Uzasadnienie
Powód (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzib¹ w Goœcicinie w zastêpuj¹cym pozew wniosku z dnia 11 czerwca 2021 roku domaga³ siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty rocznej jest nieuzasadniona.
Powód nie kwestionowa³ ustalonej przez rzeczoznawcê maj¹tkowego wartoœci nieruchomoœci, lecz sam fakt dokonania aktualizacji poprzez zmianê stawki procentowej, zasadnoœæ zastosowania stawki 3 % oraz sposób ustalenia op³aty za poszczególne lata z pominiêciem regulacji art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
Zdaniem powoda dopiero wykazanie trwa³ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci jest podstaw¹ do zmiany stawki procentowej.
Mo¿liwoœæ uzyskania op³aty rocznej w zmienionej wysokoœci pojawi siê dopiero po zakoñczeniu budowy budynku i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na u¿ytkowanie obiektu budowlanego.
Powód nie wzniós³ na nieruchomoœci ¿adnego obiektu budowlanego i nie uzyska³ jeszcze pozwolenia na budowê. Powód uzyska³ dla przedmiotowej nieruchomoœci decyzjê z dnia 23 paŸdziernika 2019 roku o ustaleniu warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.
Skarb P. nie wskaza³ w oparciu, o jakie okolicznoœci ustali³ trwa³¹ zmianê oraz, jaki jest aktualny sposób korzystania z nieruchomoœci, który uzasadnia zastosowanie stawki 3 %.
Nawet jeœli nast¹pi³a trwa³a zmiana korzystania z nieruchomoœci, to zastosowanie powinna mieæ stawka 1 %.
Poza tym Skarb P. powinien zastosowaæ mechanizm stopniowego dochodzenia do wysokoœci pe³nej op³aty.
(wniosek zastêpuj¹cy pozew – k. 4-5)
W sprzeciwie od orzeczenia SKO pozwany podniós³, ¿e okreœlenie wysokoœci stawki procentowej op³aty rocznej mo¿liwe by³o na podstawie art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
Stosownie do ust. 3 tego przepisu dotyczy to tak¿e nieruchomoœci gruntowych, dla których przy oddaniu w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta³ okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by³a oddana.
N. ¿y to odnieœæ tak¿e do nabycia tego prawa z mocy ustawy. Przepis ten znajduje równie¿ zastosowanie w przypadku, gdy podmiotowi, któremu oddano nieruchomoœæ w u¿ytkowanie wieczyste, przys³ugiwa³o w chwili nabywania tego prawa zwolnienie z op³at.
Przedmiotowa dzia³ka z chwil¹ wy³¹czenia jej z zasobów (...) S.A. w W. i zbycia na rzecz powoda, utraci³a swój atrybut zwi¹zany z funkcjonowaniem infrastruktury kolejowej, która korzysta ze zwolnienia z op³at za u¿ytkowanie wieczyste zgodnie z art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.
Z chwil¹ ustania ustawowych przes³anek zwolnienia z op³aty za u¿ytkowanie wieczyste, w³aœciciel zobowi¹zany by³ dostosowaæ treœæ stosunku prawnego ³¹cz¹cego go z u¿ytkownikiem wieczystym do zasad wynikaj¹cych z ustawy poprzez wypowiedzenie zasad dotychczasowych i z³o¿enie oferty o ustaleniu wysokoœci stawki procentowej op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie nie mia³ zastosowania tryb okreœlony w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami zwi¹zany z trwa³¹ zmian¹ sposobu korzystania z nieruchomoœci.
(sprzeciw – k. 6-9)
Zdaniem powoda przedmiotowa nieruchomoœæ korzysta ze zwolnienia z op³at rocznych z mocy art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.
(...) do ustalenia op³aty mo¿e byæ wy³¹cznie wykazanie przez w³aœciwy organ trwa³ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci. Zmiana podmiotowa po stronie u¿ytkownika wieczystego nie ma znaczenia.
W wypowiedzeniu nie ma ¿adnego wyjaœnienia, czy przedmiotowa nieruchomoœæ przesta³a byæ wykorzystywana na cele infrastruktury kolejowej. Na tle ustawy o transporcie kolejowy nie mo¿na zaaprobowaæ pogl¹du, ¿e za infrastrukturê kolejow¹ w rozumieniu ustawy uznaæ mo¿na tylko tak¹ infrastrukturê, która znajduje siê w dyspozycji jej zarz¹dcy.
(pismo z dnia 30.03.2022r. – k.30)
Stan faktyczny
(...) Wojewody (...) nr WG.II/MNo/7720-144/07 z dnia 9 stycznia 2009 roku stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku przez przedsiêbiorstwo pañstwowe (...) w W. prawa u¿ytkowania wieczystego gruntu, bêd¹cego w³asnoœci¹ Skarbu P., po³o¿onego w G., oznaczonego w ewidencji gruntów jako dzia³ka nr 907/2 o powierzchni 0,7202 ha, obrêb G., arkusz mapy 49, numer jednostki rejestrowej (...), zapisanej w ksiêdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez (...) Rejonowy w G., a tak¿e prawa w³asnoœci budynków, budowli i urz¹dzeñ usytuowanych na dzia³ce, o której mowa powy¿ej.
Nabywca praw zwolniony zosta³ z op³at z tytu³u u¿ytkowania wieczystego gruntu, albowiem grunt ten zajêty by³ pod infrastrukturê kolejow¹ (art. 8 ustawy o transporcie kolejowym).
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj¹ Wojewody (...) z dnia 09.01.2009r. wraz z za³¹cznikiem – k. 10-12 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)
Dnia 23 paŸdziernika 2019 roku Prezydent Miasta G. wyda³ decyzjê o warunkach zabudowy nr (...).6730.2.14.2019.KR- 122/d.24 m.in. przedmiotowej dzia³ki w szczególnoœci pod zabudowê mieszkaniow¹ wielorodzinn¹ z rozbiórk¹ istniej¹cego zainwestowania.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj¹ z dnia 23.10.2019r. – k. 9-16 akt SKO Gd/3584/21) (...) S.A. z siedzib¹ w W. naby³a przedmiotow¹ nieruchomoœæ jako aport, na podstawie umowy wniesienia do spó³ki nieruchomoœci i praw u¿ytkowania wieczystego jako aportu zgodnie z umow¹ z dnia 11 maja 2011 roku.
Dnia 29 wrzeœnia 2020 roku (...) S.A. z siedzib¹ w W. sprzeda³a powodowi w stanie wolnym od obci¹¿eñ i praw osób trzecich (poza opisanymi w akcie notarialnym) ww. nieruchomoœæ wraz z budynkami, budowlami i urz¹dzeniami, na niej posadowionymi.
Wówczas na nieruchomoœci znajdowa³y siê 2 budynki niemieszkalne, tory stacyjne, linie przesy³owo-rozdzielcze, kabel miejscowy na stacji G. postojowa, wiata, droga i chodnik z p³yt ¿elbetowych, p³yt typu jomb, p³ytek chodnikowych z krawê¿nikowych, przy³¹cze wodoci¹gowe oraz p³ot z elementów ¿elbetowych.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: aktem notarialnym z dnia 29.09.2020r. Rep A nr 8195/2020 – k. 1-10 akt administracyjny (...). (...).16.2020.AL)
Pismem z dnia 17 maja 2021 roku Prezydent Miasta G. dzia³aj¹c jako organ Skarbu P. wypowiedzia³ powodowi dotychczasow¹ wysokoœæ op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego gruntu Skarbu P. po³o¿onego w G. obejmuj¹cego dzia³kê nr 24 o powierzchni 0.7202 ha po³o¿onego w (...) G., a objêtego KW nr (...) w kwocie 0,00 z³ i ustali³ wysokoœæ stawki procentowej op³at rocznych z tytu³u u¿ytkowania wieczystego w wysokoœci 3 % ceny. W przes³anej ofercie zaproponowano now¹ op³atê roczn¹ p³atn¹ pocz¹wszy od 2022 roku w kwocie 70.444,20 z³.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: wypowiedzeniem – k. 37 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)
Skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. wnioskiem z dnia 11 czerwca 2021 roku powód domaga³ siê ustalenia, ¿e aktualizacja op³aty rocznej jest nieuzasadniona.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony wnioskiem – k. 4-5)
Orzeczeniem z dnia 22 grudnia 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. w sprawie SKO Gd/3584/21 pozostawi³o op³atê roczn¹ za u¿ytkowanie wieczyste gruntu w dotychczasowej wysokoœci.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: orzeczeniem SKO (...) – k. 24v.-27 akt SKO Gd/3584/21)
Pozwany Skarb P. zaskar¿y³ wydane orzeczenie w ca³oœci i wniós³ o ustalenie, ¿e aktualizacja w kwocie 70.444,20 z³ jest uzasadniona.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony sprzeciwem – k. 6-9) (...) z dnia 7 paŸdziernika 2021 roku udzielono pozwolenie na budowê inwestycji polegaj¹cej na zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Decyzja (...) siê ostateczna z dniem 10 listopada 2021 roku.
(decyzja, k. 51- 53)
Wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci jak dla gruntu niezabudowanego na dzieñ dokonania wypowiedzenia wynosi³a 2.348.140,00 z³.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: operatem szacunkowym rzeczoznawcy maj¹tkowego A. R. z dnia 16.02.2021r. – k. 29v.-35 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)
R. ¿ania prawne:
Zgodnie z treœci¹ art. 221 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta³a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op³aty rocznej z tytu³u u¿ytkowania wieczystego, w³aœciwy organ okreœli wysokoœæ tej stawki, z wy³¹czeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosuj¹c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 (ust. 2).
Je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta³ okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by³a oddana, stawkê procentow¹ op³aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci (ust. 3).
Aktualizacja op³aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste mo¿e byæ dokonana wy³¹cznie w przypadku, gdy op³ata taka zosta³a uprzednio ustalona.
Teza taka znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku S¹du N. ¿szego z dnia 7 lipca 2006 roku (I CSK 124/06, L.), w którym stwierdzono ponadto, ¿e "op³aty roczne za u¿ytkowanie wieczyste powinny zostaæ ustalone zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, w zakresie okreœlenia wartoœci nieruchomoœci przez uprawnionego rzeczoznawcê oraz obowi¹zuj¹cej stawki, z uwzglêdnieniem jednak unormowania zawartego w art. 221 ust. 2 GospNierU, stanowi¹cego, ¿e je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta³a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op³aty rocznej z tego tytu³u, to w³aœciwy organ okreœli wysokoœæ stawki, stosuj¹c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 GospNierU".
Zgodnie z tym przepisem, je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta³ okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by³a oddana, stawkê procentow¹ op³aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.
Przewidziane w tym przepisie okreœlenie oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, nale¿y odnieœæ równie¿ do nabycia tego prawa z mocy ustawy, jak to mia³o miejsce w przypadku pierwotnego u¿ytkownika wieczystego (...) w W.. Brak jest bowiem podstaw do ograniczania tego pojêcia jedynie do umownego przekazania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.
W niniejszej sprawie nie ulega w¹tpliwoœci, ¿e w przypadku tak rozumianego oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu powoda, nie zosta³ okreœlony cel w jakim zosta³a ona oddana.
Zatem pozwany zasadnie okreœli³ stawkê op³aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste "stosownie do celu wynikaj¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci", a nie stosownie do celu, w jakim nieruchomoœæ zosta³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, gdy¿ tego ostatniego po prostu nie ma.
Nadto powo³any przepis w ¿aden sposób nie odwo³uje siê do przeznaczenia nieruchomoœci okreœlonego w planie zagospodarowania przestrzennego czy w studium uwarunkowañ i zagospodarowania przestrzennego, a jedynie odnosi siê do celu wynikaj¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.
Przepis art. 221 ust. 3 ustawy ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta³ okreœlony cel na który nieruchomoœæ zostaje oddana, natomiast nie ma zastosowania w przypadku okreœlenia celu na jaki nieruchomoœæ zosta³a oddana przy ustanowieniu prawa rzeczowego ograniczonego (por. wyrok S¹du Apelacyjnego w P. z dnia 28.12.2007r., I ACa 1035/07, LEX nr 466430).
Niemniej jednak zasadnie strona powodowa zakwestionowa³a okreœlon¹ przez pozwanego stawkê procentow¹ wskazan¹ w treœci wypowiedzenia. (...) na wzglêdzie cel inwestycji podejmowanej przez powoda, której wyrazem s¹ podjête prace projektowe i przygotowawcze i uzyskanie pozwolenia na budowê nale¿a³o zastosowaæ stawkê 1% - jak dla budownictwa mieszkaniowego. W ocenie (...) nie mo¿na przyj¹æ za³o¿enia aby obci¹¿enie op³at¹ mog³o nast¹piæ dopiero z chwil¹ wydania decyzji – pozwolenia na budowê. Zwolnienie, o którym mowa w przepisie art.. 8 ustawy o transporcie kolejowym nale¿y odnieœæ do infrastruktury, która jest lub mo¿e byæ wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W sytuacji gdy wskutek zbycia gruntu nabywca podejmuje dzia³ania, z których wynika odmienny cel korzystania z przedmiotowego gruntu nie korzysta on ze zwolnienia zawartego w art. 8 ustawy o transporcie kolejowym, której cel sprowadza siê do objêcie zwolnieniem gruntów zajêtych pod infrastrukturê o znaczeniu publicznym.
Tym samym w ocenie (...) wypowiedzenie dokonane by³o uzasadnione, z tym, i¿ maj¹c na wzglêdzie charakter inwestycji zasadnym by³o zastosowanie stawki 1%.
(...) na wzglêdzie to, i¿ w przypadku wypowiedzenia zosta³a ustalona stawka, a nie zaktualizowana przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami nie znajduje zastosowania.
(...) na wzglêdzie powy¿ (...) wartoœæ ustalonej op³aty w kwocie 1% stawki pocz¹wszy od 2022 roku.
O kosztach Sad orzek³ na podstawie przepisów art. 98 i 108 k.p.c. przyjmuj¹c, i¿ powód wygra³ w 66,70%, zaœ przegra³ w 33,3%.
£¹czny koszt poniesiony przez powoda to kwota 8.940,00 z³otych, na która sk³ada³y siê op³ata – 3.523,00 z³ote, wynagrodzenie pe³nomocnika – 5.400 z³otych, op³ata skarbowa od pe³nomocnictwa – 17,00 z³otych. 66,7% to 5.963,00 z³ote. £¹czny koszt poniesiony przez pozwanego to 5.400,00 z³otych. 33,3% to 1.798,00 z³otych. Ró¿nica poniesionych kosztów daje kwotê 4.165,00 z³otych.