Uzasadnienie
Powódka A. Z. (1) wniosła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) „a” o: 1) uznanie uchwały nr 1/2017 z dnia 7 marca 2017r. za nieistniejącą – w zakresie składników opłat w pozycjach 1,9,10,8,5 i 2 lub o uchylenie tej uchwały w tym zakresie, 2) nakazanie zarządowi pozwanej Wspólnoty zmianę naliczeń składników opłat mieszkaniowych wskazanych w zawiadomieniu o zmianie wysokości opłat z dnia 29 marca 2017r. do wysokości wyliczonej zgodnie z ustawą o własności lokali, 3) o nakazanie zarządowi Wspólnoty:
- a) przeliczenia, z podaniem danych źródłowych tego przeliczenia w celu kontroli, wysokości wszystkich składników opłat mieszkaniowych dla właścicieli nieruchomości od pierwszego dnia ich zastosowania, kiedykolwiek w przeszłości, w wysokości niezgodnej ze ustawa o własności lokali, b) przedstawienia zestawienia wpłat wszystkich właścicieli nieruchomości z wyliczonymi dla nich nadpłatami i niedopłatami w związku z niezgodnością wysokości opłat z ustawą o własności lokali, c) zwrot nadpłat właścicielom lokali według zestawienia z punktu „b”, d) obciążenie właścicieli niedopłatami według zestawienia z punktu „b”.
Pozwana wnosiła o odrzucenie pozwu lub oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu (k. 39 – 41).
Sąd ustalił, co następuje
Powódka jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) „a” w T..
okoliczność niesporna,
W dniu 7 marca 2017r. Wspólnota podjęła uchwałę na zebraniu ogółu właścicieli o numerze (...), w której ustaliła zaliczki na poczet opłat:
1/ eksploatacja – 0,67 zł m² powierzchni całkowitej, 2/ wywóz śmieci – wg. uchwały Rady Miasta, 3/ koszty zarządu – 0,65 zł m² powierzchni użytkowej, 4/ zarządzanie powierzchniami przynależnymi – 0,35 m² powierzchni przynależnej, 5/ sprzątanie i utrzymanie zieleni – 61,54 zł lokal, 6/ zimna woda i kanalizacja – 1,00 zł m³ lokal, 8/ fundusz remontowy -1,00 zł m² powierzchni całkowitej.
W ślad za tym powódka otrzymała zawiadomienie o zmianie wysokości opłat obowiązujących od 1 kwietnia 2017r.. Widniały tam następujące pozycje:
Specyfikacja opłat
Ilość
Cena (zł)
Kwota (zł) 1/ eksploatacja 103,10 m² 0,67 69,08 2/ fundusz remontowy 103,10 m² 1,00 103,10 5/ ryczałt – zimna woda wspólna 1,00 m³ 8,58 8,58 8/ sprzątanie części wspólnej i utrzymanie zieleni 1,00 mc 61,54 61,54 9/zarządzanie 87,70 m² 0,65 57,01 10/zarządzanie powierzchniami przynależnymi 15,40 m² 0,35 5,39 dowód: kopia uchwały k. 6, zawiadomienie k. 7,
W akcie notarialnym był zapis,że koszty ogólne nieruchomości – koszty eksploatacji - będą pokrywane stosownie do wielkości udziałów. Do 2014r. opłaty w pozwanej Wspólnocie były ustalane stosownie do wielkości udziałów. Powstała jednak presja ze strony właścicieli największych mieszkań, którzy chcieli zmniejszyć swoje obciążenia, żeby koszty rozdzielać według mieszkań. W roku 2014r. zmieniono więc sposób ustalania opłat, ale niektóre z nich nadal są określane stosownie do wielkości udziałów, gdyż nadal mianownik odpowiada tej wielkości. Dokonano natomiast wyrównania – uśrednienia opłat np. za sprzątanie. W taki sam sposób jest rozliczana woda „wspólna” np. zużywana do mycia klatki schodowej. Stawki zarządzania budynkiem oraz częściami przynależnymi (miejscami postojowymi w garażu) są odrębne. Są one pobierane stosownie do powierzchni mieszkania. Koszty utrzymania zieleni i sprzątania wyłączono z kosztów eksploatacji i uczyniono z nich odrębne pozycje kosztów.
Na zebraniach dyskutowano,że korzystanie z klatki schodowej, czy zieleni jest takie samo przez wszystkich mieszkańców. Bardziej uczciwym i sprawiedliwym rozwiązaniem będzie rozliczanie tych kosztów „na mieszkanie”.
dowód: zeznania świadków: Z. B. k. 101 v - 102, J. L. k. 102 - 103, A. Z. (2) k. 109 – 110, zeznania członka zarządu pozwanej M. A. k. 103 v, dokumenty k. 47 – 60,
Sąd zważył, co następuje
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali - tekst jednolity Dz. U z 2015r, poz. 1892 – (nazywanej dalej w tym uzasadnieniu „ustawą”) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Ustęp 1 „a” tego artykułu stanowi, że powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozwana wnosiła o odrzucenie pozwu ze względu na przekroczenie tego terminu przez powódkę (k. 39). Stanowisko to nie jest zasadne. Uchwała została podjęta dnia 7 marca 2017r. na zebraniu ogółu właścicieli. Termin sześciotygodniowy upływał więc dnia 18 kwietnia 2017r. Powódka właśnie w tym dniu nadała na poczcie przesyłkę adresowaną do Sądu Rejonowego w Toruniu zawierającą pozew w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 165 § 1 k.p.c. (kodeksu postępowania cywilnego) oddanie pisma procesowego w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012r. – prawo pocztowe lub w placówce pocztowej operatora świadczącego usługi powszechne w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej jest równoznaczne z wniesieniem go do sądu.
Żaden natomiast przepis nie stanowi,że o zachowaniu terminu ma decydować wniesienie pisma do sądu właściwego do jego rozpoznania. Jest to zrozumiałe, gdyż strona nie reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika nie ma obowiązku znać przepisy o właściwości rzeczowej sądów. Na marginesie wskazać należy,że termin określony w art. 25 ust 1 „a” ustawy ma charakter zawity. Jego przekroczenie skutkuje więc oddaleniem powództwa, a nie odrzuceniem pozwu. Przesłanki odrzucenia pozwu są bowiem enumeratywnie wymienione w art. 199 § 1 k.p.c. Nie widnieje wśród nich przekroczenie terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
W punkcie I wyroku sąd oddalił więc wniosek o odrzucenie pozwu.
Żądania z punktu 1 pozwu były sformułowane w sposób alternatywny. Pierwszym z nich było uznanie uchwały za nieistniejącą.Było to więc żądanie ustalenia. Nie jest ono zasadne. O uchwale nieistniejącej można by mówić w sytuacji istnienia poważnych uchybień dotyczących trybu jej podjęcia skutkujących uznaniem,że w ogóle nie można mówić o takim akcie prawnym jaki jest uchwała. Miałoby to miejsce np. w sytuacji, gdyby w ogóle nie odbyło się głosowanie nad nią. W niniejszej sprawie sytuacja taka nie ma miejsca. Powódka nawet nie zgłasza żadnych zarzutów dotyczących kwestii proceduralnych, lecz po prostu nie zgadza się z treścią uchwały. W tej części powództwo podlegało więc oddaleniu.
Zasadne jest natomiast żądanie uchylenia uchwały we wskazanych w pozwie punktach. Jest ona bowiem sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa - art. 12 ust. 2 ustawy. Przepis ten stanowi że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zasada obciążania kosztami „stosownie do udziałów” nie może więc być zmieniana na skutek uchwały członków wspólnoty którzy, na przykład, uznają że inny sposób rozliczenia byłby bardziej uczciwy i sprawiedliwy. Nie ma więc znaczenia to, jaką argumentacją kierowała się pozwana Wspólnota odstępując od tej zasady. Przepisy ustawy nie dają żadnej możliwości w tym zakresie. Zasada wyrażona w art. 12 ust. 2 ustawy obowiązuje bowiem bezwzględnie.
Argumentacja pozwanej,że niektóre z pozycji opłat pomimo odniesienia ich mianownika do powierzchni mieszkania odpowiadają wielkości udziałów nie zasługuje na uwzględnienie. Nie taka była bowiem treść i intencja podjęcia uchwały. Jednoznacznie bowiem od 2014r. zerwano z zasadą obciążania kosztami „stosownie do udziałów”. Zbieżność powierzchni i wielkości udziału należy uznać w tym kontekście za przypadkową. Zarówno z treści uchwały jak i informacji która dociera do mieszkańca w postaci „Zawiadomienia o zmianie wysokości opłat” jednoznacznie wynika w jaki sposób opłaty zostały obliczone. Brak tu jest miejsca dla snucia jakiś domysłów, że jednak zasada „stosownie do udziałów” jest zachowana.
Mając powyższe na uwadze sąd uchylił uchwałę nr 1/2017 w częściach objętych żądaniem pozwu. W tych bowiem częściach ustalenie zasad ponoszenia kosztów było sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy.
Sąd oddalił powództwo w części dotyczącej nakazania, czyli:
- a) przeliczenia z podaniem danych źródłowych tego przeliczenia w celu kontroli, wysokości wszystkich składników opłat mieszkaniowych dla właścicieli nieruchomości od pierwszego dnia ich zastosowania, kiedykolwiek w przeszłości, w wysokości niezgodnej ze ustawa o własności lokali, a) przedstawienia zestawienia wpłat wszystkich właścicieli nieruchomości z wyliczonymi dla nich nadpłatami i niedopłatami w związku z niezgodnością wysokości opłat z ustawą o własności lokali, b) zwrotu nadpłat właścicielom lokali według zestawienia z punktu „b”, c) obciążenia właścicieli niedopłatami według zestawienia z punktu „b”.
Żaden przepis ustawy nie stwarza kompetencji dla sądu odnośnie tych żądań. W zakresie problematyki objętej mniejszym pozwem sąd ogranicza się jedynie do uchylenia uchwały i na tym kończy się jego zadanie.
Sąd dał wiarę dowodom w postaci zeznań świadków: Z. B., J. L., A. Z. (2) oraz zeznaniom członka zarządu M. A., a także przedłożonym dokumentom. Dowody te są spójne, wzajemnie się uzupełniają i tworzą niesprzeczną całość. Nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy to, czy powódka zalegała z opłatami na rzecz pozwanej.
Powódka uległa w nieznacznej części mając na uwadze,że podstawowym zagadnieniem w niniejszej sprawie była prawidłowość sposobu naliczania opłat w pozwanej Wspólnocie. Dlatego na podstawie art. 100 k.p.c. sąd zasądził na rzecz powódki zwrot całości kosztów procesu. Składały się na nie: opłata od pozwu 200 zł i opłata od zażalenia 40 zł – razem 240 zł.