Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, wyrokiem z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. II SA/Wr 370/09 po rozpoznaniu skargi K. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia [...] maja 2009 r., utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy Świdnica z dnia [...] marca 2009 r., w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – oddalił skargę.
W uzasadnieniu wyroku podano, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu utrzymało w mocy wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze. zm.) decyzję organu I instancji ustalającą dla K. Ś. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty nastąpiło w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Witoszów Dolny zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Świdnica nr XLVII/488/2005 z dnia 29 grudnia 2005 r. oraz zbyciem przez K. Ś. należących do niego działek, dla których plan miejscowy przewidział przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Organ I instancji stwierdził, że w planie miejscowym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowy teren był przeznaczony na uprawy polowe, natomiast w planie obowiązującym na dzień sprzedaży przewidziany został pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
W odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący zakwestionował wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniósł, że wobec braku planu w okresie od 1 kwietnia 2004 r. do 22 lutego 2006 r. faktycznie nieruchomości przeznaczone były jak też wykorzystywane na cele zabudowy mieszkaniowej zaś nowy plan potwierdził tylko ten stan rzeczy. Postępowanie w sprawie powinno być ponadto prowadzone niezwłocznie po zawarciu umów sprzedaży. Skarżący z momentem zawarcia umów sprzedaży przestał być właścicielem działek, nie może być więc adresatem zaskarżonej decyzji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji. Za bezzasadny uznało zwłaszcza zarzut braku legitymacji skarżącego do występowania w postępowaniu, w świetle treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na ww. decyzję K. Ś. podniósł zarzuty tożsame ze zgłaszanymi na etapie postępowania administracyjnego. Ponadto zakwestionował w całości operaty sporządzone przez biegłego dla poszczególnych działek na podstawie których ustalono rentę planistyczną ze względu na to, iż nie uwzględniają faktu, że w dacie sprzedaży przedmiotowe działki były niezabudowane.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uznał, że skarga nie jest zasadna.
W uzasadnieniu wyroku podano, że materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, ust. 6 i ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu art. 36 ust. 4 tej ustawy wynika, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz lub prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę określoną w planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Z kolei art. 37 ust. 1 stanowi, iż wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu lub po jego uchyleniu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
W rozpoznawanej sprawie, dla przedmiotowego obszaru obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 14 kwietnia 2006 r. /do czasu uchwalenia planu obowiązującego w dacie sprzedaży działek/ dany teren nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Tym samym w świetle art. 37 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należało wziąć pod uwagę różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 29 grudnia 2005 r. a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed uchwaleniem tego planu. Zdaniem Sądu I instancji kluczową kwestią jest więc faktyczny sposób wykorzystania terenu przed uchwaleniem planu.
Skarżący podnosi wprawdzie, że w okresie od 1 kwietnia 2004 r. do 22 lutego 2006 r. nieruchomości przeznaczone były jak też wykorzystywane na cele mieszkaniowe, jednakże w ocenie Sądu zasadnie organ I instancji przyjął, iż brak jest dowodów potwierdzających tą okoliczność.
Wbrew zarzutom skargi, sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, odpowiada zasadom wyceny nieruchomości, określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Skarżący nie przedstawił natomiast dowodów na poparcie swoich zarzutów. Z akt sprawy według Sądu bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiących własność skarżącego, objętych postępowaniem, wzrosła na skutek postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego też względu, wobec zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia tego planu, koniecznym było wydanie decyzji, ustalającej dla skarżącej jednorazową opłatę planistyczną.
W skardze kasacyjnej od powyższego wyroku zarzucono:
1/ naruszenie art. 174 ust. 1 ppsa w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i przyjęcie, że istnieją przesłanki do naliczenia renty planistycznej, podczas gdy w okolicznościach faktycznych sprawy nie ustalono, aby w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość przedmiotowych działek wzrosła;
2/ naruszenie art. 174 ust. 1 ppsa w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, i § 162 uchwały Rady Gminy Świdnica, poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i błędne przyjęcie, że Gmina na podstawie uchwały może zwolnić całkowicie niektóre podmioty od renty planistycznej;
3/ naruszenie art. 174 ust. 2 ppsa w zw. z art. 7 i 77 § 1 k.p.a., poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i błędne przyjęcie, że organy wydające decyzję w niniejszej sprawie ustaliły, że przedmiotowe działki nie były wykorzystywane na cele rolnicze, gdy z uzasadnienia obydwu decyzji, jak również treści operatu szacunkowego wynika, że działki traktowano jako wykorzystywane na cele rolne;
4/ naruszenie art. 174 ust. 2 w zw. z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 151 ppsa, poprzez przyjęcie przez Sąd, iż wzrost wartości nieruchomości Skarżącego nastąpił w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo że w rzeczywistości wzrostu takiego nie było a operaty szacunkowe nie odnoszą się do wartości rynkowej nieruchomości lecz oparte są na fikcyjnych założeniach, co potwierdza wysokość cen uzyskanych ze sprzedaży przez Skarżącego.
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach.
W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w art. 174 stanowi, iż skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:
1/ naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;
2/ naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W niniejszej sprawie natomiast w podstawach skargi kasacyjnej zarzuca się "naruszenie art. 174 ust. 1", a nie pkt 1, jak też "naruszenie art. 174 ust. 2", zamiast pkt 2, a poza tym nie można naruszyć zaskarżonym wyrokiem przepisu ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, który właśnie wskazuje na to, jakie mogą być podstawy skargi kasacyjnej. Można powiedzieć zatem, że już samo skonstruowanie skargi kasacyjnej czyni tą skargę niemożliwą do uwzględnienia.
Zauważyć też należy, że w dalszej części skargi kasacyjnej, sporządzający ją podnosi, iż "naruszenie art. 174 ust. 1 ppsa w zw. z art. 36 ust. 4 i art. art. 37 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" polegało na tym, że nie ustalono aby w wyniku uchwalenia planu wzrosła wartość przedmiotowych działek, dalej wskazując, że Gmina zwolniła od ponoszenia opłaty od wzrostu wartości nieruchomości niektóre podmioty, czego nie miała prawa czynić.
Tak podniesione argumenty, w żadnej mierze, niezależnie od sposobu ich sformułowania, nie mogły być uwzględnione chociażby z tej przyczyny, iż w sprawie niespornie ustalono, że teren należący do skarżącego, stanowiący określone działki, był wcześniej objęty planem zagospodarowania przestrzennego, który wygasł i plan ten nie przewidywał budowlanego przeznaczenia tych terenów. Był to według planu miejscowego teren rolny (uprawy polowe). Następnie przez pewien okres czasu dla tego terenu nie było w ogóle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś dopiero aktualny w dacie orzekania w niniejszej sprawie plan zmienił charakter danego terenu z rolnego na budowlany. W tej sytuacji nie można podzielić argumentów wnoszącego skargę kasacyjną, podnoszonych już w toku postępowania administracyjnego i przed Sądem I instancji, że nie uwzględniono w sprawie, iż nastąpiło faktyczne przeznaczenie tych terenów pod zabudowę przed wprowadzeniem obecnie obowiązującego planu, bowiem tereny rolne podlegają szczególnej ustawowej ochronie /ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych/ i wyłącznie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mogła być dokonana prawna zmiana przeznaczenia tych terenów na nierolne, a więc niepodlagające szczególnej ochronie.
Aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, mający zastosowanie w czasie, gdy nastąpiło zbycie przedmiotowych działek, wprowadził właśnie zmianę przeznaczenia terenów należących do skarżącego na nierolne /budowlane/, co oczywiście wiązało się ze wzrostem wartości tych działek. Prawidłowo zatem organy obu instancji przyjęły, a Sąd I instancji zaakceptował takie stanowisko, iż zaistniała podstawa materialnoprawna do tego, ażeby ustalić opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wprowadzenia planu miejscowego.
Odnośnie stanowiska skarżącego, że uchwałą ustalającą stawkę opłaty planistycznej Gmina naruszyła zasadę równości, bowiem dla niektórych terenów nie wprowadziła takiej opłaty należy stwierdzić, że taki zarzut można podnieść wyłącznie w skardze wniesionej na uchwałę rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący kwestionując zróżnicowanie stawek opłaty planistycznej dla poszczególnych terenów mógł zaskarżyć taką uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowiącą prawo miejscowe, nie może natomiast skutecznie podnieść zarzutów w tym względzie w niniejszej sprawie, w której przedmiotem rozstrzygnięcia organu administracji jest ustalenie opłaty od wzrostu wartości konkretnych nieruchomości. Nie jest też słuszne stanowisko, iż Skarżący, jako zbywca nieruchomości w warunkach przewidzianych ustawą do ustalenia przedmiotowej opłaty nie jest legitymowany w sprawie, bowiem podmiotem jedynie mającym w tej kwestii legitymację materialnoprawną jest właśnie ten podmiot, który dokonał zbycia nieruchomości.
W skardze kasacyjnej zarzuca się też "naruszenie art. 174 ust. 2 ppsa w zw. z art. 7 i 77 § 1 k.p.a.", jak również "naruszenie art. 174 ust. 2 w zw. z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 151 ppsa". Tak wadliwie zresztą sformułowane zarzuty nie mogły być uwzględnione z analogicznych przyczyn jak wskazano wyżej.
Skarżący w treści zarzutów wywodzi także, że zaakceptowane zostały nieprawidłowe operaty szacunkowe, bowiem nie odnoszą się do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości z tego względu, iż mylnie przyjęto, że sposób ich wykorzystywania zmienił się w związku z wprowadzeniem planu miejscowego. W warunkach niniejszej sprawy nie może jednak budzić wątpliwości, jak to słusznie przyjęto w zaskarżonym wyroku, iż wzrost wartości nieruchomości nastąpił wobec wprowadzenia planu miejscowego zmieniającego jej przeznaczenie. Niezależnie od tego w toku postępowania Skarżący mógł składać wnioski dowodowe np. co do dopuszczenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy, nie powołuje się jednak w skardze kasacyjnej, iż składał takie wnioski, których jednak organ nie uwzględnił, zaś Sąd wydając zaskarżony wyrok do tej kwestii się nie odniósł.
Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 184 ppsa, Naczelny Sąd Administracyjny skargę kasacyjna oddalił.