Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 15 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Po 517/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koninie z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji stwierdził, co następuje
Decyzją z dnia [...] czerwca 2007 r., nr [...] Burmistrz S. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz na podstawie § 48 uchwały nr XVII/124/2004 Rady Miasta S. z dnia 26 lutego 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta S. - część "A" (Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego Nr 40, poz. 1002) ustalił dla M.K. i J.K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 7.778 zł. W uzasadnieniu decyzji przedstawiono podstawy wyliczenia ustalonej kwoty. Wskazano również, że w przedmiotowej sprawie wykonany został przez rzeczoznawcę operat szacunkowy.
Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M.K. i J.K. domagając się jej uchylenia i ustalenia opłaty w wysokości odpowiadającej rzeczywistemu wzrostowi wartości działek. Skarżący podnieśli, że przedmiotowe działki są nieuzbrojone (nie mają wody, prądu, kanalizacji), znajdują się w sąsiedztwie działek rolnych i nie mają dostępu do drogi publicznej, a jedynie do polnej drogi. Dodatkowo wskazali, że działki przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę są nieadekwatne do stanu faktycznego.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koninie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 lutego 2004 r. i wzrostem wartość działek należących do skarżących, oraz sprzedażą przez skarżących przedmiotowych działek aktem notarialnym z dnia 6 lutego 2005 r., spełnione zostały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na podstawie wymienionego przepisu ustalono opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, że poprawnie określono wartość przedmiotowych działek w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca opisując stan zagospodarowania nieruchomości należących do skarżących określił je jako niezabudowane i niezagospodarowane (pkt 4.1 operatu), przy czym stan zagospodarowania zdefiniowano w operacie jako poziom zainwestowania: wykonane przyłącza, ogrodzenie, utwardzenie powierzchni, tereny zieleni (pkt 6.1 operatu).
Ponadto oznaczono stan zagospodarowania wycenianej nieruchomości jako niezagospodarowany (pkt 12, tabela 7.2.1) Zapisy zawarte w pkt 4.1 operatu i w tabeli 7.2.1 poz. 11 związane z energią i wodociągami odnoszą się do terenu, a nie do wycenianej nieruchomości. Oznaczają one, że wyceniana nieruchomość ma możliwość podłączenia do istniejącej na tym terenie sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Nieruchomości przyjęte w operacie do porównania są identyczne w zakresie infrastruktury. W operacie uwzględniono również dostęp komunikacyjny drogą nieutwardzoną oraz sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej i gruntów rolnych.
W dniu [...] września 2007 r. M.K. i J.K. wnieśli na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu domagając się jej uchylenia oraz ustalenia opłaty odpowiadającej rzeczywistemu wzrostowi wartości nieruchomości. W skardze zarzucono organowi naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 155 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) poprzez przyjęcie, iż nieruchomości podlegające wycenie są nieruchomościami uzbrojonymi, co w świetle dokumentów ewidencji sieci uzbrojenia terenu jest niezgodne z rzeczywistym stanem faktycznym, jak również pominięciu małej atrakcyjność działek dla nabywców w związku z ich położeniem.
Skarżący podnieśli, że rzeczoznawca błędnie przyjął, iż wyceniane nieruchomości są uzbrojone, pominął ich małą atrakcyjność, związaną z położeniem w sąsiedztwie ogródków działkowych, na obrzeżach miasta oraz złym dojazdem. W konsekwencji przyjęty przez rzeczoznawcę wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości został ustalony w zawyżonej kwocie.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koninie wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wyrokiem z dnia 15 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Po 517/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koninie z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Sąd I instancji wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę zgodnie z przepisami art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami działu IV rozdział 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami określał wartość nieruchomości skarżących przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca określił wartość jednostkową metra kwadratowego nieruchomości, wartości działek nr [...] ustalono stosownie do ich powierzchni. Metodę tę Sąd uznał za prawidłową, bowiem po uchwaleniu planu miejscowego nieruchomość skarżących została podzielona i zbywana w częściach.
Sąd wskazał także, że przedmiotowe działki sprzedane zostały przez skarżących przed upływem pięciu lat od daty uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem po stronie gminy powstało uprawnienie do domagania się uiszczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości tych nieruchomości.
Sąd uznał, zarzuty zawarte w skardze za nietrafne, gdyż w operacie szacunkowym uwzględniono lokalizację działek należących do skarżących, a także wyposażenie terenu w infrastrukturę (punkt 11 tabeli 7.2.1.), stan zagospodarowania terenu (punkt 12 tabeli 7.2.1.) oraz uzbrojenie w sieć energetyczną i wodociągową. Zdaniem Sądu opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami, zaś zaskarżona decyzja organu odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza S. odpowiadają prawu.
Od powyższego wyroku M.K. i J.K. złożyli skargę kasacyjną, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
W skardze kasacyjnej zarzucono zaskarżonemu wyrokowi naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 155 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż nieruchomości podlegające wycenie są nieruchomościami uzbrojonymi, co w świetle dokumentów z ewidencji sieci uzbrojenia terenu jest niezgodne z rzeczywistym stanem faktycznym oraz poprzez pominięcie małej atrakcyjności nieruchomości dla nabywców związanej z ich położeniem. Zgodnie z powołanym przepisem przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, zawarte w szczególności w ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Skarżący wskazali, że już podczas postępowania prowadzonego przez Burmistrza S. podnosili, iż przedmiotowe nieruchomości nie są działkami uzbrojonymi, pomimo to biegły wyliczając wzrost ich wartości przyjął, iż są to nieruchomości w pełni uzbrojone, co w rezultacie spowodowało znaczne zawyżenie ich wartości. Przy wycenie, zdaniem skarżących, nie wzięto również pod uwagę w dostatecznym stopniu położenia nieruchomości, które ma kluczowe znaczenie dla określenia ich wartości rynkowej.
Dodatkowo skarżący stwierdzili, że biegły zawyżył cenę za metr kwadratowy szacowanych nieruchomości, gdyż nie uwzględnił położenia działek w sąsiedztwie ogródków działkowych, na obrzeżach miasta i złego dojazdu do nich. Każdy z tych elementów ma bardzo ważne znaczenia dla przyszłych nabywców nie mających zamiaru przepłacać za nieruchomości, które ze względu na położenie nie są bardzo atrakcyjne.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.
Stosownie do postanowień art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc jedynie pod uwagę z urzędu nieważność postępowania. W przypadku braku przesłanek wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając sprawę związany jest granicami skargi. W niniejszej sprawie przesłanki, o których mowa w art. 183 § 2 cyt. ustawy nie wystąpiły wobec czego kontrola sądu ograniczać się będzie do wskazanych w skardze kasacyjnej zarzutów. Skargę kasacyjną stosownie do treści art. 174 cyt. ustawy można oprzeć na:
naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, naruszeniu przepisów postępowania jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Wniesiona w niniejszej sprawie skarga kasacyjna opata została wyłącznie na zarzucie naruszenia prawa materialnego, tj. art. 155 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Odnosząc się do tak sformułowanego zarzutu należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na to, że przepis art.174pkt 1P.p.s.a. przewiduje dwie formy naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Obowiązkiem wnoszącego skargę kasacyjną było więc sprecyzowanie zarzutu skargi kasacyjnej przez określenie w jakiej formie nastąpiło naruszenie wskazanego w skardze przepisu prawa materialnego. Skarga kasacyjna tego rodzaju stwierdzenia nie zawiera. Zauważyć w związku z powyższym należy, że naruszenie prawa materialnego, przejawiające się w jego błędnej wykładni polega na mylnym zrozumieniu, a więc wadliwej interpretacji treści normy prawnej wynikającej z przepisu objętego zarzutem naruszenia. Nieodzownym elementem uzasadnienia podstawy kasacyjnej obejmującej zarzut błędnej wykładni prawa materialnego dokonanej przez Sąd I instancji, a więc wyraźne wskazanie na czym polega wadliwa interpretacja dokonana przez sąd, a także wyjaśnienie jak - zdaniem skarżącego przepisy te powinny być rozumiane. Uzasadnienie skargi kasacyjnej rozważań tej treści nie zawiera. Kwestionuje natomiast wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w oparciu o który organy ustaliły opłatę planistyczną.
Nie zgadzając się z wysokością tej opłaty skarżący podważa ustalenia faktyczne zawarte w wymienionym wyżej operacie, przyjęte następnie przez organy przy wydawaniu decyzji określającej wysokość tejże opłaty i zaakceptowane przez Sąd I instancji.
Podejmując próbę wykazania, że konkretny przepis prawa materialnego - w tym przypadku art. 155 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami został niewłaściwie zastosowany lub nie zastosowany, choć istniały do tego podstawy, skarżący winien wskazać odpowiednie przepisy postępowania, którym uchybił Sąd I instancji oddalając skargę na wydaną przez organ II instancji decyzję ostateczną. Brak zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania powoduje, iż rozpoznając zarzut naruszenia art. 155 ust. 1 pkt 3 i 5 cyt. ustawy Naczelny Sąd Administracyjny związany jest stanem faktycznym, który legł u podstaw zaskarżonego wyroku. Niepowołanie takiego zarzutu uniemożliwiło Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu przeprowadzenie jakiejkolwiek kontroli w tym zakresie.
Już tylko ubocznie należy zauważy, że kwestionowany operat szacunkowy sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę, poprzedzony został analizą rynku, uwzględnił też wszystkie elementy wymagane § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (...) w tym uzbrojenie terenu, położenie nieruchomości a także ceny transakcji.
Uwzględniając powyższe, skoro podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia prawa materialnego nie zasługiwał na uwzględnienie Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.