Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 1 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2767/14

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 maja 2014r. sygn. akt IV SA/Wa 675/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu sprawy ze skargi M. N.-T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 13 lutego 2014r. nr... w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddalił skargę.

W uzasadnieniu Sąd przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Wnioskiem z dnia 14 stycznia 2013r. (następnie modyfikowanym) T. M. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na dz. ew. nr... i... w obr.... wraz z drogą dojazdową i infrastrukturą techniczną na cz. dz. ew. nr...,...,... i... w obr...., położonych przy ul. Ś. w W. na terenie Dzielnicy M. Dnia 25 lutego 2013r. zawiadomiono strony o wszczęciu postępowania. Decyzją z dnia 9 sierpnia 2013r. nr... Zarząd Dzielnicy M. m. W. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na dz. ew. nr... i... w obr.... wraz z drogą dojazdową i infrastrukturą techniczną na cz. dz. ew. nr...,...,... i... w obr...., położonych przy ul. Ś. w W. na terenie Dzielnicy M. Od powyższej decyzji odwołanie złożyły I. S. i M. N.-T., zarzucając w szczególności naruszenie § 4, 5 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz naruszenie interesów stron. Ponadto, w ocenie skarżących planowany budynek zwiększy hałas, skażenie powietrza, pogorszy warunki życia, pracy i wypoczynku mieszkańców.

Decyzją z dnia 13 lutego 2014r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ stwierdził, iż analiza ww. przepisów prawa oraz stanu faktycznego i materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, a w szczególności z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego. Zaskarżona decyzja, zgodnie z ww. przepisami, określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Do decyzji załączono wyniki analizy zagospodarowania obszaru oraz aktualne mapy, na których wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, linię zabudowy i granice obszaru analizowanego.

Odnosząc się do zarzutów odwołujących się Kolegium stwierdziło, iż są one bezpodstawne. Organ pierwszej instancji stosownie do przepisów ww. rozporządzenia ustalił linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na podstawie odpowiednio § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia - czyli odstąpił od zastosowania średnich wskaźników (co na podstawie powołanych przepisów jest zasadą) stosując inne (wyjątek od zasady).

Podobnie niezasadne, w ocenie Kolegium, są zastrzeżenia odnośnie wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Organ prawidłowo wyznaczył ów wskaźnik i należycie uzasadnił swoją decyzję. Kolegium nie podzieliło również stanowiska skarżących odnośnie naruszenia skarżoną decyzją interesów stron, ani obaw, że planowany budynek zwiększy hałas, skażenie powietrza, pogorszy warunki życia, pracy i wypoczynku mieszkańców. Wskazało, że stosownie do przepisu art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

M. N.-T., reprezentowana przez radcę prawnego wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając zaskarżonej decyzji:

1. 1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy tj.:
2. a) art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) poprzez utrzymanie w mocy decyzji WZ o treści w rażący sposób naruszającej wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury,
3. b) art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwą wykładnię skutkującą uznaniem, że spełnione przesłanki niezbędne do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy tj. że istnieje najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
4. c) art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 26 sierpnia 2003r., poprzez nieprawidłowe, wybiórcze i tendencyjne przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., to jest w szczególności w zakresie linii zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wskaźnika powierzchni zabudowy;
5. d) § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe i wybiórcze wyznaczenie obszaru analizowanego, jako obszaru ograniczonego do trzykrotności szerokości elewacji frontowej działek, na których planowana jest inwestycja, który to obszar nie stanowi całości urbanistycznej;
6. e) § 4 ust. 1 - 4 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, że w przedmiotowej sytuacji dopuszczalne jest odstąpienie od określenia linii zabudowy jako przedłużenia istniejącej linii zabudowy szeregowej na działkach sąsiednich, na skutek czego linia zabudowy dla planowanej inwestycji od strony północno-zachodniej nie nawiązuje do istniejącej pierzei i jest wysunięta o ok. 10 metrów w stosunku do istniejącej linii zabudowy;
7. f) § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące określeniem wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji do 60%, pomimo, że średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 38%, a z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wynika, aby uzasadnione było wyznaczenie innego wskaźnika zabudowy, na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia;
8. g) § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyjęciem, że dopuszczalne jest odstąpienie od określenia wysokości górnej krawędzi i elewacji frontowej jako przedłużenia krawędzi istniejącej zabudowy szeregowej na działkach sąsiednich, wskutek czego wysokość planowanej inwestycji przekracza ok. 2,5 razy wysokość budynków położonych na działkach sąsiednich.
9. 2. Naruszenie przepisów postępowania, to jest:
10. a) art. 15 k.p.a. w. z art. 61 § 1 u.p.z.p., poprzez brak ponownego merytorycznego rozpatrzenia całości sprawy, a jedynie ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniach, pomimo że zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego przesądza o obowiązku całościowego przeanalizowania i merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez organ, w tym przeprowadzenia stosownego postępowania wyjaśniającego;
11. b) art. 8 k.p.a., poprzez wydanie decyzji na podstawie nieprawidłowo przeprowadzonej przez organ I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pomimo niezgodności planowanej inwestycji z istniejącym ładem przestrzennym, w sposób podważający zaufanie stron postępowania do organów władzy publicznej;
12. c) art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak wnikliwego zbadania stanu faktycznego i brak podjęcia czynności niezbędnych do jego dokładnego wyjaśnienia, skutkujące oparciem się na nierzetelnej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydaniem Decyzji pomimo niezgodności planowanej inwestycji z istniejącym ładem przestrzennym oraz niespełnienia warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.; niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji motywów, dla jakich organ uznał analizę, na której oparł się organ I instancji, za prawidłową.

Skarżąca wniosła o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 13 lutego 2014r. oraz decyzji Zarządu Dzielnicy M. m. W. z dnia 9 sierpnia 2013r. i zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. kosztów postępowania na rzecz skarżącej.

W odpowiedziach na skargę organ oraz uczestnik postępowania wnieśli o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, badając legalność zaskarżonej decyzji uznał, że nie narusza ona prawa i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r. poz. 270), dalej p.p.s.a. oddalił skargę.

W ocenie Sądu, poczynione przez organ zarówno I jak i II instancji ustalenia wynikają z zebranego w sprawie materiału dowodowego, zaś dokonana przez ten organ ocena tego materiału w kontekście zastosowanych przepisów ustawy nie budzi zastrzeżeń. Zdaniem Sądu organy obu instancji wyczerpująco zbadały wszystkie okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a.).

Sąd podniósł, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy – według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej ustawa – jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych, a jednym z nich jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jest jej zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dalej rozporządzenie. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego, na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o które mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

W ocenie Sądu, organ I instancji prawidłowo - tzn. zgodnie z § 3 rozporządzenia - wyznaczył obszar analizowany i biorąc pod uwagę funkcję zabudowy znajdującej się na "działkach sąsiednich" (w ogólnie przyjętym w orzecznictwie sądów administracyjnych szerokim znaczeniu tego pojęcia) prawidłowo ustalił, iż planowana zabudowa nie godzi w zastany stan rzeczy, a stanowisko swoje szczegółowo uzasadnił w treści zaskarżonej decyzji. Działki sąsiednie, zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy). Na analizowanym terenie występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej, wielorodzinnej z usługami oraz usługowej. Przy czym zabudowa jednorodzinna stanowi zwarty urbanistycznie kwartał, z którym planowana inwestycja w żaden sposób nie będzie kolidowała.

W ocenie Sądu zatem, prawidłowo uznały orzekające w sprawie organy, że planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację istniejącej na tym terenie funkcji usługowej.

Brak również zastrzeżeń, co do poczynionych przez orzekające w sprawie organy dotyczące parametrów planowanej inwestycji. Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy zagospodarowania obszaru, wynika, iż realizacja planowanej inwestycji jest możliwa przy zachowaniu określonych wymogów i warunków, które pozwolą na zachowanie harmonijnych relacji przestrzennych obowiązujących w analizowanym terenie. Stosownie do przepisów ww. rozporządzenia organ pierwszej instancji ustalił linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na podstawie odpowiednio 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia - czyli odstąpił od zastosowania średnich wskaźników (co na podstawie powołanych przepisów jest zasadą) stosując inne (wyjątek od zasady), szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko. Dlatego też zdaniem Sądu zarzuty pod adresem wyznaczenia linii zabudowy uznać należy za niezasadne.

Organ szczegółowo przeanalizował przebieg linii zabudowy budynków posadowionych w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Z analizy tej wynika, że linia ta nie jest uporządkowana. Ponadto, organ uwzględnił układ (lokalizację) działek objętych wnioskiem względem pasa drogowego. Istotne jest, że akurat na wysokości tych działek droga ulega załamaniu. Uwzględniając powyższe organ uznał, że w sprawie należy zastosować wyjątek przewidziany w § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia. Skoro linia ta jest zróżnicowana, w obszarze znajdują się między innymi budynki, które nie są frontem skierowane do tej linii (lecz od strony ogrodów), a pas drogowy na wysokości przedmiotowej nieruchomości załamuje się, zasadnie poprowadzono tą linię zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych, a nie stosując rozwiązanie przyjęte w § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia.

Na uwzględnienie nie zasługują także zarzuty odnośnie wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Organ I instancji zbadał jak ów wskaźnik kształtuje się na działkach posadowionych w obszarze analizowanym i ustalił, że ten wskaźnik jest bardzo zróżnicowany. Wynika to z różnorodnej funkcji i formy zabudowy, z dużych różnic w wielkości powierzchni analizowanych terenów. Organ ustalił też, że dla przeszło dwudziestu działek w obszarze analizowanym omawiany wskaźnik jest większy od średniego. Istotne też jest położenie planowanej inwestycji - w miejscu wyeksponowanym, a nie w ramach istniejącej już zwartej zabudowy. Uzasadniało to przyjęcie wskaźnika na poziomie wyższym, niż średni (tj. na poziomie 0,60), lecz jednocześnie mieszczącego się w przedziale wskaźników występujących na omawianym terenie (max. 0,88). Wbrew zarzutom skargi również wyznaczona przez organ maksymalna wysokość planowanego budynku mieści się w przedziale wskaźników występujących w obszarze zabudowy.

Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 maja 2014r. wniosła M. N.-T., działając przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1. I. na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:
2. 1. art. 3 § 1, art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Ustawy Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960r. (Dz.U. 2013, Nr 267, ze zm., dalej: "Kpa") poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie przez Sąd kontroli działalności administracji publicznej, skutkujące przyjęciem przez Sąd jako podstawy wyroku stanu faktycznego i prawnego sprawy błędnie ustalonego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oraz Zarząd Dzielnicy M. m. W., które to organy, bez zebrania całości materiału dowodowego, bez wszechstronnego jego rozpatrzenia, jak również bez wnikliwej analizy stanu faktycznego i prawnego przyjęły, że:
3. a) dla planowanej przez wnioskodawcę inwestycji zostały łącznie spełnione przesłanki niezbędne do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, to jest, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
4. b) analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została rzetelnie przeprowadzona, a wskaźniki dla planowanej przez wnioskodawcę inwestycji mieszczą się w średnich wskaźnikach obszaru analizowanego;
5. 2. art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 233 ustawy Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U. 2014, Nr 101, ze zm.), poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i okoliczności sprawy, to jest w sposób sprzeczny z doświadczeniem życiowym, z naruszeniem zasad racjonalności, bezstronności i logiki;
6. 3. art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi, pomimo istnienia przesłanek do jej uwzględnienia, to jest pomimo naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także poprzez przyjęcie przez Sąd stanu faktycznego, który organ ustalił bez wyczerpującego rozpatrzenia całości materiału dowodowego i jego prawidłowej oceny i nienależyte wyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku podstaw prawnych i faktycznych rozstrzygnięcia;
7. II. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a., naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, wskutek naruszenia powyższych przepisów postępowania, to jest:
8. 1. art. 1 ust.
9. 2. pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (Dz.U. z 2003r. nr 80 poz. 717 ze zm., dalej: "Upzp"), poprzez jego niewłaściwą wykładnię, skutkującą przyjęciem, że organ zasadnie utrzymał w mocy decyzję organu I z dnia 9 sierpnia 2013r. ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na dz. ew. nr... i... w obrębie..., wraz z drogą dojazdową i infrastrukturą techniczną na cz. dz. ew. nr...,...,... i... w obrębie..., położonych przy ul. Ś. w W., w Dzielnicy M., której treść w rażący sposób narusza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;
10. 2. art. 61 ust. 1 pkt. 1 Upzp poprzez jego niewłaściwą wykładnię skutkującą przyjęciem, że zostały łącznie spełnione przesłanki niezbędne do wydania Decyzji WZ, to jest, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
11. 3. art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 Upzp w związku z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz. U. z 2003r. Nr 164 poz. 1588 ze zm., dalej: "Rozporządzenie"), poprzez ich błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem, że przeprowadzona przed wydaniem Decyzji WZ analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 Upzp, została przeprowadzona zgodnie z tymi przepisami, podczas gdy analiza została przeprowadzona w sposób nieprawidłowy, wybiórczy i tendencyjny, w szczególności w zakresie linii zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wskaźnika powierzchni zabudowy;

4 § 3 ust. 1 Rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem, że obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony jako obszar ograniczony do trzykrotności szerokości elewacji frontowej działek, na których planowana jest inwestycja, podczas gdy obszar ten nie stanowi całości urbanistycznej;

5. § 4 ust. 1-4 Rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyjęciem, że prawidłowe było odstąpienie w Decyzji WZ od określenia linii zabudowy jako przedłużenia istniejącej linii zabudowy szeregowej na działkach sąsiednich, wskutek czego linia zabudowy dla planowanej inwestycji od strony północno-zachodniej nie nawiązuje do istniejącej pierzei i jest wysunięta o ok. 10 metrów w stosunku do istniejącej linii zabudowy;

6. § 5 ust. 1 i 2 Rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyjęciem, że prawidłowo określono w Decyzji WZ wskaźnik powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji do 60%, pomimo, że średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 38%, a z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wynika, aby uzasadnione było wyznaczenie innego wskaźnika zabudowy, na podstawie 7. § 5 ust. 2 Rozporządzenia;

7. § 7 ust. 1 i 4 Rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyjęciem, że słusznie odstąpiono w Decyzji WZ od określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia krawędzi istniejącej zabudowy szeregowej na działkach sąsiednich, wskutek czego wysokość planowanej inwestycji przekracza ok. 2,5 razy wysokość budynków położonych na działkach sąsiednich;

Mając na uwadze powyższe zarzuty w skardze kasacyjnej wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku z dnia 30 maja 2014r. i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, alternatywnie o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku oraz uwzględnienie skargi, j. uchylenie w całości decyzji z dnia 13 lutego 2014r. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, uwagi na naruszenie przepisów o charakterze materialnym, wskazanych w pkt II oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną M. N.-T. wniosła o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest zasadny zarzut naruszenia przepisów postępowania, mający istotny wpływ na wynik sprawy – art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. - poprzez oddalenie skargi, pomimo istnienia przesłanek do jej uwzględnienia, to jest pomimo naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także poprzez przyjęcie przez Sąd stanu faktycznego, który organ ustalił bez wyczerpującego rozpatrzenia całości materiału dowodowego i jego prawidłowej oceny i nienależyte wyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku podstaw prawnych i faktycznych rozstrzygnięcia.

Należy wskazać, że uzasadnienie wyroku powinno być tak sporządzone, ażeby wynikało z niego, dlaczego sąd uznał zaskarżony akt za zgodny lub niezgodny z prawem. Zarzut naruszenia przepisu art. 141 § 4 p.p.s.a. jest skuteczny wówczas, gdy Sąd nie wyjaśni w sposób odpowiedni do celu, jaki wynika z tego przepisu, dlaczego nie stwierdził (lub stwierdził) w rozpatrywanej sprawie naruszenie przez organy administracji przepisów prawa materialnego ani przepisów procedury w stopniu, który mógłby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, jak również wtedy, gdy uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich wymaganych elementów, co mogło mieć istotny pływ na wynik sprawy (p. wyrok NSA z dnia 21 lutego 2014r. sygn. akt I OSK 2324/12).

W sprawie niniejszej nie można zarzucić wadliwości uzasadnienia zaskarżonego wyroku, które wbrew twierdzeniu skarżącej kasacyjnie zawiera wymagane prawem elementy. Sąd I instancji wyjaśnił motywy podjętego rozstrzygnięcia w sposób, który umożliwia przeprowadzenie kontroli instancyjnej. Należy także podkreślić, że za pomocą art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można zwalczać przyjętego przez Sąd I instancji stanu faktycznego, czy też stanowiska co do zastosowania prawa materialnego i co do wykładni prawa. Na podstawie art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można kwestionować skutecznie prawidłowości merytorycznej orzeczenia, tego czy Sąd I instancji słusznie uznał, że zebrany w sprawie przez organy administracji publicznej materiał dowodowy pozwalał na prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy i dokonanie jego oceny (por. wyrok NSA z dnia 6 marca 2013r., sygn. akt II GSK 2243/11). Okoliczność zaś, że stanowisko przedstawione przez Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku nie zadawala strony wnoszącej skargę kasacyjną, nie może prowadzić samo w sobie do uznania, że wyrok ten został wydany z naruszeniem 141 § 4 p.p.s.a. Jak słusznie podnosi się w skardze kasacyjnej, jedną z funkcji uzasadnienia wyroku jest przekonanie stron o słuszności motywów wyroku, jednak w sprawie niniejszej należy uznać, że skarżąca niezasadnie zarzuca niezrealizowanie tej funkcji, opierając się na odmiennym ustaleniu stanu faktycznego przez Sąd I instancji od tego, który jej zdaniem powinien być przyjęty.

Również nie zasługuje na uwzględnienie kolejny zarzut naruszenia przepisów postępowania - art. 3 § 1, art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie przez Sąd I instancji kontroli działalności administracji publicznej, skutkujące przyjęciem przez Sąd jako podstawy wyroku stanu faktycznego i prawnego sprawy błędnie ustalonego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oraz organ I instancji, które to organy, bez zebrania całości materiału dowodowego, bez wszechstronnego jego rozpatrzenia, jak również bez wnikliwej analizy stanu faktycznego i prawnego przyjęły łączne spełnienie przesłanek niezbędnych do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy oraz rzetelność przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd I instancji przeprowadził analizę zebranego przez organy materiału dowodowego, wyjaśnił także przyczyny, dla których nie uwzględnił zarzutów i argumentów podniesionych w skardze. Należy stwierdzić, że skarżąca kasacyjnie nie wskazała, jakie jeszcze dowody powinny być przeprowadzone w sprawie. Nie można uznać, że Sąd I instancji nieprawidłowo przeprowadził kontrolę działalności administracji publicznej. W ocenie Sądu I instancji organy obu instancji wyczerpująco zbadały wszystkie okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą, zgodnie z zasadami art. 7 i art. 77 k.p.a., analizie zostały poddane także parametry planowanej inwestycji. W sprawie, nie zachodziła potrzeba poszukiwania dowodów i dokonywania odmiennych od organu ustaleń faktycznych.

Nie można także uznać za uprawniony zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 233 kodeksu postępowania cywilnego – poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i okoliczności sprawy, to jest w sposób sprzeczny z doświadczeniem życiowym, z naruszeniem zasad racjonalności, bezstronności i logiki. Przede wszystkim sądy administracyjne nie orzekają na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, stosują w zakresie procedury przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi, stąd zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. jest niezasadny.

Natomiast zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. nie jest usprawiedliwiony..

Z zarzutami naruszenia przepisów postępowania związane są zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, dotyczące niewłaściwej wykładni art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003r., nr 80, poz.717 ze zm.), dalej zwanej ustawą oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W ocenie skarżącej kasacyjnie, niewłaściwa wykładnia art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy skutkowała utrzymaniem w mocy decyzji, której treść w rażący sposób narusza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 stanowi, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Ustawodawca wprowadził w art. 2 pkt 1 definicję tego pojęcia – należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Należy podkreślić, że zasada wyrażona w tym przepisie nie stanowi podstawy materialno prawnej do wydawania decyzji administracyjnych. Organ nie może powołać jej jako podstawy prawnej dla decyzji o warunkach zabudowy, czy o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jak stanowi art. 56 zd. 2 i art. 64 ust 1 ustawy przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego i decyzji o warunkach zabudowy. Organy mają obowiązek uwzględnienia tych wymagań w zakresie, w jakim przewidują to przepisy szczególne, które zawarte są w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i innych ustawach. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy takim przepisem odrębnym jest między innymi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego stosowanie przez organy w sprawach o ustalenie warunków zabudowy stanowi realizację zasady ogólnej uwzględniania w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań ładu przestrzennego, wyrażonej w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter deklaratoryjny i nie można odmówić jej wydania, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy).

W związku z tym wyprowadzenie przez skarżącą kasacyjnie w oparciu o zasady wyrażone w treści art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy ograniczeń w zagospodarowaniu i zabudowie przez inwestora terenu przedmiotowych działek nie znajduje uzasadnienia.

Zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy skarżąca upatruje w niewłaściwej wykładni skutkującej przyjęciem, że zostały łącznie spełnione przesłanki niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, to jest, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W ocenie skarżącej Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni tego przepisu uznając, że warunek dobrego sąsiedztwa będzie spełniony dla inwestycji o parametrach, rażąco odbiegających od średnich parametrów obszaru analizowanego: o wysokości do 18 metrów (przy wysokości zabudowy szeregowej na sąsiednich działkach przy ul. M. ok. 7 metrów oraz ok. 5 metrów dla budynku usług motoryzacji przy ul. Ś.), o wskaźniku wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu 0,6 (przy średnim wskaźniku dla obszaru analizowanego na poziomie 0,38), o funkcji usługowej (przy przeważającej funkcji mieszkaniowej w zabudowie segmentowej, z obiektem kultu religijnego z usługami oświaty oraz z obiektem usług motoryzacyjnych), o linii zabudowy z nieuzasadnionych przyczyn wyznaczonej w sposób szczególny, a nie jako kontynuacja pierzei przy ul. Ś., wysuniętej o ok. 10 metrów w stosunku do istniejącej linii zabudowy przy ul. Ś. Aby odnieść się jednak do tego zarzutu należy ocenić najpierw zarzut naruszenia art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy i w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz.U. z 2003r.

Nr 164 poz. 1588 ze zm.), dalej rozporządzenie, poprzez ich błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem, że przeprowadzona przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy, została przeprowadzona zgodnie z tymi przepisami, podczas gdy analiza została przeprowadzona w sposób nieprawidłowy, wybiórczy i tendencyjny, w szczególności w zakresie linii zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wskaźnika powierzchni zabudowy.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, że wyznaczony obszar analizowany jest zgodny z § 3 pkt 2 rozporządzenia, jak również uwzględnia różnorodność cech obiektów budowlanych, znajdujących się na tym terenie, tj. zabudowy o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej, wielorodzinnej z usługami oraz usługowej, różnych wskaźnikach powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi frontowej, co pozwala ustalić wymagania dla nowej inwestycji. Warunki analizy, o których mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Skarżąca nie wskazała obszaru, jaki w jej ocenie byłby prawidłowy dla wyznaczenia parametrów projektowanej inwestycji, a Sąd I instancji zasadnie nie stwierdził potrzeby rozszerzenia granic wyznaczonego obszaru.

Zatem wystąpienie na obszarze analizowanym zabudowy o funkcjach mieszkaniowych, jak i usługowych uzasadnia stanowisko Sądu I instancji, który w pełni podzielił stanowisko organu, że projektowana inwestycja będzie stanowić kontynuację istniejącej na obszarze analizowanym funkcji usługowej. Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim pojęciu "działki sąsiedniej". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (por. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008r., sygn. akt II OSK 58/07). Wskazana przez skarżącą kasacyjnie przewaga niskiej zabudowy segmentowej na terenie analizowanym nie oznacza braku możliwości pogodzenia jej z inwestycją projektowaną przez inwestora. Z analizy wynika, że istnienie w bezpośrednim sąsiedztwie budynków o niższej wysokości znajduje odzwierciedlenie w materiałach sporządzonych na etapie przeprowadzenia analizy urbanistycznej i było analizowane.

W ustalonym w sprawie stanie faktycznym, znajdującym pełne odzwierciedlenie w analizie, zastosowanie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w prawidłowo przyjętym rozumowaniu organu, zaakceptowanym przez Sąd I instancji nie jest wadliwe i nie uzasadnia zarzutu niewłaściwego zastosowania tego przepisu.

Nie są także zasadne zarzuty odnoszące się do niewłaściwego zastosowania § 4 ust. 1-4, § 5 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia.

W sprawie odstąpiono od określenia linii zabudowy jako przedłużenia istniejącej linii zabudowy szeregowej na działkach sąsiednich z przyczyn omówionych w analizie, uzasadnieniu decyzji oraz w zaskarżonym wyroku. Argumenty te wskazywały na fakt, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy graniczy od strony północnej z pasem drogowym (projektowana ulica Nałęczowska – Bis), przy czym na wysokości terenu inwestycji pas drogowy ulega załamaniu. Analiza zabudowy budynków położonych po tej samej stronie pasa drogowego co planowana inwestycja wykazała, że linia zabudowy nie jest uporządkowana. W obszarze znajdują się m.in. budynki, które nie są frontem skierowane do tej linii (lecz od strony ogrodów), a pas drogowy na wysokości przedmiotowej nieruchomości załamuje się. Zasadnie zatem przeprowadzono linię zabudowy zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych (art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. 2013r. poz. 260), nie stosując rozwiązania określonego w § 4 ust. 3 rozporządzenia.

Naruszenia § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie skarżąca kasacyjnie upatruje w określeniu wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji do 60%, pomimo że średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 38%. Z analizy wynika, że w granicach obszaru analizowanego wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu jest bardzo zróżnicowany i wynosi od 0,12 do 0,88, co wynika z różnorodnej funkcji usytuowanych w obszarze analizowanym budynków (zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna, usługowa), różnej formy zabudowy (budynki wolnostojące i w zabudowie szeregowej, usytuowane na samodzielnych działkach, jak również zespoły budynków luźno usytuowane na działce), jak również dużych różnic w wielkości powierzchni działek/terenów objętych analizą (działki o powierzchni od 162 m² do 90559 m²). Dla 23 działek objętych analizą wskaźnik wielkości jest większy od średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.

Zaproponowany dla przedmiotowej inwestycji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu mieści się w przedziale wskaźników tej wielkości występujących w obszarze analizowanym.

Nie jest także zasadny zarzut niewłaściwego zastosowania § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia polegającego na przyjęciu, że słusznie odstąpiono w decyzji o warunkach zabudowy od określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia krawędzi istniejącej zabudowy szeregowej na działkach sąsiednich, wskutek czego wysokość planowanej inwestycji przekracza ok. 2,5 razy wysokość budynków położonych na działkach sąsiednich.

Z analizy, której wyniki były omówione przez organ w uzasadnieniu decyzji wynika, że w granicach obszaru usytuowane są budynki o bardzo zróżnicowanej wysokości, od 3,50m do ok. 33m. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (od strony południowej) usytuowana jest zabudowa o funkcji usług kultu religijnego, z usługami oświaty przy ul. Jana Sobieskiego 15, gdzie wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków wynosi 13,50m od poziomu terenu do gzymsu (dom zakonny) oraz ok. 17,50m od poziomu terenu od górnej krawędzi frontonu nad wejściem do budynku parafialnego. Wskazuje to, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, zaproponowana przez inwestora na 18m od poziomu chodnika do attyki mieści się w przedziale wysokości budynków występujących w obszarze analizowanym i nawiązuje do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, usytuowanego na nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji. Organ także wskazał na zamiar stworzenia wyraźnej, reprezentacyjnej pierzei pasa drogowego, z uwagi na położenie terenu inwestycji w miejscu eksponowanym w krajobrazie miasta.

Zauważyć należy, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca kasacyjnie występowała o zawieszenie postępowania do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek nie został uwzględniony, jednak w jego uzasadnieniu organ stwierdził, że przeanalizował ustalenia sporządzonego projektu m.p.z.p. i stwierdził, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest przeznaczony pod zainwestowanie kubaturowe (dz. nr 16/3 i nr 127 w obrębie...) i znajduje się na terenie usług, handlu i biur, oznaczonym symb...., gdzie w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego projekt planu ustalił m.in. maksymalną wysokość zabudowy – 18m, minimalną powierzchnię biologicznie czynną na działce budowlanej – 25%, maksymalną powierzchnię zabudowy na działce budowlanej – 60%. Jednocześnie projekt planu miejscowego wyznacza linie zabudowy od strony ciągu komunikacyjnego (projektowana ul. Nałęczowska-Bis).

Wobec niezasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.