Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyniz 13 września 2022 r., sygn. akt I C 1295/19

Uzasadnienie

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) AB w G. wnios³a przeciwko A. K. pozew o zap³atê kwoty 6.124,09 z³otych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zap³aty.

W uzasadnieniu powódka wskaza³a, i¿ pozwana jest wspó³w³aœcicielk¹ lokalu mieszkalnego numer (...) po³o¿onego w budynku przy ulicy (...) w udziale ¼, który naby³a w dniu 23 wrzeœnia 2010 roku.

(...) z tytu³u zaliczek winny byæ regulowane do 10 dnia ka¿dego miesi¹ca.

Pozwana nie reguluje nale¿noœci pocz¹wszy od listopada 2014 roku. Powód dochodzi nale¿noœci za okres od listopada 2014 roku do sierpnia 2019 roku.

Stan zad³u¿enia na sierpieñ 2019 roku stosownie do wysokoœci udzia³u pozwanej w prawie w³asnoœci wynosi kwotê objêt¹ pozwem.

(vide: pozew, k. 3-5)

W toku sprawy powódka rozszerzy³a ¿¹danie pozwu w ten sposób, i¿ zamiast kwoty 6.124,09 z³otych wnios³a o zas¹dzenie kwoty 8.210,64 z³otych z ustawowymi odsetkami za opóŸnienie od nastêpuj¹cych kwot:

1. - 6.124,09 z³otych od dnia wniesienia pozwu do dnia zap³aty,
2. - 2.086,55 z³otych od dnia dorêczenia pozwanej pisma do dnia zap³aty,

Jak wskazano, kwota 2.086,55 z³otych, o powódka jak¹ rozszerzy³a powództwo, stanowi nieuiszczone op³aty eksploatacyjne i na fundusz remontowy, za okres od wrzeœnia 2019 roku do lutego 2021 roku.

(pismo procesowe powoda z dnia 8 marca 2021 roku, k. 141- 148, pismo procesowe powoda z dnia 26 marca 2021 roku, k. 152- 153)

Pozwana A. K. wnios³a o oddalenie powództwa w ca³oœci.

Pozwana przyzna³a, ¿e jest wspó³w³aœcicielem lokalu w udziale ¼ czêœci, ale jednoczeœnie wskaza³a, i¿ nigdy nie wesz³a w posiadanie lokalu, który jest zamieszkiwany przez (...) I. posiadaj¹cego udzia³ w wysokoœci ¾, choæ nie zosta³o to ujawnione w ksiêdze wieczystej.

Zdaniem pozwanej, skoro tylko B. I. korzysta z lokalu to tylko on winien byæ zobowi¹zany do ponoszenia kosztów zarz¹du nieruchomoœci wspóln¹. (...) pozwanej do regulowania kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹, w sytuacji, gdy pozwana nie mo¿e korzystaæ z lokalu i pobieraæ po¿ytków, narusza zasady wspó³¿ycia spo³ecznego.

Ponadto pozwana wnios³a zarzut przedawnienia nale¿noœci za okres od wrzeœnia 2014 roku do wrzeœnia 2016 roku.

Pozwana zarzuci³a tak¿e, ¿e powód nie udowodni³ swojego roszczenia co do wysokoœci, albowiem nie wskaza³ dowodów na prawid³owoœæ naliczenia. Kartoteka ksiêgowa nie stanowi dowodu na istnienie nale¿noœci, brak jest bowiem dokumentów ksiêgowych.

Pozwana wnios³a równie¿ o nieobci¹¿anie jej kosztami z uwagi na niski dochód – jedynym jej Ÿród³em dochodu jest emerytura w wysokoœci 1.014,28 z³otych miesiêcznie, (vide: sprzeciw pozwanej od nakazu zap³aty, k. 30-32) (...) stan faktyczny:

Pozwana A. K. jest wspó³w³aœcicielk¹ w udziale ¼ czêœci stanowi¹cego odrêbn¹ nieruchomoœæ lokalu mieszkalnego nr (...) po³o¿onego w budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni 46,10 m2, dla którego (...) Rejonowy G. – (...) w G. prowadzi ksiêgê wieczyst¹ nr (...).

(dowód: wydruk aktualnej treœci ksiêgi wieczystej nr (...), k. 9-13)

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) AB w G. sprawuje zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹.

(okolicznoϾ bezsporna)

W okresie 2014-2021 na skutek uchwa³ podjêtych przez w³aœcicieli lokali (...) nastêpuj¹ca wysokoœæ stawek zaliczek na poczet kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹:

1. - od dnia 1 kwietnia 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z³, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z³ (uchwa³a nr 3/3/2014 z dnia 26 marca 2014r.);
2. - od dnia 1 stycznia 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z³, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z³ (uchwa³a nr 4/3/2015 z dnia 26 marca 2015r.);
3. - od dnia 1 maja 2016r. do 31 lipca 2016 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych – 2,00 z³, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z³ (uchwa³a nr 2/3/2016 z dnia 5 marca 2016r.);
4. - od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2016 roku - zaliczka w kwocie 5,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z³, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z³ (uchwa³a nr 1/7/2016 z dnia 15 lipca 2016r.);
5. - od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z³, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z³ (uchwa³a nr 2/3/2017 z dnia 22 marca 2017r.);
6. - od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z³, wynagrodzenia administratora - 0,65 z³, zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z³ (uchwa³a nr 3/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);
7. - od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na koszty remontowe 2,00 z³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z³ (uchwa³a nr 4/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);
8. - od dnia 1 stycznia 2019 roku do dnia 31 maja 2020 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z³ (uchwa³a nr 4/3/2019 z dnia 13 marca 2019r.);
9. - od dnia 1 czerwca 2020 roku do dnia 31 marca 2021 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z³otych, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z³ (uchwa³a nr 4/5/2020 z dnia 13 maja 2020r.);
10. - od dnia 1 kwietnia 2021 roku zaliczka w kwocie 5,00 z³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z³ (uchwa³a nr 2/3/2021 z dnia 15 marca 2021r.).

(dowód: uchwa³y w przedmiocie ustalenia wysokoœci miesiêcznych zaliczek na poczet kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ za okres 2014-2021, k. 63-70, 173-182)

W okresie objêtym ¿¹daniem pozwu pozwana by³a obci¹¿ana przez wspólnotê mieszkaniow¹ nastêpuj¹cymi kosztami:

1. - od listopada 2014 roku do 30 kwietnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,50 z³otych za metr kwadratowy),
2. - od dnia 1 maja 2015 roku do wrzeœnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z³otych za metr kwadratowy);
3. - od dnia 1 paŸdziernika 2015 roku do kwietnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,40 z³otych za metr kwadratowy);
4. - od maja 2016 roku do wrzeœnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z³otych za metr kwadratowy);
5. - do koñca wrzeœnia 2016 roku pozwana by³a dodatkowo obci¹¿ana kosztem op³at za wodê i kanalizacjê (wg stawki 10,59 z³otych za metr szeœcienny);
6. - od paŸdziernika 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania, przy czym w okresie od paŸdziernika do kwietnia wg stawki 6,80 z³otych za metr kwadratowy, a w okresie od maja do wrzeœnia wg stawki 1,70 z³otych za metr kwadratowy).

(dowód: rozliczenia za 2014-2019, k. 47-62, rozliczenie lokalu, k. 14, kartoteki ksiêgowe za lata 2016-2021, k. 15-21, 143-147)

Suma op³at z tytu³u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. z uwzglêdnieniem wysokoœci udzia³u pozwanej w prawie wspó³w³asnoœci wynosi 3.446,18 z³.

(dowód: pisemna opinia (...) s¹dowego P. (...), k. 213-219)

Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dokonuje siê na podstawie wskazañ licznika ciep³a usytuowanego w budynku. Koszt podlegaj¹cy rozliczeniu to suma kwot z otrzymanych dokumentów obci¹¿eniowych za energiê ciepln¹ za dany okres rozliczeniowy. M. zaliczka na koszty energii cieplnej ustalana jest przez zarz¹dcê na podstawie analizy rzeczywistych kosztów poniesionych w poprzednim okresie rozliczeniowym, która mo¿e byæ powiêkszona o przewidywany wskaŸnik wzrostu energii cieplnej. Zaliczki na poczet op³aty zmiennej dla danego lokalu za ciep³o dostarczane na potrzeby co pobierane s¹ tylko w miesi¹cach trwania sezonu grzewczego. (...) rozliczania kosztów ciep³a dostarczanego do poszczególnych lokali nie wyposa¿onych w indywidualne liczniki ciep³a stanowi 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu. Koszt jednostkowy za ogrzanie 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu ustala siê jako iloraz kosztów ogó³em energii cieplnej dostarczonej do budynku w ci¹gu okresu rozliczeniowego i powierzchni grzewczej lokali w budynku.

(dowód: Regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, k. 97-98, zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p³yta CD k. 203)

Zaliczki na wodê i kanalizacjê s¹ obecnie pozwanej zwracane po okresie rozliczeniowym. Przy rozliczeniu tych kosztów powódka uwzglêdnia stawki stosowane przez dostawcê wody tj. S. N. G..

(dowód: zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p³yta CD k. 203)

Pozwana A. K. utrzymuje siê z emerytury w kwocie ponad 1000 z³, co miesi¹c ponosi wydatki na zakup leków (oko³o 100 z³), op³aty za energiê elektryczn¹ (50-60 z³), op³aty za czynsz (latem 400 z³, zim¹ 700 z³), kartê do telefonu (25 z³). Nadto, z jej œwiadczenia toczy siê egzekucja, a w ramach której komornik potr¹ca kwotê 192 z³. Pozwana mieszka sama, nie ma nikogo na utrzymaniu. Pozwana znajduje siê pod opiek¹ lekarzy kardiologa, endokrynologa, neurologa.

(dowód: przes³uchanie pozwanej, p³yta CD k. 133) (...) ¿y³, co nastêpuje:

P. ¿szy stan faktyczny (...) po rozwa¿eniu ca³ego zebranego w niniejszej sprawie materia³u dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej, dowodu z przes³uchania pozwanej, a tak¿e dowodu z opinii (...) s¹dowego do spraw szacowania czynszów.

(...) zebrany w niniejszej sprawie materia³ dowodowy w postaci dokumentów prywatnych przed³o¿onych przez stronê powodow¹ (uchwa³y dotycz¹ce ustalenia wysokoœci stawek zaliczek na poczet kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹, zawiadomienia o wysokoœci op³at, rozliczenia) nale¿y wskazaæ, ¿e nie budz¹ one w¹tpliwoœci co do ich autentycznoœci, gdy¿ ¿adna ze stron niniejszego sporu nie podnosi³a w myœl art. 253 kpc, ¿e wymienione dokumenty nie s¹ autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz¹ od osób wymienionych jako ich wystawcy. P. œliæ jednak nale¿y, i¿ dokument prywatny nie dowodzi materialnej prawdziwoœci zawartego w nim oœwiadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zale¿y od jego treœci merytorycznej i rozstrzyga o niej s¹d wed³ug ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc). Podobnie jak w wypadku innych dowodów, to s¹d ocenia, czy dowód ten ze wzglêdu na jego indywidualne cechy i okolicznoœci obiektywne zas³uguje na wiarê, czy nie (por. A. Góra-B³aszczykowska (red.), Kodeks postêpowania cywilnego.

Tom I A. Komentarz. Art. 1-42412, Warszawa 2020). W ocenie (...) ¿one przez powoda dokumenty w postaci kartotek finansowych, zawiadomieñ o wysokoœci op³at, stanowi¹ wiarygodne i przydatne do rozstrzygniêcia sprawy dowody jedynie w zakresie dotycz¹cym kosztów eksploatacyjnych i op³at na fundusz remontowy. Jedynie bowiem w tym wzglêdzie mo¿liwe jest zweryfikowanie wskazanych w nich kwot w oparciu o uchwa³y w³aœcicieli lokali (...) wysokoœæ stawek op³at z tytu³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹. Natomiast, wobec braku jakichkolwiek dokumentów Ÿród³owych, nie mo¿na zweryfikowaæ naliczonych przez powódkê kosztów z tytu³u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania. Nie ulega w¹tpliwoœci, ¿e wobec zakwestionowania przez stronê pozwan¹ rozliczenia wymienionych mediów, zgodnie z ciê¿arem dowodu wynikaj¹cym z art. 6 kc, powódka powinna wykazaæ za pomoc¹ odpowiednich dokumentów w postaci faktur wystawionych przez dostawców czy odczytów liczników, ¿e rozliczenie zosta³o wykonane w sposób prawid³owy. W niniejszej sprawie wspólnota mieszkaniowa takich dokumentów nie z³o¿y³a, st¹d nie sposób zweryfikowaæ prawid³owoœci rozliczenia kosztów zu¿ycia mediów, którymi pozwana zosta³a obci¹¿ona.

Zdaniem (...) brak by³o podstaw do kwestionowania wiarygodnoœci zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej w zakresie dotycz¹cym sposobu ustalania wysokoœci kosztów eksploatacyjnych. W ocenie (...) zeznania œwiadka by³y szczere, wewnêtrznie spójne, logiczne, a tak¿e zbie¿ne z treœci¹ przed³o¿onych do akt niniejszej sprawy dokumentów, w szczególnoœci regulaminów dotycz¹cych rozliczenia kosztów mediów.

(...) nie znalaz³ tak¿e podstaw do odmowy przyznania waloru wiarygodnoœci zeznaniom pozwanej co do jej sytuacji maj¹tkowej, zdrowotnej i osobistej. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ zeznania pozwanej koreluj¹ z treœci¹ dokumentów do³¹czonych do wniosków o zwolnienie od kosztów s¹dowych, a tak¿e nie budz¹ w¹tpliwoœci w œwietle zasad logicznego rozumowania i doœwiadczenia ¿yciowego.

Brak by³o podstaw do kwestionowania dowodu z opinii (...) s¹dowego z zakresu szacowania czynszów P. (...). Z. ¿yæ jednak nale¿y, i¿ sporz¹dzaj¹c opiniê bieg³y nie dysponowa³ dokumentami Ÿród³owymi, pozwalaj¹cymi na ustalenie wysokoœci przypadaj¹cych na pozwan¹ op³at z tytu³u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania, w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów liczników. W takiej sytuacji bieg³y móg³ jedynie zweryfikowaæ poprawnoœæ rozliczenia ww. kosztów pod k¹tem rachunkowym, bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wskazana w zawiadomieniach o wysokoœci op³at stawka opiera siê na stawkach sprzeda¿y wody, czy energii cieplnej stosowanych przez dostawców, a tak¿e bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wielkoœæ zu¿ycia mediów przyjêta do rozliczeñ przez powoda odpowiada wielkoœciom faktycznym. W zwi¹zku z tym opinia ta by³a przydatna jedynie w zakresie dotycz¹cym ustalenia wysokoœci kosztów eksploatacyjnych i kosztów remontowych, przypadaj¹cych na pozwan¹.

(...) do szczegó³owych rozwa¿añ nale¿y podkreœliæ, i¿ podstawê prawn¹ powództwa stanowi³y przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w³asnoœci lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048). W myœl art. 13 ust. 1 w³aœciciel jest obowi¹zany m.in. ponosiæ wydatki zwi¹zane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyæ w kosztach zarz¹du zwi¹zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywo³anej ustawy na koszty zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ sk³adaj¹ siê w szczególnoœci:

1. 1) wydatki na remonty i bie¿¹c¹ konserwacjê,
2. 2) op³aty za dostawê energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czêœci dotycz¹cej nieruchomoœci wspólnej, oraz op³aty za antenê zbiorcz¹ i windê,
3. 3) ubezpieczenia, podatki i inne op³aty publicznoprawne, chyba ¿e s¹ pokrywane bezpoœrednio przez w³aœcicieli poszczególnych lokali,
4. 4) wydatki na utrzymanie porz¹dku i czystoœci,
5. 5) wynagrodzenie cz³onków zarz¹du lub zarz¹dcy.

Stosownie zaœ do art. 15 powo³anej powy¿ej ustawy o w³asnoœci lokali na pokrycie kosztów zarz¹du w³aœciciele lokali (...) zaliczki w formie bie¿¹cych op³at, p³atne z góry do dnia 10 ka¿dego miesi¹ca.

W pierwszej kolejnoœci nale¿y wskazaæ, ¿e nie zas³ugiwa³ na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan¹ zarzut, i¿ nie powinna ona byæ obci¹¿ana kosztami zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹, a tak¿e kosztami utrzymania lokalu z tego wzglêdu, ¿e z lokalu korzysta wy³¹cznie wiêkszoœciowy wspó³w³aœciciel nieruchomoœci lokalowej. W myœl przytoczonych powy¿ej przepisów ustawy o w³asnoœci lokali nie budzi w¹tpliwoœci, ¿e z prawem w³asnoœci lokalu mieszkalnego skorelowany jest obowi¹zek ponoszenia kosztów utrzymania tego lokalu, w tym kosztów zu¿ycia mediów, a tak¿e kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej. Jest to obowi¹zek o charakterze bezwzglêdnym. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie w³aœciciel lokalu i wspó³w³aœciciel nieruchomoœci wspólnej musi uczestniczyæ w kosztach zwi¹zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej, proporcjonalnie do udzia³u, jaki mu w tej nieruchomoœci przys³uguje (por. wyrok SN z dnia 16 lutego 2001r., IV CKN 265/00, L.).

W zwi¹zku z powy¿szym uznaæ nale¿a³o, ¿e jako wspó³w³aœcicielka lokalu mieszkalnego pozwana co do zasady jest zobowi¹zana do ponoszenia kosztów bêd¹cych przedmiotem ¿¹dania pozwu, stosownie do wysokoœci przys³uguj¹cego jej udzia³owi w prawie wspó³w³asnoœci.

Nie zas³ugiwa³ tak¿e na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan¹ zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powodowej w zakresie dotycz¹cym zaliczek na fundusz remontowy. Jak wywodzi³a pozwana - w jej ocenie - z roszczeniem takim mog¹ wyst¹piæ jedynie wszyscy cz³onkowie wspólnoty. Z. ¿yæ jednak nale¿y, i¿ z treœci art. 14 pkt 1 ustawy o w³asnoœci lokali wprost wynika, ¿e wydatki na remonty i bie¿¹c¹ konserwacjê stanowi¹ koszty zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹. Jak wskazuje siê w doktrynie, w³aœciciele lokali nie maj¹ obowi¹zku samodzielnego dokonywania remontów lub konserwacji elementów nieruchomoœci wspólnej. (...) jednak ponosiæ proporcjonalnie wydatki z tym zwi¹zane (art. 12 ust. 2 zd. 2), a wydatki te – w œwietle art. 14 pkt 1 ustawy o w³asnoœci lokali – stanowi¹ koszt zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w³asnoœci lokali. Komentarz.

Wyd. 12, Warszawa 2022). W judykaturze z kolei wskazuje siê, ¿e wspólnota mieszkaniowa posiada legitymacjê procesow¹ w sprawach dotycz¹cych zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ (por. uchwa³a SN z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, L.; (...) N. ¿szego z dnia 23 wrzeœnia 2004 r., III CZP 48/04).

W dalszej kolejnoœci nale¿a³o odnieœæ siê do podniesionego przez pozwan¹ zarzutu przedawnienia. Z. ¿yæ nale¿y, ¿e pe³nomocnik pozwanej wywodzi³, ¿e roszczenia o zap³atê kosztów zu¿ycia wody i œcieków przedawni³y siê czêœciowo z up³ywem terminu dwuletniego, zaœ roszczenia o zap³atê kosztów eksploatacyjnych z up³ywem terminu trzyletniego. (...) do stanowiska strony pozwanej nale¿y wskazaæ, ¿e bezzasadne s¹ twierdzenia, ¿e do przedawnienia roszczeñ dotycz¹cych kosztów zu¿ycia mediów zastosowanie znajduje termin dwuletni przewidziany dla roszczeñ z tytu³u sprzeda¿y. Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem sprzedawc¹ wody czy energii cieplnej, a jedynie stron¹ umowy o dostawê wody lub energii cieplnej do lokali, któr¹ zawiera z przedsiêbiorstwem przesy³owym i ponosi z tego tytu³u stosowne wydatki. W zwi¹zku z tym wspólnota ma – na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o w³asnoœci lokali – roszczenie wzglêdem w³aœcicieli poszczególnych lokali o rozliczenie poniesionych wydatków (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w³asnoœci lokali.

Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). Z powy¿szego wynika jednoznacznie, ¿e wspólnota mieszkaniowa nie jest sprzedawc¹ energii, lecz sama zawiera jako kupuj¹cy umowy z dostawcami, realizuj¹c na³o¿one na ni¹ obowi¹zki ustawowe zwi¹zane z zapewnieniem cz³onkom wspólnoty dostêpu do podstawowych mediów.

W judykaturze przyjmuje siê, ¿e ze wzglêdu na to, i¿ zaliczki s¹ p³atne w regularnych, równych odstêpach czasu, a tak¿e zwa¿aj¹c na „prognostyczny” charakter okreœlenia ich wysokoœci, œwiadczenie to przybiera postaæ œwiadczenia okresowego (por. wyrok SN z 8 paŸdziernika 2008 r., V CSK 133/08, L.; wyrok SA w Warszawie z 24 stycznia 2014 r., I ACa 1499/13, L.). Zgodnie zaœ z aktualnie obowi¹zuj¹cym art. 118 kc je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi szeœæ lat, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi¹zanych z prowadzeniem dzia³alnoœci gospodarczej - trzy lata. Jednak¿e koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzieñ roku kalendarzowego, chyba ¿e termin przedawnienia jest krótszy ni¿ dwa lata. Do dnia 8 lipca 2019 roku powy¿szy przepis obowi¹zywa³ w brzmieniu: je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesiêæ, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi¹zanych z prowadzeniem dzia³alnoœci gospodarczej - trzy lata.

Z. ¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) do roszczeñ powsta³ych przed dniem wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje siê od dnia wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejsz¹ ustaw¹.

(...) na wzglêdzie, ¿e pozew w niniejszej sprawie zosta³ wniesiony w dniu 24 paŸdziernika 2019 roku, to w œwietle powy¿szych przepisów nale¿a³o uznaæ, ¿e do dnia wejœcia w ¿ycie ustawy zmieniaj¹cej terminy przedawnienia, tj. do dnia 9 lipca 2018 roku, przedawnieniu uleg³y roszczenia okresowe powódki z tytu³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ za okres od listopada 2014 roku do czerwca 2015 roku (wymagalne wczeœniej ni¿ trzy lata przed dat¹ wniesienia pozwu). Natomiast, ju¿ na nowych zasadach (tj. z uwzglêdnieniem terminu koñcowego przedawnienia przypadaj¹cego na ostatni dzieñ roku kalendarzowego) przedawnieniu uleg³o roszczenie za okres od lipca 2015 roku do grudnia 2015 roku.

W pozosta³ej nieprzedawnionej czêœci (a wiêc w zakresie roszczeñ za okres od 1 stycznia 2016 roku do koñca lutego 2021 roku), w ocenie (...), powództwo zas³ugiwa³o na uwzglêdnienie jedynie w zakresie dotycz¹cym zap³aty zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych i wydatków na remonty. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ tylko w takim zakresie powódka sprosta³a ciê¿arowi dowodu i przed³o¿y³a dokumentacjê pozwalaj¹c¹ na zweryfikowanie wysokoœci kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹. P. œliæ nale¿y, i¿ w okresie objêtym ¿¹daniem pozwu powódka nalicza³a op³aty zawieraj¹ce trzy pozycje: zaliczki na koszty eksploatacyjne (wraz z wynagrodzeniem administratora), zaliczki na wydatki remontowe i koszty centralnego ogrzewania. Do paŸdziernika 2016 roku uwzglêdniano równie¿ koszty zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków. Strona pozwana nie kwestionowa³a jedynie wysokoœci stawek zaliczek na koszty remontów, natomiast kwestionowa³a rozliczenie pozosta³ych pozycji ujmowanych w wymiarze op³at.

Wobec powy¿szego, obowi¹zkiem strony powodowej pozostawa³o wykazanie wysokoœci kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. Powódka sprosta³a ciê¿arowi dowodu jedynie co do tych pierwszych nale¿noœci. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ stawki zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych a tak¿e zaliczki na poczet kosztów remontów zosta³a okreœlona w uchwa³ach podejmowanych corocznie przez w³aœcicieli lokali. Do akt niniejszej sprawy powódka przed³o¿y³a komplet uchwa³ za okres od 2014 roku do 2021 roku. Strona pozwana nie wykaza³a, aby którakolwiek z przed³o¿onych uchwa³ zosta³a skutecznie zaskar¿ona w trybie art. 25 ustawy o w³asnoœci lokali, a tym samym wyeliminowana z obrotu prawnego. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ op³aty naliczonej w stosunku do danego lokalu (...) iloczyn stawki wskazanej w uchwale oraz powierzchni lokalu (46,10 m2). W przypadku pozwanej dodatkowo nale¿a³o uwzglêdniæ wysokoœæ przys³uguj¹cego jej udzia³u w prawie wspó³w³asnoœci nieruchomoœci lokalowej wynosz¹cego ¼ czêœci.

Zgodnie z treœci¹ uchwa³ w okresie objêtym ¿¹daniem pozwu obowi¹zywa³a nastêpuj¹ca wysokoœæ op³at eksploatacyjnych (stanowi¹ca sumê stawek za koszty eksploatacyjne i wynagrodzenie administratora wskazanych w ka¿dorazowej uchwale):

1. - od dnia 1 stycznia 2016 roku do 31 lipca 2016 roku – 2 z³;
2. - od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2017 roku – 3 z³;
3. - od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku – 2 z³;
4. - od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 maja 2020 roku – 3 z³;
5. - od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z³.

Natomiast wysokoœæ stawek z tytu³u op³aty na fundusz remontowy kszta³towa³a siê nastêpuj¹co:

1. - od dnia 1 stycznia 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku – 1,00 z³;
2. - od dnia 1 maja 2016r. do 31 maja 2020 roku – 2,00 z³;
3. - od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z³.

Jak wynika z opinii (...) P. (...) przy uwzglêdnieniu powierzchni mieszkania (46,10 m2) oraz wysokoœci udzia³u pozwanej w prawie wspó³w³asnoœci (1/4 czêœci) suma op³at z tytu³u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. wynosi 3.446,18 z³.

Nadto, zwa¿yæ nale¿a³o, i¿ powódka domaga³a siê równie¿ zas¹dzenia skapitalizowanych odsetek od œwiadczeñ okresowych nale¿nych za okres od listopada 2014 roku do wrzeœnia 2019 roku. (...) na wzglêdzie, ¿e powództwo zas³ugiwa³o na uwzglêdnienie jedynie co do zaliczek za okres od 1 stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (...) odsetki od poszczególnych nale¿noœci okresowych z tytu³u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy wymagalnych tylko w tym okresie i dokona³ ich skapitalizowania na dzieñ wniesienia pozwu. Suma ustalonych w ten sposób odsetek wynosi 296,57 z³. P. œliæ nale¿y, i¿ odsetki zosta³y wyliczone tylko od pierwotnego ¿¹dania, albowiem powódka rozszerzaj¹c powództwo nie wnios³a o zas¹dzenie skapitalizowanych odsetek tak¿e od zaliczek wymagalnych za okres od paŸdziernika 2019 roku do lutego 2021 roku. (...) natomiast jest zwi¹zanym ¿¹daniem pozwu i nie mo¿e orzekaæ ponad ¿¹danie (art. 321 § 1 kpc).

Natomiast, na uwzglêdnienie nie zas³ugiwa³o roszczenie o zap³atê kosztów zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków oraz kosztów centralnego ogrzewania. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ celem wykazania roszczenia w odniesieniu do wymienionych nale¿noœci strona powodowa przed³o¿y³a wy³¹cznie dokumenty prywatne w postaci rozliczenia kosztów za centralne ogrzewanie, regulaminów rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i wody, a tak¿e zawiadomieñ o wymiarze op³at, w których wskazano m.in. stawkê poszczególnych op³at rozliczanych zaliczkowo. Z. ¿ywszy, i¿ pozwana zakwestionowa³a prawid³owoœæ rozliczenia powy¿szych kosztów, st¹d zgodnie z zasad¹ rozk³adu ciê¿aru dowodu (art. 6 kc) powódka powinna przed³o¿yæ dokumenty Ÿród³owe w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów stanów liczników, tak, aby móc zweryfikowaæ prawid³owoœæ dokonanego przez wspólnotê rozliczenia. Z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej wynika³o, ¿e w odniesieniu do op³at za wodê wspólnota (...) stawki wskazane przez dostawców, jednak¿e bez przed³o¿enia dokumentów Ÿród³owych (tj. faktur VAT wystawionych przez dostawców na rzecz wspólnoty mieszkaniowej) nie sposób tego sprawdziæ.

Podobnie, wobec zaniechañ dowodowych ze strony wspólnoty nie sposób ustaliæ, na jakiej podstawie przyjêto wysokoœæ zaliczki za centralne ogrzewanie zarówno w miesi¹cach letnich i w miesi¹cach zimowych. J. œnie nale¿a³o mieæ na wzglêdzie, ¿e wspólnota jest w posiadaniu faktur Ÿród³owych, na co wskaza³ œwiadek, a zatem nie by³o przeszkód, by takie dokumenty w odpowiedzi na stawiane przez pozwan¹ zarzuty przedstawiæ. Samo natomiast wskazanie sposobu rozliczania spornych kosztów poprzez z³o¿enie regulaminów przyjêtych w drodze (...) nie jest wystarczaj¹ce w sytuacji, gdy strona postawi³a zarzut nieprawid³owego wyliczenia. Regulaminy okreœlaj¹ jedynie pewny sposób postêpowania, natomiast do wyliczenia konkretnych kosztów przypadaj¹cych na lokal, konieczne jest wykazanie wielkoœci zu¿ycia, a tak¿e stawek. Bez takich danych niemo¿liwe jest ustalenie kosztów przypadaj¹cych na pozwan¹, równie¿ za pomoc¹ dowodu z opinii (...), który przecie¿ bazuje na okreœlonym materiale Ÿród³owym.

J. œnie nale¿y wskazaæ, ¿e bieg³y nie jest uprawniony ani obowi¹zany do gromadzenia materia³u dowodowego, co stanowi obowi¹zek strony, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. W tych okolicznoœciach nale¿a³o uznaæ, ¿e brak z³o¿enia przez powódkê dokumentów Ÿród³owych, wobec podniesionych przez pozwan¹ zarzutów, uniemo¿liwia³o uwzglêdnienie powództwa w powy¿szym zakresie.

W zwi¹zku z powy¿ (...) – na mocy przepisów art. 13 i 14 ustawy o w³asnoœci lokali – od pozwanej na rzecz powoda kwotê 3.742,75 z³. Natomiast, na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc w zw. z art. 15 ustawy o w³asnoœci lokali (...) zas¹dzi³ odsetki ustawowe za opóŸnienie od kwoty 2.763,13 z³ stanowi¹cej sumê zaliczek za okres od stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (2.466,56 z³) oraz sumê skapitalizowanych odsetek (296,57 z³) od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 21 paŸdziernika 2019r. do dnia zap³aty. Natomiast, od kwoty 979,62 z³ stanowi¹cej sumê nale¿nych zaliczek za okres od paŸdziernika 2019r. do lutego 2021r. (...) odsetki od dnia 8 marca 2021r. do dnia zap³aty.

W pozosta³ym zakresie na mocy powo³anych powy¿ej przepisów a contrario powództwo podlega³o oddaleniu.

O kosztach procesu (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj¹c, ¿e powódka wygra³a niniejsze postêpowanie w 45,60 %, a pozwana w 54,40 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk³adaj¹ siê: op³ata s¹dowa od pozwu (400 z³), oplata za czynnoœci fachowego pe³nomocnika w stawce minimalnej stosownie do pierwotnej wartoœci przedmiotu sporu (1.800 z³), op³ata skarbowa od pe³nomocnictwa (17 z³), op³ata s¹dowa od rozszerzenia powództwa (200 z³), a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (1.500 z³) – ³¹cznie kwota 3.817,00 z³, z czego przy uwzglêdnieniu stosunku w jakim powódka wygra³a, nale¿y siê jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.740,50 z³otych. Natomiast, pozwana ponios³a koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 1.800 z³otych, z czego nale¿a³a siê jej kwota 981 z³otych. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci nale¿a³o na rzecz powódki zas¹dziæ kwotê 759,50 z³otych.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (...) œci¹gniêcie od powódki kosztów opinii (...), które zosta³y wy³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w ³¹cznej kwocie 173,27 z³otych (1.673,27 z³ – zaliczka w kwocie 1.500 z³). (...) stosunek, w jakim powódka przegra³a niniejszy spór nale¿a³o nakazaæ œci¹gniêcie od niej kwoty 94 z³.

W pozosta³ym zakresie pokryte tymczasowo wydatki zwi¹zane z wynagrodzeniem bieg³ego przej¹æ na rachunek Skarbu P., odstêpuj¹c od obci¹¿ania nimi pozwanej, która z uwagi na jej trudn¹ sytuacjê finansow¹ by³a zwolniona od kosztów s¹dowych.