Uzasadnienie
Powód AT- (...) spó³ka z ograniczon¹ odpowiedzialnoœci¹ z siedzib¹ w G. domaga³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci Skarbu P. po³o¿onej w G. przy ulicy (...), oznaczonej w (...) W. jako dzia³ka 498 obszaru 13.108 m2, objêtej ksiêg¹ wieczyst¹ o numerze (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadnione w ni¿szej wysokoœci.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj¹cego pozew powód zakwestionowa³ przyjêt¹ w operacie szacunkowym, stanowi¹cym podstawê aktualizacji op³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci oraz sposób wyceny, wskazuj¹c, ¿e rzeczoznawca nie przedstawi³ w operacie profesjonalnej analizy rynku nieruchomoœci przyjêtego jako podstawa wyceny, niew³aœciwie dobra³ nieruchomoœci porównawcze, a tak¿e pope³ni³ inne b³êdy dotycz¹ce m.in. braku opisu nieruchomoœci porównawczych. Nadto, powód zarzuci³ rzeczoznawcy nieuwzglêdnienie tego, ¿e nieruchomoœæ nie ma dostêpu do drogi publicznej.
(pozew, k. 3-6)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós³ o oddalenie powództwa. W ocenie pozwanego op³ata roczna z tytu³u u¿ytkowania wieczystego zosta³a ustalona w prawid³owej wysokoœci, która odpowiada wartoœci nieruchomoœci okreœlonej przez posiadaj¹cego uprawnienia rzeczoznawcê maj¹tkowego. Operat szacunkowy, bêd¹cy podstaw¹ dokonania wypowiedzenia w sposób adekwatny okreœla wartoœæ nieruchomoœci, w szczególnoœci cechy charakteryzuj¹ce nieruchomoœæ bêd¹c¹ przedmiotem wyceny zosta³y szczegó³owo opisane i zosta³y wziête pod uwagê poprzez zastosowanie wspó³czynników koryguj¹cych. Rzeczoznawca precyzyjnie opisa³ przyjête dla analizowanego rynku cechy wraz z ich ocen¹.
Nadto, prawid³owo okreœli³ rynek nieruchomoœci gruntowych, przeznaczonych pod zabudowê, do których zalicza siê przedmiotowa nieruchomoœci, wskaza³ na zró¿nicowanie cenowe dzia³ek podobnych w zale¿noœci od okolicznoœci maj¹cych wp³yw na wartoœæ, a nastêpnie wskaza³ wartoœæ dzia³ki z uwzglêdnieniem odpowiednich korekt, co da³o zgodnie z ustaw¹ o gospodarce nieruchomoœciami, najbardziej prawdopodobn¹ wartoœæ prawa w³asnoœci wycenianej dzia³ki mo¿liw¹ do uzyskania na rynku.
(odpowiedŸ na pozew, k. 39-41) (...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w³aœcicielem nieruchomoœci gruntowej po³o¿onej w G. przy ulicy (...) o ³¹cznej powierzchni 13.108 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia³ka nr 498, (...) W., objêtej ksiêg¹ wieczyst¹ o numerze (...).
Powód AT- (...) spó³ka z ograniczon¹ odpowiedzialnoœci¹ z siedzib¹ w G. by³ u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.
(...) nr 498 powsta³a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia³ki nr 175/1 (2005r.), która z kolei powsta³a w wyniku podzia³u dzia³ki nr 175 (2004r.), ta natomiast powsta³a z dzia³ek nr 79/10 i 161/27 (2002r.). (...) wskutek podzia³ów dzia³ek 74/10 (1999r.), 30/10 (1997r.), natomiast dzia³ka nr 161/27 powsta³a w wyniku podzia³ów dzia³ek 161/5, 161/12, 161/15, 161/23 (1996r.), z kolei dzia³ka 161/23 powsta³a na skutek podzia³ów dzia³ek 161/6 i 161/9.
W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia³ek, z których powsta³a obecnie istniej¹ca dzia³ka nr 498, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia³ka nr 498 po³o¿ona jest w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 01.PP (przemys³), a niewielki jej fragment w strefie 08.KL 1/2 - ulica (...). W 1992 roku dzia³ki, z których powsta³a przedmiotowa dzia³ka, znajdowa³y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem G8 P (teren realizowanej Fabryki „ P. ”. (...) ochronna zak³adu – 300 m od Ÿróde³ emisji).
Wpis s³u¿ebnoœci gruntowej w dziale III. ksiêgi wieczystej nr (...) nie dotyczy przedmiotowej nieruchomoœci.
(dowód: pismo W. A. – Budowlanego U. Miasta G. z dnia 12 listopada 2021r., k. 62, wykaz zmian gruntowych, k. 61, pisemna opinia (...) s¹dowej rzeczoznawcy maj¹tkowego J. K., k. 77-106)
Pismem z dnia 11 lutego 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia³aj¹c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia³ powodowi dotychczasow¹ wysokoœæ op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 70.000 z³ i zaproponowa³ ustalenie nowej wysokoœci op³aty rocznej w kwocie 103.681,65 z³. (...) aktualizacji wysokoœci op³aty rocznej by³ operat szacunkowy sporz¹dzony przez rzeczoznawcê maj¹tkowego, zgodnie z którym wartoœæ nieruchomoœci mia³a wynosiæ 3.456.055 z³. Zgodnie z treœci¹ wypowiedzenia nowa wysokoœæ op³aty rocznej mia³a obowi¹zywaæ pocz¹wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.
(dowód: wypowiedzenie wysokoœci op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego, k. 12 akt administracyjnych (...).BT. (...) -13/06/ (...))
Nie zgadzaj¹c siê z wysokoœci¹ nowej op³aty rocznej, we wniosku z dnia 16 marca 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powód domaga³ siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoœci jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoœci. Orzeczeniem z dnia 3 marca 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. oddali³o ten¿e wniosek. Pismem z dnia 23 marca 2021 roku powód wniós³ sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj¹c orzeczenie w ca³oœci i domagaj¹c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty by³a nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoœci.
(dowód: pismo z dnia 16 marca 2020r., k. 3-6, sprzeciw z dnia 23 marca 2021r., k. 8-16, orzeczenie SKO z dnia 3 marca 2021r., k. 15v-16. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/1540/20)
Wartoœæ ww. nieruchomoœci po³o¿onej w G. przy ulicy (...) o ³¹cznej powierzchni 13.108 m2 stanowi¹ca dzia³kê nr 498 – ustalona jak dla gruntu niezabudowanego – wed³ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego wynosi 2.969.500 z³.
Przedmiotowa nieruchomoœæ ma kszta³t doœæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoœci jest stosunkowo p³aski, w czêœci zabudowany budynkiem magazynowym, utwardzony i urz¹dzony przez u¿ytkownika wieczystego. Przedmiotowa nieruchomoœæ nie posiada bezpoœredniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, utwardzonymi w czêœci asfaltobetonem, w czêœci p³ytami drogowymi, s³abej jakoœci, z licznymi dziurami, bez formalnie ustanowionych s³u¿ebnoœci gruntowych przejazdu i przechodu. Przedmiotowe drogi wewnêtrzne przebiegaj¹ m.in. przez dzia³ki nr 491 i 493 stanowi¹ce w³asnoœæ Skarbu P., a pozostaj¹ce w u¿ytkowaniu wieczystym czêœciowo Gminy M. G., a czêœciowo (...) sp. z o.o. (...) posiada dostêp do sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, wodoci¹gowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej. (...) sieci s¹ w czêœci przestarza³e, nie spe³niaj¹ obecnych wymogów, wystêpuj¹ problemy z przy³¹czeniem do sieci.
(dowód: pisemna opinia (...) s¹dowej rzeczoznawcy maj¹tkowego J. K., k. 77-106 wraz z pisemn¹ opini¹ uzupe³niaj¹c¹, k. 133-138) (...) ¿y³, co nastêpuje:
P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s¹dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.
W ocenie (...) brak by³o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo³anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa³a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy³a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z³o¿y³y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka³ siê ¿adnych okolicznoœci mog¹cych wzbudzaæ w¹tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b¹dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed³o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj¹ rzeczywisty przebieg postêpowania zwi¹zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj¹ przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia³ek ewidencyjnych, jak równie¿ cel, na jaki nieruchomoœæ zosta³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste (vide: informacja o przeznaczeniu planistycznym spornej nieruchomoœci).
Za wiarygodny i w pe³ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg³ej s¹dowej do spraw wyceny nieruchomoœci J. G. – K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj¹c¹ wiedzê fachow¹ z zakresu szacowania wartoœci nieruchomoœci oraz du¿e doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa³a w charakterze bieg³ego w podobnych sprawach. W ocenie (...) ¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta³a sporz¹dzona zgodnie z obowi¹zuj¹cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz¹dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz¹dzania operatu szacunkowego, które zawieraj¹ szczegó³owe uregulowania dotycz¹ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego.
Z. ¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo³anego rozporz¹dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoœci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op³at z tego tytu³u okreœla siê jej wartoœæ jako przedmiotu prawa w³asnoœci, stosuj¹c podejœcie porównawcze (ust. 1). Przy okreœlaniu wartoœci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoœci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w³asnoœci (ust. 2). Wartoœci nieruchomoœci, o których mowa w ust. 1-4, okreœla siê wed³ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed³ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ aktualizacji op³at z tytu³u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoœæ zosta³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg³a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa³a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za³o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by³y przedmiotem obrotu rynkowego.
Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni¹ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up³ywu czasu. P. œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s¹ znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami). (...) tak¿e prawid³owo wybra³a metodê korygowania ceny œredniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanaœcie nieruchomoœci podobnych, które by³y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s¹ ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. Wartoœæ nieruchomoœci bêd¹cej przedmiotem wyceny okreœla siê w drodze korekty œredniej ceny nieruchomoœci podobnych wspó³czynnikami koryguj¹cymi, uwzglêdniaj¹cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoœci. W niniejszym przypadku bieg³a dysponowa³a zbiorem 20 nieruchomoœci podobnych.
Do porównania bieg³a przyjê³a nieruchomoœci gruntowe niezabudowane, stanowi¹ce przedmiot prawa w³asnoœci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno – us³ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno – us³ugow¹, bazy, sk³ady itp. oraz funkcje towarzysz¹ce, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoœci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a³o uznaæ za zabieg prawid³owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta³a dane transakcyjne z okresu od lutego 2018r. do 11 lutego 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd³u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza³a bieg³a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz³a zbyt ma³¹ próbê nieruchomoœci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoœci wycenianej.
Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz¹dzenia bieg³a prawid³owo ustali³a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op³aty, a tak¿e dokona³a prawid³owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa³a cechy nieruchomoœci i dokona³a prawid³owej ich oceny, okreœli³a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj¹ce pomiêdzy wycenian¹ nieruchomoœci¹ a nieruchomoœciami podobnymi skorygowa³a za pomoc¹ w³aœciwych wspó³czynników koryguj¹cych. Jak wynika z treœci opinii (...) uwzglêdni³a nastêpuj¹ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s¹siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoœci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoœci parkowania; (3.) wielkoœæ powierzchni dzia³ki; (4.) dostêp do urz¹dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoœæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania.
Ostatecznie ustalona wartoœæ nieruchomoœci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoœci, œredniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó³czynników koryguj¹cych, a tak¿e wspó³czynnika koryguj¹cego „k”. P. ¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w¹tpliwoœci (...) w œwietle obowi¹zuj¹cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.
Na (...) co do poprawnoœci sporz¹dzonego operatu szacunkowego nie mia³y wp³ywu zarzuty zg³oszone przez stronê pozwan¹. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa³ przede wszystkim wnioski bieg³ej odnoœnie wp³ywu braku ustanowienia s³u¿ebnoœci gruntowych na wartoœæ nieruchomoœci (obni¿enie wartoœci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po³o¿one na nieruchomoœciach stanowi¹cych w³asnoœæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoœci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s³u¿ebnoœci drogowych. (...) œci pozwanego wzbudzi³a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg³a nie wskaza³a na jakim materiale Ÿród³owym opar³a swoje wnioski w tym zakresie.
W konsekwencji, pozwany zg³osi³ zastrze¿enia co do wp³ywu ww. niedogodnoœci na wartoœæ poszczególnych wspó³czynników koryguj¹cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu „œredni”), mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoœci spowodowa³y przyjêcie cechy na poziomie „œrednim”). Kolejne w¹tpliwoœci pozwanego wzbudzi³o zastosowanie wspó³czynnika koryguj¹cego „k” na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoœci ustanawiania s³u¿ebnoœci drogowych, wspó³czynnik ten powinien zostaæ okreœlony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci³ nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W œwietle wyjaœnieñ bieg³ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a³o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk³adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA /Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoœci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym.
D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoœci prawnej, orzeczenia s¹dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, o czym mo¿e œwiadczyæ choæby przywo³any przez bieg³¹ w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz¹cy podzia³u nieruchomoœci, jak równie¿ art. 99 powo³anej ustawy stanowi¹cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s³u¿ebnoœci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia³u nieruchomoœci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia³ek wydzielonych w wyniku podzia³u zostan¹ one ustanowione.
Za spe³nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia³ek gruntu wraz ze sprzeda¿¹ udzia³u w prawie do dzia³ki gruntu stanowi¹cej drogê wewnêtrzn¹. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami rozwi¹zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia³ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA / R. 671/21, L.). (...) ¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnoœnie dostêpu wycenianej nieruchomoœci do drogi publicznej nale¿a³o uznaæ za chybion¹. Przede wszystkim pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoœæ wyceniana i nieruchomoœci s¹siednie, mimo ¿e maj¹ tego samego w³aœciciela, to stanowi¹ odrêbne nieruchomoœci w znaczeniu wieczystoksiêgowym.
W tym stanie rzeczy, mog¹ stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew¹tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoœci wp³ywa na mo¿liw¹ do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz¹dzenia prawem w³asnoœci ww. dzia³ek wyceniana nieruchomoœæ nie bêdzie mia³a nawet poœredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoœci bêdzie istnia³a niepewnoœæ, co do tego, czy w³aœciciel dzia³ki s¹siedniej umo¿liwi po³¹czenie komunikacyjne z drog¹ publiczn¹. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoœci mog¹ siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia³ce, gdzie przed w³aœciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznoœciach stwierdzenie bieg³ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp³ywaj¹c¹ na obni¿enie jej wartoœci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami doœwiadczenia ¿yciowego.
Nie ulega bowiem w¹tpliwoœci, ¿e nabywcy preferuj¹ nieruchomoœci, które maj¹ zagwarantowany prawnie dostêp do drogi publicznej (co te¿ wp³ywa na potencja³ inwestycyjny), a nie takie do których dojazd jest udostêpniany przez w³aœcicieli dzia³ek s¹siednich na zasadach „grzecznoœciowych”. Podobnie, w œwietle wyjaœnieñ bieg³ej zawartych w opinii (...), nale¿a³o uznaæ, ¿e prawid³owo oceni³a ona dostêp do urz¹dzeñ infrastruktury technicznej jako œredni. Z treœci opinii (...) wynika, ¿e w przypadku dzia³ki nr 498 wystêpuj¹ liczne problemy zwi¹zane z infrastruktur¹ techniczn¹, np. brakiem odpowiedniej kanalizacji deszczowej (stoj¹ca woda na terenie dzia³ki i na terenie dróg dojazdowych). W zwi¹zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoœæ mia³a pe³ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs³ugi terenu sieci. Jeœli natomiast chodzi o cechê „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania”, to bieg³a wyjaœni³a, ¿e cecha ta obejmuje potencja³ inwestycyjny nieruchomoœci, ograniczenia wynikaj¹ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoœci, jak: kszta³t dzia³ki, ukszta³towanie terenu, wystêpowanie s³upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoœæ, przydatnoœæ budowlana gruntu, mo¿liwoœæ podzia³u dzia³ek, wymagania i ograniczenia wynikaj¹ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi¹zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych.
Jak wskaza³a bieg³a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi¹gaj¹ nieruchomoœci z dobrymi mo¿liwoœciami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoœci wycenianej na ocenê cechy „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania” wp³yw mia³y takie okolicznoœci jak: przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj¹cych mo¿liwoœci inwestycyjne (koniecznoœæ prze³o¿enia czêœci urz¹dzeñ w przypadku zabudowy), po³o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoœci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoœæ powinna zostaæ oceniona jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoœci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a³o uznaæ, ¿e bieg³a prawid³owo okreœli³a tak¿e wspó³czynnik korekcyjny na poziomie 0,95.
Nadto, w œwietle wyjaœnieñ bieg³ej nale¿a³o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg³¹ aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza³a bieg³a analiza wyodrêbnionego przez ni¹ segmentu rynku nie wykaza³a wyraŸnego trendu zmiany cen nieruchomoœci w czasie, a zgodnie z treœci¹ art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœci w podejœciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up³ywu czasu o ile takie zaistnia³y. (...) œni³a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoœci podobnych wynika³y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoœci i zdolnoœci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a³o przyj¹æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg³ zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by³o potrzeby korekty cen transakcyjnych.
(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg³¹ jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjaœnia wszelkie w¹tpliwoœci odnoœnie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj¹ca, ¿e s¹d okreœlon¹ okolicznoœæ uznaje za wyjaœnion¹, to nie ma obowi¹zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S¹du N. ¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
P. prawn¹ powództwa stanowi³y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myœl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z³o¿yæ do samorz¹dowego kolegium odwo³awczego w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po³o¿enia nieruchomoœci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op³aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoœci. Wniosek sk³ada siê za poœrednictwem w³aœciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w³aœciwemu s¹dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myœl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew.
Z kolei zgodnie z treœci¹ art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, wysokoœæ op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op³aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op³aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoœci gruntowej, na podstawie wartoœci nieruchomoœci gruntowej okreœlonej przez rzeczoznawcê maj¹tkowego. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo³anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi³a 3 % ceny.
Z. ¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes³anek aktualizacji op³aty, równie¿ w postêpowaniu s¹dowym, spoczywa na w³aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz¹c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêœciowo zdo³a³a udowodniæ, i¿ zaistnia³y podstawy do aktualizacji op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros³a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd¹cym podstaw¹ wypowiedzenia wysokoœci op³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia³a wynosiæ 3.456.055 z³.
Natomiast, bieg³a w z³o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoœæ ni¿sz¹, tj. 2.969.500 z³. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid³owoœci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg³¹. Tym samym (...) za miarodajn¹ wartoœæ wskazan¹ przez bieg³¹. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz¹cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a³o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op³aty rocznej wynosi 89.085 z³.
(...) ¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w punkcie pierwszym sentencji. Natomiast, w pozosta³ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali³ jako bezzasadne.
O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy³ je stosunkowo, uznaj¹c, ¿e powód wygra³ niniejszy spór w 43 %, zaœ pozwany w 57 %. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op³at¹ dotychczasow¹ a op³at¹ zaproponowan¹ przez pozwan¹ (stanowi¹ca wartoœæ przedmiotu sporu) wynosi³a 33.681,65 z³, natomiast ró¿nica pomiêdzy op³at¹ dotychczasow¹ a op³at¹ ostatecznie ustalon¹ przez (...).085 z³. Powód poniós³ koszty w postaci op³aty s¹dowej od pozwu (1.685 z³), op³aty za czynnoœci fachowego pe³nomocnika w stawce minimalnej okreœlonej w odniesieniu do wartoœci przedmiotu sporu (3.600 z³), op³aty skarbowej od pe³nomocnictwa (17 z³) – zatem ³¹cznie w kwocie 5.302 z³, z czego przys³uguje mu od przeciwnika zwrot kwoty 2.278 z³.
Natomiast, pozwany poniós³ koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 3.600 z³ i nale¿y mu siê od powoda zwrot kwoty 2.052 z³. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 226 z³.
Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych, (...) œci¹gniêcie od powoda, w stosunku w jakim uleg³ w niniejszym sporze, nieuiszczone koszty opinii (...), które zosta³y wy³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w ³¹cznej kwocie 3.049,59 z³. Powód powinien pokryæ ten¿e wydatek do kwoty 1.738,26 z³ (57 % ca³oœci kosztów opinii (...)). Z. ¿ywszy, i¿ Skarb P. stanowi konstrukcyjnie jedn¹ osobê prawn¹, brak by³o podstaw, aby ww. kosztami obci¹¿aæ tak¿e statio fisci, które reprezentowa³o stronê pozwan¹. Na gruncie procesu cywilnego ekonomicznie bezcelowym jest przenoszenie kosztów s¹dowych pomiêdzy ró¿ne jednostki Skarbu P.. (...) w tym kierunku mo¿na uzasadniaæ tak¿e obecnym brzmieniem art. 21a i 80a ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych.