Uzasadnienie
Powódka G. Fabryka (...) spó³ka z o.o. z siedzib¹ w G. domaga³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste nieruchomoœci Skarbu P. po³o¿onego w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg¹ wieczyst¹ o numerze (...) jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj¹cego pozew powód wskaza³, i¿ kwestionuje przyjêt¹ przez rzeczoznawcê wartoœæ nieruchomoœci i sposób wyceny, zarzucaj¹c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przy wycenie nieruchomoœci faktu obci¹¿enia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi (s³u¿ebnoœciami). Nadto, powód wniós³ o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op³at¹ zaktualizowan¹ a op³at¹ dotychczasow¹ poniesionych nak³adów koniecznych polegaj¹cych na przy³¹czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
(pozew, k. 5-10)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós³ o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid³owo okreœli³ rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona³ prawid³owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia³ki. W zakresie dotycz¹cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak³adów pozwana wskaza³a, i¿ u¿ytkownik nie wskaza³ i nie udowodni³ poniesienia nak³adów. Ponadto wskaza³, i¿ inwestycje w uzbrojenie w³asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy³¹czy nie stanowi¹ nak³adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
(odpowiedŸ na pozew, k. 29-31) (...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w³aœcicielem nieruchomoœci po³o¿onej w G. przy ulicy (...) o powierzchni 5.401 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia³ka nr 527, (...) W., objêtej ksiêg¹ wieczyst¹ o numerze (...).
Powódka G. Fabryka (...) spó³ka z o.o. z siedzib¹ w G. jest u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.
W decyzji o oddaniu przedmiotowej dzia³ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G., a okres u¿ytkowania wieczystego ustalono na 99 lat.
(fakty bezsporne ustalone w oparciu o decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 46-52, zmiany dzia³ek, k. 53-56)
Pismem z dnia 10 marca 2020r. Prezydent Miasta G., dzia³aj¹c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia³ powódce dotychczasow¹ wysokoœæ op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 36.570 z³ i zaproponowa³ ustalenie nowej wysokoœci op³aty rocznej w kwocie 40.676,01 z³. Zgodnie z treœci¹ wypowiedzenia nowa wysokoœæ op³aty rocznej mia³a obowi¹zywaæ od 1 stycznia 2021r.
(dowód: wypowiedzenie, k. 29 akt administracyjnych (...).BT. (...) -9/94/ (...))
Nie zgadzaj¹c siê z wysokoœci¹ nowej op³aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek³o, ¿e aktualizacja op³aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany wniós³ sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj¹c orzeczenie w ca³oœci i domagaj¹c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty by³a uzasadniona.
(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 5-10, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 4-4v., orzeczenie, k. 11-11v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2239/20)
Wartoœæ ww. nieruchomoœci stanowi¹cej dzia³kê nr 527 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed³ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op³aty rocznej wynosi 1.375.000 z³.
Przedmiotowa dzia³ka po³o¿ona jest na terenie przemys³owo – magazynowo – us³ugowym na po³udniowy wschód od ul. (...), bêd¹cym pozosta³oœci¹ po fabryce (...). Dojazd do dzia³ki od ul. (...) odbywa siê drogami o ró¿nym rodzaju nawierzchni. (...) ma kszta³t zbli¿ony do kwadratu z przed³u¿onym kawa³kiem stanowi¹cym dojazd do drogi publicznej, w zachodnim naro¿niku. Teren jest p³aski. (...) jest ogrodzona starym zniszczonym p³otem i utwardzona starymi wybrakowanymi p³ytami. Na dzia³ce znajduje siê budynek. (...) posiada przy³¹cze do sieci energetycznej oraz przygotowane do odbioru przy³¹cze do miejskiej sieci wodoci¹gowej.
Natomiast, obecnie nie ma przy³¹cza do sieci wodoci¹gowej i kanalizacyjnej miejskiej. (...) jest przy³¹czona do sieci prywatnych, przebiegaj¹cych przez inne dzia³ki. Przedmiotowa dzia³ka po³o¿ona jest na terenie objêtym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemys³owe: strefa produkcyjno-us³ugowo-sk³adowa. Wpisy dotycz¹ce s³u¿ebnoœci w ksiêdze wieczystej faktycznie s¹ wykonywane na innych ni¿ przedmiotowa dzia³kach.
(dowód: pisemna opinia (...) s¹dowej rzeczoznawcy maj¹tkowego M. B., k. 79-103)
Sad zwa¿y³, co nastêpuje:
P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s¹dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.
W ocenie (...) brak by³o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo³anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa³a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy³a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z³o¿y³y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka³ siê ¿adnych okolicznoœci mog¹cych wzbudzaæ w¹tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b¹dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed³o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj¹ rzeczywisty przebieg postêpowania zwi¹zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj¹ faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.
Za wiarygodny i w pe³ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) do spraw wyceny nieruchomoœci M. B.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj¹c¹ wiedzê fachow¹ oraz doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa³a w charakterze bieg³ego w podobnych sprawach. W ocenie przed³o¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta³a sporz¹dzona zgodnie z obowi¹zuj¹cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz¹dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz¹dzania operatu szacunkowego, które zawieraj¹ szczegó³owe uregulowania dotycz¹ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie bieg³a zgodnie z powy¿szymi przepisami zastosowa³a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za³o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by³y przedmiotem obrotu rynkowego.
Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni¹ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up³ywu czasu. P. œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s¹ znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1). (...) tak¿e prawid³owo wybra³a metodê porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomoœci bêd¹cej przedmiotem wyceny, której cechy s¹ znane, kolejno z nieruchomoœciami podobnymi, które by³y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s¹ ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. J. œnie nale¿y zaznaczyæ, ¿e bieg³a nie mog³a zastosowaæ w niniejszym przypadku metody korygowania ceny œredniej z uwagi na zbyt ma³¹ liczbê transakcji porównawczych, których przedmiotem by³y nieruchomoœci niezabudowane. Do porównania bieg³a przyjê³a nieruchomoœci niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym, przemys³owym, us³ugowym, magazynowym i handlowym, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej dzia³ki w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a³o uznaæ za zabieg prawid³owy.
Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta³a dane transakcyjne z okresu od 10 marca 2018r. do 10 marca 2020r. z obszaru miasta G.. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz¹dzenia bieg³a prawid³owo ustali³a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op³aty, a tak¿e dokona³a prawid³owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa³a cechy nieruchomoœci i dokona³a prawid³owej ich oceny, nadto ró¿nice wystêpuj¹ce pomiêdzy wycenian¹ nieruchomoœci¹ a nieruchomoœciami podobnymi zosta³y skorygowane za pomoc¹ w³aœciwych wspó³czynników koryguj¹cych. P. ¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w¹tpliwoœci (...), nadto strony nie wnios³y ¿adnych zarzutów do tej opinii.
Zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami wysokoœæ op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op³aty. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo³anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego wynosi³a 3 % ceny.
Z. ¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes³anek aktualizacji op³aty, równie¿ w postêpowaniu s¹dowym, spoczywa na w³aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz¹c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana udowodni³a, i¿ wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros³a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd¹cym podstaw¹ wypowiedzenia wysokoœci op³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia³a wynosiæ 1.355.867 z³. (...) w opinii (...) nawet wartoœæ wy¿sz¹, tj. 1.375.000 z³.
Tym samym strona pozwana wykaza³a, ¿e aktualizacja op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego by³a uzasadniona w wysokoœci wskazanej w wypowiedzeniu. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz¹cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a³o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op³aty rocznej wynosi 40.676,01 z³.
Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz¹ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op³at¹ zaktualizowan¹ a op³at¹ dotychczasow¹ poniesionych nak³adów koniecznych polegaj¹cych na przy³¹czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa³ na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi³a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treœci¹ art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op³aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op³at¹ zaktualizowan¹ a op³at¹ dotychczasow¹ zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak³adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz¹dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia³em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo³anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak³adów koniecznych wp³ywaj¹cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros³a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej.
W ocenie (...) powódka nie sprosta³a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza³a, by poczyni³a nak³ady konieczne, które podlega³yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op³at¹ zaktualizowan¹ a op³at¹ dotychczasow¹, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci³a, ¿e nak³ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta³y wykazane ¿adnymi dokumentami za³¹czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 24 czerwca 2021r. (k. 34) pe³nomocnik powódki zosta³ zobowi¹zany do wskazania wszystkich istotnych dla rozstrzygniêcia niniejszej sprawy wniosków i twierdzeñ. W odpowiedzi na to zobowi¹zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 13 lipca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa³a zakresu poniesionych nak³adów, ani te¿ nie przedstawi³a ¿adnych dokumentów, które potwierdza³yby, ¿e faktycznie takich nak³adów dokona³a.
Wobec braku jakichkolwiek dokumentów bezprzedmiotowe by³o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak³adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj¹cym pozew, k. 10). Z. ¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg³ego gromadzenie materia³u dowodowego, lecz dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia³ dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak³adów koniecznych na przedmiotow¹ nieruchomoœæ bêd¹c¹ w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta³y udowodnione, to nie by³o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak³adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
(...) ¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji.
O kosztach procesu (...) na podstawie art. 98 kpc i zgodnie z zasad¹ odpowiedzialnoœci za wynik sprawy zas¹dzi³ od przegrywaj¹cego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotê 4.100 z³, na co sk³ada³y siê: op³ata za czynnoœci fachowego pe³nomocnika pozwanej bêd¹cego radc¹ prawnym w stawce minimalnej (3.600 z³) obliczona od wskazanej wartoœci przedmiotu sporu, a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (500 z³).
Ponadto, na mocy art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z póŸn. zm.) (...) œci¹gniêcie od powoda kosztów opinii (...), które zosta³y wy³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w kwocie 1.252,95 z³. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ ³¹czny koszt opinii (...) 1.752,95 z³ i do kwoty 500 z³ zosta³ pokryty z zaliczki wp³aconej przez pozwanego.