Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 1 lipca 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie oddalił skargę R. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy. Stan sprawy Sąd przedstawił w sposób następujący:
Po rozpatrzeniu wniosku C. Spółka z o.o. w O. z dnia 13 sierpnia 2013 r. o ustalenie warunków zabudowy, uzupełnionego pismem z dnia 13 września 2013 r., Prezydent O. decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku biurowo-usługowego o 6 kondygnacjach naziemnych przy ul. [...] w O., obręb [...], dz. nr [...] i [...]. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 6 ust. 1, art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), określanej dalej również jako "u.p.z.p."
W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wokół działek nr [...], [...] objętych w części wnioskiem inwestora został wyznaczony obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 1-2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) zwanego dalej również "rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r." Ponieważ szerokość frontu terenu objętego wnioskiem od strony ul. [...] wynosi 81 m, przyjęta, zgodnie z rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r., minimalna szerokość obszaru analizowanego wyniosła co najmniej 243 m (3 x 81 m) w każdą stronę od wszystkich granic tego terenu z uwzględnieniem pełnego obrysu działek skrajnych, leżących na obrzeżu tego obszaru.
Nie uwzględniono jedynie pełnego obrysu działki nr [...] należącej do M. [...] S.A., oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Ba jako teren przemysłowy o powierzchni 37,9 ha, gdyż wykracza ona poza granice obszaru analizowanego i nie wpływa na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i linii zabudowy. Powiększono natomiast obszar analizowany o fragment ul. [...], będącej przedłużeniem ul. [...] i podobnie jak ul. [...] będącej drogą krajową, gdyż znajdująca się przy niej zabudowa pozwala na wyraziste określenie linii i parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do ul. [...]. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Stwierdzono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, usługowa i produkcyjna.
R. N. wniósł od tej decyzji odwołanie podnosząc, m.in. że organ pominął negatywne oddziaływanie planowanej inwestycji w postaci obiektu biurowo-użytkowego o 6 kondygnacjach naziemnych na obiekt handlowy skarżącego, gdyż nawet w najdalszych obszarach zbliżonych do ul. [...] brak jest obiektów o wskazanej wysokości, większość z obiektów ma od 2 do 4 kondygnacji naziemnych. Poza tym, dopuszczalna długość elewacji frontowej została określona na 26 m i w tej sytuacji obiekt handlowy należący do skarżącego zostałby przysłonięty od strony ul. [...] na długości około 14-18 m.
W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia [...] marca 2014 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium uznało, że wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy było prawidłowe. Słusznie organ I instancji uznał, że niecelowe jest uwzględnianie pełnego obrysu działki nr [...]. Według Kolegium, racjonalnie uzasadniono powiększenie obszaru analizowanego o fragment ul. [...]. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się bowiem, że obszar przyjęty do analizy, o ile przy jego ustaleniu zostanie wzięta zasada dobrego sąsiedztwa, może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki, może być również wyznaczony w innej formie niż koło. W wyznaczonym przez organ I instancji obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa, usługowa oraz produkcyjna.
Zatem planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Kolegium uznało również, że planowana inwestycja spełnia pozostałe wymogi niezbędne do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, tj. teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla projektowanej inwestycji, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W skardze na ww. decyzję złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie R. N. podniósł, że granice analizowanego obszaru zostały wyznaczone w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, czyli 243 m. W takiej odległości brak jest obiektów porównywalnych do planowanego obiektu o 6 kondygnacjach naziemnych. Rozszerzenie terenu analizowanego o ul. [...], działki nr [...] i [...], które są oddalone od działki [...] o 700 m, nie może być podstawą do wydania warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 lipca 2014 r., oddalającego skargę przywołał przepisy art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd podkreślił, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa jedynie minimalne wielkości dla wyznaczenia obszaru analizowanego. Z unormowania tego wynika bowiem, że przy ustalaniu granic obszaru analizowanego bierze się pod uwagę szerokość frontu działki inwestora, którą mnoży się przez trzy, przy tym jest to jednie minimum tak określonego obszaru. Drugi warunek wynikający ze wskazanego przepisu polega na tym, że granice obszaru analizowanego nie mogą być mniejsze niż 50 m. Norma 50 m nie jest sztywną, a jedynie minimalną i to od warunków konkretnej sprawy zależy, czy ta norma minimalna okaże się wystarczająca, czy zajdzie potrzeba ustalenia granic obszaru analizowanego odpowiednio większego.
Obszar analizowany wyznacza się "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy" (§ 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.), z którego to uregulowania wynika bezsprzecznie, że należy uwzględniać spójność urbanistyczną planowanej inwestycji z zabudową już istniejącą.
Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Sąd I instancji zwrócił uwagę, że regulacje art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. umożliwiają w pełni dostosowanie granic obszaru analizowanego do potrzeb konkretnej sprawy i to w takim zakresie, aby wypełnić podstawową zasadę stosowania prawa, wynikającą z art. 8 K.p.a. Odstępuje się przy tym od wąskiego rozumienia zasady "dobrego sąsiedztwa". Przyjmując szerokie rozumienie "dobrego sąsiedztwa" wskazuje się nawet, że należy dokonywać takich poszukiwań na terenie objętym analizą, w razie potrzeby zwiększając obszar analizowany, aby umożliwić uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 496/10 i wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt IV SA/Wa 1997/11, wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 64/12).
Zdaniem Sądu, nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczania granic obszaru analizowanego i przyjmować jako prawidłowy wyłącznie taki sposób, który uwzględnia jedynie minimalne odległości. Racjonalność urbanistyczna i ład przestrzenny w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz prawo do zagospodarowania terenu określone w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. mogą uzasadniać i uzasadniają przyjęcie granic obszaru analizowanego innych (większych) niż minimalne. Określenie granic obszaru analizowanego powinno być dokonywane nie w sposób automatyczny, ale zgodnie ze specyfiką urbanistyczną, co winno znaleźć odbicie w uzasadnieniu decyzji. Jak wyjaśnił NSA w wyroku z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 172/11, wyznaczony obszar analizowany ma służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia, jak też z zasady dobrego sąsiedztwa.
W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, że organ I instancji rozszerzył granice obszaru analizowanego o fragment ul. [...] (działka nr [...] i [...]), będącej przedłużeniem ul. [...] i podobnie jak ul. [...] będącej drogą krajową. Organ wskazał, że zabudowa znajdująca się przy ul. [...] pozwala na wyraziste określenie linii i parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do ul. [...] stanowiąc jej kontynuację, skoro na dz. nr [...] i nr [...] wysokość zabudowy biurowo-usługowej wynosi 6 kondygnacji. Znajdują się tam obiekty o wysokości takiej jak inwestycja planowana przez wnioskodawcę, pozostająca w zgodności urbanistycznej z już istniejąca zabudową. Organ I instancji wykazał zatem zasadność rozszerzenia granic obszaru analizowanego.
Ponadto, ścisłe, dosłowne rozumienie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a zwłaszcza przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. prowadziłoby do niedopuszczalnego zawężania możliwości ustalania warunków zabudowy w stosunku do kryteriów ustawowych oraz mogłoby prowadzić do ograniczania uprawnienia do zagospodarowania terenu przyznanego w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.
W skardze kasacyjnej złożonej od opisanego wyżej wyroku zarzucono mu:
- 1. Naruszenie prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) oraz § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu za uzasadnione w okolicznościach niniejszej sprawy przekroczenia granicy obszaru badanego, w stosunku do trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem.
- 2. Naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej określanej skrótem "p.p.s.a." i art. 145 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 1 p.p.s.a., poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu uchylenia zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wobec braku wystarczających przesłanek do rozszerzenia zakresu analizowanych nieruchomości.
- 3. Naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy - art. 141 § 4 p.p.s.a., poprzez brak w uzasadnieniu wyroku odniesienia się do przyczyn uwzględnienia przyjęcia do obszaru analizowanego zabudowy nieruchomości znacznie oddalonej od nieruchomości badanej.
Wskazując na ww. zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o:
- 1) uchylenie w całości zaskarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie i przekazanie temu Sądowi sprawy do ponownego rozpoznania.
- 2) zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym z tytułu zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podkreślono, że analizowany obszar był zdecydowanie większy, niż wynikający z § 3 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Granica tak określona wynosiłaby 243 m, zaś przyjęta przy sporządzaniu analizy zabudowa jest położona w odległości zdecydowanie większej, wynoszącej ponad 700 m. W ocenie skarżącego kasacyjnie, przyjęto odległość zbyt dużą i nie uzasadniono dlaczego tak się stało. Kasator odwołał się do fragmentu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 4 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 955/13 w którym stwierdzono, że "zasadność rozszerzenia obszaru analizowanego pod kątem zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinna wynikać w sposób jednoznaczny z analizy zabudowy i zagospodarowania na terenie analizowanym. Znalezienie na rozszerzonym obszarze terenu zabudowanego w sposób odpowiadający zasadzie, nie może być jedyną przesłanką znacznego rozszerzenia terenu analizowanego".
Tymczasem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w uzasadnieniu wyroku wypowiedział się wprawdzie za przyjęciem koncepcji z której wynika, że odległości wskazane w § 3 ust. 2 rozporządzenia są jedynie odległościami minimalnymi, jednakże nie wiadomo z uzasadnienia wyroku dlaczego wzięto tak znaczne przekroczenia tych granic. Zdaniem kasatora, przekroczenie to nie jest uzasadnione i nie wynika z analizy zabudowy i zagospodarowania w obszarze analizowanym, zaś wyrok całkowicie pomija tę kwestię. Uzasadnienie wyroku nie zawiera argumentów przemawiających za przyjęciem w okolicznościach niniejszej sprawy możliwości znacznego przekroczenia minimalnej granicy odległości określonej w § 3 ust. 2 rozporządzenia, co uniemożliwia sądową kontrolę treści orzeczenia i uzasadnia konieczność uchylenia wyroku.
Ustosunkowując się do skargi kasacyjnej uczestnik postępowania C. Spółka z o.o. wniosła o jej oddalenie.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
|Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012, poz. 270 ze |
|zm., dalej: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę |
|nieważność postępowania, która w niniejszej sprawie nie występuje. Związanie Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej |
|oznacza, że Sąd może odnieść się do tych zarzutów, które przytoczone są w podstawach kasacyjnych jako zarzuty naruszenia wskazanych |
|przepisów prawnych. |
Skarga kasacyjna w niniejszej sprawie została oparta na obu podstawach kasacyjnych określonych w art. 174 pkt 1 i pkt 2 p.p.s.a., pomimo że w treści skargi kasacyjnej przepisu tego wprost nie powołano. W pierwszej kolejności rozpatrzenia wymagają zawarte w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania wskazane w pkt 2 i 3 skargi kasacyjnej, tj. art. 141 § 4, art. 134 § 1 i art. 145 § 1 w zw. z art. 1 p.p.s.a.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzuty te nie są zasadne.
Przedmiotem skutecznego zarzutu kasacyjnego dotyczącego naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. może być takie sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku, które nie zawiera stanowiska co do stanu faktycznego sprawy lub uniemożliwia kontrolę instancyjną tego orzeczenia. Za pomocą omawianego przepisu nie można skutecznie kwestionować prawidłowości przyjętego przez Sąd I instancji stanu faktycznego. Zdaniem skarżącego kasacyjnie, analizowany wyrok całkowicie pomija znaczne przekroczenie granic odległości minimalnych określonych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i nie wskazuje argumentów w tym zakresie.
Przedstawiony zarzut nie jest trafny. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku, zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 141 § 1 p.p.s.a., zawiera przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisko strony przeciwnej, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Wbrew twierdzeniom skarżącego kasacyjnie, w uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji, wyjaśniając zasady związane z wyznaczaniem granic obszaru analizowanego i odwołując się do motywów organu, za przekonującą przyjął argumentację za rozszerzeniem minimalnych granic terenu analizowanego.
Sąd uznał, że nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczania granic obszaru analizowanego i przyjmować jako prawidłowy wyłącznie taki sposób, który uwzględnia jedynie minimalne odległości. Racjonalność urbanistyczna i ład przestrzenny w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz prawo do zagospodarowania terenu określone w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. mogą uzasadniać i uzasadniają przyjęcie granic obszaru analizowanego innych (większych) niż minimalne. Za nietrafny Sąd uznał podstawowy zarzut skargi w tym zakresie, zwracając uwagę, że organ I instancji wskazał, że zabudowa znajdująca się przy ul. [...] pozwala na wyraziste określenie linii i parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do ul. [...] stanowiącej jej kontynuację, skoro na działkach nr [...] i nr [...] wysokość zabudowy biurowo-usługowej wynosi 6 kondygnacji. Znajdują się tam obiekty o wysokości takiej jak inwestycja planowana przez wnioskodawcę, pozostająca w zgodności urbanistycznej z już istniejącą zabudową.
Organ I instancji wykazał zatem zasadność rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Sąd wyjaśnił, że ustawodawca nie wymaga, aby nowoprojektowana zabudowa była identyczna jak na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, ale aby stanowiła wkomponowanie się do zagospodarowania obszaru analizowanego. Ścisłe, dosłowne rozumienie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a zwłaszcza przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. prowadziłoby do niedopuszczalnego zawężania możliwości ustalania warunków zabudowy w stosunku do kryteriów ustawowych oraz mogłoby prowadzić do ograniczania uprawnienia do zagospodarowania terenu przyznanego w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Przytoczone fragmenty z uzasadnienia wyroku Sądu I instancji świadczą o niezasadności zarzutu naruszenia art. 141 § 1 p.p.s.a.
Jeżeli chodzi o zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. i art. 145 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 1 p.p.s.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na braku uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, stwierdzić należy, że powołanie zarzutu naruszenia art. 145 § 1 p.p.s.a. jest nieprecyzyjne, bowiem przepis ten zawiera trzy punkty, określające całkowicie odrębne podstawy uwzględnienia skargi. W orzecznictwie niejednokrotnie podkreśla się, że jeżeli dany artykuł ma złożoną budowę i składa się dwóch lub więcej jednostek redakcyjnych (z ustępów, paragrafów, punktów itp.), to należy sprecyzować, której konkretnie z tych jednostek tekstu prawnego miał uchybić wojewódzki sąd administracyjny w danej sprawie. Zarzuty postawione w skardze kasacyjnej muszą być prawidłowo skonstruowane przez samą stronę.
Sąd kasacyjny nie może wyręczać strony i za nią korygować zarzutów kasacyjnych. Strona skarżąca zamierzając powołać się na zarzut naruszenia danej regulacji powinna powiązać go z zarzutem naruszenia konkretnych przepisów, którym uchybił sąd I instancji w toku rozpatrywania sprawy (por. wyroki NSA z dnia: 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II GSK 379/14; 28 maja 2014 r., sygn. akt II GSK 229/13; 14 maja 2014 r., sygn. akt II GSK 384/13; 24 maja 2012 r., sygn. akt II GSK 563/11).
Odnosząc się do zarzutu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stwierdzić należy, że zarzut ten również nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie skarżącego kasacyjnie, przyjęto zbyt duże granice obszaru analizowanego a uwzględniona przy sporządzaniu analizy zabudowa jest położona w odległości zdecydowanie większej (700 m) niż trzykrotna szerokość gruntu działki, która wynosi 243 m oraz nie uzasadniono dlaczego tak się stało.
Po pierwsze, jak słusznie zauważył Sąd I instancji, § 3 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia określa, że obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Większe ustalenie obszaru analizowanego niż minimum jest zatem prawnie dopuszczalne i wskazane. Zatem ustalenie większego niż minimum obszaru analizowanego nie może być samo w sobie uznane za niezgodne z prawem. Przepis § 3 ust. 2 nie zawiera zakazu, aby granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone szerzej w sposób umożliwiający potraktowanie obszaru poddawanego analizie jako urbanistycznej całości (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07).
O wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i jego poszerzeniu w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy, jak istnienie zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Wyznaczony obszar analizowany ma służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia.
Z akt sprawy wynika, że w analizowanym terenie zabudowa jest dość niejednolita, zróżnicowana i rozproszona. Nie są przy tym pozbawione racji argumenty, że istotnie ul. [...] jest przedłużeniem ul. [...], stanowiąc drogę krajową, a obszar ten może być traktowany jako urbanistyczna całość.
Skarżący kasacyjnie w uzasadnieniu zarzutu naruszenia prawa materialnego nie wskazał na czym konkretnie polegać miało naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia. Poza stwierdzeniem, że ustalono zbyt duże granice obszaru analizowanego, strona nie przedstawiła konkretnych argumentów, które podważałyby prawidłowość stanowiska wyrażonego przez organy oraz przedstawionej doń argumentacji, zaaprobowanej przez Sąd I instancji.
Po drugie, nie można podzielić zarzutu skargi, jakoby nie uzasadniono, co przemawiało w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego. Już w uzasadnieniu decyzji organu I instancji ustalającej warunki zabudowy podano, że "Uwzględniono (...) i powiększono obszar analizy o fragment ul. [...], która jest przedłużeniem ul. [...] i podobnie jak ul. [...] jest obecnie drogą krajową przebiegającą przez O., a znajdująca się przy niej zabudowa pozwala na wyraziste określenie linii i parametrów nowej zabudowy w odniesienie do ul. [...]". Oznacza to, że organ świadomie powiększył obszar analizowany aby objąć nim obiekty już istniejące w ciągu tej samej drogi krajowej i ulicy będącej przedłużeniem ul. [...]. Polemiki z trafnością takiej argumentacji w skardze kasacyjnej nie podjęto. Za takową nie można uznać poprzestania na stwierdzeniu, że przyjęty do analizy obszar był zbyt duży.
Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny uznał zarzuty skargi kasacyjnej za nieusprawiedliwione i oddalił skargę kasacyjną, na podstawie art. 184 p.p.s.a.