Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 22 października 2015 r. sygn. II SA/Kr 1108/15 oddalił skargę Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w L. (dalej skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 26 czerwca 2015 r., nr... w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości nieruchomości.
Powyższy wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Prezydent Miasta K. decyzją z 6 lutego 2015 r., nr..., na podstawie art. 4 i art. 37 ust. 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. tj. z 2012r., poz. 647 ze zm.; dalej upzp) ustalił dla skarżącej jako zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o nr..., nr... obr.... jedn. ewid. P., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości... zł. Podstawą ustalenia wartości nieruchomości był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. Od decyzji tej odwołanie złożyła skarżąca, która wskazała, że sprzedała ww. działki za cenę... zł i w jej ocenie wycena działek jest zawyżona. Działka nr... jest pasem do poszerzania ulicy, natomiast przez działkę nr... przebiega gazociąg.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 26 czerwca 2015r., nr SKO... utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Zdaniem Kolegium, przedmiotowa decyzja oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych. Sporządzony przez biegłego operat szacunkowy został wykonany według zasad i metod zapisanych w cytowanych powyżej aktach prawnych i należy uznać go za dowód w niniejszej sprawie, na podstawie którego dokonano wyceny nieruchomości dla ustalenia, czy istotnie nastąpił wzrost wartości części nieruchomości stanowiącej działki nr... i.... Wartość działek nr... i... została określona z uwzględnieniem dysproporcji pomiędzy przedmiotem wyceny, a nieruchomościami podobnymi, które to różnice odzwierciedlone zostały za pomocą cech rynkowych. Treść operatu jednoznacznie określa podstawy wyboru atrybutów o charakterze cenotwórczym oraz ich wpływ na wartość szacowanej nieruchomości.
Skarżąca wniosła na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając jej naruszenie art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (wówczas Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm., dalej: Kpa), art. 77 § 1 Kpa, art. 80 Kpa, art. 107 § 3 Kpa, art. 2 pkt. 12 i art. 36 ust. 4 upzp oraz art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014, poz. 782 ze zm.; dalej ugn).
Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie powołanym na wstępie wyrokiem z 22 października 2015 r. powyższą skargę oddalił. Jak wskazał Sąd I instancji okolicznością bezsporną w sprawie jest, że na podstawie aktu notarialnego z 28 września 2010r. (Rep....) skarżąca zbyła ww. działki, które.są objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego obszaru O. w K. uchwalonym przez Radę Miasta K. uchwałą Nr... z dnia 9 listopada 2005r., ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody M. Nr... z 13 grudnia 2005r. (Dz. Urz. Woj. M. z dnia 6 stycznia 2006 r. Nr.., póz....), obowiązującego od 6 lutego 2006r.
Wydanie decyzji ustalającej opłatę planistyczną zostało poprzedzone sporządzeniem operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W toku postępowania administracyjnego ww. operat szacunkowy nie został skutecznie zakwestionowany przez stronę skarżącą, która nie złożyła też żadnego innego operatu sporządzonego. Ponadto pełnomocnik skarżącej na rozprawie w dniu 22 października 2015r. poinformował, że nie wie czy przed sprzedażą nieruchomości Spółdzielnia dokonała jej wyceny, jak również, aby w toku postępowania administracyjnego zlecała sporządzenie własnego operatu szacunkowego.
W ocenie Sądu I instancji, zgłaszane przez stronę skarżącą zarzuty odnoszące się do nieprawidłowości sporządzonego operatu nie znajdują uzasadnienia w materiale dowodowym sprawy. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Skarżąca wniosła od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaskarżając go w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie:
- 1) przepisów prawa materialnego:
- a) art. 2 pkt 12 upzp przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;
- b) art. 36 ust. 4 upzp przez błędną wykładnię;
- c) art. 4 pkt 16 ugn przez jego błędną wykładnię;
- d) art. 153 ust. 1 ugn przez jego niewłaściwe zastosowanie;
- e) § 10 ust. 3 w zw. z poz. 3 rubr. 5 tabeli 1 Załącznika nr 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r. poz. 640) przez ich niewłaściwe zastosowanie;
- 2) prawa procesowego
- a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1136; dalej Ppsa) polegające na nieuwzględnieniu skargi mimo zajścia okoliczności uzasadniających jej uchylenie z powodu naruszenia art. 2 pkt 12 i art. 36 ust. 4 upzpz oraz art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ugn;
- b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa polegające na nieuwzględnieniu skargi mimo zajścia okoliczności uzasadniających jej uchylenie z powodu naruszenia art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 3 Kpa.
W związku z powyższym w skardze kasacyjnej wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
W skardze kasacyjnej powyższe zarzuty zostały uzasadnione.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Skarga kasacyjna jest nieuzasadniona.
Zgodnie z treścią art. 183 § 1 Ppsa Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 Ppsa, Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył swoje rozważania do oceny wskazanych w skardze kasacyjnej zarzutów.
Całkowicie niezasadne okazały się zarzuty naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów stanowiących podstawę ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego.
Odnosząc się do pierwszego z zarzutów tj. naruszenia art. 2 pkt 12 upzp, to nie wiadomo w ogóle na czym miałaby polegać błędna wykładnia czy też błędne zastosowanie tego przepisu mówiącego o definicji działki budowlanej. Przepis ten nie ma żadnego związku z kwestią dopuszczalności ustalenia opłaty. Przedmiotem zaskarżonego wyroku nie była bowiem ocena kwalifikacji zbytej nieruchomości jako działek budowlanych.
Również drugi z zarzutów dotyczący naruszenia art. 36 ust. 4 upzp jest całkowicie bezzasadny. Opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp jest formą przejęcia przez gminę skutków tzw. ulepszenia planistycznego czyli wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, w sytuacji kiedy właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość. Nie jest natomiast przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty nabycie przez nieruchomość cech działki budowlanej. Istotne jest to, czy nowy status planistyczny, nawet związany z ograniczeniami w zabudowie nieruchomości spowodował i w jakiej wysokości wzrost wartości nieruchomości.
Niezasadny okazał się także zarzut dotyczący błędnego doboru nieruchomości podobnych przez biegłego i tym samym dokonania przez Sąd I instancji błędnej wykładni art. 4 pkt 16 ugn w oraz niewłaściwego zastosowania art. 153 ust. 1 ugn. Kwestia nieruchomości przyjętych do porównania i relacji ich do powierzchni nieruchomości porównywanej w żadnym razie nie może być oceniana jako błędna wykładnia art. 4 pkt 16 ugn. Przepis ten mówi jedynie, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 ugn wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Taka też sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie, co zostało zresztą szczegółowo wyjaśnione przez biegłego w piśmie z 17 grudnia 2014 r. (k. 84 kat administracyjnych).
Natomiast przepis § 10 ust. 3 w zw. z poz. 3 rubr. 5 tabeli 1 Załącznika nr 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie, w ogóle nie miał w sprawie zastosowania ponieważ stan nieruchomości (w tym stan prawny) dla określenia wartości nieruchomości został przyjęty na datę wejścia w życie planu miejscowego tj. 6 lutego 2006 r., kiedy ww. rozporządzenie nie obowiązywało.
W świetle powyższego nie można uznać aby doszło do naruszenia, zarzucanych w skardze kasacyjnej, przepisów prawa procesowego tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a Ppsa polegającego zdaniem skarżącej na nieuwzględnieniu skargi mimo zajścia okoliczności uzasadniających jej uchylenie z powodu naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 2 pkt 12 i art. 36 ust. 4 upzpz oraz art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ugn.
Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa W zaskarżonym wyroku Sąd I instancji w sposób prawidłowy skontrolował i uznał, że organy rozpoznały sprawę z uwzględnieniem art. art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Nie może być zatem mowy aby te przepisy zostały naruszone, a ponadto w skardze kasacyjnej nie wskazano w jakim sposób ewentualne naruszenie tych przepisów mogło mieć wpływ na wynik postępowania.
Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 Ppsa orzekł jak w sentencji.