Uzasadnienie
- 1. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 19 marca 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 2550/19 oddalił skargę R. z siedzibą w B. (dalej skarżąca) na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z [...] września 2019 r. nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne o nr [...][...][...][...][...][...][...][...] przy [...] w W. Sąd I instancji stwierdził w szczególności, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716, dalej uwl) starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali bada, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2 uwl), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu - do czego niezbędne jest takie zaświadczenie organu - następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Jeżeli więc Prezydent m.st. Warszawy ustalił w oparciu o posiadane dowody, że wskazane przez inwestora pomieszczenia jako lokale użytkowe, w pozwoleniu na budowę i zatwierdzonym projekcie budowlanym nie miały charakteru samodzielnego i traktowane były jako komórki przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych, to prawidłowe było stanowisko organu odmawiające wydania zaświadczenia o treści żądanej przez skarżącą.
- 2. Skarżąca wniosła od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaskarżając go w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono:
- 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i przez niewłaściwe zastosowanie:
- a) art. 2 ust. 1a uwl w zw. z art. 219 oraz art. 217 § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm., dalej Kpa) poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż przesłanki określone w art. 2 ust. 1a uwl, w tym m.in. zgodność z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodność z pozwoleniem na użytkowanie należy interpretować w sposób ścisły, podczas gdy przepis ten powinien być interpretowany szerzej i uwzględniać także inne okoliczności oraz rozstrzygnięcia stosownych organów. Wykładnia przepisu dokonana przez Sąd I instancji, nie jest uzasadniona treścią wskazanego przepisu, co przy uwzględnieniu zarówno wykładni literalnej oraz wykładni celowościowej powinno doprowadzić organ do konstatacji o braku podstaw do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu;
- b) art. 2 ust. 1a uwl w zw. z art. 218 § 2 Kpa poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na oparciu rozstrzygnięcia wyłącznie o jeden dokument tj. decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Warszawie z [...] października 2014 r. o oddaniu budynku do użytkowania, podczas gdy w sprawie przedkładane były inne dokumenty świadczące o samodzielności wnioskowanych lokali (m.in. rozstrzygnięcia wydane po przyjęciu do użytkowania budynku, załączniki graficzne - rzuty lokali, zdjęcia), czego nie uwzględnił Sąd I instancji, nie biorąc pod uwagę, iż wykonanie niektórych robót budowlanych nie musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę bądź zgłoszeniem, a w konsekwencji również oddaniem obiektu do użytkowania (bądź dokonaniem zawiadomienia o zakończeniu robót);
- 2) naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy:
- a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., dalej Ppsa) w zw. art. 218 § 1 Kpa poprzez odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokali w sytuacji, w której mając na uwadze zgromadzone przez organy dokumenty oraz rozstrzygnięcia załączone do wniosku o jego wydanie, organ powinien był wydać zaświadczenie we wnioskowanym zakresie;
- b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 Kpa oraz art. 218 § 2 Kpa w zw. z art. 2 ust. 1a uwl, poprzez nieprzeprowadzenie w koniecznym zakresie postępowania wyjaśniającego oraz pominięcie w zaskarżonych rozstrzygnięciach dołączonych przez Spółkę do wniosku dokumentów w tym decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z [...] kwietnia 2018 r. Wbrew twierdzeniu Sądu I instancji, nie wykraczało to poza kompetencje organów w kontekście oceny materiału dowodowego i możliwości wydania zaświadczenia, a prawidłowa weryfikacja materiału dowodowego winna skłonić organ do pozytywnego rozpatrzenia wniosku skarżącej o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali.
W oparciu o wskazane zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
- 3. Pismem z 14 czerwca 2023 r. skarżąca przedstawiła swoje stanowisko w sprawie, popierając wywiedzioną skargę kasacyjną.
- 4. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
- 4.1. Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
- 4.2. Ocenę zarzutów skargi kasacyjnej należy poprzedzić stwierdzeniem, że w myśl art. 2 ust. 3 uwl starosta w postępowaniu w sprawie wydania zaświadczenia bada spełnienie zarówno przesłanek odnoszących się do technicznej samodzielności lokalu (ust. 2), jak również wymagań dotyczących zgodności z przepisami prawno-budowlanymi (ust. 1a). W świetle powyższego jedynie lokale, które spełniają łącznie przesłanki określone w przepisach art. 2 ust. 1a i ust. 2 uwl mogą zostać uznane za samodzielne. Tym samym dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu koniecznie jest zweryfikowanie nie tylko, czy dany lokal spełnia warunki samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym (por. wyroki NSA z: 23 czerwca 2020 r. sygn. akt II 3778/19, 14 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 3432/28 i sygn. akt II OSK 3435/18, 26 stycznia 2023 r. sygn. akt II OSK 2641/21).
- 4.3. W świetle powyższego tak organy jak i Sąd I instancji dokonały prawidłowej wykładni art. 2 ust. 1a uwl, który jest jednoznaczny w swojej treści. Warunkiem uzyskania zaświadczenia o samodzielności w niniejszej sprawie była zgodność z ustaleniami: planu miejscowego, pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie. Przeszkodą do wydania żądanego zaświadczenia są ustalenia decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z [...] października 2014 r. o pozwoleniu na użytkowanie ww. budynku nie przewidujące funkcji usługowej w tym budynku. Dopiero zatem uzyskanie nowych zgód budowlanych (art. 71 ust. 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.), względnie dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania w trybie art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego stworzyłoby możliwość weryfikacji wniosku skarżącej w oderwaniu od ww. pozwolenia na użytkowanie. W związku z tym zaproponowana w skardze kasacyjnej wykładnia art. 2 ust. 1a uwl jest błędna, ponieważ inne dokumenty niż te wymienione w tym przepisie nie mogą prowadzić do wyłączenia obowiązku zgodności zaświadczenia z planem miejscowym, pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie.
- 4.4. W konsekwencji niezasadne okazały się również zarzuty naruszenia przepisów postępowania, ponieważ organy oparły swoje rozstrzygnięcie na właściwe zebranym materiale dowodowym. Wszelkie dowody dotyczące samodzielności technicznej ww. pomieszczeń jak również decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z [...] kwietnia 2018 r. o odstąpieniu od wydania nakazu na podstawie art. 71a Prawa budowlanego nie mają jakiegokolwiek znaczenia dla przesłanki dopuszczalności stwierdzenia samodzielności lokali określonej w art. 2 ust. 1a uwl.
- 4.5. Zarzuty skargi kasacyjnej są zatem niezasadne.
- 4.6. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 Ppsa, skargę kasacyjną oddalił.