Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 21 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 435/12

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 21 listopada 2011 r. w sprawie II SA/Rz 1004/11 oddalił skargę Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Rozstrzygniecie to zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] Burmistrz Gminy i Miasta S. orzekł wobec Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R., jako zbywcy działki nr [...] o pow. 0,1324 ha, położonej w S., objętej księgą wieczystą nr [...], o ustaleniu jednorazowej opłaty w kwocie 11 812,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Termin uiszczenia opłaty określono na 30 dni od dnia ostateczności decyzji i zastrzeżono odsetki ustawowe w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. Za podstawę prawą przyjęto przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.; dalej zwana jako "u.p.z.p."), uchwałę Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia 28 stycznia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla S. w S., ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym [...], oraz przepis art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2000, nr 98, poz. 1071 z późn. zm.; dalej zwane jako "k.p.a.").

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej "SKO w R." lub "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R., decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...], utrzymało decyzję Burmistrza Gminy i Miasta S. w mocy.

Uzasadniając zapadłe rozstrzygnięcie Kolegium przedstawiło najważniejsze motywy decyzji organu I instancji oraz zasadnicze zarzuty odwołania koncentrujące się na wykazaniu wadliwości operatu szacunkowego pod względem merytorycznym. Następnie podało, że podstawę prawną decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., z którego wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, nie wyższą niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę ustala się na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

SKO w R. ustaliło, że działka nr [...] została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego terenu Osiedle "S." w S. przyjętym przez Radę Miasta S. uchwałą nr [...] z dnia 28 stycznia 2009 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...], a wszedł on w życie w dniu 30 marca 2009 r. Przed uchwaleniem planu na przedmiotowym terenie nie obowiązywał plan miejscowy, ani decyzja o warunkach zabudowy. Poprzedni plan miejscowy przyjęty uchwałą z dnia 30 marca 1977 r. obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., jednak określał on ww. teren jako rolny.

W ocenie Kolegium skutkiem uchwalenia aktualnego planu miejscowego był wzrost wartości ww. nieruchomości, co potwierdza operat szacunkowy opracowany przez J.P.. Działka zmieniła przeznaczenie z użytku rolnego na tereny zabudowy mieszkaniowej, a jednocześnie do zbycia działki doszło w dniu 7 października 2010 r., tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia planu miejscowego w życie. Wzrost wartości działki ustalono na kwotę 39.374,00 zł, a w § 11 uchwały określono wysokość opłaty planistycznej na 30% w przypadku realizacji celów niepublicznych.

Kwestionowany operat szacunkowy Kolegium uznało za sporządzony prawidłowo i spełniający wymogi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 ze zm.). W operacie przyjęto do wyceny podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej i porównywania parami i przez to uwzględniono różnice występujące pomiędzy ocenianymi nieruchomościami. Biegła w szczegółowy sposób dokonała analizy rynków nieruchomości przeznaczonych pod kolejne cele wskazując cechy wpływające na atrakcyjność nieruchomości, kierując się preferencjami potencjalnych nabywców. Nieruchomości przyjęte do porównania różnią się od nieruchomości objętej decyzją, jednak stanowią one nieruchomości podobne, a odrębności i ich wpływ na cenę zostały uwzględnione w operacie szacunkowym. Mając na względzie, że postępowanie administracyjne przeprowadzono w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, w ocenie Sądu wojewodzkiego brak było podstaw do wzruszenia wydanej decyzji.

Ze stanowiskiem tym nie zgodziła się Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R. zaskarżając decyzję Kolegium w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania, a zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 36 ust 4 w zw. z art. 2 pkt 18) i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi wskazała, że podtrzymuje jako aktualne zarzuty odwołania. Uważa, że operat szacunkowy J.P. nie odpowiada rzeczywistości, a zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miasta nr [...] z dnia 28 stycznia 2009 r. nie wskazuje, w jaki sposób i kiedy będzie możliwe uzbrojenie terenu, które pozwoli określić w przybliżeniu czas rozpoczęcia inwestycji. Brak w uchwale rozstrzygnięcia w tym zakresie czyni wątpliwym jej wykonanie, jak i możliwość wykonania samego uzbrojenia terenu. W ocenie skarżącej przyjęcie do porównania dla potrzeb wyceny działek, które nie posiadają możliwości uzbrojenia w najbliższym czasie oraz działek, które takie możliwości posiadają świadczy o tym, że do wyceny nie przyjęto nieruchomości podobnych, a uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona. Biegła nie uwzględniła tego, że na terenie miasta powstają trzy nowe osiedla domów jednorodzinnych, tj. Osiedle P., L. oraz S., każde o odmiennych uwarunkowaniach wpływających na wartość gruntów.

Z uzyskanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych informacji wynika, że Gmina nie zamierza uzbrajać terenu Osiedle S. (w przeciwieństwie do dwóch pozostałych osiedli), a nie jest to możliwe w sposób indywidualny. W ocenie skarżącej cena sprzedanej działki może być porównywana jedynie z działkami sprzedanymi na tym osiedlu.

Agencja Nieruchomości Rolnych zwróciła również uwagę, że działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. 10,6347 ha, zatwierdzonego po wejściu planu miejscowego w życie. W dniu wejścia planu miejscowego w życie nie istniała zatem działka o powierzchni uwzględnionej w wycenie, tj. 0,1324 ha. Okoliczność ta została przez rzeczoznawcę majątkowego pominięta i zarazem świadczy o błędnym dobraniu do porównań nieruchomości podobnych. W ocenie skarżącej opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie.

W odpowiedzi na skargę SKO w R. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości dotychczas wyrażone stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dokonując kontroli zaskarżonej decyzji stwierdził, że skarga Agencji Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w R. nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do jej uwzględnienia.

Sąd wojewódzki wskazał, że stan faktyczny ustalony został przez organy w sposób odpowiadający przepisom prawa, nadto między stronami jest niesporny. Aktem notarialnym z dnia 7 października 2010 r. Agencja zbyła działkę nr [...] o powierzchni 0,1324 ha położoną w S.. W dniu 22 marca 2011 r. Burmistrz Gminy i Miasta S. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu zbycia nieruchomości. W trakcie postępowania wskazano, że Rada Miejska w S. w dniu 28 stycznia 2009 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla w S.. W trakcie prowadzonego postępowania o ustalenie opłaty Agencja ustosunkowała się do wartości działki nr [...] określonej przez biegłego w operacie szacunkowym i podniosła wątpliwości co do procedury jej ustalania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na zarzuty sformułowane w piśmie Agencji odpowiedział autor operatu wyjaśniając podnoszone wątpliwości.

Zarzuty skargi koncentrują się na naruszeniu art. 36 ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i Sąd pierwszej instancji ocenił je jako nietrafne.

Uzasadniając to stanowisko Sąd wskazał, że wystąpienie łączne przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 omaw. ustawy obliguje organ do ustalenia opłaty planistycznej, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. dalej: u.g.n.) w zakresie uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości. Do określania zaś wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdza, że określenie wartości nieruchomości następuje przez osoby i w sposób przyjęty w u.g.n. Odnosząc się do wskazanej regulacji Sąd przypomniał, że ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty ma być dokonane przez rzeczoznawców majątkowych w sposób określony dla ustalania wartości na użytek gospodarki gruntami. W rozpoznawanej sprawie ten wymóg został spełniony. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten spełnia warunki wymagane przepisami prawa. Analiza tego dokumentu pozwala przyjąć, że odpowiada on wymogom określonym w rozporządzeniu.

W ocenie Sądu w prowadzonym postępowaniu nie doszło do naruszenia zasad ustalania wartości działki w związku z naruszeniem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazane w tych przepisach parametry działki branej do porównania nie mogą być wiązane z powierzchnią działki. Zdaniem Sądu porównywalna działka to ta, która może być wykorzystywana w taki sam sposób, a nie tej samej wielkości. W tym zakresie Sąd nie podziela stanowiska na porównywalność szacowanych działek przez odwołanie się do wielkości działki.

Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd pierwszej instancji oddalił skargę.

Agencja Nieruchomości Rolnych w Warszawie Oddział Terenowy w R. złożyła skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2011 r. zaskarżając wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi skarżąca kasacyjnie zarzuciła, w trybie art. 174 pkt 1 p.p.s.a., naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię:

1. - art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) przez przyjęcie, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego;
2. - § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez przyjęcie, że operat nie zawiera błędów formalnych i odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu.

W konkluzji skarżąca wniosła o:

1. 1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie reformatoryjne w trybie art. 188 p.p.s.a.
2. 2. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji,
3. 3. zasądzenia na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor przywołał treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy, określa się wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu lub jego zmianie. Skarżąca wskazała także na pogląd zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., w sprawie o sygn. II OSK 1517/07, iż "opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściem w życie" i podkreśliła, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli więc po tej dacie działka została podzielona na mniejsze działki, to niezgodne z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalenie opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych.

W świetle powyższego, w ocenie skarżącej kasacyjnie, wyrok Sądu pierwszej instancji został wydany z naruszeniem art. 174 pkt 1 p.p.s.a., ponieważ zgodnie z powyższymi uregulowaniami prawnymi do ustalenia opłaty planistycznej należało przyjąć działki ewidencyjne o powierzchni około 10 ha, które odpowiadałyby działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu miejscowego, tj. 27 lutego 2009 r., czyli działce nr [...] o pow. 10,6347 ha, a nie działce ewidencyjnej nr [...] o pow. 0,1324 ha, która powstała w wyniku podziału mającego miejsce 12 listopada 2009 r., czyli po wejściu w życie planu miejscowego.

Skarżąca Agencja podniosła, że wzrost wartości przedmiotowej działki w operacie jest uwarunkowany nie tylko wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także dokonanym podziałem geodezyjnym polegającym na wydzieleniu działek budowanych i dróg z dużego obszarowo terenu przeznaczonego w miejscowym planie pod zabudowę.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, a zatem podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały wymienione w § 2 tego przepisu, a która w rozpatrywanej sprawie nie zachodzi. Rozpoznanie sprawy w granicach skargi kasacyjnej oznacza, że Naczelny Sąd Administracyjny związany jest wskazanymi w niej podstawami i nie ma prawa ich rozwijać, czy też doprecyzowywać. Ponadto, podkreślić trzeba, że przedmiotem oceny tegoż Sądu mogą być jedynie te zarzuty kasacyjne, które strona sformułowała i uzasadniła zgodnie z wymogami prawnymi wynikającymi z art. 174 i art. 176 p.p.s.a. Jeśli zatem strona nie sformułowała zarzutów zgodnie z powołanymi przepisami, to działający na podstawie art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie może dokonać ich merytorycznej oceny. W doktrynie, jak i orzecznictwie sądowo-administracyjnym prezentowane jest przy tym jednolite stanowisko, które podziela również Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, co do tego, że prawidłowo sporządzona skarga kasacyjna, to jest taka, która umożliwia Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu merytoryczną ocenę zawartych w niej zarzutów winna zawierać zarówno powołanie podstaw kasacyjnych, jak i ich uzasadnienie (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., w sprawie FSK 208/04, Lex 135375).

Przedstawiona Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu do rozpoznania skarga kasacyjna nie spełnia wymogów zawartych w art. 176 p.p.s.a. albowiem wywody uzasadnienia pozostają bez związku z zarzutami zawartymi w petitum tego środka odwoławczego.

I tak analiza uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że jej autor kwestionuje sposób wyliczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej rentą planistyczną. Naruszenia tego skarżąca upatruje w wadliwie dobranych przez rzeczoznawcę nieruchomościach do ustalania i porównania cen działek przed zmianą planu i po jego uchwaleniu. W jej ocenie należało przyjąć do porównania działki o powierzchni ok. 10 ha, które odpowiadałyby wielkością działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Skarżąca podkreśliła, że renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę cześć wzrostu wartości nieruchomości, która jest związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tak sformułowane uzasadnienie nie odnosi się jednak do żadnego z przedstawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Uszło uwadze skarżącej kasacyjnie, że podstawą prawną wydania zaskarżonej do Sądu wojewódzkiego decyzji były przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 6) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której ta pierwsza ustawa odsyła w sprawach ustalania wartości nieruchomości. Jak trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji do wyceny nieruchomości mają wprost zastosowanie przepisy Rozdziału I Działu IV tej ostatniej ustawy oraz wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tymczasem skarga kasacyjna nie zawiera zarzutu naruszenia żadnego z ww. przepisów w zakresie odnoszącym się do wadliwie ustalonej, zdaniem skarżącej kasacyjnie, wartości nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani jej uzasadnienie nie wskazują przepisów, które zostały naruszone przez Sąd pierwszej instancji, a które to naruszenie miałoby skutkować dokonaniem wadliwych ustaleń co do wysokości renty planistycznej. Natomiast jeśli skarżąca kasacyjnie kwestionuje wartości nieruchomości, których różnica stanowi podstawę do określenia wysokości renty planistycznej ustalonej decyzją będącą przedmiotem kontroli przez Sąd pierwszej instancji, to w pierwszej kolejności winna skierować zarzuty przeciwko operatowi szacunkowemu nieruchomości, jako temu dowodowi, w oparciu o który wycena ta została sporządzona. Takie zarzuty nie zostały jednak podniesione. Godzi się zauważyć, że autor skargi kasacyjnej nie tylko nie wskazał konkretnego przepisu, który w jego ocenie został wadliwie zastosowany, w rozumieniu art. 174 pkt 1 p.p.s.a., a który prowadziłby do zakwestionowania operatu szacunkowego, ale i jego zarzutów nie można wywieść z samego uzasadnienia.

Jest ono bowiem tak ogólnikowe, że nie pozwala na merytoryczną ocenę zasadności skargi kasacyjnej. Skarżąca nie określiła bowiem w jakim zakresie kwestionuje ów operat, to jest czy zarzuty te miałyby dotyczyć metody wyceny nieruchomości, czy też innych zawartych w niej kwestii, a jeśli tak to jakich. Jej autor ograniczył się jedynie do wskazania orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., co - jak się zdaje (bo nie zostało to wprost wyrażone w skardze kasacyjnej), miałoby stanowić zarzut niezgodności stanowiska Sądu pierwszej instancji z wyrażoną w tym wyroku oceną. Wyrok sądu nie stanowi jednak źródła prawa powszechnie obowiązującego, lecz jest jedynie stanowiskiem w jednej, konkretnej sprawie, które nie jest wiążące dla Sądu w innych sprawach (ani w oparciu o art. 190, ani 153 p.p.s.a.).

W świetle powyższego jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani nawet jej uzasadnienie nie pozwalają kwestionować prawidłowości sporządzonego operatu z punktu widzenia wymogów zawartych w tym przepisie. Rzeczoznawca opisała bowiem cechy nieruchomości, które zostały wybrane do porównywania oraz ich ceny transakcyjne. Co więcej operat ten został przez J.P. uzupełniony w piśmie z dnia 29 listopada 2010 r., w którym szczegółowo uzasadniła dokonany wybór nieruchomości przyjętych do wyceny porównawczej.

Jedynie na marginesie zauważyć należy, że w uzasadnieniu skargi wskazuje się także ust. 4 § 4 ww. rozporządzenia jako ten przepis, który został naruszony przy ustalaniu opłaty planistycznej (bez szczegółowego uzasadnienia takiego zarzutu). Natomiast zgodnie z treścią tego przepisu w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania decyzji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza operatu szacunkowego pozwala stwierdzić, że metoda taka została zastosowana, albowiem autorka operatu dokonując analizy rynku przyjęła do porównania kilkanaście transakcji, zastosowała także współczynniki korygujące.

Brak jest także w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania i to w zakresie wskazanym w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., co oznacza, że ustalenia faktyczne przyjęte w zaskarżonym wyroku, w tym również co do prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości należało uznać za dokonane prawidłowo.

I wreszcie jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie prezentowane jest jednolite stanowisko, które w pełni podziela Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że ustalenie opłaty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości (tak m.in. red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 300-301). Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do wypaczenia ratio legis tego przepisu i niewątpliwie stanowić źródło nadużyć ze strony właścicieli, którzy w celu uniknięcia wnoszenia tej opłaty zbycia ostatniej działki powstałej w wyniku podziału nieruchomości dokonywaliby po upływie terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 tej ustawy, co skutkowałoby wygaśnięciem roszczenia gminy w stosunku do właściciela nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza również, że zaistniały przesłanki wskazane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniające naliczenie opłaty planistycznej. Niesporne jest bowiem, że doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego wzrosła wartość nieruchomości skarżącej, a właściciel, po uchwaleniu tego planu, zbywał część tej nieruchomości.

W świetle powyższego Naczelny Sąd Administracyjny stwierdzając brak zasadności zarzutów skargi kasacyjnej i nie stwierdzając nieważności postępowania przed Sądem pierwszej instancji oddalił skargę kasacyjną.

Z tych względów - na podstawie art. 184 p.p.s.a. - orzeczono, jak w sentencji wyroku.