Uzasadnienie
Powódka Gmina M. O. pozwem z dnia 4 października 2012 roku wniosła o zasądzenie od pozwanych B. M. i D. M. kwoty 2.353,94 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 września 2012 roku do dnia zapłaty tytułem zadłużenia wynikającego z najmu lokalu mieszkalnego za okres czasu od grudnia 2007 roku do sierpnia 2012 roku. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwani na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 2 stycznia 1979 roku zajmują lokal mieszkalny nr (...) położony przy ulicy (...) w O. i od miesiąca grudnia 2007 roku, nieregularnie i jedynie częściowo płacili należny czynsz. Stąd powstało zadłużenie dochodzone pozwem, na co składa się należność podstawowa- 1.659,53 zł, należne odsetki ustawowe za zwłokę w regulowaniu czynszu 668,01 zł i koszt upomnień- 26,40 zł.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym w dniu 10 października 2012 roku zobowiązano pozwanych do zapłaty solidarnie powódce kwoty 2.353,94 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 września 2012 roku do dnia zapłaty oraz kwoty 630 zł tytułem kosztów postępowania.
Pozwani wniesionym w terminie sprzeciwie zaskarżyli nakaz w całości i wnieśli o oddalenie powództwa zgłaszając zarzut potrącenia z uwagi na poniesione koszty wymiany stolarki okiennej na nową w zajmowanym lokalu mieszkalnym w kwocie 5.300 zł. Zwrócili też uwagę, że od kilku lat zgłaszali wynajmującemu potrzebę konieczności wymiany w mieszkaniu stolarki okiennej z uwagi na jej zużycie i nieszczelność co skutkowało ponoszeniem przez nich znacznych kosztów ogrzewania zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Wyrokiem z dnia 14 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy w Ostródzie powództwo oddalił. W uzasadnieniu wskazano, że pozwani nie kwestionowali roszczenia powoda co do wysokości, oponowali roszczeniu co do zasady domagając się uwzględnienia zarzutu potrącenia w związku z poniesionymi kosztami wymiany stolarki okiennej na nową w zajmowanym lokalu mieszkalnym stanowiącym własność wynajmującego. Sąd Rejonowy uznał, że wynajmujący właściciel nieruchomości bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem pozwanych, w związku z czym zobowiązany jest do jej zwrotu na podstawie art. 405 k. c. Żądanie kompensaty wierzytelności w istocie pozwani przedstawili powodowi po dokonaniu wymiany okien, kiedy to domagali się umorzenia zadłużenia czynszowego z uwagi na poniesione koszty wymiany okien i podtrzymali je podnosząc zarzut potrącenia. Wyjaśniono, że zgodnie z art. 498 k. c., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikiem i wierzycielem, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze, obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem. Wobec spełnienia przesłanek kompensaty wzajemnych zobowiązań (art. 498 k. c.) powództwo, w ocenie Sądu Rejonowego, należało oddalić.
W apelacji powódka Gmina M. O. wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanych kwoty 2.353,94 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 września 2012 r. do dnia zapłaty i należnymi kosztami procesu za obie instancje. Ewentualnie domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji z uwzględnieniem kosztów postępowania za obie instancje.
W apelacji skarżąca zarzuciła:
- - naruszenie prawa materialnego przez błędne zastosowanie art. 405 k.c. i przyjęcie, iż powódka uzyskała korzyść majątkową kosztem pozwanych, co daje podstawę do kompensaty poczynionych przez pozwanych nakładów ulepszających lokal powódki z należnym powódce czynszem, którego pozwani nie regulowali,
- - pominięcie przy wyrokowaniu przepisów prawa materialnego dotyczących ulepszeń dokonanych przez najemcę na rzecz najętą / art. 676 kc / w trakcie obowiązywania umowy najmu oraz przy braku uregulowań odnośnie rozliczeń nakładów ulepszających w tejże umowie, nadto pominięcie rozstrzygnięć zawartych w ustawie z dnia 21.VI.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz. U. Nr 31 z 2005 r., póz. 266 z póz. zm./
Motywując swe stanowisko skarżąca wskazała, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w orzeczeniu z dnia 4 listopada 1980 r., sygn. akt II CR 394/80 najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz nie może dochodzić zwrotu nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, a wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu. W ocenie powódki, w świetle tych przepisów, najemca nie może zgłaszać do potrącenia z czynszem tych nakładów, które stanowią ulepszenie rzeczy najętej. Nakłady te będzie można rozliczyć w momencie zwrotu rzeczy najętej - lokalu mieszkalnego, po rozwiązaniu umowy najmu. Powołując się na uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r., sygn. akt II CKN 339 00 (LEX nr 5367627) i z dnia 14 października 2009 r., sygn. akt V CSK 111/09 (LEX 654430) skarżąca wskazała, że kwestią istotną jest czy nakłady zwrotne poczynione na rzecz najmowaną zwiększają wartość rzeczy w chwili jej zwrotu a nie w innym dowolnie wybranym momencie, skoro, między stronami, nie było żadnych porozumień, co do zwrotu nakładów ulepszających rzecz.
Dlatego o zwrocie nakładów ulepszających można, w tym konkretnym przypadku, mówić w chwili zwrotu rzeczy najętej, to jest w chwili zwrotu lokalu mieszkalnego a nie w dowolnym momencie obowiązywania umowy najmu lokalu mieszkalnego.
W odpowiedzi pozwani B. M. i D. M. wnieśli o oddalenie apelacji.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje
Apelacja powódki okazała się uzasadniona.
Trafny okazał się podniesiony w apelacji zarzut obrazy prawa materialnego, a mianowicie błędnego zastosowania art. 405 k.c. i niezastosowania art. 676 k.c. W orzecznictwie sądowym utrwalony jest pogląd co do niemożności przyjmowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu za podstawę samodzielnego roszczenia w sytuacji, gdy z istoty łączącego strony stosunku prawnego przepisy te nie mogą być stosowane nawet posiłkowo. Dotyczy to również stosunków wynikających z umowy najmu. Przepisy normujące stosunek najmu określają samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami czynionymi na wynajętą rzecz. Kwestię rozliczenia się z nakładów w formie ulepszeń na wynajętą rzecz, a do nich należy zaliczyć wymianę stolarki okiennej w wynajmowanym lokalu mieszkalnym, reguluje całościowo art. 676 k.c. Przepis ten wyłącza więc stosowanie do zwrotu nakładów dokonanych przez najemcę przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (porównaj: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 431/04, Lex 145198).
Stosownie do treści przepisu art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jak wynika z powyższego najemca, który dokonał nakładów na rzecz, może dochodzić zwrotu nakładów powodujących ulepszenie rzeczy dopiero w razie jej zwrotu wynajmującemu (porównaj: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt II CSK 12/08, Lex 420379). Skoro bezspornym było, że umowa najmu z dnia 2 stycznia 1979 r. nadal wiąże strony, a lokal nie został powódce wydany, to oczywistym jest, że roszczenie pozwanych o zwrot nakładów poczynionych na ten lokal nie stało się jeszcze wymagalne. Pozwani nie mogli przedstawić do potrącenia niewymagalnej jeszcze wierzytelności z tytułu poczynionych nakładów z wierzytelnością powódki z tytułu zaległego czynszu.
Podkreślić trzeba, że przepis art. 676 k.c. jest przepisem względnie obowiązującym, a więc strony mogły umówić się inaczej co do rozliczeń z tytułu poczynionych nakładów. Pozwani nie udowodnili jednak, że do zawarcia takiej umowy doszło, zaś powódka wyraźnie oświadczyła, że nie wyraziła zgody na wymianę stolarki okiennej i potrącenia kosztów wymiany z należnego jej czynszu.
Zauważyć należy, że zgodnie z postanowieniami § 8 pkt. IV łączącej strony umowy wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania napraw, które ciążą na nim; spośród tych napraw najemca jest uprawniony do wykonania na koszt wynajmującego napraw koniecznych bez przeprowadzenia których korzystanie z lokalu przez najemcę jest niemożliwe, znaczenie utrudnione lub połączone z dotkliwymi uciążliwościami dla najemcy – jeżeli wynajmujący mimo wezwania odmówił wykonania tych robót lub mimo zgody na wykonanie nie przystąpi do ich wykonania w uzgodnionym terminie, a w razie nie uzgodnienia go – w terminie 7 – dniowym od dnia otrzymania wezwania od najemcy. Niewątpliwie pozwani, jeszcze 2007 r., wzywali powódkę do wymiany stolarki okiennej, na co ta nie wyraziła jednak zgody (pismo z dnia 15 marca 2007 r. k. 20).
W ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszej sprawie pozwani nie wykazali, że bez wymiany stolarki okiennej korzystanie przez nich z lokalu było niemożliwe, znacznie utrudnione, lub połączone z dotkliwymi uciążliwościami. Powódka zaś konsekwentnie twierdziła, że stan stolarki okiennej wynikał z braku jej konserwacji, słusznie podnosząc, że było to obowiązkiem pozwanych.
Skoro zatem zarzut potrącenia został podniesiony bezskutecznie, a bezspornym było, że pozwani posiadali zadłużenie z tytułu czynszu za okres od grudnia 2007 r. do sierpnia 2012 r. w kwocie wskazanej w pozwie, to uznać należało, że roszczenie dochodzone przez powódkę było zasadne i znajdowało oparcie w przepisach art. 659 § 1 k.c. Wobec tego Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanych B. M. i D. M. solidarnie na rzecz powódki Gminy M. O. kwotę 2.353,94 zł wraz z ustawowymi od dnia 1 września 2012 r. Zobowiązanie określono jako solidarnie na podstawie art. 30 § 1 krio oraz art. 380 § 2 k.c.
O odsetkach ustawowych Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 669 k.c., mając na uwadze ustalony przez strony w umowie termin płatności czynszu (zgodnie z § 5 umowy o najem lokalu mieszkalnego – najemca jest obowiązany uiszczać czynsz i świadczenia miesięcznie z góry bez uprzedniego wezwania, w terminie do dnia 10-go każdego miesiąca kalendarzowego, za który przypada należność).
Ponadto Sąd Okręgowy, w oparciu o przepisy art. 98 § 1, § 3 i 4 k.p.c., 99 k.p.c., orzekł o kosztach procesu za pierwszą instancję. Wobec tego, że pozwani przegrali sprawę w całości obowiązani są zwrócić powódce poniesione przez nią koszt procesu. Koszty te wyniosły łącznie 700 zł, w tym: 100 zł – opłata od pozwu 600 zł – wynagrodzenie radcy prawnego [ por. § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu - Dz. U. 2002, nr 163, poz. 1349)].
O kosztach procesu za drugą instancję Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1, § 3 i 4 k.p.c. i 99 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty te składały się następujące kwoty: 100 zł – opłata za apelację oraz 300 zł – wynagrodzenie radcy prawnego (§ 6 pkt 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2002 r.).