni podziela Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że ustalenie opłaty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości (tak m.in. red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 300-301). Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do wypaczenia ratio legis tego przepisu i niewątpliwie stanowić źródło nadużyć ze strony właścicieli, którzy w celu uniknięcia wnoszenia tej opłaty zbycia ostatniej działki powstałej w wyniku podziału nieruchomości dokonywaliby po upływie terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 tej ustawy, co skutkowałoby wygaśnięciem roszczenia gminy w stosunku do właściciela nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza również, że zaistniały przesłanki wskazane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniające naliczenie opłaty planistycznej. Niesporne jest bowiem, że doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego wzrosła wartość nieruchomości skarżącej, a właściciel, po uchwaleniu tego planu, zbywał część tej nieruchomości.

W świetle powyższego Naczelny Sąd Administracyjny stwierdzając brak zasadności zarzutów skargi kasacyjnej i nie stwierdzając nieważności postępowania przed Sądem pierwszej instancji oddalił skargę kasacyjną.

Z tych względów - na podstawie art. 184 p.p.s.a.- orzeczono, jak w sentencji wyroku.