Wyrok Sądu Okręgowego w Płockuz 30 kwietnia 2015 r., sygn. akt I C 885/12

Uzasadnienie

(...) Oddział Wojewódzki Narodowego Funduszu Zdrowia w W., M. S. i K. S. wystąpili przeciwko Wspólnocie Lokalowej (...) przy ul. (...) w P. o uchylenie:

1. - uchwały nr (...) z dnia 26 marca 2012r. w sprawie przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na rok 2012,
2. - uchwały nr (...) z dnia 26 marca 2012r. w sprawie przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na rok 2011,
3. - uchwały nr (...) w sprawie przeznaczenia na bieżącą działalność eksploatacyjną zysku w kwocie 37.307,35 zł,
4. - uchwały nr (...) o udzieleniu absolutorium dla zarządu wspólnoty za działalność w 2011r., ewentualnie o unieważnienie powyższych uchwał w przypadku ustalenia nieistnienia „dużej” wspólnoty.

Wskazał w uzasadnieniu pozwu, iż:

1. - uchwała nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż zarząd nie wykazał faktycznych kosztów w zakresie;
2. – utrzymania czystości części wspólnej,
3. - utrzymania dźwigu osobowego,
4. - kosztów administracji i innych nieokreślonych kosztów,
5. - opłat na fundusz remontowy,
6. - odśnieżania i usuwania oblodzenia,
7. - uchwała nr (...) również narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż wobec braku wiążących uchwał w sprawie przyjęcia sprawozdań za lata 2007-2010, zaskarżona uchwała może zawierać nieprawidłowe lub nieprawdziwe dane, obecnie toczą się sprawy w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdań: I C 2285/08, I C 756/09, I C 1937/09, I C 844/11,
8. - uchwała (...) narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który nakazuje wspólnocie rozliczyć się z właścicielami z zaliczek pobranych na opłaty związane z kosztami utrzymania i zarządu nieruchomością, w części przekraczającej potrzeby wspólnoty kwoty powinny być zwracane właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów,
9. - uchwała nr (...) jest kwestionowana, gdyż nie można udzielić absolutorium zarządowi, który działa z naruszeniem interesów wspólnoty i poszczególnych właścicieli, bowiem podjął uchwały j.w.,

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, wskazała, iż nie zachodzi żadna z przyczyn, określonych w art. 25 ustawy o własności lokali, a uzasadniających zaskarżenie uchwał wspólnoty.

Sąd ustalił, co następuje

Powodowie są właścicielami lokali użytkowych, znajdujących się na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) i tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową. Do H. i K. S. należy jeden lokal (udział procentowy 12,72), do NFZ także jeden lokal (udział 23,09%), do (...) spółki z o.o. w (...) lokale (udział 62,51%), do M. P. (1) jeden lokal (udział 0,54%) i do M. P. (2) jeden lokal (udział 1,14 % (v. lista głosów oddanych w głosowaniu k. 17, k.19, k.21, k.23).

Pismem z dnia 16 marca 2012r. pozwana wspólnota zawiadomiła właścicieli lokali, iż w dniu 26 marca 2012r. odbędzie się roczne zebranie wspólnoty, podczas którego przedstawiony zostanie plan finansowo-gospodarczy na 2012r.oraz sprawozdanie finansowe z działalności zarządu za 2011r., zaś dyskusji i głosowaniu poddane zostaną uchwały dotyczące przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na 2012r., przyjęcia sprawozdania finansowego za 2011r., przeznaczenia zysku za 2011r. oraz udzielenia absolutorium dla zarządu (v. zawiadomienie z 16 marca 2012r. k. 31).

W odpowiedzi powodowie wystosowali do zarządu wspólnoty pismo, zawierające szereg pytań odnośnie przedmiotu uchwał, mających podlegać dyskusji i głosowaniu w dniu 26 marca 2012r. w zakresie:

1. - kosztów utrzymania czystości,
2. - opłat za wodę,
3. - utrzymania dźwigu osobowego,
4. - przeznaczenia opłat na fundusz remontowy,
5. - składników pozycji „koszty administracyjne”, „pozostałe koszty”, „koszty wspólne”,
6. - kosztów remontu elewacji budynku,
7. - powierzchni wspólnej budynku.

W piśmie tym wnieśli jednocześnie, by przeznaczyć zysk netto za 2011r. do rozliczenia proporcjonalnie między właścicieli nieruchomości, a nie na bieżącą działalność eksploatacyjną (v. pismo powodów z 26 marca 2012r. k. 30).

W dniu 26 marca 2012r. pozwana wspólnota uchwaliła cztery uchwały: nr (...) o przyjęciu planu finansowo-gospodarczego na rok 2012, nr (...) z dnia 26 marca 2012r. o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2011r., nr (...) o zamiarze przeznaczenia na bieżącą działalność eksploatacyjną zysku w kwocie 37.307,35 zł, nr (...) o udzieleniu absolutorium dla zarządu za 2011r. Za przyjęciem uchwał oddano 64,19 % głosów, przeciw 35,81 %, nie było głosów wstrzymujących się (v. uchwały (...), nr (...), nr (...), nr (...) k. 16 – 23, protokół zebrania wspólnoty k. 24-26).

W planie finansowo – gospodarczym na 2012r.przewidziano następujące pozycje:

1. - utrzymanie części wspólnej nieruchomości: energia elektryczna 3.602 zł, utrzymanie czystości 20.991 zł, odśnieżanie i usuwanie oblodzeń 3.1012 zł, woda 1.304 zł, ciepło 2.391 zł, utrzymanie dźwigu osobowego 15.558 zł,
2. - przegląd budynku 2.515 zł,
3. - fundusz remontowy – 31.456 zł,
4. - zarządzanie: koszty administracji 26.488 zł, konserwacja 10.092 zł, zakup materiałów różnych 3.788 zł, koszty pozostałe 13.011 zł (v. plan finansowo- gospodarczy na 2012r. k. 32).

W sprawozdaniu finansowym za 2011r. zarząd wskazał, iż zlecił przeprowadzenie przeglądów okresowych:

1. - stanu technicznego budynku; przegląd ten wykazał konieczność wymiany pokrycia dachowego,
2. - przewodów kominowych dymowych- spalinowych,
3. - pomiarów elektrycznych.

Ponadto, zarząd poinformował, iż zaktualizował instrukcję bezpieczeństwa pożarowego dla całego budynku, zawarł umowę z firmą remontowo- konserwacyjną odnośnie bieżących napraw i konserwacji i zlecił prace, obejmujące demontaż uszkodzonych i montaż nowych rynien, ułożenie pasów papy zgrzewnej i wykonanie obróbki blacharskiej na dachu. Wskazał, iż przychody z działalności podstawowej wyniosły 132.978,86 zł, a koszty działalności podstawowej wyniosły 90.003,25 zł, wynik z działalności netto 37.307,35 zł. Z bilansu za 2011r., stanowiącego część sprawozdania, wynika, iż suma aktywów równała się sumie pasywów i wyniosła 111.849, 36 zł (v. sprawozdanie finansowe k. 41-43, rachunek zysków i strat k. 34, bilans k. 35).

Pismem z dnia 16 kwietnia 2012r. pełnomocnik NFZ zwrócił się do wspólnoty o udostępnienie mu dokumentów i materiałów źródłowych w przedmiocie ustalenia:

1. - okresu dzierżawy winy i kwot dzierżawy,
2. - okresu konserwacji i serwisu windy oraz kwot z tym związanych,
3. - zasad utrzymania czystości na powierzchni wspólnej,
4. - umowy obsługi księgowej wspólnoty,
5. - uchwały o utworzeniu wspólnoty,
6. - kosztów remontu budynku,
7. - obmiaru budynku,
8. - tzw. „kosztów pozostałych”,
9. - zasad rozliczenia zaległego VAT-u (v. pismo pełnomocnika NFZ z 16 kwietnia 2012r. k. 44).

Pismem z 25 kwietnia 2012r. zarząd wspólnoty poinformował NFZ, iż może zapoznać się z żądanymi dokumentami w dniu 2 maja 2012r. (v. pismo wspólnoty z 25 kwietnia 2012r. k. 46).

W dniu 2 maja 2012r. pełnomocnik NFZ sporządził notatkę, iż w umówionym terminie, tj. 2 maja 2012r. nie stawił się nikt ze wspólnoty (v. notatka r.pr. Romy T. k. 45).

Powodowie prowadzili ze wspólnotą korespondencję odnośnie uzyskania informacji na temat kosztów poniesionych w 2011r. i wydatków, planowanych w 2012r., w swoich pismach zadawali wspólnocie konkretne pytania (v. korespondencja powodów ze wspólnotą k. 60-62).

Zarząd pozwanej wspólnoty w osobie M. P. (2) wybrano w dniu 26 maja 2008r. (v. uchwała (...) z zał. k. 91- 94). Wspólnota mieszkaniowa przy ul. (...) składa się z 8 lokali: (v. dokumentacja dotycząca samodzielności lokali k. 140- 147).

Pomiędzy wspólnotą a powodami toczyło się i toczy nadal w tut. sądzie wiele procesów w przedmiocie zaskarżenia uchwał wspólnoty:

1. - w sprawie I C 737/10 zaskarżono uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowego na 2010r., wyrokiem z dnia 28 lipca 2010r. uchwałę uchylono,
2. - w sprawie I C 2285/08 zaskarżono uchwały nr (...)., zatwierdzającej sprawozdanie finansowe za 2007r., nr (...), zlecającej administrowanie nieruchomością i (...)., wyrażającej zgodę na dzierżawę terenu pod altankę śmietnikową, z uwagi na uchylenie tych uchwał przez wspólnotę w toku procesu, powodowie cofnęli powództwo i postępowanie zostało umorzone,
3. - w sprawie I C 756/09 zaskarżono uchwałę nr (...), zatwierdzającej sprawozdanie finansowe za 2007r. i przeznaczającej nadwyżkę przychodów na fundusz remontowy, wyrokiem z dnia 24 maja 2010r. uchylono przedmiotową uchwałę,
4. - w sprawie I C 969/10 zaskarżono uchwałę nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu za 2009r. i uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2009r., wyrokiem z dnia 5 października 2011r. uchylono zaskarżone uchwały,
5. - w sprawie I C 1937/09 zaskarżono uchwałę nr (...), dotyczącą przyjęcia rocznego sprawozdania finansowo-księgowego za 2008r., sprawozdania zarządu i udzielenia mu absolutorium oraz rozliczenia ujemnego za 2008r.; sprawa nie została jeszcze zakończona,
6. - w sprawie I C 1094/12 zaskarżono uchwały nr (...) w sprawie zakupu lub leasingu windy oraz nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowego na 2009r., wyrokiem z dnia 18 listopada 2013r. uchylono przedmiotowe uchwały,
7. - w sprawie I C 844/11 zaskarżono uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowo – gospodarczego na 2011r., nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2010r. i nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu za 2010r., sprawa jest w toku (v. kopie dokumentów ze spraw toczących się pomiędzy powodami a wspólnotą k. 185- 276).

W sprawie I C 1094/12 Sąd Okręgowy w P. ustalił, iż od 8 maja 2008r. powstała duża wspólnota mieszkaniowa, bowiem od tej daty istniało w przedmiotowej nieruchomości łącznie 8 lokali, w tym 5 lokali wyodrębnionych i 3 lokale niewyodrębnione, lecz samodzielne. Strony nie kwestionowały powyższego ustalenia (v. uzasadnienie wyroku z dnia 18 listopada 2013r. w sprawie I C 1094/12 k. 253).

Między wspólnotą a powodami od wielu lat toczy się spór odnośnie kwestii windy, zamontowanej w nieruchomości; do chwili obecnej wspólnota nie wyjaśniła, na jakich zasadach wspólnota korzysta z windy i jakie ponosi koszty z tym związane, wobec czego wszystkie uchwały wspólnoty, przewidujące koszt utrzymania windy, zostały zaskarżone, a niektóre uchylone, dotyczy to uchwał w sprawach I C 2285/08, I C 756/09, I C 969/10, I C 1937/09 oraz I C 1094/12(v. pozwy w sprawach I C 2285/08, I C 756/09, I C 969/10, I C 1937/09 oraz I C 1094/12 k.190-195, k. 209-212, k. 223-226, k. 237-239, k. 244-248, orzeczenia w sprawach I C 2285/08, I C 756/09, I C 969/10 oraz I C 1094/12 k. 208, k. 217, k. 231, k. 251).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów w postaci: zawiadomienia z 16 marca 2012r. (k. 31), pisma powodów z 26 marca 2012r. (k. 30), uchwał wspólnoty: nr (...) (k. 16 – 23), protokołu zebrania wspólnoty (k. 24-26), planu finansowo- gospodarczego na 2012r. (k. 32), sprawozdania finansowego (k. 41-43), rachunku zysków i strat (k. 34), bilansu (k. 35), pisma pełnomocnika NFZ z 16 kwietnia 2012r. (k. 44), pisma wspólnoty z 25 kwietnia 2012r. (k. 46), notatki r.pr. Romy T. (k. 45), korespondencji powodów ze wspólnotą (k. 60-62), uchwały nr (...) z zał. (k. 91- 94), dokumentacji dotyczącej samodzielności lokali (k. 140- 147), dokumentów ze spraw toczących się pomiędzy powodami a wspólnotą (k. 185- 276).

Pozwana wspólnota nie podjęła nawet próby wykazania co do uchwały nr (...) zasadności wysokości i rodzaju planowanych przychodów, jak również zasadności wysokości i rodzaju planowanych wydatków. Co do uchwały nr (...) wspólnota nie przedstawiła dokumentów, na podstawie których można by było sprawdzić, jakie były przychody wspólnoty i ich wysokość, jakie wydatki i ich wysokość, a w efekcie, czy – jak to przyjęto w uchwale (...) - wspólnota uzyskała za 2011r. wynik finansowy dodatni i w jakiej kwocie.

Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanej o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka, A. G., gdyż dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma znaczenia stan wiedzy osób uczestniczących w zebraniu wspólnoty w dniu 26 marca 2012r. odnośnie nagrywania przebiegu zebrania.

Sąd zważył, co następuje

Ponieważ przedmiotowa wspólnota ma charakter tzw. dużej wspólnoty (art. 20 ustawy o własności lokali), bowiem składa się z 8 lokali, do zaskarżenia jej uchwał zastosowanie ma art. 25 powyższej ustawy, który stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interes właściciela lokalu.

W ocenie sądu trzy przedmiotowe uchwały, tj. nr (...), nr (...) i nr (...) sprzeczne są z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Odnośnie uchwały nr (...) o przyjęciu planu finansowo-gospodarczego na rok 2012 wspólnota nadal nie wyjaśniła statusu prawnego windy, czy jest to dzierżawa, czy własność, nie wyjaśniła, na jakich zasadach wspólnota korzysta z windy i jakie ponosi faktyczne koszty, związane z użytkowaniem dźwigu. Ponadto nie wykazała, co składa się na poszczególne pozycje planowanych wydatków, podano tylko ogólne kwoty, ale na tej podstawie nie można wywnioskować, czy zasadny jest rodzaj danego wydatku i jego wysokość. Niektóre pozycje, np. „pozostałe koszty” na kwotę ponad 13.000 zł i „zakup materiałów różnych” na ponad 3.000 zł, są tak ogólnie określone, że w żaden sposób nie można stwierdzić, czego dotyczą, tym bardziej więc nie można ocenić, czy wydatki te są zasadne. Równie enigmatycznie brzmią pozycje „konserwacja” i „koszty administracji”. Wspólnota nie przedstawiła żadnych dokumentów, które potwierdzałyby, jakie wspólnota uzyska dochody w 2012r. i z jakiego tytułu oraz jakie poniesie wydatki i w jakiej wysokości. To zaś uniemożliwia sądowi ocenę, czy działania wspólnoty były zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Podobna ocena dotyczy uchwały nr (...) z dnia 26 marca 2012r. o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2011r. Wspólnota nie wykazała, w jaki sposób obliczyła poszczególne wydatki, na jakich przesłankach oparła swoje obliczenia dotyczące przychodów, uchwała wymienia tylko łączną kwotę przychodów i łączną kwotę wydatków. Na tej podstawie nie jest możliwe ustalenie, czy dane te są prawidłowe, tj. czy rzeczywiście w 2011r. przychód wyniósł 132.978,86 zł i czy wydatki były usprawiedliwione.

Uchwała (...) dotyczy zamiaru wspólnoty przeznaczenia zysku za 2011r. w kwocie 37.307,35 zł na bieżącą działalność eksploatacyjną wspólnoty. Skoro – jak to wyżej wskazano- nie można ocenić prawidłowości rozliczenia przychodów i wydatków wspólnoty za 2011r., to nie można także ustalić, czy rzeczywiście w 2011r. powstał zysk, a jeśli tak, w jakiej kwocie. Z tego względu również ta uchwała nie mogła pozostać w mocy.

Uchwała nr (...) o udzieleniu absolutorium dla zarządu narusza interesy właścicieli, bowiem zarząd wspólnoty działał w 2011r. nieprawidłowo; nie przygotował właściwie sprawozdania finansowego, ani też planu finansowo- gospodarczego. Członkowie wspólnoty nie uzyskali od zarządu wyjaśnień na temat faktycznych przychodów, czy wydatków w 2011r., nie dowiedzieli również, jakie przewidywane są przychody i wydatki na 2012r. Nie są więc w stanie ocenić, czy ich pieniądze na działalność wspólnoty wydawane są w sposób zasadny. Tym bardziej, że sposób działania zarządu nie zmienia się od wielu lat; uchylane są bowiem uchwały wspólnoty w zakresie przygotowanych przez zarząd sprawozdań finansowych i planów gospodarczych za poszczególne lata, począwszy od 2008r. Z tych względów uzasadniony jest brak zaufania powodów do działań, podejmowanych przez zarząd wspólnoty.