Uzasadnienie
W postępowaniu przed Sądem Rejonowym w Kielcach, powodowie – T. T. (1), A. T., T. T. (2), J. P., M. K., domagali się nakazania A. K., aby opuściła i opróżniła z osób i rzeczy lokal mieszkalny położony w K. przy ul. (...) (twierdząc, że skutecznie wypowiedzieli łączącą strony umowę najmu) ewentualnie rozwiązania stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego (upatrując „ważnych powodów” w konieczności sprzedaży lokalu, braku możliwości porozumienia się z pozwaną co do zamiaru opuszczenia przez nią lokalu, a także braku porozumienia w przedmiocie ustalenia realnych kosztów czynszu za lokal).
Pozwane - A. K., a także wezwane do udziału w sprawie w takim charakterze (w toku postępowania) A. S. i M. S. wniosły o oddalenie powództwa, kwestionując skuteczność wypowiedzenia stosunku najmu, a niezależnie od tego - istnienie ważnych przyczyn do rozwiązania stosunku najmu.
Sąd Rejonowy w Kielcach zaskarżonym wyrokiem z dnia 21.11.2013r. oddalił powództwo. W uzasadnieniu przytoczył poczynione ustalenia faktyczne co do treści łączącego strony stosunku najmu i wykluczając by pismem z dnia 25.03.2011r. doszło do jego skutecznego wypowiedzenia, bo oświadczenie w tym zakresie złożyła osoba nie umocowana do tego przez wynajmujących, a ponadto w jego treści nie była wskazana przyczyna wypowiedzenia, czego wymaga art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.2005r., nr 31 z p.zm.), niezależnie od tego nie istniała w rzeczywistości przyczyna takiego wypowiedzenia wskazana w art. 11 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy. Zdaniem Sądu I instancji nie było również podstaw do uwzględnienia pozostałej części ewentualnego żądania pozwu, gdyż powodowie nie wykazali, aby była ważna przyczyna rozwiązania stosunku prawnego – w rozumieniu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), a z ich twierdzeń jednoznacznie wynika, że jedyną przyczyną, dla której takiego rozwiązania żądają jest to, że nie prowadzą już wspólnie działalności gospodarczej, chcą sprzedać lokal, gdyż ten nie przynosi żadnych dochodów.
Sąd Rejonowy zauważa, że przyczyna tego ostatniego tkwi w treści łączącej strony umowy najmu, w której wynajmujący (uprawnieni z tytułu własnościowego prawa do lokalu) zgodzili się na czynsz w wysokości ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową, a nic nie stało na przeszkodzie, by został ustalony na poziomie, który zapewniałby im zysk. Ponadto sam zamiar sprzedaży lokalu, w ocenie Sądu I instancji, nie może stanowić ważnej przyczyny rozwiązania stosunku najmu, bo takiej sprzedaży można dokonać „z lokatorem”, a dla pozwanych lokal ten stanowi jedyne centrum życiowe.
Wyrok, w części obejmującej oddalenie powództwa o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu zaskarżyli powodowie. W wywiedzionej apelacji zarzucili naruszenie art. 11 ust. 10 w/w ustawy o ochronie praw lokatorów (…) poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że:
- - „ważne przyczyny” nie obejmują konieczności sprzedaży lokalu, chęci jego pozbycia się przez powodów, braku możliwości porozumienia się z pozwanymi co do zamiaru opuszczenia przez nich lokalu, braku porozumienia się co do realnych kosztów czynszu, złej woli pozwanych w opuszczeniu lokalu w przypadku gdy miał być on jedynie przejściowym lokum po opuszczeniu innego lokalu,
- - w przypadku kolizji interesów wynajmującego z interesem najemcy należy brać pod uwagę wyłącznie korzyść najemcy lokalu.
Wobec powyższego, powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Pozwane wniosły o oddalenie apelacji.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, jakie były granice samej apelacji, skoro z jednej strony zakres zaskarżenia odwoływał się do „całego” wyroku, a z drugiej - wartość przedmiotu zaskarżenia, a przede wszystkim zarzuty oraz ich uzasadnienie odnosiły się już tylko oddalenia tej części powództwa ewentualnego, które obejmowało żądanie rozwiązania przez sąd stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu, a więc – nie wydania lokalu, na skutek uprzedniego skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmujących. Zatem tak, a nie inaczej wyrażony zakres zaskarżenia w tym konkretnym przypadku, należało zidentyfikować przez pryzmat zarzutów oraz wartości przedmiotu zaskarżenia, a skoro te w istocie dotyczyły tylko tej jednej ewentualnej części oddalonego powództwa, to tym samym i zakres zaskarżenia obejmuje w rzeczywistości tylko tą część wyroku oddalającego powództwo. Z tych względów Sąd Okręgowy rozpoznał sprawę w tak zidentyfikowanych granicach apelacji.
Apelacja nie znalazła usprawiedliwienia i jako taka podlegała oddaleniu.
Skarżący nie kwestionowali poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń co do wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Te z resztą były niesporne. Wbrew stawianym w apelacji zarzutom, Sąd Rejonowy dokonał w sposób prawidłowy ich prawnomaterialnej oceny, tym samym nie naruszył przepisu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, ani w zakresie wykładni tego przepisu, ani jego zastosowania do tych niespornych faktów. Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własną argumentację prawną Sądu I instancji wyeksponowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, której powtarzanie jest bezprzedmiotowe. Skonstruowany w apelacji zarzut, sprowadzający się w istocie do nieprawidłowego (zdaniem skarżących) nie odczytania z ujawnionych w sprawie okoliczności faktycznych ważnego powodu do rozwiązania stosunku najmu, stanowi jedynie nieuprawnioną polemikę z trafnymi wywodami Sądu Rejonowego.
Wobec tego, dodatkowo wyjaśnić należy, że przesłanki rozwiązania stosunku najmu, w art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zostały ukształtowane nie jako dwutorowo. Przede wszystkim musi wystąpić stan, polegający na tym, że strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku, a dopiero wówczas i niezależnie od tego muszą zaistnieć ważne przyczyny takiego rozwiązania. Obie te przesłanki są ze sobą funkcjonalnie powiązane. Brak jednej z nich eliminuje dopuszczalność rozwiązania stosunku najmu. Innymi słowy same „ważne przyczyny”, bez nieosiągnięcia porozumienia o jakim mowa, nie wystarczą do rozwiązania tego stosunku prawnego przez sąd i odwrotnie sam brak porozumienia, bez zaistnienia ważnych przyczyn, nie otworzy drogi do takiego rozwiązania. Wynika stąd jeszcze jedna istotna konsekwencja, której apelujący zdaje się także nie dostrzegać, a mianowicie samo nieosiągnięcie porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu nie może stanowić ważnej przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy.
Redakcja przepisu nie pozostawia co do tego żadnej wątpliwości. Z kolei po to, by ostatecznie uzyskać brak porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu, to w pierwszej kolejności należy przede wszystkim podjąć próbę takich rozmów, czy choćby wymiany korespondencji w sposób zwyczajowo przyjęty. Powodowie w żaden sposób nie tylko nie wykazali by taki stan – braku porozumienia zaistniał, ale by zaprezentowali jakąkolwiek aktywność w postaci złożenia najemcy skonkretyzowanych propozycji co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu, które ewentualnie nie byłyby przez niego przyjęte. Już tylko z tej przyczyny, jakiekolwiek dalej idące rozważania co do tego, czy zaistniała „ważna przyczyna” żądania rozwiązania stosunku najmu w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy, schodzą na drugi plan.
Niezależnie od tego, to wszystko na co wskazał Sąd Rejonowy eliminując ważność przyczyn, na które powoływali się powodowie, zachowuje pełną aktualność. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na to, że z punktu widzenia „ważności przyczyny” o jakiej mowa nie bez znaczenia pozostaje jej obiektywne pojmowanie, a więc próba oceny z punktu widzenia ogółu ludzi rozsądnie i uczciwie myślących. Stosując takie kryterium, nie można stwierdzić, że coś co nie było przeszkodą do zawarcia umowy i jej kontynuowania (brak dochodu z najmu wobec zaakceptowania stawek czynszowych na poziomie opłat ustalonych przez Spółdzielnię Mieszkaniową), aktualnie stało się ważną przyczyną do jej rozwiązania. Analogiczny wniosek dotyczy zamiaru sprzedaży lokalu, tylko dlatego, że nie przynosi on dochodu, w sytuacji kiedy takiego dochodu nie przynosił wcześniej, a mimo to umowa został zawarta na takich, a nie innych warunkach (co do stawek czynszowych) i to na czas nieokreślony.
Zawarte w uzasadnieniu zarzutu apelacji stwierdzenie, jakoby powodowie mieli złą wolę co do opuszczenia lokalu, skoro miał być on jedynie „przejściowym lokum”, wydaje się zupełnie nie uwzględniać standardów zobowiązań umownych. Skoro strony korzystając z zasady swobody umów, tak a nie inaczej ukształtowały treść umowy najmu (także w zakresie czasu jej trwania), to winne ją respektować. Innymi słowy twierdzenie o „przejściowym lokum” nie znajduje żadnego oparcia w jej treści. Z kolei argument, jakoby zmiana relacji pomiędzy samymi wynajmującymi, miała stanowić ważną przyczynę rozwiązania stosunku najmu,nie uwzględnia tego, że musi ona zaistnieć w płaszczyźnie odnoszącej się do sytuacji obu stron kreowanej treścią łączącej je umowy, a nie tylko jednej z nich. Ponadto i ta kwestia może znaleźć inne, nie dotykające bezpośrednio najemcy rozwiązanie.
W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 385 kpc orzeczono jak w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw.z art. 108 § 2 kpc.