Uzasadnienie
Stan faktyczny
Wysokość możliwego do pobrania czynszu rynkowego przez K. C. w przypadku możliwości swobodnego dysponowania lokalem mieszkalnym numer (...) przy ul. (...) w G. w okresie od sierpnia 2014 r. do maja 2017 r. wynosi po 1.000 zł miesięcznie.
Dowód: opinia biegłego J. Ś., k. 177-202, 228
Ocena dowodów
Opinia biegłego J. Ś. jest zdaniem Sądu jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna. Jak każda opinia biegłego w postępowaniu cywilnym, ma do pewnego stopnia charakter autorski. Waga znaczenia poszczególnych płaszczyzn wyceny – o ile nie jest w sposób ewidentny błędna lub nierzetelna – w zasadzie nie może być skutecznie podważona. W opinii biegłego J. Ś. ujęto możliwie jak najszerzej sam katalog płaszczyzn (wskaźników) wyceny, co jest zaletą. Zarzuty strony pozwanej częściowo okazały się obarczone pomyłką (w zakresie dotyczącym katalogu transakcji porównawczych z dzielnicy G. D.). W pozostałym zakresie stanowią gołosłowną polemikę z biegłym. Biegły w sposób dość powściągliwy odnosi się do kwestii znaczenia przy wycenie bliskości komunikacji kolejowej ((...) T.), zwracając uwagę na przeobrażenia w nawykach komunikacyjnych mieszkańców T.. Należy się z nim zgodzić i nie upatrywać w braku w pobliżu danego lokalu przystanku (...) czynnika w zauważalny sposób obniżającego wysokość możliwego do pobrania czynszu.
Uprzedzając dalszą część uzasadnienia trzeba też zaznaczyć, że w granicach wiążącej sąd podstawy faktycznej (art. 321 § 1 k.p.c.) powódka dochodziła możliwego do pobrania czynszu (lucrum cessans) w wysokości o 20% niższej niż wyliczył biegły (powódka wskazywała na 800 zł miesięcznie, biegły wyliczył 1.000 zł). Różnica jest znacząca, niepomijalna. Układ sytuacji procesowej uniemożliwiał zadanie pytania biegłemu, czy przy przyjęciu za zasadne zarzutów strony pozwanej czynsz na poziomie 800 zł byłby to osiągnięcia. Nie można bowiem biegłemu sugerować odpowiedzi przy niezgodnych z prawdą założeniach (skoro biegły przyjął, że kwestia bliskości przystanku (...) nie ma znaczenia). Bez ryzyka odpowiedzialności karnej biegły nie mógł tworzyć opinii opartej na niepodzielanym przez siebie założeniu. Taki wariant opinii byłby po prostu świadomie fałszywy i nie mógłby być podstawą wyrokowania.
Kwalifikacja prawna
Niezaskarżona część wyroku Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. I C 777/17 (punkt I.) skutkuje powagą rzeczy osądzonej pomiędzy stronami (art. 366 k.p.c.). (...) iudicata obejmuje też zasadę odpowiedzialności pozwanej, stąd sąd wyrokując po uchyleniu punktów II. i III. w/w wyroku do ponownego rozpoznania nie mógł zajmować się ustaleniami i oceną prawną zagadnień wykraczających poza zakres oddalonego wówczas powództwa. Powtarzanie ustaleń i ocen prawnych z innego prawomocnego wyroku pomiędzy tymi samymi stronami w zakresie niezaskarżonym nie jest dopuszczalne w niniejszym uzasadnieniu.
W punkcie I. prawomocnego wyroku z 27 lutego 2018 r. zasądzono już odszkodowanie za okres od sierpnia 2014 r. do maja 2017 r. po 620 zł tytułem lucrum cessans. Ponieważ po ponownym rozpoznaniu sprawy zasadnym okazała się wysokość lucrum cessans w wysokości nie mniejszej niż wskazywana przez powódkę w pozwie (tj. po 800 zł), do zasądzenia (uzupełnienia) odszkodowania pozostaje po 180 zł w tym samym okresie (czyli za 34 miesiące), a więc 6.120 zł. Powódka po opinii biegłego nie rozszerzyła powództwa.
Sąd jednocześnie był związany poglądem prawnym sądu odwoławczego dotyczącym potwierdzenia przedawnienia roszczenia za okres poprzedzający sierpień 2014 r. (vide k. 159, uzasadnienie wyroku sądu odwoławczego).
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 417 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c.
W pozostałym zakresie powództwo oddalono w punkcie II. sentencji na mocy art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 417 k.c. a contrario i art. 118 k.c.
Koszty
Orzeczenie o kosztach ma charakter całościowo rozstrzygający, w tym o instancji odwoławczej. Zostało oparte na treści art. 100 k.p.c. (stosunkowe rozdzielenie). Powódka wygrała cały proces w 60% (w tym przy uwzględnieniu treści punkt I. wyroku z dnia 27 lutego 2018 r.), pozwana – w 40%. Koszty powódki to: opłata sądowa od pozwu (2936 zł), opłata sądowa od apelacji (1475 zł), opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej za pierwszą instancję (5400 zł, § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), zaliczka (1000 zł), opłata za czynności radcy prawnego za drugą instancję (50% pierwszej, czyli 2700 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 60% z sumy tych kosztów to: 8.116,80 zł. Koszty pozwanego to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej za pierwszą instancję (5400 zł, § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata za czynności radcy prawnego za drugą instancję (50% pierwszej, czyli 2700 zł). 40% z sumy tych kosztów to: 3240 zł. Różnica na korzyść powódki to: 4876,80 zł zawarta w punkcie III. sentencji.
O nieuiszczonych kosztach sądowych, stanowiących niezaliczkowaną cześć wynagrodzenia biegłego (332,36 zł) orzeczono w punktach IV. i V. na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zgodnie z proporcją, w jakiej strony przegrały proces. Powódkę obciąża 40% (132,94 zł), pozwanego pozostałość – 199,42 zł.