Uzasadnienie
Powodowie R. K. i J. K. 30.06.2023 r. pozwali G. W. o zapłatę na ich rzecz solidarnie 120 000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty odszkodowania za ograniczenie z korzystania prawa własności (...) (...) w J., dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi (...) – wskutek miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów fragmentu ponadregionalnego korytarza ekologicznego, w obrębie J., zatwierdzonego uchwałą Nr (...) Rady G. Ł. z 21.06.2018 r., co wpłynęło na wartość rynkową opisanej nieruchomości.
Wskazali, że plan wszedł w życie 15.08.2018 r. i jest to dzień wymagalności dochodzonego roszczenia, a więc nie doszło do jego przedawnienia, gdyż podlega ogólnym regułom w tym zakresie – 6 lat. Ich zdaniem pozwany sporządzając plan, choć kierował się zarządzeniami Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w E. ((...))– to były to tylko wskazania co do konieczności ochrony, a nie bezpośrednie zakazy, nakazy czy ograniczenia, zarządzenia wskazywały tylko na potencjalne wysokie zagrożenie, co tak samo ocenił S. (...). Zatem to pozwany przeprowadził ustalenia z (...), jaką decyzję podjąć.
Podali, że średnia cena gruntów ornych klasy (...) wg tabeli GUS w IV kwartale 2022r. w województwie (...) wynosiła 45 097 ha, a więc średnia cena 2 ha to 90 194 zł. Powodowie pierwotnie zapłacili 4 697 zł za ha, więc za sporną nieruchomość – 9 394 zł. Dlatego wobec możliwości zabudowy, a nawet tylko przekształcenia działki, ich zdaniem dochodzone odszkodowanie jest zasadne, w tym należy mieć na uwadze cel, z jakim nabywali nieruchomość, czyli jej zabudowa. W toku podkreślali, że odszkodowanie określili, mając na uwadze w głównej mierze wartość działki rolnej (o ewentualności budowlanej wspominali tylko potencjalnie), a obecnie nie mogą jej zagospodarować na cele rolne (a w chwili zakupu mogli wykorzystać na cele rolne i rekreacyjne). Uznali, że wskutek planu ich działa w ogóle straciła wartość rynkową, gdyż wprowadził zmiany uniemożliwiające sprzedaż. Nadmieniali, że w ich sytuacji jest więcej osób.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa na podstawie art. 36 ust. 1 a ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym, czyli wskazując, że wskazane przez powodów zmiany wynikały z wymogów ochrony środowiska, które pozwany był zobowiązany respektować.
Sąd ustalił, że:
24.01.1997 r. powodowie nabyli w J. nieruchomość o pow. 3,95 ha, w tym sporną działkę za 18 552 zł od (...), składającą się z gruntów niezabudowanych – rowów w klasie (...) i nieużytków (bez lasów), ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Notariusz poinformował o możliwości wyłączenia gruntów z produkcji rolnej z art. 11 i 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. /k. 10-14/ 1.08.2007 r. 1,95 ha darowali (wartość określono na 19 500 zł), a sporna nieruchomość (działka nr (...)) o pow. 2 ha pozostała ich własnością. /k.15-18, 19-24/
Na dzień nabycia spornej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania i w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą nr (...) Rady pozwanego z 13.06.1996 r. – stanowiła teren rolny z oznaczeniem łąki i pastwiska. A studium przyjętym uchwałą z 28.06.2016 r. – teren rolny ze stanem faktycznym – nieużytki, będący wynikiem poniżej opisanych wskazań w Zarządzeniach Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w E. Zarządzeniem z 8.04.2014 r. Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w E. w sprawie ustanowienia planu zadań ochronnych dla obszaru (...) A. (...) oraz jego zarządzeniem zmieniającym z 19.01.2016 r. – opublikowanym w Dzienniku Urzędowym WP z 19.01.2016 r. p. (...) zawarte są wskazania do zmian studium uwarunkowań pozwanego z uchwały z 29.06.2010 r. i G. L. - dotyczące ochrony przez ograniczenie strefy osadnictwa w J. i U. do poziomu wyznaczonego aktualnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego:
1/ wyłączenia ze strefy rozwoju osadnictwa terenu między drogą O. - J. a jeziorem J., 2/ określenie szczegółowych wskazań do ochrony bez zabudowy w okolicy strefy brzegowej jeziora i pradoliny F., 3/ wskazania informacji, że zabudowa w sąsiedztwie jeziora J. i pradoliny F. obarczona jest bardzo wysokim ryzykiem negatywnego oddziaływania na obszar (...), jak i rozwój infrastruktury rekreacyjnej.
Postanowieniem z 12.03.2023 r. Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska wydanym wskutek zażalenia Wójta pozwanego na postanowienie (...) z 16.05.2022 r. - – utrzymał je w mocy. Spór dotyczył możliwości zabudowy terenu ocenianego jako ważny dla ochrony przyrody i uznano proponowany kompromis za sprzeczny z założeniami ochrony (zabudowa wiązać się bowiem będzie z bardzo wysokim ryzykiem). /k.64 i n./ 21.06.2018 r. – także w następstwie ww. Zarządzeń - została podjęta uchwała Rady G. Ł. Nr (...) Rady Ł. o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów fragmentu ponadregionalnego korytarza ekologicznego, w obrębie J. (dalej jako: (...)), z której wynika, że sporna działka znajduje się na terenie (...), a więc na terenie nieużytków w granicach terenów zieleni naturalnej, objętych formami ochrony przyrody. Opublikowany został w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 31.07.2018 r. /k. 29-40/ 10.01.2022 r. S. (...) /Naczelnik Wydziału Ochrony (...) / wydał zaświadczenie, że sporna nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów jako N- Nieużytki, (...) pod rowami i nie została ujęta w uproszczonym planie urządzania lasów /por. akt notarialny nabycia nieruchomości/. W zaświadczeniu Starosty z Wydziału Geodezji z 5.01.2022 r. podano, że sporna nieruchomość jest objęta Ochroną przyrody: (...); (...) /k. 41-42/.
12.01.2022 r. wójt pozwanego wydał zaświadczenie, że sporna nieruchomość jest objęta obowiązującym ww. (...), z funkcją - terenu nieużytków w granicach terenów zieleni naturalnej, objętych formami ochrony przyrody, objęta symbolem (...). Znajduje się na terenie rezerwatu i obszaru (...). /k. 28/
W zawiadomieniu Starosty (Wydziału Geodezji) z 28.01.2022 r. podano, że wprowadzono zmiany do ewidencji gruntów przez informację o wykreśleniu na podstawie operatu przyjętego 15.12.2021 r. danych jak ww. z 5.01.2026 r. w zaświadczeniu i ponownym wpisanych tych samych, że sporna nieruchomość znajduje się na terenie rezerwatu i obszaru (...).
20.04.2022 r. powodowie podpisali umowę pośrednictwa sprzedaży spornej nieruchomości z propozycją ceny 200 000 zł, ale przez aktualny plan zagospodarowania przestrzennego się to nie udało. /k.25-27/
Pismem z 28.01.2023 r. powodowie wezwali pozwanego do podjęcia rozmów w sprawie wypłaty dochodzonego odszkodowania. /k.44/
Pismem z 16.02.2023 r. pozwany odmówił, powołując się na art. 36 ust. 1 a ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym. Przedstawił przy tym historię dotyczącą planu zagospodarowania, w tym że dysponował ww. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, zmienionym w 2016 r. w związku z ponad regionalnym korytarzem ekologicznym. Gdy na podstawie ustawy z 2003 r. do przystąpił do sporządzenia plany to m.in. projekt w 2017 r. skierował do (...), który wskazał na obszar (...) i związane z tym zarządzeniem, co zostało ujęte w planie. Wskazał, że ze względu na tryb był zobowiązany zastosować się do tej decyzji. /k.45-47/
Podobnie przedstawiła się korespondencja stron wymieniona pismami powodów z 29.03.2023 r. i pozwanego z 2.05.2023 r. /k.48-52/ W piśmie z 5.04.2023 r. (...) (...) poparł stanowisko powodów, że zarządzenia (...) nie przewidywały nakazów, zakazów, ograniczeń, a jedynie wskazywały potencjalne niebezpieczeństwo dla ekosystemu. /k.53/ fakty przyznane
Sporna nieruchomość położona jest w obszarze R. A., utworzonego w 1976 r. (częściowo) i obszaru A. (...) (...) (...) D. Ochronne (w (...) ponadregionalnym korytarzem ekologicznym), jak i w pobliżu od 0,08 do 18,84 km do innych chronionych terytoriów, w pobliżu wschodniego brzegu jeziora J. na terenie pradoliny rzeki F. (styka się z nią od strony północnej, a z południowej z kanałem U.), w otulinie J.. Na jej terenie występują kanały i rowy melioracyjne, więc jest dość podmokła i zimą dostępna po zamarznięciu gruntu. Obecnie jest dość porośnięta. Od strony wschodniej sąsiaduje z działką (...), która jest drogą dojazdową do rzeki F., która przechodzi w drogę publiczną. Jednak nie jest dostępna ani od strony rzeki ani kanału, ani drogi gminnej ze względu na faktyczne warunki w zarośniętym terenie, przecinanym kanałami melioracyjnymi. Najbliższa zabudowa jest ok. 1,4 km dalej.
Prawie jej połowa znajduje się w strefie szczególnie zagrożonej powodziom.
Najbliższy uzbrojenie znajduje się w odległości ok. 1250 m. dowód: opinia biegłego z zakresu ochrony środowiska – k. 211-216, opinia biegłego z zakresu urbanistyki i architektury – k. 255-306, opinia biegłej – rzeczoznawcy majątkowego – k. 361-400
Powyższe procedowanie związane z ochroną środowiska uniemożliwiało pozwanemu swobodę w ustaleniu przeznaczenia co do spornej nieruchomości, w tym zwłaszcza co do możności jej zabudowy. Wskutek planu nie ma możliwości jej zabudowy. Ze względu na rygor ochrony (...) - także w trybie wniosku o warunki zabudowy, gdyby nie było planu, należałoby wziąć pod uwagę wymogi tego programu.
dowód: opinia biegłego z zakresu ochrony środowiska – k. 211-216
Powyżej opisany brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia obecnie uzyskanie statusu działki budowlanej (tym bardziej problematyczne jest zapewnienie infrastruktury), a przeciwskazaniem jest także zagrożenie przeciwpowodziowe. Jej cechy uniemożliwiały to także przed spornym (...).
dowód: opinia biegłego z zakresu urbanistyki i architektury – k. 255-306
Sąd nie uwzględnił powództwa - stwierdzając, że pozwany nie odpowiada za zmiany w możliwości korzystania przez powodów z ich nieruchomości wskutek ograniczeń wprowadzonych przez jego (...) z 2018r., gdyż wynikały one z wymogów ochrony środowiska, które pozwany musiał respektować.
Powyższa konstatacja jest aktualna co do różnych wariantów, w jakich powodowie próbowali prezentować swoje stanowisko, mimo że sami bezpośrednio odwoływali się do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Zaznaczyć więc należy, że szczególny charakter tej regulacji zarazem wpisuje się w cywilne zasady odpowiedzialności, gdyż przewidziano w niej wprost, że sam akt władczy gminy prowadzi do odpowiedzialności odszkodowawczej, gdy są spełnione przesłanki, gdyż dochodzi do szkody. Jednocześnie ustawodawca wskazał, że gdy gmina jest zobligowana do wprowadzenia pewnych ustaleń swego planu, to nie ponosi za nie odpowiedzialności. Stąd wyczerpuje to podstawą prawną roszczenie powodów, zwłaszcza wobec twierdzeń na jakie się powołali i ustalonych faktów. Zgodnie z tą ustawą:
Art. 36 1. 1 R. w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 37¹ ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:
1/ odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2/ wykupienia nieruchomości lub jej części.
1a. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek, o którym mowa w ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z
: 1/ uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;
- 2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
- 3) zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.
Nie powinno budzić wątpliwości, że sytuacja, jaka wystąpiła sprawie, czyli obowiązek respektowania regulacji dotyczących ochrony środowiska, wpisuje się w przytoczony przepis w zakresie wyłączenia odpowiedzialności odszkodowawczej2.
Sama przyczyna wyłączająca, przedstawiona dokładnie w stanie faktycznym, została ustalona na podstawie niekwestionowanych dokumentów. Zeznania świadka nie przyniosły informacji prowadzących do innych ustaleń. Zeznania powodów były zbędne, gdyż powoływali się sami na dokumenty, jak i nie było kwestionowane, że nieruchomość nabyli, by z niej korzystać, w tym także z opcją zabudowy. Nadto troje biegłych w zakresie swoich specjalności, poprzez swoje wiadomości specjalne potwierdziło, że brak jest możliwości przypisania pozwanemu odpowiedzialności za skutki (...). Wnioski z opinii dotyczyły także dalszych implikacji, gdyż wskazali na problematyczność przesłanki ograniczonej możliwości korzystania z nieruchomości – tj. nawet bez (...) możliwość zabudowy działki trudno było przyjąć nawet hipotetycznie, jak i nie zaszły inne zmiany w zakresie możliwości korzystania z niej wobec jej specyficznych warunków przyrodniczych.
Sąd podziela argumentację przytoczoną przez biegłych, w zakresie poczynionych przez nich wniosków. Powodowie nietrafnie próbowali podważyć, że biegli wykroczyli poza swoje kompetencje. Tymczasem biegli realizowali zlecenie, którego specyfika wymagała odnoszenia wiadomości specjalnych do przesłanek z regulacji prawnej, a nie było to opiniowania stricte co do prawa (stąd tylko nadmienić można, że teoretycznie w pewnych okoliczności sąd może posłużyć się biegłym co do prawa, choć w tym przypadku nie taki rodzaj opinii miał miejsce). I właśnie posiadane przez nich wiadomości specjalne umożliwiały odczytanie wpływu regulacji programu (...), w tym zwłaszcza, czy pozwany nie przekroczył jego wymagań. Powodowie nie podważyli opinii, w tym nie przedstawili wywodu co do błędów w odczytaniu programu (nie mogło stanowić argumentu odczytywanie tej specyficznej regulacji jako brak zakazu, nakazu etc., który prezentowany był w sprawie zupełnie poza językiem prawnym i wykładnią, a tylko w oparciu o bardzo uproszczony odczyt tekstu i właśnie opinie biegłych najpełniej pokazały pełny kontekst odczytu).
Nie nastąpiło to także poprzez zdjęcia zbudowanego w pobliżu obiektu, gdyż samoistnie to nie jest informacja o działce powodów, a przede wszystkim nie dostarczyli szczegółów, by w ogóle ocenić trafność powołania tego przykładu. Nie podważa też opinii biegłych pismo ze Starostwa, które wyglądało na przedstawieniu tez bez pogłębionego badania prawnego co do specyficznych regulacji z zakresu ochrony środowiska (np. nawet w uzasadnieniach sądów widać czasami problemy w omawianiu prawa unijnego i jego wdrożeń ze względu na stosowane tam zabiegi i techniki legislacyjne odmienne od znanych naszemu systemowi prawa przed integracją). Nie stanowiło też argumentu przytaczane fragmentarycznie orzeczenie sądu administracyjnego, które było sporządzone na kanwie określonego zagadnienia, czego wprost nie można przenosić na podstawę prawną niniejszej sprawy. Stąd też strony wchodziły w spór poza jego sedno - odnosząc się do kwestii udziału powodów w procedurze ustalania planu.
Faktycznie ich roszczenie nie jest zależne od takiej aktywności, ale stanowisko pozwanego korelowało z zarzutami powodów, że pozwany swoim działaniami doprowadził do ograniczeń w (...). Wspomniana specyfika regulacji związanych z planowaniem, jak i ochroną środowiska wiąże się z opcją konsultacji, uzgodnień. Stąd powodowie mając zastrzeżenia do działań pozwanego, jak wskazuje pozwany – mogli próbować partycypować ze swoim argumentami w procesie tworzenia planu. Nie zmienia to jednak kluczowego ustalenia tej sprawy, że nieruchomość powodów położona jest na terenie, który został objęty bezdyskusyjną wręcz ochroną przyrody. I właśnie z zarządzeń odpowiedzialnego organu wynikał zakaz zabudowy w związku z wysokim ryzykiem oddziaływań.
Nie był też zasadnym argumentem fakt niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości. Było to jednorazowe zdarzenie, a przy tym związane z szeregiem wątpliwości co do intencji tej czynności wobec sytuacji nieruchomości, cen.
W sprawie nie doszło zatem do wykazania jakichkolwiek okoliczności prowadzących do ustalenia odpowiedzialności pozwanego w związku z warunkami nieruchomości powodów (nadmienić też można, że podstawy tej nie dała także ustawa Prawo ochrony środowiska ze względu na wskazany w stanie faktycznym tryb wprowadzenia ograniczeń do (...) niezależnie od stanowiska pozwanego, który dążył do odejścia od tych ograniczeń, więc choć pozew nie zakreślał faktów do tej podstawy, choćby właśnie na wspomnianą rolę (...) czy terminy, to sąd wzmiankuje o tym).
Zauważyć można, że zastrzeżenia pozwanego co do opinii z wyceną ewentualnej szkody traciły w tej sytuacji na znaczeniu, co sam zauważył. Sąd jednak ze swej strony nadmieni, że wszystkie opinie według sądu były wiarygodnymi dowodami wobec logiki ich wywodu, opartego na faktach sprawy. Sąd nie przytacza więc całokształtu regulacji, do których odnosili się biegli w swym badaniu, gdyż wobec przedmiotu sporu kluczowe były informacje o roli zarządzeń (...) w kształcie (...), co przedstawiono w stanie faktycznym i co opinie biegłych potwierdziły. Nie doszło zatem do wykazania faktów prowadzących do oceny powództwa jako zasadnego.
O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 1¹kpc w § 2 pkt. 6 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności adwokackie i w zw. art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, gdyż koszt sprawy w całości obciąża powodów, a zaliczki pozwanego nie wystarczyły na pokrycie kosztów opinii.
1 wpisano aktualne brzmienie przepisu, gdyż niewielka korekta redakcyjna jaka nastąpiła w okresie objętym stanem faktycznym nie wpływała na niniejszą sprawę 2 potwierdzeniem tej wykładni może być także komentarz K. Gruszeckiego do art. 129 ustawy Prawo do ochrony środowiska - dostępny m.in. w systemie informacji prawnej B., gdzie zauważono, że plany zagospodarowania przestrzennego w praktyce nie wprowadzają nowych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, a tylko odzwierciedlają ograniczenia wynikające z innych tytułów (chyba, że zdarzy się, że plan idzie dalej niż te nadane ograniczenia, co m.in. było przedmiotem badań w opiniach)