Uzasadnienie
Ł. K. domagał się zasądzenia od M. W. kwoty 5.043 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 24 kwietnia 2012 roku oraz kosztami procesu.
Pozwany zażądał oddalenia powództwa.
Sąd Rejonowy w E., wyrokiem z dnia 6 lutego 2013 roku zasądził od M. W. na rzecz Ł. K. kwotę 5.043 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 kwietnia 2012 roku do dnia zapłaty (punkt I), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.467 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II) oraz zasądził od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w E. na rzecz adwokata P. Ł. kwotę 1.476 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną świadczoną pozwanemu z urzędu (punkt III).
W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 4 sierpnia 201l roku pozwany zawarł z powodem, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, umowę której przedmiotem było odpłatne dokonanie przez pośrednika czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - lokalu mieszkalnego położonego w E. przy ul. (...) za cenę 265.000 zł. Powód zobowiązał się do: sporządzenia oferty sprzedaży nieruchomości, zamieszczenia ogłoszeń w lokalnych oraz ogólnopolskich portalach internetowych, zamieszczenia ogłoszeń w lokalnej prasie codziennej i na stronie internetowej biura, przekazywania oferty potencjalnym nabywcom, dokonywania prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom w terminach i w sposób uzgodniony z zamawiającym, udziału w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, pomocy i współdziałania z zamawiającym w przygotowaniu transakcji.
Strony ustaliły, że za wskazane czynności pozwany zapłaci powodowi prowizję w wysokości 2,46 % brutto, liczone od ceny sprzedaży nieruchomości, płatne w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. Pozwany zobowiązał się także zapłacić prowizję w tej samej wysokości w przypadku sprzedaży z klientem skojarzonym przez powoda. Umowa zawarta została na czas nieokreślony. Strony przewidziały możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia liczonego na koniec miesiąca. Rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym było dopuszczalne w przypadku zaistnienia nowych okoliczności uniemożliwiających sprzedaż i po podpisaniu przez zamawiającego oświadczenia o zaistnieniu tych okoliczności oraz po pokwitowaniu listy klientów, którzy otrzymali wskazanie adresowe oferty. W przypadku rozwiązania, wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy pozwany zobowiązał się do zapłaty umówionej prowizji, jeżeli w ciągu roku od tych zdarzeń dokonałby sprzedaży nieruchomości klientowi skojarzonemu przez pośrednika. W umowie nie zastrzeżono wyłączności na rzecz pośrednika.
Pozwany zawarł umowy, których przedmiotem było pośrednictwo przy sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w E. także z innymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami. Na początku 2012 roku M. P. zapoznał się z ofertą sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w E. przy ul. (...) sporządzoną i zamieszczoną przez powoda, a następnie skontaktował się z nim celem umożliwienia obejrzenia mieszkania. W oględzinach w dniu 30 stycznia 2012 roku oprócz pośrednika uczestniczył także pozwany, a w dniu 3 lutego 2012 roku M. P. ponownie oglądał lokal. Zaproponował pozwanemu kwotę 200.000 zł, której ten nie zaakceptował. W marcu 2012 roku M. P. skontaktował się z innym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, z którym pozwany także zawarł umowę, której przedmiotem było pośrednictwo przy sprzedaży lokalu przy ul. (...). Pośrednik ten zamieścił ofertę sprzedaży lokalu za cenę niższą niż 265.000 zł. W wyniku negocjacji z udziałem tego pośrednika, pozwany zgodził się sprzedać lokal za 205.000 zł. W dniu 5 kwietnia 2012 roku pozwany sprzedał A. P. i M. P. lokal przy ul. (...) w E., a w dniu 11 kwietnia 2012 roku poinformował o tym powoda.
W dniu 16 kwietnia 2012 roku powód przesłał pozwanemu fakturę obejmującą prowizję za pośrednictwo w obrocie nieruchomością w wysokości 5.043 zł, zakreślając termin płatności do dnia 23 kwietnia 2012 roku. Pozwany należności nie uiścił.
Sąd pierwszej instancji wskazał, iż strony zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomością, której elementy przedmiotowo istotne były zgodne z regulacją przyjętą w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa nie zawierała zastrzeżenia wyłączności na rzecz powoda w związku z czym pozwany uprawniony był zawrzeć umowy, których przedmiotem była ta sama nieruchomość również z innymi pośrednikami. Niemniej jednak powodowi przysługiwało wynagrodzenie w wysokości 2,46 % ceny sprzedaży brutto w przypadku zbycia nieruchomości bez jego udziału, ale z klientem przez niego skojarzonym z pozwanym i to nawet po rozwiązaniu umowy, jeżeli do transakcji doszłoby w ciągu roku od zakończenia stosunku umownego.
Sąd pierwszej instancji na podstawie całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego uznał, że do dnia 5 kwietnia 2012 roku, tj. daty zawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie doszło do wypowiedzenia, rozwiązania lub wygaśnięcia umowy z powodem. Nabywca lokalu w pierwszej kolejności zwrócił się do powoda, to z zamieszczonymi przez tego pośrednika nieruchomości ogłoszeniami zapoznał się na wstępie, to również powód zaprezentował mu przedmiotowy lokal. W tych okolicznościach Sąd pierwszej instancji uznał, iż M. P. był klientem skojarzonym przez powoda, a tym samym okoliczność sprzedaży lokalu mieszkalnego przez pozwanego właśnie temu kontrahentowi aktywowała po stronie pozwanego obowiązek zapłaty prowizji na rzecz powoda.
Apelację od tego wyroku wniósł pozwany domagając się jego zmiany i oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia na jego rzecz kosztów procesu.
Wskazał skarżący na naruszenie przez Sąd pierwszej instancji prawa materialnego, to jest art. 180 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z postanowieniami umowy łączącej strony odnoszącymi się do zwrotu „ z osobą skojarzoną przez pośrednika ”, przez błędną wykładnię, polegająca na tym, iż pozwany sprzedał lokal osobie „ skojarzonej ” przez powoda.
W uzasadnieniu apelacji skarżący podkreślił, że zapis umowny dotyczący kręgu „ osób skojarzonych przez pośrednika ” nie mógł znajdować zastosowania do M. P.. Skarżący przyznawał, że sprzedał mieszkanie osobie przedstawionej mu przez powoda, niemniej jednak to nie aktywność powoda doprowadziła do zawarcia w dniu 5 kwietnia 2012 roku umowy sprzedaży z M. P.. Pozwany za wiedzą i zgodą powoda zawarł umowy o pośredniczenie w sprzedaży jego lokalu mieszkalnego także z innymi podmiotami świadczącego tego typu usługi. M. P. zgłosił się do innego pośrednika w obrocie nieruchomościami i na skutek osiągniętego konsensusu co do ceny doszło do finalizacji transakcji. M. P. doszedł do przekonania, że za pośrednictwem powoda nie dojdzie do zawarcia umowy na warunkach satysfakcjonujących obie strony transakcji, zatem koniecznym stało się w tych okolicznościach posiłkowanie się usługami innego pośrednika.
W ocenie skarżącego powód zmierza w kierunku bezpodstawnego uzyskania kosztem pozwanego środków finansowych, kiedy to czynności podejmowane przez powoda okazały się nieskuteczne. Sam skarżący twierdzi, że nie miał woli krzywdzenia powoda.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje
Apelacja M. W. okazała się zasadna.
Wyrok reformatoryjny Sądu odwoławczego zapadł bez czynienia nowych ustaleń faktycznych. Za własne przyjmuje się ustalenia poczynione w pierwszej instancji, z wyraźnym ograniczeniem do okoliczności ujawnionych w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia - w akapicie „ Sąd ustalił następujący stan faktyczny ”. Nie ma potrzeby ich ponownego, szczegółowego przytaczania. Oczywiste jest także, że spór odnosi się do konsekwencji prawnych tych ustaleń, ogniskując się na określeniu desygnatu pojęcia „ klient skojarzony ”, zawartego w umowie stron z 4 sierpnia 2011 roku. Ł. K. dochodził przecież zapłaty prowizji, a ta należy się w przypadku zawarcia umowy sprzedaży z klientem skojarzonym przez pośrednika (§ 3 umowy), co wyrażono także w § 2 kontraktu przez zastrzeżenie, że czynności podjęte przez powoda w ramach rozpowszechnienia oferty, prezentacji nieruchomości i negocjacji, a ewentualnie także przygotowanie transakcji i pośredniczenie w niej (§ 3), świadczone są bez ekwiwalentu, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy z klientem skojarzonym przez pośrednika.
Uzależnienie wypłaty prowizji od zawarcia transakcji czyni kontrakt stron z 4 sierpnia 2011 roku umową rezultatu. Powinien być on rozumiany w sposób adekwatny do zakresu obowiązków pośrednika wynikających z § 2, to jest chodzi o zapłatę wynagrodzenia jako skutek doprowadzenia do zawarcia umowy przez zamawiającego z klientem (nabywcą), począwszy od przekazania temu ostatniemu oferty, aż po negocjacje zwieńczone zawarciem transakcji. Nie ma natomiast podstaw aby za rezultat rodzący prawo do prowizji uznawać sam fakt przekazania oferty i prezentacji nieruchomości „ potencjalnemu nabywcy ” (tak określa się klientów w § 2 umowy). Osoby sobie przedstawione, prezentujące swoje oczekiwania lub prowadzące negocjacje, ale bezskuteczne, nie są „ skojarzone ”. Jeżeli dojdzie do sprzedaży za pośrednictwem powoda (zawarcia umowy, ewentualnie w jego obecności, ale jako konsekwencji konsensusu osiągniętego w negocjacjach z jego udziałem) skojarzenie stron będzie oczywiste.
Nastąpi także gdy podstawowe warunki umowy uzgodniono, a transakcja nie doszła do skutku. Skojarzenie będzie wówczas rozumiane jako połączenie stron wspólnymi ustaleniami. Postanowienie z § 7 ust. 3 umowy, według którego zamawiający zapłaci prowizję jeżeli sprzeda nieruchomość w ciągu roku od ustania umowy, klientowi skojarzonemu przez powoda, stanowi wówczas adekwatne zabezpieczenie przed zachowaniami nielojalnymi, kiedy to rzeczywiste uzgodnienie warunków umowy pomiędzy zamawiającym, a klientem ukrywa się, celem pozbawienia pośrednika prowizji. Na pozycje stron umowy z 4 sierpnia 2011 roku wpływało także zastrzeżenie z § 10, że nie jest to umowa na wyłączność, co strony rozumiały jako dopuszczenie zawierania przez pozwanego umów z innymi pośrednikami, których przedmiotem będzie ten sam lokal, co implikuje w zasadzie otwarty charakter każdej kolejnej umowy. Umowa otwarta może nieść za sobą konsekwencje w postaci powinności zapłaty na rzecz więcej niż jednego pośrednika, choćby z uwagi na różnice w określeniu warunków powstania roszczenia o wynagrodzenie w kolejnych umowach pośrednictwa.
Potencjalny nabywca nie jest zazwyczaj związany umową z żadnym z biur prezentujących jednaką ofertę i nie można oczekiwać jego lojalności, a przeciwnie – każdy z etapów prowadzących do zawarcia umowy może się odbywać przy pomocy różnych pośredników, lub powielać. Skoro uznać, że skutek ten jest naturalną konsekwencją zawarcia umowy otwartej, to również musi wpływać na rozumienie zastrzeżonego w umowie z 4 sierpnia 2011 roku warunku „ skojarzenia stron ” jako nieograniczającego się do prostego przedstawienia danych adresowych, czy innych wstępnych czynności.
W rozstrzyganej sprawie nie ma podstaw dla obciążenia M. W. obowiązkiem zapłaty prowizji na rzecz Ł. K..
Udział powoda w negocjacjach pomiędzy M. W., a M. P. mógł się ograniczać do przekazywania stanowisk stron odnośnie ceny, ale istotne jest, że nie doszło do osiągniecia konsensusu co do jej wysokości i „ potencjalny nabywca ” odstąpił od dalszych negocjacji (ostatnie stanowisko przesłano drogą elektroniczną w dniu 14 lutego 2011 roku). Nie ma podstaw aby wątpić w ustalenia Sądu pierwszej instancji, że w późniejszym czasie M. P. zgłosił się do pośrednika, który umieścił lokal w swojej ofercie, podjęto negocjacje z udziałem tego pośrednika, uzyskano ustępstwa obu stron jak chodzi o propozycje ceny i 5 kwietnia 2011 roku doszło do zawarcia umowy. Nie uczyniono tego zatem staraniem Ł. K., a M. P. nie pozostawał wówczas w pozycji klienta skojarzonego przez powoda.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok jak w sentencji.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., a za drugą instancję w związku z art. 391 § 1 k.p.c. - strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Według art. 98 § 3 k.p.c. do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach. Stawki te określa § 6 pkt 4, w postępowaniu apelacyjnym w związku z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie / … / (tekst jednolity z 2013 roku Dziennik Ustaw pozycja 461). Według § 2 ust. 3 w sprawach, w których strona korzysta z pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu, sąd podwyższa opłaty o stawkę podatku od towarów i usług. O kosztach sądowych, od uiszczenia których apelant był zwolniony orzeczono na mocy art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c.