Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyniz 13 lipca 2022 r., sygn. akt I C 1220/17

Uzasadnienie

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy (...) i 22 w G. wnios³a pozew przeciwko M. I. spó³ce z ograniczon¹ odpowiedzialnoœci¹ spó³ce komandytowej z siedzib¹ w G. o zap³atê kwoty 52.900,96 z³ wraz z odsetkami ustawowymi od szczegó³owo wskazanych kwot.

W uzasadnieniu pozwu powódka podnios³a, ¿e pozwana jest cz³onkiem powodowej wspólnoty mieszkaniowej, a jej zad³u¿enie na rzecz wspólnoty na dzieñ 21 wrzeœnia 2017 roku wynios³o 52.900,96 z³otych. W dniu 12 kwietnia 2017 roku powódka skierowa³a do pozwanej zestawienie nierozliczonych nale¿noœci. W odpowiedzi pozwana przes³a³a zestawienie rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017 roku, w którym wskazano, i¿ stan zobowi¹zañ nierozliczonych wynosi 27.431,60 z³otych. Pozwana zwróci³a te¿ uwagê m.in. na brak noty za energiê elektryczn¹ na kwotê 22.482,07 z³otych. W ocenie powódki powy¿sze stanowi³o uznanie przez pozwan¹ d³ugu do kwoty 27.431,60 z³otych. Po otrzymaniu przeds¹dowego wezwania do zap³aty pozwana dokona³a zap³aty jedynie czêœci nale¿noœci w kwocie 1.372,86 z³otych tytu³em op³aty za miesi¹ce lipiec, sierpieñ, wrzesieñ 2017 roku.

(pozew, k. 2-7)

Pozwana wnios³a o oddalenie powództwa, kwestionuj¹c roszczenie powoda co do zasady i wysokoœci.

W pierwszej kolejnoœci spó³ka zarzuci³a powodowi brak legitymacji procesowej, wskazuj¹c na brak prawid³owej uchwa³y o powo³aniu zarz¹du wspólnoty.

Nadto, pozwana podnios³a, ¿e powód nie udowodni³ istnienia dochodzonego roszczenia, w tym nie wyjaœni³ czego dotycz¹ poszczególne nale¿noœci, a jedynie operuje ogóln¹ kwot¹ roszczenia.

W ocenie pozwanej wspólnota mo¿e dochodziæ wy³¹cznie roszczeñ zwi¹zanych z kosztami utrzymania nieruchomoœci wspólnej, natomiast nie mo¿e dochodziæ kosztów utrzymania lokali.

Zdaniem spó³ki, powód nie udowodni³ tego, aby pozwana by³a w³aœcicielem lokali (...) w sk³ad nieruchomoœci przy ulicy (...) ani jaki przys³ugiwa³ jej ewentualnie udzia³ w nieruchomoœci wspólnej i w jakim okresie.

Nadto, nie wykaza³ jakich kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ i za jaki okres dochodzi i w jaki sposób koszty te zosta³y ustalone.

Nadto, pozwana spó³ka zarzuci³a, ¿e w za³¹czonym rozliczeniu powód operuje pojêciami czynsz, korekta, rozliczenie, nie wskazuj¹c co konkretnie mia³oby siê sk³adaæ na ww. nale¿noœci. Jako w³aœciciel lokali (a nie ich najemca) pozwana nie jest zobowi¹zana do zap³aty czynszu. Powód nie udowodni³ tak¿e na jakiej podstawie ustalona zosta³a wysokoœæ op³at, nie do³¹czy³ jakichkolwiek dokumentów Ÿród³owych.

Pozwana zakwestionowa³a tak¿e zu¿ycie energii elektrycznej w wysokoœci wynikaj¹cej z za³¹czonej do pozwu noty, wskazuj¹c, i¿ jest to kwota nadmierna, wrêcz niemo¿liwa do zu¿ycia. Zdaniem pozwanej wspólnota mo¿e dochodziæ op³at za energiê elektryczn¹ jedynie w czêœci przypadaj¹cej na utrzymanie nieruchomoœci wspólnej.

J. œnie pozwana zaprzeczy³a, aby dokona³a uznania roszczenia powoda do kwoty 27.431,60 z³otych, wskazuj¹c, i¿ zestawienie „Rozrachunki na dzieñ 31 marca 2017 roku” nie jest opatrzone podpisem osoby reprezentuj¹cej pozwan¹, a tak¿e nie wynika z niego, czego ono dotyczy.

(sprzeciw pozwanej od nakazu zap³aty, k. 74- 80) (...) stan faktyczny:

Pozwana M. I. spó³ka z ograniczon¹ odpowiedzialnoœci¹ spó³ka komandytowa z siedzib¹ w G. prowadzi dzia³alnoœæ gospodarcz¹, której przedmiotem jest m.in. realizacja projektów budowlanych zwi¹zanych ze wznoszeniem budynków, a tak¿e kupno i sprzeda¿ nieruchomoœci na w³asny rachunek.

Pozwana jako deweloper wybudowa³a m.in. wielorodzinny budynek mieszkalny (...) ¿ony w G. przy ul. (...).

Do czasu wyodrêbnienia lokali pozwana by³a wspó³w³aœcicielem spornej nieruchomoœci i w sposób wy³¹czny korzysta³a z lokali oznaczonych numerami:

1. - 46 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/C13, udzia³ 0,88 %) - do 17 marca 2016 r.,
2. - 31 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/B14, udzia³ 1,20 %) - do 24 listopada 2016 r.,
3. - 61 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/D12, udzia³ 1,19 %) - do 28 lutego 2017r.,
4. - 15 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/A13, udzia³ 1,19 %) - do dnia 30 marca 2017r.,
5. - 96 (na rachunkach powódki oznaczonego 22/A13, udzia³ 1,22 %) - do 18 maja 2017r.,
6. - 128 (na rachunkach powódki oznaczonego 22/C14, udzia³ 1,22 %) - do 27 czerwca 2017r.,
7. - 112 (na rachunkach powódki oznaczonego 22/B14, udzia³ 1,21 %) - do 19 wrzeœnia 2017r.,
8. - 2 (piwnica i gara¿ 20),
9. - 80 (gara¿ 22).

(dowód: odpis z KRS k. 11-14, wydruk aktualnej treœci ksiêgi wieczystej nr (...) k. 15-31, pismo pe³nomocnika pozwanej z dnia 21 listopada 2018 roku, k. 679) (...) nieruchomoœci¹ wspóln¹ sprawuje powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G..

(okolicznoϾ bezsporna)

Na mocy uchwa³y nr (...) w sk³ad zarz¹du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zostali powo³ani: J. D., M. Z., J. Z. i El¿bieta Skierœ – K.. Za podjêciem przedmiotowej uchwa³y g³osowa³o 52,01 % udzia³ów.

(dowód: uchwa³a nr (...) wraz z list¹ g³osowania k. 106-110)

Na mocy uchwa³y nr 10/17 w sk³ad zarz¹du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zosta³a powo³ana dodatkowo A. P.. Za podjêciem przedmiotowej uchwa³y g³osowa³o 59,58 % udzia³ów.

(dowód: zawiadomienie o zwo³aniu zebrania w³aœcicieli lokali k. 111, projekty uchwa³ k. 112, oœwiadczenie komisji skrutacyjnej k. 118, protokó³ komisji skrutacyjnej k. 119-122, lista obecnoœci k. 123-131, karty g³osowania k. 133-190)

W dniu 21 stycznia 2016 roku powódka wystawi³a na rzecz pozwanej notê nr (...) zatytu³owan¹ „za zu¿ycie energii elektrycznej za 2015 rok inwestycja przy ul. (...) ” na kwotê 22.482,07 z³ z terminem p³atnoœci do dnia 31 stycznia 2016 r. (dowód: nota nr 453/DS/12/2015 k. 64)

Pierwotnie administratorem powodowej Wspólnoty mieszkaniowej by³ J. S. prowadz¹cy dzia³alnoœæ gospodarcz¹ pod firm¹ Biuro In¿ynierskie AKTA. W dniu 19 sierpnia 2016 r. powódka w trybie natychmiastowym wypowiedzia³a umowê ww. administratorowi z uwagi na naliczanie przez niego zaliczek na koszty zarz¹du niezgodnie z posiadanymi udzia³ami przez w³aœcicieli lokali oraz brak okreœlenia stawek na pokrycie kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ zatwierdzonych uchwa³¹ wspólnoty.

(dowód: wypowiedzenie k. 412)

W dniu 21 wrzeœnia 2016 roku powódka zawar³a z „ADMINISTRATOR A. i J. K. (1) ” spó³ka jawna z siedzib¹ w G. umowê o zarz¹dzanie ww. nieruchomoœci¹. Zgodnie z przedmiotow¹ umow¹ do obowi¹zków administratora nale¿y m.in.: wyliczenie poszczególnym w³aœcicielom lokali wysokoœci zaliczek (op³at) wnoszonych na koszty utrzymania nieruchomoœci i z tytu³u œwiadczeñ indywidualnych oraz wystawianie rachunków z tymi naliczeniami w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, ewidencja wp³at zaliczek dokonywanych przez cz³onków wspólnoty oraz kontrola ich prawid³owoœci i terminowoœci.

Za czynnoœci zarz¹dzania zarz¹dcy nale¿y siê wynagrodzenie miesiêczne wyra¿one stawk¹ w wysokoœci 0,57 z³/m2 powierzchni u¿ytkowej lokali i pomieszczeñ przynale¿nych.

(dowód: umowa o zarz¹dzenie ww. nieruchomoœci¹ k. 808-812)

W dniu 2 kwietnia 2015 roku powódka zawar³a z (...) Bankiem S.A. z siedzib¹ w W. umowê na prowadzenie rachunku bankowego, a tak¿e corocznie zawiera³a umowy ubezpieczenia przedmiotowej nieruchomoœci.

(dowód: umowa i polisy ubezpieczeniowe, p³yta CD k. 1045)

W dniu 1 lipca 2015 r. administrator J. S. w imieniu wspólnoty (...) z (...) sp. z o.o. z siedzib¹ w W. umowê o prace konserwacyjne i wykonywanie przegl¹dów urz¹dzeñ dŸwigowych w budynkach przy ul. (...) w G.. Roczna wartoœæ umowy netto zosta³a okreœlona na kwotê 38.880 z³. Z kolei, w dniu 1 lipca 2015 r. powódka zawar³a z ww. spó³k¹ umowê, której przedmiotem by³o pod³¹czenie dŸwigów do ca³odobowego centrum zg³oszeniowego (...) za wynagrodzeniem w kwocie 450 z³.

(dowód: umowa o prace konserwacyjne k. 194-200, umowa na prowadzenie us³ugi k. 207-214)

W dniu 28 kwietnia 2015 r. powódka zawar³a z (...) £ (...) z siedzib¹ w G. umowê, na mocy której zleci³a wskazanemu wykonawcy œwiadczenie us³ug utrzymania czystoœci terenu zewnêtrznego, wewnêtrznego wspólnoty oraz odœnie¿ania i utrzymania zieleni. M. wynagrodzenie brutto wynosi³o 4.200 z³ brutto.

(dowód: umowa z dnia 28 kwietnia 2015r. k. 215-218)

W dniu 21 kwietnia 2015 r. powódka zawar³a z (...) S.A. z siedzib¹ w G. umowê o œwiadczenie us³ug na rzecz powódki w zakresie zaopatrzenia w wodê i odprowadzenia œcieków z ww. nieruchomoœci. N. ¿noœci za wykonanie us³ug wynikaj¹cych z umowy ustalono jako iloczyny obowi¹zuj¹cych taryfowych cen i stawek op³at oraz odpowiadaj¹cych im iloœci œwiadczonych us³ug w postaci dostarczanej wody i odprowadzonych œcieków. I. œæ wody dostarczonej do nieruchomoœci mia³a byæ ustalona na podstawie wskazañ wodomierza g³ównego, a w przypadku jego braku – do czasu zainstalowania zgodnie z przeciêtnymi normami zu¿ycia wody okreœlonymi w rozporz¹dzeniu wydanym przez w³aœciwego ministra. I. œæ odprowadzonych œcieków mia³a byæ ustalona na podstawie wskazañ urz¹dzenia pomiarowego, a w przypadku jego braku przyjmuje siê jako równ¹ iloœci wody pobranej z sieci, Ÿróde³ wody, Ÿróde³ wody w³asnych i innych.

(dowód: umowa z dnia 21 kwietnia 2015r. k. 219-227)

W dniu 22 kwietnia 2015 r. powódka zawar³a z (...) – (...) S.A. z siedzib¹ w G. umowy o œwiadczenie kompleksowej us³ugi sprzeda¿y i dystrybucji energii elektrycznej dla budynku nr (...) kl. A-D (3000 kWh rocznie), dla budynku nr (...) kl. A-E (3000 kWh rocznie), gara¿u nr 20 (5000 kWh rocznie) oraz kot³owni. Rozliczenia z tytu³u sprzeda¿y energii elektrycznej mia³y byæ dokonywane wg grupy taryfowej o symbolu G11, zgodnie z (...), Cennikiem lub (...) Sprzedawcy, zaœ z tytu³u œwiadczenia us³ugi dystrybucji wg grupy taryfowej o symbolu G11, zgodnie z (...) Dystrybutora.

(dowód: umowa kompleksowa k. 228-263)

W dniu 31 grudnia 2015 r. powódka zawar³a z (...) sp. z o.o. z siedzib¹ w S. umowê dotycz¹c¹ wytwarzania, dostarczania przez dostawcê oraz kupna i odbioru przez powoda ciep³a w postaci gor¹cej wody dla potrzeb ogrzewania i ciep³ej wody u¿ytkowej wytwarzanego w kot³owniach gazowych, stanowi¹cych Ÿród³o ciep³a. Dostawy ciep³a mia³y byæ rozliczane w oparciu o odczyty wskazañ uk³adu pomiarowo – rozliczeniowego energii cieplnej, zainstalowanego w kot³owni i bêd¹cego w³asnoœci¹ dostawcy. Zgodnie z aneksem do ww. umowy z dnia 31 grudnia 2015r. nale¿noœæ za dostarczone ciep³o mia³a byæ obliczana wed³ug stawek op³at ujêtych w taryfie (...), zawieraj¹cej zbiór cen i stawek op³at zwi¹zanych z zaopatrzeniem w ciep³o, zatwierdzonej i og³oszonej przez Prezesa U. Regulacji (...). W ramach Taryfy w rozliczeniach z tytu³u dostarczonego ciep³a zastosowanie znalaz³y ceny i stawki op³at: jednostkowy koszt 1 GJ ciep³a 63,98 z³/GJ netto, zaœ op³ata sta³a z tytu³u zamówionej mocy 14.579,70 z³/MW netto.

(dowód: umowa na dostawê ciep³a k. 264-273, protokó³ rozpoczêcia dostawy ciep³a k. 274-278, aneksy k. 279-281)

Na podstawie umowy z dnia 24 lutego 2017r. wspólnota (...) W. prowadz¹cemu dzia³alnoœæ gospodarcz¹ pod firm¹ (...) W. w G. bie¿¹ce utrzymanie sprawnoœci technicznej instalacji elektrycznej oraz us³ugi pogotowia awaryjnego w nieruchomoœci przy ul. (...). Za sta³¹ konserwacjê wykonawcy przys³ugiwa³o wynagrodzenie rycza³towe miesiêcznie za czêœæ wspóln¹ w kwocie 250 z³ netto (270 z³ z VAT), zaœ za usuwanie awarii w kwocie 25 z³ netto (27 z³ z VAT) za ka¿d¹ rbh rozpoczêtej pracy z dok³adnoœci¹ do 1/2 godziny oraz za ka¿dy dojazd na miejsce awarii w kwocie 25 z³ (27 z³ z VAT).

(dowód: umowa z dnia 24 lutego 2017r. k. 201-204)

W dniu 24 lutego 2017r. powodowa wspólnota mieszkaniowa zawar³a z K. G. – B. w G. umowê, której przedmiotem by³o sta³e wykonywanie okresowych przegl¹dów bramy segmentowej I. w iloœci 4 sztuk oraz bramy przesuwnej (1 szt.) zamontowanej w obiekcie przy ul. (...) w G.. (...) wykonywane co trzy miesi¹ce w marcu, czerwcu, wrzeœniu i grudniu. Koszt roboczogodziny w przypadku napraw bie¿¹cych zosta³ okreœlony na 70 z³ netto + 23 % VAT, zaœ koszt dojazdu na 40 z³ + 23 % VAT. Natomiast cena rycza³towa okresowego przegl¹du technicznego wynosi³a 300 z³ za sztukê + 23 % VAT.

(dowód: umowa z dnia 24 lutego 2017r. k. 205-206)

Na mocy uchwa³y nr (...) w³aœciciele lokali postanowili utworzyæ fundusz remontowo – inwestycyjny i ustalili stawkê w wysokoœci 0,30 z³/m2. Za podjêciem uchwa³y g³osowa³o 58,17 % udzia³ów.

(dowód: uchwa³a nr (...) wraz z list¹ g³osowania k. 542-548)

Na mocy uchwa³y nr (...) w³aœciciele lokali postanowili, ¿e w roku 2016 z wp³at na pokrycie kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ bêd¹ pokrywane nastêpuj¹ce koszty: przegl¹dów, energii elektrycznej, administrowania, op³at bankowych, przesy³ek pocztowych, drobnych napraw i konserwacji, innych op³at bezpoœrednio zwi¹zanych. Koszty dostarczanych mediów oraz op³aty za wywóz nieczystoœci mia³y byæ rozliczane na podstawie faktycznego zu¿ycia wg liczników lub innych obowi¹zuj¹cych jednostek, zaœ koszty remontów mia³y byæ pokrywane ze œrodków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym.

Za podjêciem uchwa³y g³osowa³o 52,01 % udzia³ów.

(dowód: uchwa³a nr (...) wraz z list¹ g³osowania k. 282-286)

Na mocy uchwa³y nr (...) w³aœciciele lokali postanowili, ¿e z dniem podpisania umowy kredytowej na wykup urz¹dzeñ kot³owni stawka wp³at na fundusz remontowo – inwestycyjny bêdzie wynosiæ 0,75 z³/m2. Za podjêciem uchwa³y g³osowa³o 55,61 % udzia³ów.

(dowód: uchwa³a nr (...) wraz z list¹ g³osowania k. 287-292)

Na mocy uchwa³y nr (...) w³aœciciele lokali zatwierdzili sprawozdanie wspólnoty za rok 2015. Za podjêciem uchwa³y g³osowa³o 53,24 % udzia³ów.

(dowód: uchwa³a nr (...) wraz z list¹ g³osowania k. 558-563)

Na mocy uchwa³y nr 3/17 w³aœciciele lokali przyjêli plan gospodarczy na rok 2017. Stawka kosztów eksploatacyjnych zosta³a okreœlona na 3,01 z³/m2 powierzchni u¿ytkowej lokali i pomieszczeñ przynale¿nych i mia³a obowi¹zywaæ od 1 kwietnia 2017r.

Zgodnie z uchwa³¹ na koszty utrzymania nieruchomoœci sk³ada³y siê: drobne naprawy i konserwacje bie¿¹ce, koszty konserwacji dŸwigów, koszty energii elektrycznej, koszty korespondencji, koszty utrzymania czystoœci powierzchni wspólnej, media czêœci wspólnych (energia elektryczna, wod. - kan. i c.o.), prowizje i op³aty bankowe, przegl¹dy budynku i badania przewidziane ustaw¹ Prawo budowlane, ubezpieczenie budynku, wynagrodzenie zarz¹dcy, inne koszty wspólne (niesklasyfikowane). P., ¿e koszty utrzymania stanowisk postojowych w halach gara¿owych, które s¹ czêœci¹ wspóln¹ nieruchomoœci, pokrywane bêd¹ z kosztów eksploatacyjnych. Za przyjêciem uchwa³y g³osowa³o 56,43 %.

Na mocy uchwa³y nr 7/17 w³aœciciele lokali ustalili stawkê funduszu remontowego w wysokoœci 0,45 z³/m2 powierzchni lokali i pomieszczeñ przynale¿nych. Nowa stawka mia³a obowi¹zywaæ od dnia 1 kwietnia 2017r. Za przyjêciem uchwa³y g³osowa³o 59,77 %.

Nadto, na mocy uchwa³y nr 1 przyjêto sprawozdanie finansowe za rok 2016. (dowód: projekt uchwa³y k. 112-113, plan gospodarczy na rok 2017 k. 117, oœwiadczenie komisji skrutacyjnej k. 118, protokó³ komisji skrutacyjnej k. 119-122, lista obecnoœci k. 123-131, karty g³osowania k. 132-190, sprawozdanie finansowe za rok 2016 k. 115)

W dniu 12 kwietnia 2017 r. powódka przes³a³a pozwanej dokumenty w postaci kompensaty umownej z dnia 7 kwietnia 2017r. wraz z zestawieniem nierozliczonych nale¿noœci wed³ug stanu na dzieñ 31 marca 2017 r.

W odpowiedzi, pozwana odes³a³a zestawienie rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017 r., w którym stan zobowi¹zañ zosta³ okreœlony na kwotê 27.431,60 z³. W treœci tego dokumentu wskazano m.in. na brak noty 453/DS/12/2015 za energiê elektryczn¹ w kwocie 22.482,07 z³. Zestawienie zosta³o podpisane przez ksiêgow¹ pozwanej B. F..

(dowód: kompensata umowna wraz z zestawieniem nierozliczonych nale¿noœci wed³ug stanu na dzieñ 31 marca 2017r. k. 48-57, zestawienie rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017r. k. 58-61)

Pismem z dnia 22 czerwca 2017 r. pozwana poinformowa³a administratora powódki, ¿e nigdy nie otrzyma³a noty 453/DS/12/2015 za energiê elektryczn¹, wskazuj¹c, ¿e kwota 22.482,07 z³ jest kwot¹ niespotykanie nadmiern¹, wrêcz niemo¿liw¹ do zu¿ycia. W odpowiedzi, pismem z dnia 27 czerwca 2017 r. administrator przes³a³ kserokopiê ww. noty i przeds¹dowe wezwanie do zap³aty kwoty 52.900,96 z³ wyznaczaj¹c siedmiodniowy termin do zap³aty nale¿noœci.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 22 czerwca 2017r. k. 62)

Z tytu³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ w odniesieniu do lokali mieszkalnych (...) w³asnoœæ pozwanej spó³ki, w okresie objêtym ¿¹daniem pozwu powódka wystawi³a nastêpuj¹ce rachunki:

1. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
2. - 2/Ds./ (...) na kwotê 257,76 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
3. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
4. - 15/Ds./ (...) na kwotê 412,13 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
5. - 15/Ds./ (...) na kwotê 426,72 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
6. - (...) na kwotê 91,87 z³ korekta za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 24 lutego 2016r.,
7. - 15/Ds./ (...) na kwotê 518,59 z³ za marzec z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
8. - 175/Ds./ (...) na kwotê 340,30 z³ rozliczenie mediów za I kwarta³ 2016r. z terminem p³atnoœci 26 kwietnia 2016r.
9. - 15/Ds./ (...) na kwotê 518,59 z³ za kwiecieñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 kwietnia 2016r.,
10. - 15/Ds./ (...) na kwotê 518,59 z³ za maj 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 maja 2016r.,
11. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
12. - 31/Ds./ (...) na kwotê 413,28 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
13. - 31/Ds./ (...) na kwotê 427,91 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
14. - 151/Ds./ (...) na kwotê 92,36 z³ korekta za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 24 lutego 2016r.,
15. - 31/Ds./ (...) na kwotê 520,27 z³ za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
16. - 191/Ds./ (...) na kwotê 343,35 z³ z tytu³u rozliczenia mediów za I kwarta³ 2016r. z terminem p³atnoœci do 26 kwietnia 2016r.,
17. - 31/Ds./ (...) na kwotê 520,27 z³ za kwiecieñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 kwietnia 2016r.,
18. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
19. - 46/DS./ (...) na kwotê 298 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
20. - 46/DS./ (...) na kwotê 308,55 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
21. - 152/ds./ (...) na kwotê 45,57 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
22. - 46/ds./ (...) na kwotê 354,12 z³ za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
23. - 160/ds./ (...) na kwotê – 91,36 z³ korekta za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 30 marca 2016r.,
24. - 206/ds./ (...) na kwotê 99,97 z³ rozliczenie za I kwarta³ 2016r. z terminem p³atnoœci 26 kwietnia 2016r.
25. - w odniesieniu do lokalu nr (...)
26. - 61/ds./ (...) na kwotê 411,78 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
27. - 61/ds./ (...) na kwotê 426,36 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
28. - 153/ds./ (...) na kwotê 51,82 z³ korekta za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 24 lutego 2016r.,
29. - 61/ds./ (...) na kwotê 478,18 z³ za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
30. - 148/ds./ (...) na kwotê 46,58 z³ korekta za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 21 marca 2016r.,
31. - 222/ds./ (...) na kwotê 343,18 z³ rozliczenie za I kwarta³ 2016r. z terminem p³atnoœci 26 kwietnia 2016r.
32. - 61/ds./ (...) na kwotê 524,76 z³ za kwiecieñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 kwietnia 2016r.
33. - w odniesieniu do lokalu (...):
34. - 80/ds./ (...) na kwotê 465,81 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
35. - 155/ds./ (...) na kwotê – 419,23 z³ korekta za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 30 stycznia 2016r.,
36. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
37. - 96/ds./ (...) na kwotê 410,58 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
38. - 147/ds./ (...) na kwotê 103,22 z³ korekta za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 24 stycznia 2016r.,
39. - 96/ds./ (...) na kwotê 425,11 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
40. - 96/ds./ (...) na kwotê 528,33 z³ za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
41. - 96/ds./ (...) na kwotê 528,33 z³ za kwiecieñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 kwietnia 2016r.,
42. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
43. - 112/ds./ (...) na kwotê 410,34 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
44. - 112/ds./ (...) na kwotê 424,86 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
45. - 148/ds./ (...) na kwotê 102,97 z³ korekta za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 24 lutego 2016r.,
46. - 112/ds./ (...) na kwotê 527,83 z³ za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
47. - 269/ds./ (...) na kwotê 367,11 z³ rozliczenie za I kwarta³ 2016r. z terminem p³atnoœci 26 kwietnia 2016r.
48. - 112/ds./ (...) na kwotê 527,83 z³ za kwiecieñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 kwietnia 2016r.,
49. - 112/ds./ (...) na kwotê 527,83 z³ za maj 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 maja 2016r.,
50. - w odniesieniu do lokalu nr (...):
51. - 128/ds./ (...) na kwotê 412,67 z³ za styczeñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 stycznia 2016r.,
52. - 128/ds./ (...) na kwotê 427,28 z³ za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 lutego 2016r.,
53. - 149/ds./ (...) na kwotê 102,95 z³ korekta za luty 2016r. z terminem p³atnoœci do dnia 24 lutego 2016r.,
54. - 128/ds./ (...) na kwotê 530,23 z³ za marzec 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 marca 2016r.,
55. - 285/ds./ (...) na kwotê 403,24 z³ z tytu³u rozliczenia mediów za I kwarta³ 2016r. z terminem p³atnoœci do 26 kwietnia 2016r.,
56. - 128/ds./ (...) na kwotê 530,23 z³ za kwiecieñ 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 kwietnia 2016r.,
57. - 128/ds./ (...) na kwotê 530,23 z³ za maj 2016r. z terminem p³atnoœci do 10 maja 2016r.
58. - w odniesieniu do lokali (...) w³asnoœæ pozwanego w 2017r.
59. - (...) na kwotê 1.806,38 z³ z terminem p³atnoœci do dnia 10 lutego 2017r.;
60. - (...) na kwotê 1.445,05 z³ z terminem p³atnoœci do dnia 10 marca 2017r.;
61. - (...) na kwotê 1.084,61 z³ z terminem p³atnoœci do dnia 10 kwietnia 2017r.;
62. - (...) na kwotê 1.084,61 z³ z terminem p³atnoœci do dnia 10 maja 2017r.;
63. - (...) na kwotê 818,07 z³ z terminem p³atnoœci do dnia 10 czerwca 2017r.

(dowód: zestawienie, k. 66-67, 58-59, faktury k. 449-513, powiadomienia o wysokoœci op³at, k. 928-938, wyjaœnienia sk³adowych dokumentów, k. 691-796)

£¹czne zobowi¹zanie pozwanej za okres od stycznia do czerwca 2016r. z tytu³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ wynosi 22.895,03 z³otych.

(dowód: pisemna opinia (...) s¹dowego z zakresu rachunkowoœci W. P. œ k. 1088-1142 wraz z ustn¹ opini¹ uzupe³niaj¹c¹ k. p³yta CD k. 1210, zawiadomienia o wysokoœci op³at, wraz z korektami, k. 293-302, 451-513) (...) ¿y³, co nastêpuje:

P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œwiadków D. Z., B. (...), K. L., J. K. (2), M. S., J. S., a tak¿e dowodu z opinii (...) s¹dowego z zakresu rachunkowoœci.

(...) zebrany w sprawie materia³ dowodowy (...) nie dopatrzy³ siê ¿adnych podstaw do kwestionowania autentycznoœci i wiarygodnoœci dowodów z dokumentów urzêdowych (odpis z KRS, odpisy z ksi¹g wieczystych), które zgodnie z treœci¹ art. 244 kpc korzystaj¹ z domniemania autentycznoœci i domniemania zgodnoœci z prawd¹ wyra¿onych w nich oœwiadczeñ, zaœ w toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa³a powy¿szych domniemañ w trybie art. 252 kpc. Brak by³o równie¿ podstaw, aby podwa¿yæ autentycznoœæ wymienionych w ustaleniach dokumentów prywatnych w postaci faktur VAT, uchwa³ wspólnoty, umów z dostawcami mediów, czy korespondencji stron. Przedmiotowe dokumenty nie nosz¹ bowiem ¿adnych œladów przerobienia, przerobienia, b¹dŸ innej ingerencji.

Zatem, przyj¹æ nale¿a³o, ¿e s¹ autentyczne, a zawarte w nich oœwiadczenia pochodz¹ od osób, które je w³asnorêcznie podpisa³y. Jeœli chodzi natomiast o wiarygodnoœæ przed³o¿onych przez powoda zawiadomieñ o wysokoœci op³at, a tak¿e not obci¹¿eniowych to (...) zawarte w nich oœwiadczenia odnoœcie zasadnoœci i wysokoœci poszczególnych nale¿noœci w oparciu o opiniê bieg³ego s¹dowego, a tak¿e zasady logiki, o czym mowa w dalszej czêœci niniejszego uzasadnienia.

Jeœli chodzi natomiast o ocenê osobowego materia³u dowodowego, to - w zakresie odnoœnie sposobu rozliczenia kosztów zu¿ycia energii elektrycznej - niewiele do sprawy wnios³y zeznania œwiadków D. Z., B. (...) i K. L..

K. zatrudniona u ówczesnego administratora wspólnoty D. Z. nie by³a w stanie wskazaæ, za jakie lokale (...) wystawiona nota obci¹¿eniowa do³¹czona do pozwu, ani te¿ w jaki sposób zosta³a ustalona widniej¹ca na niej kwota. (...) jedynie, ¿e nie weryfikowa³a w ¿aden sposób tego¿ rozliczenia.

Z kolei, K. L. nie posiada³a wiedzy jak rozliczano zu¿ycie energii elektrycznej w powodowej wspólnocie. Œwiadek wskazywa³a na bli¿ej nieokreœlone porozumienie zawarte pomiêdzy pozwanym a administratorem odnoœnie rozliczenia kosztów zu¿ycia energii elektrycznej, jednak nie by³a w stanie w tym wzglêdzie wskazaæ ¿adnych szczegó³ów.

Œwiadek B. (...), ¿e zaksiêgowa³a sporny dokument, który otrzyma³a od pozwanego, natomiast nie weryfikowa³a dokumentów pod k¹tem zasadnoœci stawek, ani te¿ nie dokona³a oceny zasadnoœci nale¿noœci. Nadto, wskaza³a, ¿e celem wystawienia dokumentu rozrachunku by³o wy³¹cznie wskazanie, ¿e brakuje jednej noty obci¹¿eniowej, natomiast w ¿aden sposób nie odnosi³a siê do tego, czy nale¿noœci s¹ uzasadnione czy nie.

Za wiarygodne nale¿a³o uznaæ zeznania œwiadka J. K. (2) w zakresie sposobu ustalania kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹, a tak¿e sposobu g³osowania nad uchwa³ami w powodowej wspólnocie mieszkaniowej, albowiem zasadniczo korelowa³y one z treœci¹ przed³o¿onych dokumentów w postaci uchwa³ wspólnoty, umów z dostawcami mediów oraz protoko³ów g³osowania i indywidualnego zbierania g³osów. Zeznania te nie budzi³y równie¿ ¿adnych w¹tpliwoœci w œwietle zasad logicznego rozumowania oraz doœwiadczenia ¿yciowego.

Z. ¿yæ nale¿y, i¿ œwiadkowie J. S. i M. S. opisali sposób ustalania i rozliczania op³at eksploatacyjnych, op³at za fundusz remontowy, a tak¿e kosztów zu¿ycia mediów, jaki by³ stosowany, w czasie, gdy œwiadkowie byli administratorami wspólnoty.

(...) œæ zeznañ wymienionych œwiadków nale¿y wskazaæ, ¿e zeznania te zasadniczo koreluj¹ z zebranym materia³em dowodowym w odniesieniu do sposobu ustalania op³at eksploatacyjnych i op³at na fundusz remontowy. Nie ma zatem podstaw do przyjêcia, ¿e administrator stosowa³ inny system ustalania i rozliczania kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ ani¿eli przez œwiadków opisany.

J. S. wskaza³, ¿e op³ata za fundusz remontowy w stawce 0,30 z³/m2 wynika³a z uchwa³y, niemniej przy obliczaniu tej op³aty œwiadek bra³ pod uwagê tak¿e powierzchniê gara¿y. Jak wyjaœni³ powierzchnia hali gara¿owej by³a dzielona przez iloœæ miejsc postojowych i by³a doliczona do powierzchni na fundusz remontowy. Z. ¿yæ jednak nale¿y, i¿ hale gara¿owe nie stanowi¹ pomieszczeñ przynale¿nych, a zatem uwzglêdnianie powierzchni miejsc parkingowych przy wymiarze op³at nie by³o zabiegiem prawid³owym. Œwiadek wskaza³ równie¿, ¿e stawka zaliczki na poczet op³at eksploatacyjnych by³a przez niego ustalana na podstawie doœwiadczenia i by³a weryfikowana co kwarta³ na podstawie stanu liczników. Tym samym œwiadek przyzna³, ¿e w okresie, gdy pe³ni³ funkcjê administratora, wspólnota nie podejmowa³a uchwa³ w przedmiocie ustalenia wysokoœci zaliczki na poczet kosztów eksploatacji.

Zeznania œwiadka M. S. skupia³y siê g³ównie na sposobie ustalania i rozliczania kosztów zu¿ycia energii elektrycznej, a tak¿e podstaw wystawienia noty obci¹¿eniowej nr (...) za energiê elektryczn¹.

Œwiadek wskazywa³a, i¿ przedmiotowa nota stanowi rozliczenie energii elektrycznej za ca³y 2015r. i czêœæ roku 2014 (choæ w dokumencie wskazano, ¿e dotyczy zu¿ycia wy³¹cznie za rok 2015), które zosta³o refakturowane na pozwanego ze wzglêdu na wykonywanie przez niego prac na czêœciach wspólnych i wykañczanie indywidualnych mieszkañ oraz biuro dewelopera. Jak zaznaczy³a œwiadek do faktury (...) do³¹czony plik E., gdzie znajdowa³o siê wyliczenie œredniego zu¿ycia energii na klatce schodowej.

Wedle œwiadka sposób wyliczenia by³ taki, ¿e administrator przyjmowa³ œrednie zu¿ycie energii elektrycznej z ka¿dej z klatek, z których pozwany deweloper nie pobiera³ energii, a nastêpnie porównywa³ do zu¿ycia na klatce, na której developer pobiera³ pr¹d, a powsta³¹ po odjêciu tych wartoœci ró¿nic¹ obci¹¿a³ pozwanego (ró¿nica zu¿ycia mno¿ona przez cenê energii). (...) do zeznañ œwiadka nale¿y wskazaæ, ¿e nawet jeœli pozwany faktycznie pobiera³ energiê elektryczn¹ z czêœci wspólnych i by³a ona rozliczana w sposób przez œwiadka opisany, to z uwagi na brak jakichkolwiek danych okreœlaj¹cych zu¿ycie w poszczególnych miesi¹cach i klatkach, nie sposób zweryfikowaæ prawid³owoœci wystawienia noty obci¹¿eniowej. Zatem, zeznania œwiadka w ostatecznym rozrachunku równie¿ nie okaza³y siê przydatne do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy.

Z. ¿yæ nale¿y, i¿ w niniejszej sprawie (...) œci³ dowód z opinii (...) s¹dowego z zakresu rachunkowoœci. (...) H. (...), jednak opinia ta zosta³a zakwestionowana przez stronê pozwan¹. W opiniach (...) bieg³a skupi³a siê na stwierdzeniu poprawnoœci rozliczenia przedstawionego przez powódkê pod k¹tem rachunkowym, a tak¿e przyjêtej przez powódkê metody rozliczeñ, natomiast nie by³a w sposób stanowczy stwierdziæ, czy poszczególne nale¿noœci maj¹ odzwierciedlenie w przedstawionym materiale Ÿród³owym, co by³o podstawowym powodem dopuszczenia dowodu z opinii (...) z dziedziny rachunkowoœci. W zwi¹zku z powy¿szymi w¹tpliwoœ (...) œci³ dowód z opinii innego bieg³ego z tej samej dziedziny.

Ostatecznie, (...) przez bieg³ego W. P. œ za dowód wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy. Zdaniem (...) opinia ta zosta³a sporz¹dzona rzetelnie i fachowo, z uwzglêdnieniem ca³okszta³tu materia³u dowodowego, w szczególnoœci uchwa³ podjêtych przez cz³onków wspólnoty mieszkaniowej, a tak¿e faktur VAT (...) poszczególne poniesione przez wspólnotê koszty zwi¹zane z nieruchomoœci¹ wspóln¹. P. œliæ nale¿y, i¿ przedstawione przez bieg³ego wnioski co do wysokoœci zad³u¿enia pozwanej spó³ki z tytu³u kosztów eksploatacyjnych i op³at na fundusz remontowy s¹ kategoryczne, dobrze uzasadnione, a tak¿e sformu³owane w sposób jasny i zrozumia³y, co (...) na przeœledzenie toku myœlowego bieg³ego i ich ocenê pod k¹tem zasad logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej i doœwiadczenia ¿yciowego.

Jedynie w niewielkim zakresie (...) korekt przedstawionego wyliczenia, przyjmuj¹c, i¿ wnioski bieg³ego o dokonanej kompensacie nie maj¹ uzasadnienia w materiale dowodowym.

Nadto, w opiniach (...) bieg³y w sposób rzeczowy i co najwa¿niejsze przekonuj¹cy odniós³ siê do wszystkich podniesionych zarzutów stron i w konsekwencji obroni³ swoj¹ opiniê.

O. œnie, kosztów zu¿ycia mediów bieg³y wskaza³ na brak dokumentów pozwalaj¹cych na jednoznaczne zweryfikowanie dochodzonych przez powódkê nale¿noœci z tego tytu³u.

P. prawn¹ powództwa stanowi³y przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w³asnoœci lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048). W myœl art. 13 ust. 1 w³aœciciel jest obowi¹zany m.in. ponosiæ wydatki zwi¹zane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyæ w kosztach zarz¹du zwi¹zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywo³anej ustawy na koszty zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ sk³adaj¹ siê w szczególnoœci:

1. 1) wydatki na remonty i bie¿¹c¹ konserwacjê,
2. 2) op³aty za dostawê energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czêœci dotycz¹cej nieruchomoœci wspólnej, oraz op³aty za antenê zbiorcz¹ i windê,
3. 3) ubezpieczenia, podatki i inne op³aty publicznoprawne, chyba ¿e s¹ pokrywane bezpoœrednio przez w³aœcicieli poszczególnych lokali,
4. 4) wydatki na utrzymanie porz¹dku i czystoœci,
5. 5) wynagrodzenie cz³onków zarz¹du lub zarz¹dcy.

Stosownie zaœ do art. 15 powo³anej powy¿ej ustawy na pokrycie kosztów zarz¹du w³aœciciele lokali (...) zaliczki w formie bie¿¹cych op³at, p³atne z góry do dnia 10 ka¿dego miesi¹ca.

(...) do szczegó³owych rozwa¿añ nale¿y wskazaæ, ¿e sprzeciwie od nakazu zap³aty pozwana spó³ka zarzuci³a nieprawid³owe umocowanie pe³nomocnika procesowego powoda, wskazuj¹c m.in., ¿e pe³nomocnictwo zosta³o podpisane przez osobê, która nie zosta³a w sposób prawid³owy wybrana w sk³ad zarz¹du wspólnoty.

Zgodnie z treœci¹ art. 21 ust. 2 ustawy o w³asnoœci lokali gdy zarz¹d jest kilkuosobowy, oœwiadczenia woli za wspólnotê mieszkaniow¹ sk³adaj¹ przynajmniej dwaj jego cz³onkowie. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ pe³nomocnictwo procesowe zosta³o podpisane przez troje cz³onków zarz¹du tj. J. D., M. Z. i A. P.. Do akt sprawy przed³o¿ono odpis uchwa³y nr (...), na mocy której w sk³ad zarz¹du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zostali powo³ani: J. D., M. Z., J. Z. i El¿bieta Skierœ – K.. Dodatkowo, do³¹czono listê g³osowania, z której wynika, ¿e za podjêciem przedmiotowej uchwa³y g³osowa³o 52,01 % udzia³ów.

Ponadto, przed³o¿ono uchwa³ê nr 10/17, na mocy której w sk³ad zarz¹du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zosta³a powo³ana dodatkowo A. P.. Z za³¹czonych kart do g³osowania wynika, ¿e za podjêciem przedmiotowej uchwa³y g³osowa³o 59,58 % udzia³ów. Tym samym powód wykaza³, ¿e wszyscy troje cz³onkowie zarz¹du zostali wybrani w sposób prawid³owy, przy czym do skutecznoœci udzielenia pe³nomocnictwa procesowego wystarcza³o z³o¿enia oœwiadczenia woli przez dwoje cz³onków zarz¹du.

Nie zas³ugiwa³ równie¿ na uwzglêdnienie zarzut pozwanej spó³ki dotycz¹cy braku uchwa³y o wyra¿eniu zgody przez wspólnotê mieszkaniow¹ na wyst¹pienie przeciwko pozwanej z powództwem o zap³atê. Jak wskazuje siê w orzecznictwie wyst¹pienie przez wspólnotê mieszkaniow¹ z pozwem przeciwko cz³onkowi tej wspólnoty o zap³atê sumy pieniê¿nej z tytu³u obci¹¿aj¹cych takiego cz³onka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynnoœæ zwyk³ego zarz¹du w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w³asnoœci lokalu (por. (...) N. ¿szego z dnia 18 paŸdziernika 2013 r., III CZP 42/13, L.). Zgodnie zaœ z treœci¹ art. 22 ust. 1 ustawy o w³asnoœci lokali czynnoœci zwyk³ego zarz¹du podejmuje zarz¹d samodzielnie. W zwi¹zku z powy¿szym do skutecznego wytoczenia powództwa nie by³o potrzeby podejmowania uchwa³y przez w³aœcicieli lokali.

Bezzasadny okaza³ siê równie¿ zarzut pozwanego dotycz¹cy niewykazania, i¿ w okresie objêtym sporem pozwana spó³ka by³a w³aœcicielem lokali w budynku przy (...) i 22 w G.. Bezsporne by³o, ¿e pozwany jako deweloper wybudowa³ budynek mieszkalny, którym zarz¹dza powodowa wspólnota mieszkaniowa i do czasu wyodrêbnienia pierwszego lokalu i jego sprzeda¿y by³ w³aœcicielem nieruchomoœci objêtej ksiêg¹ wieczyst¹ nr (...). W miarê up³ywu czasu dosz³o jednak do wyodrêbnienia poszczególnych lokali, wskutek czego przys³uguj¹cy pozwanej spó³ce udzia³ w nieruchomoœci wspólnej ulega³ stosunkowemu zmniejszeniu. Lokale, w odniesieniu do których powódka nalicza³a sporne op³aty, zosta³y wyodrêbnione w nastêpuj¹cych datach: 46 (20/C13, udzia³ 0,88 %) - 17 marca 2016 r., 31 (20/B14, udzia³ 1,20 %) - 24 listopada 2016 r., 61 20/D12, udzia³ 1,19 %) - 28 lutego 2017r., 15 (20/A13, udzia³ 1,19 %) - dnia 30 marca 2017r., 96 (22/A13, udzia³ 1,22 %) - 18 maja 2017r., 128 (22/C14, udzia³ 1,22 %) - 27 czerwca 2017r., 112 (22/B14, udzia³ 1,21 %) - 19 wrzeœnia 2017r.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o w³asnoœci lokali dotychczasowemu w³aœcicielowi nieruchomoœci przys³uguj¹ co do niewyodrêbnionych lokali oraz co do nieruchomoœci wspólnej takie same uprawnienia, jakie przys³uguj¹ w³aœcicielom lokali wyodrêbnionych; odnosi siê to tak¿e do jego obowi¹zków. P. œliæ nale¿y, ¿e tzw. dotychczasowy w³aœciciel, o którym mowa w art. 4 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w³asnoœci lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), to m.in. osoba, która dokonuje wyodrêbnienia i zbycia samodzielnych lokali, pozostaj¹c w³aœcicielem niewyodrêbnionych lokali (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 2 czerwca 2017r., I ACa 515/16, L.). W zwi¹zku z powy¿szym pozwany jako dotychczasowy w³aœciciel by³ zobowi¹zany co do zasady do ponoszenia kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ stosownie do wysokoœci przys³uguj¹cego mu aktualnie udzia³u we wspó³w³asnoœci.

(...) wysokoœæ roszczenia. Na wstêpie nale¿y wyjaœniæ, ¿e w okolicznoœciach niniejszej sprawy nie sposób przyj¹æ, ¿e dosz³o do uznania d³ugu przez pozwan¹ spó³kê poprzez odes³anie przez ni¹ powodowi zestawienia rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017 roku, w którym wskazano, i¿ stan zobowi¹zañ nierozliczonych wynosi 27.431,60 z³otych. W judykaturze wskazuje siê bowiem, ¿e skuteczne jest tylko uznanie dokonane przez osobê uprawnion¹ do reprezentacji (cz³onka organu, przedstawiciela). Potwierdzenie salda przez pracownika d³u¿nika-osoby prawnej, który nie jest osob¹ uprawnion¹ do reprezentacji d³u¿nika, nie stanowi uznania (por. uchwa³a SN z dnia 26 kwietnia 1995r., III CZP 39/95, OSNC 1995, Nr 9, poz. 120; wyrok SN z dnia 23 sierpnia 2001r., II CKN 103/99, L., wyrok SN z dnia 26 listopada 2004r., I CK 279/04, L.). Z. ¿yæ nale¿y, i¿ zestawienie rozrachunków, na które powo³uje siê powód, nie zosta³o podpisane przez osobê upowa¿nion¹ do reprezentacji pozwanej spó³ki, lecz przez ksiêgow¹ nieposiadaj¹c¹ stosownego umocowania.

Ponadto, nale¿y wskazaæ, ¿e po stronie osoby wystawiaj¹cej dokument rozrachunku nie by³o œwiadomoœci istnienia zobowi¹zania, gdy¿ nie dokonywa³a ona oceny zasadnoœci stwierdzonych w nocie kwot, a jedynie dokona³a weryfikacji rachunkowej, co jednoznacznie wynika z zeznañ œwiadka B. (...).

W. œniwszy powy¿sze, w dalszej kolejnoœci zwa¿yæ nale¿y, i¿ na dochodzon¹ przez powódkê kwotê sk³ada³y siê op³aty eksploatacyjne za okres od stycznia 2016 roku do maja 2016 roku oraz za okres od lutego 2017 roku do czerwca 2017 roku, koszty zu¿ycia energii elektrycznej za rok 2015 zgodnie z not¹ obci¹¿eniow¹ na kwotê 22.482,07 z³otych, a tak¿e koszty zu¿ycia wody z tytu³u rozliczenia IV kwarta³u 2015 roku.

O. œnie kosztów eksploatacyjnych nale¿y wskazaæ, ¿e przed kwietniem 2017r. nie okreœlono wysokoœci zaliczek na poczet kosztów eksploatacji w drodze (...) w³aœcicieli lokali.

W uchwale nr 3/2016 wskazano jedynie, ¿e w roku 2016 z wp³at na pokrycie kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ bêd¹ pokrywane koszty: przegl¹dów, energii elektrycznej, administrowania, op³at bankowych, przesy³ek pocztowych, drobnych napraw i konserwacji, innych op³at bezpoœrednio zwi¹zanych. Koszty dostarczanych mediów oraz op³aty za wywóz nieczystoœci mia³y byæ rozliczane na podstawie faktycznego zu¿ycia wg liczników lub innych obowi¹zuj¹cych jednostek. Natomiast nie przewidziano stawki op³at.

Z zeznañ ówczesnego administratora wspólnoty J. S. wynika, ¿e wysokoœæ stawki op³aty by³a ustalana na podstawie prognozy administratora ubezpieczenie (0,02/m2), wynagrodzenie zarz¹dcy (0,57 z³/m2), energia elektryczna (0,14/m2), konserwacja i utrzymanie wind (0,36 z³/m2), obs³uga konta bankowego i inne (0,03 z³/m2), przegl¹dy okresowe (0,2 z³/m2), utrzymanie czystoœci (0,38 z³/m2), zaliczka na co (0,93 z³/m2), zaliczka na utrzymanie czystoœci (0,37 z³/m2). Powierzchnia dla wiêkszoœci op³at by³a przyjmowana wielkoœci: 724,20 m2, dla wynagrodzenia zarz¹dcy – 473,66 m2, co – 438, 79 m2, hali gara¿owej – 250,54 m2; po sprzeda¿y lokalu (...) – 579,64 m2, dla wynagrodzenia zarz¹dcy – 376,52 m2, co – 350,97 m2, hali gara¿owej – 203,12 m2.

Wysokoœæ stawki zosta³a okreœlona dopiero pocz¹wszy od kwietnia 2017r. na mocy uchwa³y nr 3/17 w wysokoœci 3,01 z³/m2 powierzchni u¿ytkowej lokali i pomieszczeñ przynale¿nych.

Natomiast, w ca³ym okresie objêtym ¿¹daniem pozwu, zosta³a wyraŸnie okreœlona wysokoœæ op³aty na fundusz remontowy, która pocz¹tkowo obowi¹za³a w stawce 0,30 z³/m2 (uchwa³a nr (...)), a nastêpnie od kwietnia 2017r. 0,45 z³/m2.

W ocenie (...) brak okreœlenia wysokoœci stawki op³aty eksploatacyjnej w drodze (...) w³aœcicieli lokali nie stanowi przeszkody do obci¹¿enia wspó³w³aœciciela nieruchomoœci wspólnej kosztami zarz¹du. Stosownie bowiem do treœci art. 12 ust. 2 ustawy o w³asnoœci lokali (...) œciciele lokali (...) wydatki i ciê¿ary zwi¹zane z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej w czêœci nieznajduj¹cej pokrycia w po¿ytkach i innych przychodach w stosunku do ich udzia³ów. W judykaturze wskazuje siê, ¿e z art. 12 ust. 2 ustawy wynika bezwzglêdnie obowi¹zuj¹ca zasada, ¿e w³aœciciele ponosz¹ wydatki i ciê¿ary zwi¹zane z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej proporcjonalnie do swych udzia³ów (por. wyrok SA Warszawa z dnia 11 paŸdziernika 2012r., I ACa 331/12, L.).

Przepisy art. 12-15 ustawy o w³asnoœci lokali (...) wynikaj¹cy wprost z ustawy obowi¹zek dla wszystkich cz³onków wspólnoty, w tym strony pozwanej, do partycypowania w utrzymaniu kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹, a uiszczanie miesiêcznych zaliczek jest nie tylko obowi¹zkiem stricte fiskalnym, ale równie¿ przejawem wspó³dzia³ania w ochronie wspólnego dobra, o którym mowa w art. 13 ust. 1 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 27 ustawy ka¿dy w³aœciciel lokalu ma prawo i obowi¹zek wspó³dzia³ania w zarz¹dzie nieruchomoœci¹ wspóln¹ (por. wyrok S¹du Apelacyjnego w W. z dnia 19 listopada 2014 r. I ACa 758/14, L.). W œwietle powy¿szego nie sposób stwierdziæ, ¿e zaliczki w 2016r. by³y pobierane bez podstawy prawnej, skoro podstawa do ich pobierania wynika bezpoœrednio z ustawy, a uchwa³a nr (...) wskazuje konkretnie jakiego rodzaju koszty zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ bêd¹ pokrywane z wp³at dokonywanych przez cz³onków wspólnoty mieszkaniowej.

W niniejszej sprawie powódka swoje roszczenie opar³a na zestawieniu nierozliczonych rachunków, dopiero w toku postêpowania przedstawi³a czêœæ rachunków, ale tylko za rok 2017, pozosta³¹ czêœæ przedstawi³ pozwany (poza kilkoma pozycjami).

Z zestawienia nierozliczonych nale¿noœci nie przedstawiono dokumentów wskazanych pod pozycjami: 31, 34, 35 i 36 (odpowiednio – 31/DS./ (...), 147/DS./ (...), PK 10/2016, PK 10/2016).

Ponadto dwie wymienione w zestawieniu pozycje siê dubluj¹ (pozycja 37 i 43 – dotycz¹ tego samego rachunku (...)./ (...) z dnia 1 kwietnia 2016 roku z tytu³em rozliczenie czynsz 4 – 2016 – na kwotê 530,23 z³otych). Z. ¿yæ nale¿y, i¿ powódka przyjê³a praktykê polegaj¹c¹ na tym, ¿e wystawia³a rachunki osobno na ka¿dy z lokali, zaœ ponad zestawieniem wskazywa³a jakiego lokalu dotyczy nale¿noœæ i za jaki miesi¹c. Ponadto, do rachunków (...) nastêpnie wystawiane korekty za poszczególne miesi¹ce, korekty te wynikaj¹ z innego przeliczenia powierzchni, tzn. na op³atach pierwotnych wskazana jest wartoœæ ni¿sza pozycji wynikaj¹ca z ujêcia mniejszej powierzchni, zaœ korekty stanowi¹ przeliczenie w oparciu o wiêksz¹ powierzchniê, a jednoczeœnie nastêpuje pomniejszenie wczeœniej przyjêtych naliczeñ z mniejsz¹ powierzchni¹, tak, ¿e w konsekwencji sumê op³at za dany lokal stanowi pozycja czynszu wraz z korekt¹.

Wysokoœæ dochodzonych nale¿noœci z tytu³u op³at eksploatacyjnych zosta³a zweryfikowana przez bieg³ego. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ bieg³y wskaza³, ¿e ³¹czne zad³u¿enie pozwanej z tytu³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ wynosi 23.310,45 z³, jednak niektóre z wniosków bieg³ego nale¿a³o zweryfikowaæ. W odniesieniu do kwoty 465,81 z³otych (pkt 1 lit. a ¿¹dania pozwu) bieg³y wskaza³, ¿e pozycja na fakturze (...) zmieniona, albowiem zosta³a dokonana korekta z uwagi na b³êdnie przyjêt¹ powierzchniê i wartoœæ po korekcie wynosi³a 46,58 z³otych, która „mog³a byæ skompensowana”.

Z. ¿yæ jednak nale¿y, i¿ przyjête przez bieg³ego za³o¿enie nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Z tego wzglêdu nale¿noœæ z tego tytu³u wynosi jedynie 46,58 z³otych (faktura – karta 457 i 462, ró¿nica kwoty 465,81 z³ i 419,23 z³).

Natomiast, co do kwoty 354,12 z³otych (pkt 1 lit. dd ¿¹dania pozwu) bieg³y wskaza³, i¿ wystawiona zosta³a na lokal korekta w kwocie 91,36 z³otych z uwagi na sprzeda¿ lokalu (co nast¹pi³o w dniu 17 marca 2016 roku, a zatem w czasie trwania miesi¹ca, za który zosta³a wystawiona faktura). (...), i¿ nale¿noœæ mog³a byæ skompensowana, ale podobnie jak we wczeœniejszym przypadku nie ma na to ¿adnego dowodu.

W zwi¹zku z tym dochodzon¹ przez powódkê kwotê 354,12 z³otych nale¿a³o pomniejszyæ o wartoœæ korekty tj. o kwotê 91,36 z³otych, co daje kwotê 262,76 z³otych. W przypadku kwoty 46,58 z³otych (pkt 1 lit. hh ¿¹dania pozwu) powód nie posiada³ rachunku, nie przed³o¿y³ go bieg³emu i w konsekwencji nie podlega³ on rozliczeniu przez bieg³ego.

Z kolei, w odniesieniu do ¿¹dania zap³aty kwoty 530,23 z³otych w¹tpliwoœci (...) data pocz¹tkowa, od której powód domaga³ siê zap³aty odsetek. Powód wskaza³ na wymagalnoœæ roszczenia od dnia 11 kwietnia 2016 roku, tymczasem powinno byæ od dnia 11 maja 2016 roku, albowiem powód w zestawieniu omy³kowo wskaza³ dwa razy t¹ sam¹ fakturê kwietniow¹ (pozycja 37 i 43) na zestawieniu na karcie 45-46, co sprostowa³ w piœmie na karcie 1203.

Natomiast brak by³o podstaw do uwzglêdnienia roszczenia z tytu³u rozliczenia kosztów nieopomiarowanego zu¿ycia wody oraz energii cieplnej w IV kwartale 2015 roku. P. œliæ nale¿y, i¿ w opinii (...) wskaza³, ¿e zgromadzona w aktach sprawy dokumentacja jest niewystarczaj¹ca do zweryfikowania danych wskazanych w rachunku, na jakim powódka opiera swoje roszczenie o zap³atê kosztów zu¿ycia wody.

Natomiast, w przypadku kosztów zu¿ycia energii cieplnej, bieg³y wskaza³, ¿e do zweryfikowania wyliczenia powódki konieczne by³oby przed³o¿enie danych dotycz¹cych iloœci zakupionej w IV kwartale 2015 roku energii dla ca³ego budynku przy ul. (...), a tak¿e danych o zu¿yciu energii przez odbiorców opomiarowanych, a tak¿e wskazanie w jaki sposób opomiarowane by³o zu¿ycie w czêœciach wspólnych. Strona powodowa nie przedstawi³a jednak informacji w powy¿szym zakresie. W zwi¹zku z powy¿szym powództwo w zakresie ¿¹dania zap³aty kwoty 6.514,34 z³ podlega³o oddaleniu jako nieuwodnione.

Zdaniem (...), brak by³o równie¿ podstaw do uwzglêdnienia powództwa w odniesieniu do ¿¹dania zap³aty kwoty 22.482,07 z³ z tytu³u nieopomiarowanego zu¿ycia energii elektrycznej. W tym zakresie powódka tak¿e nie sprosta³a ciê¿arowi dowodu. Jak bowiem wskaza³ bieg³y z zakresu rachunkowoœci, do weryfikacji twierdzeñ powódki konieczne by³o przed³o¿enie dokumentów pozwalaj¹cych na weryfikacjê wartoœci wskazanych w nocie obci¹¿eniowej. Z zeznañ œwiadka D. Z. wynika, ¿e przedmiotowa nota zosta³a wystawiana na podstawie faktur otrzymanych od dostawcy energii elektrycznej w ca³ym roku 2015. Z kolei, z zeznañ œwiadka M. S. wynika, ¿e przedmiotowa nota stanowi rozliczenie energii elektrycznej za ca³y 2015r. i czêœæ roku 2014 (od sierpnia), które zosta³o refakturowane na pozwanego ze wzglêdu na wykonywanie przez niego prac na czêœciach wspólnych i wykañczanie indywidualnych mieszkañ oraz biuro dewelopera.

Jak zaznaczy³a œwiadek S. do faktury (...) do³¹czony tak¿e plik E., gdzie by³o wyliczenie œredniego zu¿ycia na klatce, które stanowi³o podstawê do wyliczenia kosztów obci¹¿aj¹cych pozwanego. (...) ¿noœci zeznañ obu œwiadków co do okresu, za jaki zosta³a wystawiona przedmiotowa nota obci¹¿eniowa, to zwa¿yæ nale¿y, i¿ w toku niniejszego postêpowania strona powodowa nie przedstawi³a ¿adnych dokumentów, w tym choæby pliku E., o jakim wspomina³a œwiadek M. S., jak równie¿ faktur otrzymanych od dostawcy energii elektrycznej za ca³y okres objêty ¿¹daniem pozwu. Z uwagi na powy¿sze brak by³o podstaw do uwzglêdnienia powództwa równie¿ w tym zakresie.

(...), na podstawie art. 13 i 15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w³asnoœci lokali (...) zas¹dzi³ od pozwanej na rzecz powódki kwotê 22.895,03 z³. Ponadto, na podstawie art. 481 kc (...) odsetki ustawowe od poszczególnych nale¿noœci miesiêcznych, stwierdzonych przed³o¿onymi do akt sprawy fakturami, od dnia nastêpnego po dniu p³atnoœci wskazanym ka¿dorazowo na fakturze.

W pozosta³ym zakresie, na podstawie ww. przepisów a contrario powództwo podlega³o oddaleniu jako nieudowodnione.

O kosztach procesu (...) na podstawie art. 100 kpc i rozliczy³ je stosunkowo, uznaj¹c, ¿e powódka wygra³a 43,30 %, zaœ pozwana w 56,70 %. Na poniesione przez powoda koszty sk³ada³y siê: op³ata s¹dowa od pozwu (2.646,00 z³), zaliczka na poczet wynagrodzenia bieg³ego (2.000 z³), op³ata za czynnoœci zawodowego pe³nomocnika bêd¹cego adwokatem w stawce minimalnej (5.400 z³), a tak¿e op³ata skarbowa od pe³nomocnictwa (17 z³) – ³¹cznie kwota 10.063,00 z³, z czego zgodnie ze wskazanym powy¿ej stosunkiem nale¿y mu siê zwrot kwoty 4.358,00 z³. Pozwany poniós³ natomiast koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 5.417 z³, z czego przys³uguje mu zwrot kwoty 3.071 z³. Zatem po skompensowaniu powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 1.287,00 z³.

Natomiast, na podstawie art. 100 kpc w zw. art. 5 ust. 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (...) œci¹gn¹æ od pozwanego na rzecz (...) Rejonowego – Skarbu P. w G. nieuiszczone koszty wynagrodzenia bieg³ego, które zosta³y tymczasowo wyp³acone ze Skarbu P. w stosunku w jakim strony uleg³y w sporze. £¹czna wysokoœæ kosztów opinii (...) wynosi³a 10.623,45 z³, przy czym do kwoty 2.000 z³ zosta³a pokryta z zaliczki wp³aconej przez powoda, st¹d do rozliczenia pozosta³a kwota 8.623,45. Zatem stosownie do wskazanego powy¿ej stosunku w jakim strony uleg³y w niniejszej sprawie powód winien pokryæ te wydatki do kwoty 4.889,50 z³, zaœ strona pozwana do kwoty 3.733,95 z³.