Uzasadnienie
A. F. wniósł o dokonanie w księdze wieczystej (...) wpisu na swoją rzecz prawa własności, wykreślenia wpisu ostrzeżenia i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz wykreślenia wpisów hipotek.
W dniu 28 lutego 2013 roku referendarz sądowy dokonał w księdze wieczystej (...) wpisu prawa własności na rzecz A. F., w miejsce W. B. oraz wykreślenia ostrzeżeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i hipotek.
W. B. wniósł skargę od wpisu, domagając się jego uchylenia, a zważywszy na uzasadnienie skargi, uchylenia i oddalenia wniosku odnośnie wpisu w dziale II (patrz wskazany w skardze numer dziennika kw z powołaniem numeru żądania - dz. kw. (...)). W uzasadnieniu przekonywał skarżący, że umowa sprzedaży nieruchomości, będąca podstawą wpisu, jest nieważna.
Postanowieniem z dnia 9 maja 2013 roku Sąd Rejonowy w Ostródzie VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w M. skargę oddalił (utrzymał zaskarżony wpis w mocy – art. 518¹§ 3 k.p.c.).
W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z treścią art. 626⁸ § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Podstawą zaskarżonego wpisu była umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 19 lutego 2013 roku, zawarta w formie aktu notarialnego, w której R. K., działający jako syndyk masy upadłości Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S., sprzedał A. F. nieruchomość, dla której prowadzona była księga wieczysta (...). Z aktu tego wynika, że sprzedaż nieruchomości została dokonana w postępowaniu upadłościowym i ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Powołując się na treść art. 34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece Sąd pierwszej instancji wskazał, że wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona.
Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami. Mając powyższe na uwadze wyjaśniono, że nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest nabyciem pierwotnym. W konsekwencji nie ma potrzeby wykazywania następstwa prawnego. Z tych przyczyn Sąd pierwszej instancji uznał, że referendarz sądowy miał prawne podstawy do dokonania wpisu prawa własności na rzecz nabywcy. Okoliczności podniesione przez skarżącego nie mogły być podnoszone w postępowaniu wieczystoksięgowym. Wyjaśniono, że w postępowaniu wieczystoksięgowym sąd bada jedynie wymogi formalne aktu notarialnego - umowy sprzedaży i czy jest zgodny z obowiązującymi przepisami.
W ocenie Sądu pierwszej instancji brak podstaw do podważania czynności prawnej sprzedaży spornej nieruchomości przez syndyka masy upadłości A. F.. Bezzasadnie twierdził przy tym W. B., że nieruchomość nie została wydana masie upadłości, albowiem w dniu 6 maja 2008 roku został sporządzony protokół jej przekazania, podpisany przez skarżącego i syndyka masy upadłości.
W. B. złożył apelację, zaskarżając postanowienie z 9 maja 2013 roku w całości i domagając się jego zmiany i uchylenia wpisu referendarza sądowego, a zatem naturalnie, także oddalenia wniosku. Zarzucił naruszenie art. 3 ust. 1, art. 31 oraz art. 34 ust. l ustawy o księgach wieczystych i hipotece; art. 127-128, art. 134 ust. 1, art. 61 i art. 62 Prawa Upadłościowego i Naprawczego w brzmieniu obowiązującym przed 2 sierpnia 2008 roku, a także art. 626⁸ § 2 k.p.c. przez uznanie, że załączone do wniosku zawartego w akcie notarialnym dokumenty stanowią dostateczną podstawę do dokonania wpisu prawa własności na rzecz A. F.. Nadto skarżący zarzucił sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przez przyjęcie, że nieruchomość została wydana przez niego protokolarnie syndykowi masy upadłości dokonującemu sprzedaży.
Skarżący twierdził, że wpis jest bezpodstawny, gdyż umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna. Nieruchomość stanowi własność uczestnika i nigdy nie weszła do masy upadłości. Wyjaśniał, że umowa zbycia nieruchomości na jego rzecz nie została uznana za nieważną, lecz jedynie bezskuteczną wobec masy upadłości. Skoro bezskuteczność czynności ma charakter względny, to nie ma ona wpływu na jego prawo własności (art. 134 Prawa upadłościowego i naprawczego). Nadto nieruchomość nigdy nie została wydana masie upadłości. Na nieruchomości zabezpieczenie uzyskali jego dłużnicy osobiści, co w jego ocenie, blokuje możliwość restytucji naturalnej.
Tym samym masie upadłości przysługuje wyłącznie roszczenie o zwrot równowartości nieruchomości w pieniądzu. W konsekwencji w świetle definicji masy upadłości i jej składników (art. 61 i 62 Prawa naprawczego i upadłościowego) nie sposób uznać, że nieruchomość ta stała się składnikiem masy upadłości. Zdaniem skarżącego akt notarialny zawierający umowę sprzedaży nieruchomości, jak i załączone do wniosku dokumenty, nie mogą stanowić wystarczającej podstawy wpisu. Podkreślono, że wpis prawa własności na rzecz uczestnika objęty jest domniemaniem prawdziwości i istnienia tego prawa. W sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży prawa przez inny podmiot niż właściciel ujawniony w księdze wieczystej, sąd wieczystoksięgowy winien dokonać wnikliwej analizy, czy czynność ta dokonana została zgodnie z prawem i przez podmiot legitymowany.
W ocenie uczestnika w związku z brakiem prawidłowego wydania nieruchomości syndykowi masy upadłości nieruchomość ta nigdy nie wróciła do masy upadłości, a co za tym idzie nie mogła zostać skutecznie sprzedana, bowiem syndyk nie był legitymowany do dokonania tej czynności. Ustalenie Sądu pierwszej instancji, że skarżący dokonał protokolarnego wydania nieruchomości jest bezpodstawne. Nigdy bowiem nie miała miejsca taka czynność, która byłaby prawnie skuteczna i dotyczyła omawianej nieruchomości.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje
Apelacja W. B. okazała się bezpodstawna i podlegała oddaleniu.
Sąd pierwszej instancji trafnie wskazał, że w postępowaniu wieczystoksięgowym bada się tylko treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). Wiadomo zatem, że w dziale II księgi (...) jako właściciel ujawniony był W. B.. Podstawą zaskarżonego wpisu była umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 19 lutego 2013 roku, zawarta w formie aktu notarialnego, w której R. K., działający jako syndyk masy upadłości Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S., sprzedał A. F. nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Z samego aktu wynika, że zbywca przedstawił wyrok o uznaniu za bezskuteczną czynności prawnej, na podstawie której W. B. nabył prawo własności nieruchomości oraz dwa postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie o zezwoleniu syndykowi na swobodny wybór nabywcy tej nieruchomości.
Posłużono się nadto protokołem z dnia 6 maja 2008 roku przekazania nieruchomości pomiędzy W. B. i Syndykiem. Sądowi wieczystoksięgowemu przedłożono wraz z aktem notarialnym odpis wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 czerwca 2007 roku, zapadłego w sprawie IC (...), o uznaniu za bezskuteczną względem masy upadłości Spółki (...) umowy sprzedaży zawartej w dniu 21 lipca 2004 roku pomiędzy Przedsiębiorstwem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. i W. B., na podstawie której W. B. nabył prawo własności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) (wówczas kw nr (...)). Na odpisie wyroku umieszczono klauzulę prawomocności. Przedstawiono także odpisy prawomocnych postanowień Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie z 18 października i 20 listopada 2012 roku o zezwoleniu syndykowi na swobodny wybór nabywcy tej nieruchomości w toku postępowania VIII GUp (...) oraz poświadczony notarialnie protokół przekazania nieruchomości z 6 maja 2008 roku.
Wniosek przedstawiono zatem w prawem dopuszczonej formie (art. 626⁴k.p.c. - przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego). Pochodzi on od A. F., któremu wedle art. 626²§ 5 k.p.c. służy legitymacja do jego złożenia, jako osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić. Zawiera on żądanie wpisu prawa własności na rzecz nabywcy, a czynność prawna, która doprowadziła do przeniesienia własności odpowiada prawu. Jest tak pomimo braku tożsamości zbywcy i osoby wykreślanej.
Wyjaśnienie tego zagadnienie rozpocząć trzeba od stwierdzenia, że normy ustawy z 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (obecnie tekst jednolity z 2012 roku Dziennik Ustaw pozycja 1112 – w zakresie interesującym ze względu na przedmiot postępowania przepisy w brzmieniu niezmienionym) przewidują, że z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, której składniki zasadniczo podlegają spieniężeniu (art. 61 i 62 ustawy). Przekazaniu do masy upadłości podlegają także składniki mienia, które ubyły z majątku upadłego, ale czynność, która doprowadziła do ich wyprowadzenia została uznana za bezskuteczną (art. 134 ust. 1 ustawy). Tak jest w przypadku umowy z dnia 21 lipca 2004 roku pomiędzy Przedsiębiorstwem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. i W. B., na podstawie której skarżący nabył prawo własności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).
Rodzi on ten skutek, że nieruchomość należało wydać w naturze syndykowi masy upadłości zbywcy – Spółki (...), co się ziściło. Korzystając zatem ze zniweczenia skutków tej umowy względem upadłego, nieruchomość zaliczono do masy upadłości. Składniki masy, w tym nieruchomości, podlegają likwidacji przez ich sprzedaż (art. 311 ust. 1). Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (art. 313 ust. 1 ustawy) i to niezależnie od tego czy doszło do niej na skutek przetargu czy z wolnej ręki (art. 320 – 322). Z samej zasady zatem podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej nabywcy nieruchomości nie jest dokument poświadczający czynność prawną zdziałaną przez upadłego lub jego kontrahenta, przeciwko któremu orzeczono bezskuteczność. Dochodzi bowiem do pierwotnego nabycia własności, a zatem umowa sprzedaży gdzie jako zbywca składnika masy upadłości (również tego, który wydano masie na skutek bezskuteczności jego zbycia przez upadłego) występuje syndyk, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia jego prawa przez wpis w księdze wieczystej (art. 999 § 1 k.p.c. w związku z art. 313 ust. 1 Prawa upadłościowego).
W tym stanie rzeczy, na mocy art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.