Uzasadnienie
Powód (...) S.A. w W. wniósł pozew przeciwko pozwanym B. W. i T. W.. Domagał się w nim ustalenia nieważności umowy z dnia 27.02.2012r. ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży nieruchomości na ich rzecz.
Pozwani wnosili o oddalenie powództwa i zwrot kosztów (k. 62 – 63 v).
Sąd ustalił, co następuje
W dniu 12 grudnia 2008 r. między Gminą Ł., a (...) S.A. w W. została zawarta umowa o przeniesienie przez (...) prawa użytkowania wieczystego gruntów w celu zwolnienia się ze zobowiązania w trybie art. 66 ustawy ordynacja podatkowa. Między innymi, jej przedmiotem była działka oznaczona numerem (...) położona w Ł., opisana w tej umowie jako teren kolejowy - „byłe torowisko”.
dowód: umowa k. 20 - 28,
W dniu 27 lutego 2012r. między (...) S.A. w W., a B. W. i T. W. została zawarta umowa w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży. Stwierdzono w niej,że w księdze wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w T. wpisane jest na rzecz (...) S.A. w W. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o obszarze 0,3541 ha stanowiącej działki o numerach (...). W umowie zawarty jest wniosek o odłączenie z tej księgi działki numer (...) i założenie dla niej nowej księgi. W umowie stwierdza się dalej,że na tej działce położony jest budynek mieszkalny (jego adres to Ł., ul. (...)), w którym znajduje się lokal o numerze (...) (szczegółowo opisany w tej umowie), którego najemcami są B. W. i T. W.. Strony oświadczyły,że ustanawiają odrębną własność tego lokalu oraz,że będzie z nim związany udział wynoszący 14.954/29.309 części w nieruchomości wspólnej. Następnie w tej umowie powód sprzedał pozwanym opisany w niej lokal mieszkalny wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
dowód: umowa k. 10 – 17, mapa k. 18, wypis z rejestru gruntów k. 19,
W 2012r., po zawarciu umowy z 27 lutego, pozwani zwrócili się do Urzędu Gminy w Ł. o zezwolenie na wycięcie krzewów. W urzędzie poinformowano ich, że nie ma ją prawa od wskazywanej przez nich działki. Budynek przy ul. (...) znajduje się bowiem na działce o numerze (...) a nie (...) - jak wskazano w umowie.
Błąd ten powstał prawdopodobnie na etapie sporządzania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Nieruchomość przy ul. (...) stanowi nieczynny dworzec nazywany dawnej (...). W tym samym obrębie geodezyjnym (...), na działce numer (...), znajduje się inna nieczynna stacja kolejowa - (...). Powierzchnie obu działek oraz ich kształt i zabudowa są podobne. Obie stacje znajdują się blisko siebie. W obu przypadkach prawo do nieruchomości przysługiwało dawniej (...).
dowód: zeznania świadka P. S. k. 78 v – 79,
Sąd zważył, co następuje
Okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy były w istocie niesporne między stronami. Zeznania świadka P. S., zajmującego się w Urzędzie Gminy w Ł. sprawami gruntowymi, w sposób obrazowy i wyczerpujący zilustrowały problem oraz wskazały na prawdopodobną przyczynę jego powstania. Były one zgodne ze stanowiskami zajmowanymi przez strony i nie były przez nie kwestionowane. Dlatego sąd dał wiarę tym zeznaniom.
Wobec niesporności stanu faktycznego zbędne było przeprowadzanie kolejnych dowodów z zeznań świadków: G. W., J. M., K. K. i K. W.. Sąd oddalił te wnioski na rozprawie w dniu 15 grudnia 2015r. (k. 140).
Problem w niniejszej sprawie sprowadzał się do dwóch kwestii:
a/ tego,że w akcie notarialnym z dnia 27.02.2012r. nieprawidłowo wskazano numer działki, na której znajduje się budynek z mieszkaniem, które sprzedano pozwanym. Prawidłowe jej oznaczenie to (...), a nie (...). Na działce (...) znajduje się inny dworzec, inny budynek mieszkalny, b/ gdy jednak ten błąd został ujawniony, to okazało się,że prawo użytkowania wieczystego działki numer (...) zostało już wcześniej, gdyż dnia 12 grudnia 2008 r., przeniesione przez powoda na Gminę Ł. w zamian za zaległości podatkowe. W dniu 27 lutego 2012 r. powód nie dysponował więc żadnym prawem do tego gruntu.
Powód nie wskazał w uzasadnieniu pozwu żadnej podstawy prawnej swojego żądania. Pisze w nim natomiast o (k. 4):
1/ swoim działaniu pod wpływem błędu, co do oznaczenia ewidencyjnego nieruchomości, które skutkowało mylnym przeświadczeniem, iż powód „posiada prawo użytkowania wieczystego”, 2/ nie posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, a jedynie prawa do poczynionych na niej nakładów w postaci budynków (mieszkalnego i gospodarczego),
Ad 1 /
Formułowanie tej podstawy stwierdzenia nieważności umowy nie może odnieść zamierzonego przez powoda skutku. Zgodnie bowiem z art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone inne osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest jedynie wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć, ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.
W niniejszej sprawie mamy właśnie do czynienia z oświadczeniem złożonym przez powoda innej osobie - pozwanym, a czynność miała charakter odpłatny. Pozwani nie wywołali błędu po stronie powoda, nie wiedzieli o nim, ani nie mogli z łatwością go zauważyć. Przy zawarciu umowy powoda reprezentowali jego pracownicy, co do których pozwani zasadnie mogli przypuszczać,że są to osoby kompetentne, skoro spółka upoważniła ich do reprezentowania jej przy zawieraniu takich umów. Osoby te pracowały w komórkach zajmujących się gospodarowaniem nieruchomościami (por. k. 10 – 11). Jedna z nich to pracownik (...) S.A. - (...) w G., a druga – (...) w (...) S.A. (...) w G.. To przedstawiciele powoda złożyli oświadczenia opisane w § 1 aktu notarialnego. Nie było też sporne w sprawie, że to powód przygotował niezbędną dokumentację. Pozwani nie mieli więc żadnych podstaw,żeby przypuszczać,że coś się nie zgadza. Nie mogli też błędu z „łatwością zauważyć”, skoro w tej dokumentacji wszystko się zgadzało i nawet notariusz nie miał żadnych do niej zastrzeżeń, skoro doszło do sporządzenia umowy. Nie zachodzą więc przesłanki pozwalające powodowi na skuteczne uchylenie się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli,
Ad 2 /
Przeniesienie prawa własności nieruchomości, czy też jej użytkowania wieczystego, które nie przysługuje zbywcy, nie stanowi podstawy do stwierdzenia nieważności umowy. Żaden przepis nie zakazuje bowiem zawierania takich umów,ani nie wiąże z nimi skutku nieważności. Brak po stronie sprzedawcy przymiotu właściciela jest wadą prawą w rozumieniu art. 556 ³ k.c. Jej istnienie nie powoduje natomiast nieważności umowy na podstawie art. 58 k.c. W takim przypadku zastosowanie mają bowiem przepisy o rękojmi i według nich należy oceniać skutki takiej umowy.
Wobec braku podstaw prawnych do uwzględnienia powództwa, podlegało ono oddaleniu.
Skoro powód przegrał sprawę, to na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. zasądzono od niego na rzecz pozwanych zwrot kosztów procesu. Składały się na nie: wynagrodzenie pełnomocnika wynoszące 3.600 zł. (§ 6 pkt 6 rozporządzenia z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie …) oraz opłaty skarbowe od pełnomocnictw. Stosując odpowiednio art. 105 § 1 k.p.c. sąd przyznał pozwanym zwrot kosztów po połowie.