Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyniz 3 sierpnia 2022 r., sygn. akt I C 562/19

Uzasadnienie

Powódka B. T. wnios³a pozew przeciwko K. K. (1) prowadz¹cej dzia³alnoœæ gospodarcz¹ pod nazw¹ BellVederE o zap³atê kwoty 51.687 z³ wraz z odsetkami ustawowymi za opóŸnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zap³aty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podnios³a, ¿e wraz z mê¿em jest w³aœcicielk¹ na zasadzie maj¹tkowej wspólnoœci ma³¿eñskiej nieruchomoœci po³o¿onej w G. przy ul. (...) zabudowanej budynkiem bez wydzielonych lokali. W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku pozwana wraz ze (...) Guz wynajê³y od powódki I. piêtro wy¿ej wskazanego budynku, na okolicznoœæ czego zosta³ sporz¹dzony protokó³ zdawczo – odbiorczy. Gdy pozwana rozsta³a siê ze swoj¹ wspólniczk¹ zg³osi³a chêæ wynajêcia ca³ego budynku. Strony nie sporz¹dzi³y wówczas protoko³u zdawczo – odbiorczego. W ramach ustaleñ wczeœniejsza umowa (...) rozwi¹zana, a strony zawar³y umowê najmu z dnia 1 lutego 2017 roku obejmuj¹c¹ wszystkie czêœci budynku z przeznaczeniem na dzia³alnoœæ us³ugow¹ (parter) i wynajem krótkoterminowy (I i II piêtro). Zgodnie z umow¹ czynsz wynosi³ 17.000 z³ miesiêcznie, przy czym za pierwszych piêæ miesiêcy zosta³ rozliczony w zamian za wymienione w aneksie prace budowlane.

Pozwana dokonywa³a p³atnoœci czynszu czêœciami, w niepe³nej wysokoœci. Ostatniej wp³aty dokona³a w dniu 26 lutego 2018r. Wobec bezskutecznoœci wezwañ do zap³aty i niezrealizowania obietnic szybkiej p³atnoœci zaleg³oœci, pismem z dnia 14 czerwca 2018r. powódka wypowiedzia³a umowê najmu. Pozwana odmówi³a opuszczenia nieruchomoœci bez podania przyczyny, odsy³aj¹c do prawniczki. Za zgod¹ pozwanej pe³nomocnik powódki z notariuszem sporz¹dzili protokó³ stanu faktycznego nieruchomoœci. W trakcie tych czynnoœci pozwana wraz z narzeczonym i pracownikiem opuœcili nieruchomoœæ oddalaj¹c siê w nieznanym kierunku, pozostawiaj¹c pomieszczenia na I i II piêtrze zamkniête. Pomieszczenia na parterze pozosta³y otwarte, wobec czego powódka zarz¹dzi³a zazbrojenie alarmu i zamkniêcie pomieszczenia. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019r. powódka przejê³a w posiadanie pomieszczenia na I i II piêtrze. W trakcie przymusowego otwarcia pomieszczeñ powódka stwierdzi³a liczne uszkodzenia i braki wyposa¿enia w stosunku do stanu z dnia wydania, nadto stwierdzono zmiany o charakterze budowlanym, które zgodnie z umow¹ powinny zostaæ usuniête.

Powódka, celem ustalenia wysokoœci szkody i wartoœci prac koniecznych, zleci³a wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, zgodnie z któr¹ koszt ten wynosi 51.687 z³. Zdaniem powódki odpowiedzialnoœæ pozwanej wynika zarówno z kontraktu, jak te¿ z deliktu.

(pozew, k. 3-9)

Pozwana wnios³a o oddalenie powództwa w ca³oœci. Pozwana zwróci³a uwagê na rozbie¿noœæ pomiêdzy twierdzeniami powódki o przekazaniu nieruchomoœci w bardzo dobrym stanie a zawartymi w aneksie stwierdzeniami o wadliwej izolacji, zaciekach wewn¹trz budynku, koniecznoœci poprawienia g³adzi na œcianach. Do dnia 4 paŸdziernika 2017r. pomiêdzy stronami nie by³o konfliktów. Dopiero, gdy dosz³o do zalania apartamentów i pozwana musia³a wykonaæ wiele prac celem przywrócenia nieruchomoœci do stanu poprzedniego to powódka – wbrew wczeœniejszemu zobowi¹zaniu – nie pokry³a kosztów naprawy.

Nadto, gdy dosz³o do przywrócenia nieruchomoœci do stanu u¿ywalnoœci, w dniu 1 grudnia 2017r. dosz³o do kolejnego zalania salonu kosmetycznego, co by³o spowodowane budow¹ na s¹siedniej nieruchomoœci i uniemo¿liwi³o pozwanej wykonywanie pracy zarobkowej przez d³ugi czas i zmusi³o do zainwestowania pieniêdzy w celu zniwelowania zniszczeñ. Nadto, wyst¹pi³y problemy z piecem. O wszystkich problemach pozwana by³a informowana. Zgodnie z umow¹ pozwana by³a zobowi¹zana jedynie do wykonywania napraw, które z mocy prawa obci¹¿aj¹ najemców, a gruntowny remont nieruchomoœci i usuwanie skutków dwukrotnego zalania do takich napraw nie nale¿¹. Pozwana inwestowa³a w³asne œrodki w dobrej wierze, licz¹c na ich póŸniejsze rozliczenie. Wezwanie do zap³aty i postawa powódki œwiadczy³y, ¿e celowo wprowadzili oni pozwan¹ w b³¹d. W zwi¹zku z tym, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa³a powódkê i jej mê¿a do zap³aty kwoty 56.080 z³ w terminie 7 dni tytu³em zwrotu kosztów koniecznych napraw i przed³o¿enia dokumentów zwi¹zanych z przegl¹dami.

Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018r. pozwana potr¹ci³a przys³uguj¹c¹ jej wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci¹ powódki. Pozwana wskaza³a, ¿e w okresie od 29 maja do 5 czerwca 2018r. wykona³a prace remontowe o wartoœci 4.607 z³, a nastêpnie potr¹ci³a wierzytelnoœæ o zwrot kosztów z wierzytelnoœci¹ powódki z tytu³u czynszu w kwocie 5.420 z³. Nadto, po bezskutecznym wezwaniu, pozwana wykona³a kolejne prace remontowe o wartoœci 47.032 z³ i dokona³a potr¹cenia z wierzytelnoœci¹ powódki w kwocie 813 z³. W zwi¹zku z tym, wobec dokonanych potr¹ceñ to powódka pozostaje d³u¿niczk¹ pozwanej. Pozwana zakwestionowa³a tak¿e skutecznoœæ wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.

(odpowiedŸ na pozew, k. 70-77) (...) stan faktyczny:

W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku (...) T. (jako wynajmuj¹c¹) (...) K. i jej wspólniczk¹ (jako najemcami) zosta³a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by³o pierwsze piêtro budynku (...) ¿onego na nieruchomoœci w G. przy ul. (...) P. 14. Przy zawarciu umowy strony sporz¹dzi³y protokó³ zdawczo – odbiorczy, w którym opisa³y stan przedmiotu najmu, wskazuj¹c w nim, ¿e:

1. - salon znajduje siê w stanie bardzo dobrym, pod³oga bez zniszczeñ, dwa du¿e okna balkonowe, dwa ma³e okna sprawne i bez zniszczeñ, œciany, sufit, oœwietlenie w stanie bardzo dobrym,
2. - kuchnia w zabudowie, zmywarka, lodówka, szafki,
3. - pokój z balkonem z dwoma oknami, œciany i oœwietlenie w stanie idealnym,
4. - trzeci pokój – dwa okna, œciany w stanie bardzo dobrym,
5. - ³azienka – umywalka, prysznic, okno, muszla wc - stan bardzo dobry,
6. - pod³oga w ca³ym lokalu z wyj¹tkiem przedpokoju w stanie bardzo dobrym, alarm sprawny.

Wskazano te¿ na nastêpuj¹ce usterki: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl¹du.

(dowód: protokó³ zdawczo – odbiorczy z dnia 23 wrzeœnia 2016r., k. 25, dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p³yta CD k. 183, przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298)

W dniu 1 lutego 2017 roku (...) T. (jako wynajmuj¹c¹) (...) K. (jako najemc¹) zosta³a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by³a nieruchomoœæ po³o¿ona w G. przy ul. (...) P. 14, zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem, dla którego (...) Rejonowy w G. prowadzi ksiêgê wieczyst¹ nr (...) z przeznaczeniem na prowadzenie dzia³alnoœci gospodarczej na parterze oraz z przeznaczeniem pomieszczeñ na I. i II. kondygnacji budynku na wynajem krótkoterminowy. W umowie stwierdzono, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast¹pi³o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko³ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi¹ za³¹cznik do umowy (§ 2 ust. 3). W okresie najmu najemca by³ zobowi¹zany m.in. korzystaæ z lokalu w sposób zgodny z umow¹ i powszechnie obowi¹zuj¹cymi przepisami prawa, u¿ywaæ wynajêty lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dokonywaæ bez zgody wynajmuj¹cego zmian nara¿aj¹cych substancjê lokalu lub budynku na zniszczenie, u¿ywaæ lokalu w sposób nieprowadz¹cy do pogorszenia jego stanu w stopniu wykraczaj¹cym poza zu¿ycie bêd¹ce wynikiem prawid³owego u¿ywania, pokrywaæ koszty napraw i prac konserwacyjnych lokalu, które z mocy prawa obci¹¿aj¹ najemców, w tym na swój koszt przeprowadzaæ okresowe malowanie lokalu (§ 3 ust. 7). (...) na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿¹ siê konieczne dla prowadzonej dzia³alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego, przy czym zakazano naruszania substancji sta³ych lokalu (...) cznie z pod³og¹ (§ 4 ust. 1).

Nadto, najemca mia³ prawo zawieszaæ szyldy i reklamy wed³ug w³asnego wyboru (§ 4 ust. 2). Po zakoñczeniu najmu najemca zobowi¹zany by³ zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi³ on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd¹ce nastêpstwem prawid³owego u¿ytkowania (§ 4 ust. 3). Wszelkie ulepszenia przedmiotu najmu, które dokona³ najemca, wynajmuj¹cy móg³ zatrzymaæ za zap³at¹ sumy odpowiadaj¹cej wartoœci dokonanego ulepszenia b¹dŸ ¿¹daæ przywrócenia stanu poprzedniego (§ 4 ust. 4).

(dowód: umowa najmu z dnia 1 lutego 2017 roku, k. 12-16)

W momencie zawarcia umowy najmu lokale (...) ¿one na I. i II. piêtrze budynku (...) wykoñczone i umeblowane. W obu lokalach (...) siê lodówki, zmywarki, p³yty elektryczne, a w mieszkaniu na II. piêtrze by³ tak¿e piekarnik. Wszystkie sprzêty by³y nowe. £azienki w obu lokalach (...) wy³o¿one kamieniem (na pod³odze), wyposa¿one w szyby prysznicowe z elementami konstrukcyjnymi, szafki, umywalki, baterie, toalety. (...) zosta³y wykonane na wymiar. W obu mieszkaniach (...) po³o¿one panele pod³ogowe, listwy przypod³ogowe, za³o¿one zosta³y drzwi, a tak¿e zamontowane zosta³o oœwietlenie.

(dowód: dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p³yta CD k. 183, przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298)

Strony zawar³y aneks do umowy najmu, w którym ustalono, ¿e w rozliczeniu piêciu pierwszych miesiêcy najmu najemca zobowi¹zuje siê usun¹æ usterki budynku tj. poprawiæ izolacjê budynku, usun¹æ zacieki wewn¹trz budynku, zdemontowaæ istniej¹c¹ izolacjê na tarasie i wykonaæ now¹, prze³o¿yæ kostkê brukow¹ na ca³ej posesji, poprawiæ g³adzie na œcianach wewnêtrznych.

(dowód: aneks do umowy najmu, k. 17, zeznania œ (...) T., p³yta CD k. 185, przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298)

Zacieki, o jakich mowa w aneksie (...) siê pomieszczeniach gospodarczych, kot³owni, schowku, ³azience na parterze.

(dowód: przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298)

W dniu 18 paŸdziernika 2017 roku pozwana zg³osi³a Towarzystwu (...) S.A. z siedzib¹ w W., roszczenie o wyp³atê odszkodowania za szkodê spowodowan¹ zalaniem jednego z lokali w dniu 4 paŸdziernika 2017 roku na podstawie umowy ubezpieczenia „Bezpieczny dom plus”. W protokole szkody wskazano, ¿e w wyniku pêkniêcia wê¿yka pod zlewem zalane zosta³o mieszkanie i stwierdzono nastêpuj¹ce szkody: widoczne wypaczenia paneli pod³ogowych oraz listew przypod³ogowych na d³ugoœci œcian, prawdopodobne nasi¹kniêcie œcian za listwami, wypaczenie zabudowy kuchennej, a tak¿e wskazano, ¿e uszkodzeniu uleg³a zmywarka (koniecznoœæ opinii serwisowej), odczuwalna jest wilgoæ w lokalu (koniecznoœæ osuszania). (...) z dnia 7 listopada 2017 roku ubezpieczyciel przyzna³ pozwanej odszkodowanie w kwocie 10.000 z³.

(dowód: akta szkody, p³yta CD k. 241)

Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 roku pe³nomocnik pozwanej wezwa³ Powszechny (...) S.A. z siedzib¹ w W. – z którym osoba wskazana jako sprawca szkody - R. S. mia³a zawart¹ umowê ubezpieczenia (...) – do zap³aty kwoty 31.270,82 z³ tytu³em naprawienia szkody zwi¹zanej ze zdarzeniem z dnia 1 grudnia 2017 roku polegaj¹cym na zalaniu wod¹ z glin¹ pomieszczenia w recepcji w salonie kosmetycznym w wyniku prowadzonych przez ubezpieczonego prac budowlanych, w wyniku czego zniszczeniu uleg³a pod³oga wraz z cokolikami, elewacja, glify okienne, p³yta gipsowa, sofa, fotele, p³yta wiórowa od zabudowy recepcji. W treœci zg³oszenia wskazano, ¿e w celu naprawienia szkody konieczne by³o osuszenie pomieszczenia, pomalowanie i wyszpachlowanie œcian. W protokole szkody wskazano, ¿e pomieszczenie recepcji w salonie kosmetycznym – pod³oga zniszczona wraz z cokolikami o wymiarach 3,20 x 8 m, zniszczona zabudowa p³yt g-k, napuchniête nogi od sofy i fotela, napuchniêta p³yta wiórowa od zabudowy recepcyjnej, wymagane osuszanie pomieszczenia ze wzglêdu na paruj¹c¹ i osadzaj¹c¹ siê wszêdzie parê wodn¹, zniszczone glify okienne i czêœæ elewacji, wymagane odmalowanie i wyszpachlowanie pomieszczenia.

(...) z dnia 11 lipca 2018r. ubezpieczyciel poinformowa³ o braku podstaw do przyznania odszkodowania, wskazuj¹c, ¿e postêpowanie likwidacyjne nie potwierdzi³o, aby do zalania lokalu (...) w wyniku prowadzonych prac budowlanych na posesji nale¿¹cej do ubezpieczonego, a tak¿e wobec niewykazania zawinionego dzia³ania lub zaniechania ubezpieczonego i nieprzedstawienia dokumentu œwiadcz¹cego o posiadanym prawie do lokalu przez osobê wskazan¹ jako poszkodowana.

(dowód: akta szkody (...) nr (...), k. 235)

Nadto, pozwana zg³osi³a szkodê zwi¹zan¹ z zalaniem z dnia 1 grudnia 2017 roku Towarzystwu (...) S.A. z siedzib¹ w W., domagaj¹c siê wyp³aty odszkodowania na podstawie umowy ubezpieczenia „Nowy MiŒ”. Jako sprawcê szkody pozwana (ubezpieczona) wskaza³a R. S. a wysokoœæ szkody oszacowa³a na kwotê oko³o 36.000 z³. Decyzjami z dnia 3 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. ubezpieczyciel przyzna³ i wyp³aci³ pozwanej odszkodowanie w ³¹cznej kwocie 4.800 z³.

(dowód: akta szkody nr 099- (...), p³yta CD k. 243)

W 2018 roku najemca dokonywa³ zap³aty czynszu czêœciami i w niepe³nej wysokoœci, co spowodowa³o powstanie zad³u¿enia.

(dowód: przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298)

W wiadomoœci e – mail z dnia 30 kwietnia 2018r. pozwana zapewnia³a powódkê, ¿e zap³aci zaleg³oœci w op³atach czynszowych po uzyskaniu p³atnoœci od kontrahentów i po uzyskaniu kredytu. Jak wskazano, na opóŸnienie p³atnoœci wp³yw ma sprawa zwi¹zana z zalaniem salonu przez s¹siada i w zwi¹zku z tym pozwana poprosi³a w³aœcicieli nieruchomoœci o przes³anie podpisanych dokumentów zwi¹zanych z cesj¹ odszkodowania. Nadto, najemczyni wskaza³a, ¿e po zdaniu obiektu tj. w dniu 10 wrzeœnia 2018r. apartamenty zostan¹ doprowadzone do stanu pierwotnego.

(dowód: wydruk wiadomoœci e – mail, k. 147-149)

Powódka odmówi³a podpisania dokumentów zwi¹zanych z cesj¹ roszczeñ odszkodowawczych.

(dowód: przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298, przes³uchanie pozwanej K. K. (1), p³yta CD, k. 298)

W dniu 14 czerwca 2018 roku powódka wrêczy³a pozwanej K. K. (1) wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu, a tak¿e wezwanie do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego w terminie do dnia 22 czerwca 2018r., wskazuj¹c, ¿e w przeciwnym razie lokale (...) przywrócone do stanu pierwotnego na koszt pozwanej, a kwota remontu zostanie doliczona do zaleg³ego czynszu. Nadto, pozwana wskaza³a, ¿e o woli dobrowolnego sfinansowania prac remontowych nale¿y zawiadomiæ e – mailowo do dnia 15 czerwca 2018r. i umówiæ wstêp na teren lokalu dla zaakceptowanej przez pozwan¹ ekipy remontowej.

(dowód: protokó³ z dnia 14 czerwca 2018r., k. 30-31)

W dniu 16 listopada 2018r. Komornik s¹dowy przy (...) Rejonowym w G. sporz¹dzi³ protokó³ stanu faktycznego, w którym stwierdzi³ m.in., ¿e po wejœciu do lokalu stwierdzono, ¿e œciana w pomieszczeniu pod schodami jest uszkodzona przy skrzynce bezpiecznikowej. Uszkodzenie polega³o na wybiciu otworu w p³ycie karton gips.

(dowód: protokó³ z dnia 16 listopada 2018r., k. 39-39a)

W dniu 30 listopada 2018 roku pozwana opuœci³a czêœæ zajmowanych pomieszczeñ. Przy opuszczeniu nieruchomoœci pozwana zabra³a meble, w tym sofê, stó³ jadalny z szeœcioma krzes³ami, wyposa¿enie kuchni (sztuæce, talerze), dwuosobowe ³ó¿ko sypialne, dwa pojedyncze ³ó¿ka sypialne, dwie szafy, kredens, obrazy.

(dowód: zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, zeznania œwiadka A. K. (1), p³yta CD k. 298, przes³uchanie pozwanej K. K. (1), p³yta CD, k. 298)

W trakcie u¿ytkowania nieruchomoœci najemca wyniós³ z mieszkania lodówkê, piekarnik i zmywarkê.

(dowód: protokó³ przes³uchania P. (...) w postêpowaniu karnym, k. 283-283, protokó³ przes³uchania œwiadka K. K. (1) w postêpowaniu karnym, k. 284-284v,zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, przes³uchanie pozwanej K. K. (1), p³yta CD, k. 298)

W dniu 14 stycznia 2019 roku w ramach czynnoœci egzekucyjnych na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego Komornik s¹dowy przy (...) Rejonowym w G. dorêczy³ pozwanej wezwanie do opró¿nienia i opuszczenia pomieszczeñ, a nastêpnie – wobec niezastosowania siê pozwanej do tego wezwania – nakaza³ przymusowe otwarcie pomieszczeñ na I. i II. piêtrze i wprowadzi³ powódkê w posiadanie. Komornik sporz¹dzi³ wówczas protokó³ na okolicznoœæ stanu lokalu, a tak¿e wykona³ dokumentacj¹ zdjêciow¹ i nagranie audio – wideo.

(dowód: protokó³ z dnia 14 stycznia 2019r., k. 41-43, dokumentacja zdjêciowa k. 44-52, zeznania œ (...) T., p³yta CD k. 185)

Powódka wraz z mê¿em zlecili rzeczoznawcy budowlanemu R. G. (1) sporz¹dzenie oceny technicznej inwentaryzuj¹cej stan techniczny budynku. Rzeczoznawca oszacowa³

³¹czny koszt przywrócenia budynku do stanu z chwili rozpoczêcia najmu na kwotê 51.687 z³.

(dowód: ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œwiadka R. G. (1), p³yta CD k. 216)

Powódka ponios³a koszty zwi¹zane z malowaniem, gruntowaniem, napraw¹ ubytków, monta¿em lamp, monta¿em szyby prysznicowej, monta¿em umywalek wraz ze sk³adaniem szafek, monta¿em gniazdek w ³¹cznej kwocie 19.320 z³. Nadto, ponios³a koszty zakupu szafki, syfonu umywalki, baterii umywalkowej w kwocie 559,98 z³.

(dowód: faktury VAT, k. 63, paragon fiskalny, k. 64)

W wyniku nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan¹ wynajmuj¹ca ponios³a szkodê w postaci:

1. - na poddaszu: wyrwane trzy gniazdka elektryczne wtykowe, uszkodzony naro¿nik œciany komina i rozklejony naro¿nik listwy przypod³ogowej, brak jednej ¿arówki w oœwietleniu sufitowym, odspojona listwa maskuj¹ca przy schodach;
2. - na III kondygnacji: zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, brak lodówki w ci¹gu zabudowy kuchennej, zdemontowanie pó³ki wisz¹cej nad zlewozmywakiem w kuchni, zabrudzona p³yta ceramiczna, wyrwane dwa elektryczne gniazda wtykowe, otwory w œcianach po ko³kach mocuj¹cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj¹cych przewody zasilania telewizora, brak dwóch sztuk lamp sufitowych, uszkodzenie p³yty dennej w szafce podumywalkowej w ³azience, brak uchwytu na papier toaletowy w ³azience, zniszczone skrzyd³o drzwi wewnêtrznych do wc;
3. - na II kondygnacji: brak dwóch sztuk gniazd wytykowych ³azienkowych, brak szyby bocznej przy natrysku, brak uchwytu na papier toaletowy w ³azience, wyrwane siedem sztuk elektrycznych gniazd wtykowych, zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, dwa otwory w œcianie po ko³kach mocuj¹cych i otwór pod nimi,
4. - na I kondygnacji: wybita szyba witryny przy wejœciu do lokalu u¿ytkowego, uszkodzona œciana z p³yt kartonowo – gipsowych, pozostawione ruchomoœci i œmieci,
5. - na klatce schodowej: uszkodzona œcianka wewnêtrzna z umocowaniem skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej.

(dowód: pisemna opinia (...) s¹dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419, czêœciowo ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œ (...) T., p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka £ukasza S., p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p³yta CD k. 185, zeznania œwiadka R. G. (1), p³yta CD k. 216, czêœciowo zeznania œwiadka P. (...), k. 256v-257v, czêœciowo przes³uchanie pozwanej K. K. (1), p³yta CD, k. 298, przes³uchanie powódki B. T., p³yta CD k. 298)

Zakres prac koniecznych do wykonania w celu usuniêcia szkody w substancji budynku i lokali w G. przy ul. (...), wyrz¹dzonej przez pozwan¹ i przywrócenia stanu poprzedniego obejmowa³:

1. - dokrêcenie 12 sztuk gniazd wtykowych elektrycznych;
2. - wymianê gniazd instalacyjnych wytykowych uszczelnionych dwubiegunowych;
3. - zakup i monta¿ ¿arówek energooszczêdnych;
4. - zakup i monta¿ listwy maskuj¹cej przy schodach;
5. - przetarcie tynków wewnêtrznych wraz z napraw¹ rys i drobnych uszkodzeñ bez zeskrobania starej farby;
6. - zamurowanie przebiæ w œcianach o gruboœci ½ ceg³y;
7. - wymianê listew przyœciennych z (...);
8. - wymianê p³yty dennej szuflady podumywalkowej;
9. - zakup i monta¿ uchwytu na papier toaletowy;
10. - zakup skrzyde³ drzwiowych p³ytowych wewnêtrznych jednodzielnych pe³nych;
11. - zakup i monta¿ œcianki bocznej z szyby przy natrysku;
12. - szklenie ram gotowymi szybami zespolonymi;
13. - uzupe³nienie ok³adzin z p³yt gipsowo – kartonowych œcianek dzia³owych i przedœcianek;
14. - demonta¿ tablic rozdzielczych;
15. - uzupe³nienie i naprawa tynku wewnêtrznego kategorii III. z zaprawy cementowo – wapiennej na œcianach;
16. - umocowanie skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej;
17. - zakup lodówki z zamra¿ark¹ z monta¿em w zabudowie;
18. - usuniêcie zapieczonych zabrudzeñ p³yty kuchennej, usuniêcie zabrudzeñ zlewozmywaków;
19. - koszt zu¿ycia niezbêdnych œrodków czystoœci;
20. - usuniêcie z budynku pozostawionych ruchomoœci;
21. - dwukrotne malowanie tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb¹ emulsyjn¹ z przygotowaniem powierzchni;
22. - wywóz materia³ów porozbiórkowych wraz z ich utylizacj¹.

Wartoœæ powy¿szych prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego wynosi 8.900 z³ brutto.

(dowód: pisemna opinia (...) s¹dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419)

Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa³a powódkê do zap³aty kwoty 4.607 z³ z tytu³u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj¹c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst¹pi³a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z³o¿y³a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.

(dowód: wezwanie do zap³aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82)

Z kolei, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa³a powódkê do zap³aty kwoty 56.080 z³ tytu³em zwrotu równowartoœci dotychczas wykonanych przez ni¹ prac koniecznych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Na powy¿szy koszt sk³ada³y siê: koszty zwi¹zane z ci¹g³ymi regulacjami pieca gazowego i jego awariami, koszty wykonania odkrywki ziemi wzd³u¿ budynku, koszty zwi¹zane z odkryciem kostki brukowej przed witryn¹ wejœciow¹ do salonu, poprawieniem izolacji na styku witryny z pod³o¿em, ponownym po³o¿eniem kostki brukowej, koszty zwi¹zane z ci¹g³ym czyszczeniem kostki brukowej latem i jesieni¹ 2017r., koszty poniesione w dzieñ zalania recepcji, koszty poniesione od dnia 11 maja 2015r. ze wzglêdu na awarie pieca i brak ciep³ej wody, straty spowodowane zamkniêciem apartamentów przez okres 20 dni, a tak¿e koszty kilkukrotnego odmalowania œcian.

(dowód: wezwanie z dnia 28 maja 2018r., k. 91-93)

Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy³a, ¿e dokonuje potr¹cenia przys³uguj¹cej jej wierzytelnoœci w kwocie 56.080 z³ z tytu³u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci¹ powódki w kwocie 61.500 z³ z tytu³u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr¹ceniu z dnia 8 czerwca 2018r., k. 81)

Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa³a powódkê do zap³aty kwoty 4.607 z³ z tytu³u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj¹c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst¹pi³a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z³o¿y³a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. Nadto, wezwa³a do natychmiastowego tj. w terminie 7 dni wykonania kolejnych niezbêdnych prac, których koszt – zgodnie z za³¹czonym wykazem – mia³ wynosiæ 47.032 z³.

(dowód: wezwanie do zap³aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82-90)

Pismem z dnia 26 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy³a, ¿e dokonuje potr¹cenia przys³uguj¹cej jej wierzytelnoœci w kwocie 4.607 z³ z tytu³u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci¹ powódki w kwocie 5.420 z³ z tytu³u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr¹ceniu z dnia 26 czerwca 2018r., k. 80)

Pismem z dnia 22 czerwca 2018r. pozwana wezwa³a powódkê do zap³aty kwoty 47.032 z³ z tytu³u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj¹c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst¹pi³a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z³o¿y³a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.

(dowód: wezwanie do zap³aty z dnia 22 czerwca 2018r., k. 79)

Pismem z dnia 16 lipca 2018 roku pozwana oœwiadczy³a, ¿e dokonuje potr¹cenia przys³uguj¹cej jej wierzytelnoœci w kwocie 47.032 z³ z tytu³u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci¹ powódki w kwocie 813 z³ z tytu³u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr¹ceniu z dnia 16 lipca 2018r., k. 78) (...) ¿y³, co nastêpuje:

P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œ (...) T., £ukasza S., A. (...), M. £ojewskiej, J. Œwiderskiej, R. G. (1), P. (...), A. K. (1), dowodu z przes³uchania stron, a tak¿e dowodu z opinii (...) s¹dowej z zakresu budownictwa.

(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) na wymienionych powy¿ej dowodach z dokumentów prywatnych przed³o¿onych przez strony niniejszego postêpowania w postaci umowy najmu wraz z aneksem, protoko³u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku, faktur VAT (...) poniesione przez powódkê wydatki, korespondencji stron, akt szkody etc. P. œliæ nale¿y, i¿ ¿adna ze stron nie wykaza³a w myœl art. 253 kpc ani nawet nie twierdzi³a, ¿e wymienione dokumenty nie s¹ autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz¹ od osób wymienionych jako ich wystawcy. (...) z urzêdu nie doszuka³ siê ¿adnych okolicznoœci mog¹cych wzbudzaæ w¹tpliwoœci co do ich autentycznoœci czy wiarygodnoœci.

Jeœli natomiast chodzi o ocenê wiarygodnoœci osobowego materia³u dowodowego, to (...) zeznaniom œ (...) T., £ukasza S., A. (...) i M. £ojewskiej odnoœnie stanu nieruchomoœci z daty wydania jej najemcy, a tak¿e jej stanu w momencie opuszczenia przez niego przedmiotu najmu. W powy¿szym zakresie zeznania wymienionych œwiadków by³y ze sob¹ w przewa¿aj¹cym zakresie zbie¿ne, nadto nale¿a³o mieæ na wzglêdzie, ¿e w zakresie dotycz¹cym stanu nieruchomoœci z daty oddania jej w najem koreluj¹ z treœci¹ protoko³u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016r., a tak¿e treœci¹ aneksu do umowy najmu z 2017r. Natomiast, co do stanu nieruchomoœci z daty jej wydania przez najemcê z treœci¹ protoko³u sporz¹dzonego przez Komornika i nagrania z czynnoœci komorniczych w dniu 14 stycznia 2019 roku, a tak¿e z treœci¹ dokumentacji fotograficznej wykonanej przez rzeczoznawcê R. G. (1).

Jeœli natomiast chodzi o zeznania œwiadka J. Œwiderskiej, to mia³a ona w zasadzie wiedzê jedynie co do stanu lokalu (...) ¿onego na parterze, gdzie mieœci³ siê salon fryzjerski. Œwiadek opisa³a stan tego lokalu jako „normalny”, wskazuj¹c jedynie na wystêpowanie grzyba i zapach stêchlizny. Zdaniem (...), nie ma podstaw, by kwestionowaæ zeznania œwiadka w powy¿szym zakresie, gdy¿ z treœci aneksu, a tak¿e zeznañ powódki wynika, ¿e ju¿ w momencie oddania lokalu w najem w pomieszczeniach po³o¿onych na pierwszej kondygnacji istnia³y zacieki, które mog³y odpowiadaæ za nieprzyjemny zapach w lokalu.

Z kolei, œwiadek R. G. (1) wskaza³, ¿e w trakcie oglêdzin nieruchomoœci w 2019 roku sporz¹dzi³ dokumentacjê fotograficzn¹, która przedstawia³a stan przedmiotu najmu, a tak¿e wyjaœni³, ¿e przy sporz¹dzeniu opinii nie uwzglêdni³ szkód zwi¹zanych z powstawaniem zacieków, jako niezwi¹zanych z eksploatacj¹ nieruchomoœci przez pozwan¹. W ocenie (...) nie ma podstaw, aby kwestionowaæ, ¿e sporz¹dzona przez œwiadka dokumentacja fotograficzna zosta³a w jakikolwiek zmanipulowana i nie przedstawia³a stanu nieruchomoœci z 2019 roku. (...) ¿y³a ona tak¿e bieg³ej s¹dowej jako materia³ pogl¹dowy do wyceny szkody. Jednak odnoœnie zeznañ œwiadka dotycz¹cych nieuwzglêdnienia szkód zwi¹zanych z przenikaniem wilgoci, to nale¿y wyjaœniæ, ¿e sporz¹dzaj¹c ekspertyzê œwiadek nie uwzglêdni³ jedynie szkód zwi¹zanych z nieprawid³owym wykonaniem izolacji, natomiast nie dokona³ rozró¿nienia szkód powsta³ych wskutek kilkukrotnego zalania budynku w trakcie trwania stosunku najmu i szkód powsta³ych w wyniku nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan¹.

Z. ¿yæ tak¿e nale¿y, i¿ dokonuj¹c ustaleñ w zakresie wysokoœci poniesionej szkody (...) nie opiera³ siê na wycenie sporz¹dzonej przez œwiadka, lecz na opinii (...) s¹dowej, która - w odró¿nieniu od rzeczoznawcy zatrudnionego przez jedn¹ ze stron niniejszego procesu – mog³a absolutnie obiektywnie oceniæ wysokoœæ szkody. Nadto, bieg³a E. C. w swojej opinii (...) szereg nieœcis³oœci w ekspertyzie œwiadka, a tak¿e wskaza³a na brak wykonania pomiarów przez rzeczoznawcê.

W czêœci na wiarê zas³ugiwa³y zeznania œwiadka P. (...). W ocenie (...) nie ma podstaw do kwestionowania zeznañ tego¿ œwiadka w odniesieniu do takich kwestii jak np. okolicznoœci opuszczenia nieruchomoœci przez pozwan¹. Nadto, œwiadek potwierdzi³, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta³a st³uczona szyba kabiny prysznicowej, zniszczona umywalka, a tak¿e wybita dziura w œcianie. Nadto, œwiadek wskazywa³, ¿e kilkukrotnie dosz³o do zalania pomieszczeñ znajduj¹cych siê w budynku (...) przedmiot najmu, co z kolei koreluje z treœci¹ dokumentów znajduj¹cych siê w aktach szkody. Z. ¿yæ jednak nale¿y, i¿ œwiadek bêd¹cy w spornym okresie partnerem pozwanej zaprzeczy³ istnieniu wielu szkód, które jednak w œwietle zebranego materia³u dowodowego nale¿a³o uznaæ za udowodnione, przy czêœci (np. brak lodówki) natomiast kwestionowa³, by powsta³y wskutek nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan¹. W tym zakresie niew¹tpliwie zeznania œwiadka nie zas³ugiwa³y na wiarê.

W. znaczenia dla rozstrzygniêcia sprawy nie mia³y zeznania œwiadka A. K. (2), która jedynie wskaza³a, ¿e pomaga³a pozwanej w wynoszeniu mebli i rzeczy ze spornej nieruchomoœci przy opuszczaniu przez najemcê pomieszczeñ na I. i II. piêtrze. Niemniej, œwiadek nie pamiêta³a stanu nieruchomoœci (poza zniszczonymi drzwiami do ³azienki) ani nie potrafi³a wskazaæ, jakie sprzêty i meble zosta³y przez pozwan¹ zabrane, a jakie pozostawione.

Jeœli chodzi o zeznania stron to (...) im wiarê w takim zakresie, w jakim koreluj¹ one z pozosta³ymi dowodami w sprawie, które (...) za niew¹tpliwie wiarygodne. W zwi¹zku z tym nie by³o podstaw do odmowy przyznania walory wiarygodnoœci zeznaniom powódki B. T. odnoœnie stanu nieruchomoœci w dacie zawarcia umowy najmu oraz w dacie opuszczenia nieruchomoœci. W tym zakresie zasadniczo zeznania powódki koreluj¹ z zeznaniami œwiadków, a tak¿e znajduj¹ odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej. O. œcie odmienn¹ kwesti¹ by³ zwi¹zek ujawnionych szkód z nieprawid³owym korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcê, gdy¿ powódka wszystkie stwierdzone szkody przypisywa³a pozwanej. W tym wzglêdzie jednak (...) opinii (...), która rozró¿ni³a szkody bêd¹ce skutkiem nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcê od szkód powsta³ych w wyniku zalania. W czêœci (...) tak¿e na zeznaniach pozwanej.

O. œnie stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy istotne by³y zeznania dotycz¹ce braku jednego piekarnika. W tym zakresie zeznania najemczyni koreluj¹ z zeznaniami œwiadka £ukasza S.. Nadto, pozwana przyzna³a, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta³y przez ni¹ uszkodzone szyba prysznicowa i umywalka, a jej ówczesny partner wybi³ dziurê w œcianie w celu pod³¹czenia pr¹du. Pozwana potwierdzi³a tak¿e, ¿e wynios³a z mieszkania zmywarkê i lodówkê, które uleg³y uszkodzeniu. Natomiast za ca³kowicie go³os³owne nale¿a³o uznaæ zeznania pozwanej odnoœnie poniesionych przez ni¹ prac remontowych i nak³adów, albowiem nie przed³o¿y³a na tê okolicznoœæ ¿adnych faktur czy rachunków, które potwierdza³by poniesienie takich wydatków.

Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) tak¿e opiniê bieg³ej s¹dowej z zakresu budownictwa El¿biety C.. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przedmiotowa opinia (...) sporz¹dzona przez osobê posiadaj¹c¹ odpowiedni¹ wiedzê fachow¹, jest jasna a po jej uzupe³nieniu nie budzi ¿adnych w¹tpliwoœci w œwietle zasad doœwiadczenia ¿yciowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. (...) na wzglêdzie, i¿ wnioski zawarte w opinii (...) stanowcze i zosta³y nale¿ycie umotywowane. Nadto, w opiniach (...) bieg³a w sposób rzeczowy, logiczny i przekonuj¹cy odnios³a siê do wszystkich zarzutów zg³oszonych przez stronê powodow¹, o czym - dla jasnoœci wywodu - szczegó³owo mowa bêdzie w dalszej czêœci niniejszego uzasadnienia. W zwi¹zku z powy¿ (...), ¿e opinia (...) ¿ona przez bieg³¹ El¿bietê C. jest kompletna i zupe³na, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie.

Wobec tego, na podstawie (...) § 1 pkt 5 kpc (...) dowód z opinii innego bieg³ego, uznaj¹c, ¿e uwzglêdnienie wniosku strony powodowej prowadzi³oby jedynie do nieuzasadnionego przed³u¿enia niniejszego postêpowania.

W niniejszej sprawie powódka domaga³a siê od pozwanej zap³aty kwoty 51.687 z³ tytu³em naprawienia szkody wyrz¹dzonej przez najemcê. P. prawn¹ powództwa stanowi³ art. 471 kc w zw. z art. 675 § 1 kc. Zgodnie z treœci¹ art. 471 kc d³u¿nik obowi¹zany jest do naprawienia szkody wynik³ej z niewykonania lub nienale¿ytego wykonania zobowi¹zania, chyba ¿e niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie jest nastêpstwem okolicznoœci, za które d³u¿nik odpowiedzialnoœci nie ponosi. Stosownie do treœci art. 675 § 1 kc po zakoñczeniu najmu najemca obowi¹zany jest zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym; jednak¿e nie ponosi odpowiedzialnoœci za zu¿ycie rzeczy bêd¹ce nastêpstwem prawid³owego u¿ywania. Jako alternatywn¹ podstawê powo³ano art. 415 kc dotycz¹cy deliktu.

P. œliæ nale¿y, i¿ po zakoñczeniu najmu rzecz powinna byæ zwrócona wynajmuj¹cemu w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowa³a siê w chwili wydania najemcy, z tolerancj¹ dla jej zu¿ycia w wyniku prawid³owego u¿ywania, oznaczaj¹cego u¿ywanie w sposób okreœlony w umowie, a je¿eli umowa tego nie precyzuje, w sposób odpowiadaj¹cy w³aœciwoœciom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 kc). Za pogorszenie rzeczy przez jej zu¿ycie w czasie trwania najmu bêd¹ce nastêpstwem prawid³owego u¿ywania najemca nie ponosi odpowiedzialnoœci (art. 675 § 1 kc). Jego odpowiedzialnoœæ odszkodowawcza, stosownie do zasad ogólnych (art. 471 kc), jest zwi¹zana z pogorszeniem rzeczy najêtej wskutek nieprawid³owego jej u¿ywania. Na najemcy spoczywa ciê¿ar udowodnienia, ¿e zu¿ycie (pogorszenie) przedmiotu najmu jest usprawiedliwione u¿ywaniem, które wykonywa³ prawid³owo (por. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, Nr 12, poz. 206; wyrok SA w G. z 27 kwietnia 2017r., I ACa 855/16, L.).

W rozpatrywanym przypadku strony nie dokona³y modyfikacji zasad odpowiedzialnoœci najemcy w ramach zasady swobody umów i podobnie jak w regulacji ustawowej w § 4 ust. 3 zastrzeg³y, ¿e po zakoñczeniu najmu najemca zobowi¹zany by³ zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi³ on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd¹ce nastêpstwem prawid³owego u¿ytkowania.

W œwietle powy¿szego w celu stwierdzenia, czy najemca dopuœci³ siê naruszenia postanowieñ umowy najmu, tj. czy zwróci³ przedmiot najmu w stanie pogorszonym, a zniszczenia przekraczaj¹ zakres „zu¿ycia bêd¹cego nastêpstwem prawid³owego u¿ywania” nale¿a³o wpierw ustaliæ w jakim stanie przedmiotowa nieruchomoœæ zosta³a wydana najemcy. W niniejszej sprawie nie budzi³o sporu, ¿e pocz¹tkowo pozwana by³a najemc¹ jedynie czêœci nieruchomoœci, tj. pomieszczeñ znajduj¹cych siê na pierwszej kondygnacji. Stan przedmiotu najmu oddanego pozwanej do u¿ywania na podstawie umowy zawartej we wrzeœniu 2016 roku zosta³ przez strony stwierdzony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku. W dniu 1 lutego 2017 roku strony zawar³y kolejn¹ umowê, której przedmiotem by³a tym razem ca³a nieruchomoœæ. Przy zawarciu tej¿e umowy strony nie sporz¹dzi³y kolejnego protoko³u, stwierdzaj¹c jedynie, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast¹pi³o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko³ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi¹ za³¹cznik do umowy.

Z. ¿yæ nale¿y, i¿ w braku stosownych ustaleñ stron w przedmiocie stanu nieruchomoœci w dacie oddania jej w najem, zgodnie z art. 675 § 3 kc, domniemywa siê, ¿e przedmiot najmu zosta³ wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u¿ytku. Jest to domniemanie, które mo¿e byæ obalone dowodem przeciwnym (art. 234 kpc). Przepis ten koresponduje z treœci¹ art. 662 kc, z którego wynika m.in. obowi¹zek wynajmuj¹cego wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego u¿ytku (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021).

Zatem, stosownie do powy¿szego, nale¿a³o uznaæ, ¿e to na stronie pozwanej spoczywa³ ciê¿ar wykazania, ¿e przedmiot najmu nie zosta³ jej wydany w stanie dobrym. (...), przy okreœleniu stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy nale¿a³o mieæ na wzglêdzie treœæ aneksu do umowy, w którym pozwana zobowi¹za³a siê do usuniêcia istniej¹cych ju¿ usterek tj. zobowi¹za³a siê poprawiæ izolacjê budynku, usun¹æ zacieki wewn¹trz budynku, zdemontowaæ istniej¹c¹ izolacjê na tarasie i wykonaæ now¹, prze³o¿yæ kostkê brukow¹ na ca³ej posesji, poprawiæ g³adzie na œcianach wewnêtrznych, w zamian za okresowe zwolnienie z czynszu.

Ponadto, w treœci protoko³u z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku wymieniono takie usterki jak: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl¹du. Na podstawie zeznañ œwiadka £ukasza S., a tak¿e zeznañ pozwanej nale¿a³o równie¿ stwierdziæ, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu tylko w jednym z niewyodrêbnionych lokali (...) siê piekarnik (nie wykazano, aby brak ten zosta³ uzupe³niony przez wynajmuj¹cego). Strona pozwana nie zdo³a³a udowodniæ, choæ – jak wskazano powy¿ej na niej w tym wzglêdzie spoczywa³ ciê¿ar dowodu – ¿e istnia³y jeszcze inne wady przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy.

(...) ¿sze, w dalszej kolejnoœci nale¿a³o ustaliæ stan przedmiotu najmu w dacie jego zwrotu przez pozwan¹. P. œliæ nale¿y, i¿ zwrot nieruchomoœci nie nast¹pi³ jednorazowo, lecz czêœciami. Najpierw, w dniu 14 czerwca 2018 roku przy z³o¿eniu oœwiadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wesz³a w posiadanie pomieszczeñ po³o¿onych na parterze. W dniu 30 listopada 2018 roku – jak wynika z zeznañ œwiadka A. K. (2) oraz zeznañ pozwanej – najemczyni mia³a opró¿niæ pozosta³e pomieszczenia, przy czym nie nast¹pi³o tego dnia wydanie kluczy do lokalu. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019 roku powódka wesz³a w posiadanie pomieszczeñ po³o¿onych na I. i II. piêtrze przy udziale Komornika. (...) stan nieruchomoœci z daty zwrotu przedmiotu najmu (...) na dowodach z zeznañ œwiadków, dowodu z zeznañ powódki, dokumentacji fotograficznej sporz¹dzonej przez rzeczoznawcê R. G. (1), zapisach protoko³ów sporz¹dzonych przez Komornika s¹dowego w dniach 16 listopada 2018 roku i 14 stycznia 2019 roku, zapisie audio – wideo z czynnoœci komorniczych przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2019 roku, jak równie¿ na opinii (...) s¹dowej z zakresu budownictwa.

(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) zakres szkody, zgodnie z opini¹ bieg³ej. W ocenie (...) ¿a³o pomin¹æ szkody powsta³e w wyniku zalania nieruchomoœci, bêd¹cej przedmiotem najmu. Z. nale¿y uwagê, ¿e o faktycznym zalaniu pomieszczeñ w budynku przy ul. (...) œwiadcz¹ dokumenty sporz¹dzone przez ubezpieczycieli w toku postêpowañ likwidacyjnych, a w szczególnoœci protoko³y szkody, gdzie wskazano zakres szkód powsta³ych wskutek zalania. W swojej opinii (...) oddzieli³a szkody bêd¹ce nastêpstwem dzia³añ b¹dŸ zaniechañ najemcy sprzecznych z umow¹ od szkód wynikaj¹cych z wypadków losowych. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie obowi¹zek dba³oœci o to, by przedmiot najmu istnia³ i by³ przydatny do umówionego u¿ytku, obci¹¿a wynajmuj¹cego (art. 662 § 1 kc). W razie zniszczenia rzeczy wynajêtej z przyczyn nieobci¹¿aj¹cych najemcy, nie ma on obowi¹zku przywrócenia stanu poprzedniego (por. wyrok SA w (...) z dnia 4 marca 2021 roku, I ACa 878/19, L.). (...) ogólnej zasady wyra¿onej w art. 675 § 1 kc - ci¹¿¹cy na najemcy obowi¹zek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, ¿e najemca odpowiada za ka¿de pogorszenie.

Przepis art. 675 kc jest norm¹ o charakterze wzglêdnie obowi¹zuj¹cym i strony mog¹ objête nim kwestie, dzia³aj¹c w granicach przyznanej treœci¹ art. 353 [1] kc swobody kontraktowej, odmiennie regulowaæ. W œwietle art. 473 § 1 kc d³u¿nik mo¿e przez umowê przyj¹æ odpowiedzialnoœæ za niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie zobowi¹zania z powodu oznaczonych okolicznoœci, za które z mocy ustawy odpowiedzialnoœci nie ponosi. Rozszerzenia odpowiedzialnoœci, zwa¿ywszy na jej charakter, istotê i skutki nie mo¿na domniemywaæ, ani te¿ drog¹ interpretacji uzupe³niaæ postanowieñ umowy. Wszystkie w¹tpliwoœci co do treœci umowy nale¿y t³umaczyæ na niekorzyœæ strony, która zredagowa³a umowê, gdy to ona winna ponosiæ ryzyko niejasnych, niepe³nych postanowieñ, nie podlegaj¹cych usuniêciu w drodze (...) (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 10 paŸdziernika 2012 roku, V ACa 697/11, L.).

Zatem, w œwietle przytoczonego orzecznictwa, najemca by³by zobowi¹zany do naprawienia szkody spowodowanej zalaniem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby by³a ona nastêpstwem okolicznoœci, za które ponosi odpowiedzialnoœæ (art. 471 kc). Drugim, gdyby przyj¹³ w drodze umowy (...) odpowiedzialnoœæ odszkodowawcz¹ (art. 473 kc). W niniejszej sprawie ¿aden z takich przypadków nie ma miejsca. Strona powodowa nie wykaza³a, ¿e najemca ponosi winê za którekolwiek z zalañ. J. œnie nale¿a³o pamiêtaæ, ¿e to na wynajmuj¹cym spoczywa obowi¹zek dbania, o to, by przedmiot najmu by³ przydatny do umówionego u¿ytku, a w œwietle zgromadzonego materia³u dowodowego nie budzi w¹tpliwoœci, ¿e sprzêty, które by³y przyczyn¹ zalania (np. zmywarka) zosta³y dostarczone przez wynajmuj¹cego. W tych okolicznoœciach, poza zakresem odpowiedzialnoœci najemcy pozostawa³y szkody spowodowane zalaniem pomieszczeñ bêd¹cych przedmiotem najmu.

W opinii (...) – zgodnie z zakreœlon¹ tez¹ dowodow¹ – uwzglêdni³a zatem tylko te szkody, które istnia³y w dacie zakoñczenia najmu i by³y spowodowane niew³aœciwym, sprzecznym z umow¹ postêpowaniem najemcy, a zarazem powodowa³y pogorszenie stanu przedmiotu najmu. W opinii (...) szczegó³owo wymieni³a wszelkie szkody spe³niaj¹ce powy¿sze kryteria, a tak¿e okreœli³a wysokoœæ szkody na kwotê 8.900 z³. Strona powodowa jednak zakwestionowa³a opiniê niemal w ca³oœci. W ocenie (...) – wobec wyjaœnieñ bieg³ej zawartych w dwóch opiniach (...) – zarzuty podniesione przez stronê powodow¹ nale¿a³o uznaæ za nieuzasadnione. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ w pierwszej kolejnoœci powódka zarzuci³a bieg³ej nieuzasadnione wyznaczenie oglêdzin nieruchomoœci. Zarzutu tego nie sposób jednak podzieliæ, skoro obowi¹zek przeprowadzenia oglêdzin wynika³ bezpoœrednio z treœci postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii (...). J. œnie, nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e potrzeba przeprowadzenia oglêdzin wynika³a m.in. z koniecznoœci wykonania przez bieg³¹ stosownych pomiarów, na podstawie których mog³aby ustaliæ zakres poszczególnych prac (np. powierzchniê podlegaj¹c¹ naprawom tynkarskim czy pracom malarskim).

P. ¿sze by³o tym bardziej uzasadnione, i¿ – jak wskaza³a bieg³a – rzeczoznawca wykonuj¹cy opiniê na zlecenie powódki nie wykona³ ¿adnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Wbrew temu, co wskazywa³ pe³nomocnik powódki zadaniem bieg³ego nie by³a wy³¹cznie weryfikacja prawid³owoœci wyliczeñ zawartych w opinii technicznej przez rzeczoznawcê R. G., lecz ustalenie zakresu prac koniecznych do przywrócenia do stanu poprzedniego i zarazem ich wycena. Jak wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli strona do³¹cza do pisma procesowego ekspertyzê pozas¹dow¹ i powo³uje siê na jej twierdzenia i wnioski, ekspertyzê tê nale¿y traktowaæ tylko jako czêœæ argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronê. Gdy strona sk³ada ekspertyzê z intencj¹ uznania jej przez s¹d za dowód w sprawie, wówczas istniej¹ podstawy do przypisania jej tak¿e znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego. (...) opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, ¿e osoba, która j¹ podpisa³a, wyrazi³a zawarty w niej pogl¹d, nie korzysta natomiast z domniemania zgodnoœci z prawd¹ zawartych w niej twierdzeñ (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010r., I CSK 199/09, L.).

Oznacza to, ¿e taka pozas¹dowa ekspertyza nie korzysta z ¿adnej szczególnej mocy dowodowej. Z. ¿ywszy, i¿ w trakcie stosunku najmu mia³y miejsce zdarzenia losowe (zalania) nie sposób by³o oprzeæ ustaleñ odnoœnie zakresu szkody wy³¹cznie na ekspertyzie rzeczoznawcy, który nie dokona³ rozró¿nienia pomiêdzy zniszczeniami wynikaj¹cymi z nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan¹ i zniszczeniami bêd¹cymi skutkiem zalania. Nadto, za nieuzasadnione (...) zarzuty podniesione przez pe³nomocnika powódki odnoœnie wkroczenia przez bieg³¹ w kompetencjê zastrze¿on¹ dla (...) i dokonywanie przez ni¹ ustaleñ faktycznych. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ skoro zadaniem bieg³ej by³o ustalenie zakresu szkody, wynikaj¹cego tylko z nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu, to logiczne jest, ¿e musia³a uprzednio przeanalizowaæ akta sprawy i akta szkody i wskazaæ, jakie istotne dla opinii fakty wynikaj¹ z poszczególnych dowodów z dokumentów, czy zeznañ œwiadków.

Nie ma tu naruszenia zasady kontradyktoryjnoœci, skoro pozwana kwestionowa³a zakres szkody, a jednoczeœnie wnosi³a o dopuszczenie dowodu z opinii (...). (...) w niniejszej sprawie nie by³o potwierdzenie stanowiska strony powodowej, co zdaje siê sugerowaæ pe³nomocnik powódki, lecz obiektywne rozstrzygniêcie sporu odnoœnie zakresu prac koniecznych spowodowanych postêpowaniem pozwanej i ich obiektywna wycena.

O. œnie zarzutu dotycz¹cego pominiêcia przez bieg³¹ kosztów wynikaj¹cych z wielokrotnego dojazdu ekip remontowych, przerw technologicznych etc., to nale¿a³o podzieliæ wyjaœnienia bieg³ej, ¿e w przypadku zatrudnienia profesjonalnej firmy budowlanej prace by³y realizowane kompleksowo, co oznacza, ¿e w przypadku przerwy technologicznej przy wykonywaniu jednych prac, w tym czasie wykonywane by³y inne, co powodowa³o ograniczenie kosztów robocizny i czasu potrzebnego na realizacjê ca³ego przedsiêwziêcia. Z. ¿yæ przy tym nale¿y, i¿ niektóre spoœród prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie by³y skomplikowane (np. dokrêcenie gniazd wtykowych, umycie) i bez przeszkód mog³y byæ wykonywane w trakcie przerw technologicznych w innych robotach.

Strona powodowa wnosi³a tak¿e zarzuty dotycz¹ce wyceny poszczególnych prac. O. œnie prac elektrycznych powódka zarzuci³a, ¿e wycena jest niepe³na, zani¿ona i nie uwzglêdnia kosztu zakupu gniazd uszczelnionych. W odpowiedzi, bieg³a wskaza³a, ¿e ustalony przez ni¹ koszt jest nawet wy¿szy ni¿ wskazany w ekspertyzie, na jak¹ powo³uje siê strona powodowa (133 z³). Powódka zarzuci³a tak¿e pominiêcie dodatkowych kosztów zwi¹zanych z monta¿em listew przypod³ogowych (likwidacja placu budowy, dojazdy, koszty ogólne), jednak bieg³a wskaza³a, ¿e taka pozycja nie by³a tak¿e uwzglêdniona w opinii R. G. (1).

Nadto, aktualna w tym wzglêdzie pozostaje powy¿sza argumentacja dotycz¹ca mo¿liwoœci wykonywania prac podczas przerw technologicznych w realizacji innych. Zdaniem powódki bieg³a pominê³a tak¿e koszty zwi¹zane z kilkukrotnym dojazdem ekipy remontowej w zakresie prac murarskich i tynkarskich, a nadto zakwestionowa³a przyjêt¹ przez bieg³¹ powierzchniê do przetarcia. Jak wynika z opinii (...) bieg³a wy¿ej wskazan¹ powierzchniê przyjê³a na podstawie zdjêæ zawartych w aktach sprawy i nagrañ, uwzglêdniaj¹c miejsca po ko³kach mocuj¹cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj¹cych przewody zasilania telewizora, a tak¿e uwzglêdni³a zamurowanie dwóch otworów w œcianie na drugiej kondygnacji. (...), ¿e tak¿e w opinii R. G. brak wskazywanych przez powódkê kosztów dojazdów.

Dalej, w ocenie powódki wymiana listwy (...) zosta³a skalkulowana bez ceny monta¿u b¹dŸ kosztów zakupu samej listwy. Jak jednak wskaza³a bieg³a pozycja ta obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia³ami. Powódka zarzuci³a równie¿, ¿e bieg³a b³êdnie wyceni³a wymianê p³yty dennej szuflady, nie uwzglêdni³a kosztów zwi¹zanych z dojazdami i wykonaniem pomiarów. El¿bieta C. wyjaœni³a, ¿e kalkulacja wymiany p³yty dennej zosta³a wykonana w oparciu o koszt podany przez przedstawiciela (...), a zatem w oparciu o stawki rynkowe. (...) przy tym, ¿e koszt wskazany przez R. G. zosta³ przyjêty bez uzasadnienia, bez podania opisu i bez zwymiarowania naprawy b¹dŸ wymiany. Zdaniem powódki bieg³a nie uwzglêdni³a równie¿ koniecznoœci monta¿u drzwi odpowiednich do aran¿acji. W jej ocenie koszt zakupu drzwi firmy (...) wynosi 800 z³. (...) jednak, ¿e uwzglêdniony przez ni¹ koszt obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia³ami i jest zbli¿ony do kosztu wskazanego przez rzeczoznawcê powódki (438,42 z³).

J. œnie nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e strona powodowa nie przedstawi³a ¿adnego dowodu (np. faktura, paragon), który potwierdza³by, ¿e koszt monta¿u drzwi by³ wy¿szy ni¿ wskazany w opinii. Powódka zakwestionowa³a równie¿ wycenê monta¿u szyby i zarzuci³a bieg³ej, ¿e nie uwzglêdni³a, ¿e szyba powinna spe³niaæ normy bezpieczeñstwa. Dodatkowo zakwestionowa³a koszt wymiany szyby. (...) œni³a, ¿e przyjêty przez ni¹ koszt zosta³ skalkulowany dla bocznej œcianki natrysku, a uwzglêdniona szyba spe³nia normy bezpieczeñstwa. (...) w ekspertyzie R. G. koszt ten jest tylko nieznacznie wy¿szy ni¿ przyjêty przez bieg³¹.

Z kolei nak³ad pracy dotyczy szklenia ram gotowymi szybami zespolonymi, a nie wymiany skrzyd³a okiennego. W ocenie powódki bieg³a przyjê³a arbitralnie powierzchniê p³yt kartonowo – gipsowych, a tak¿e napraw tynkarskich, a tak¿e zakwestionowa³a metodê napraw (naprawy punktowe, bez koniecznoœci równania ca³ych powierzchni œcian) i ich wycenê. P. œliæ nale¿y, i¿ argumentacja pe³nomocnika powódki jest wewnêtrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony kwestionuje zasadnoœæ przeprowadzenia oglêdzin nieruchomoœci, wskazuj¹c, ¿e wszystkie dane podane s¹ w opinii R. G., który nie przeprowadzi³ ¿adnych pomiarów, a z drugiej zarzuca bieg³ej nie wykonanie pomiarów. Fakt braku wykonania pomiarów wynika tylko i wy³¹cznie z postêpowania powódki, która uniemo¿liwi³a bieg³ej dokonanie oglêdzin nieruchomoœci, zgodnie z tez¹ dowodow¹. Z tego wzglêdu powódka winna ponosiæ konsekwencje swoich dzia³añ.

Natomiast, ¿¹danie pe³nomocnika powódki, aby bieg³a opiera³a siê wy³¹cznie na opinii prywatnej, która zosta³a wykonana w sposób doœæ dowolny (bez wykonania pomiarów), na co zreszt¹ bieg³a kilkukrotnie zwróci³a uwagê w opiniach (...), jest nieuprawnione. Ekspertyza wykonana na zlecenie strony, dodatkowo przy w¹tpliwoœciach co do prawid³owoœci jej wykonania nie mo¿e stanowiæ wiarygodnego dowodu w sprawie. Natomiast – jak wyjaœni³a bieg³a – powierzchnie do wykonania prac tynkarskich zosta³y przez ni¹ wyliczone na podstawie znajduj¹cych siê w aktach rzutów poziomu 2 i 3 z projektu aran¿acji mieszkania w zakresie instalacji elektrycznej oraz dostarczonego przez powódkê rzutu poziomu 1 z tej samej aran¿acji.

Z kolei, wycena prac zosta³a dokonana na podstawie katalogów cen opracowanych przez (...), a wiêc w oparciu o stawki rynkowe, a nie w sposób dowolny. W przypadku monta¿u tablic rozdzielczych, skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej, powódka podnios³a, ¿e nie wiadomo, jakie dok³adnie bieg³a uwzglêdni³a przy ich wycenie, a tak¿e zarzuci³a bieg³ej, ¿e nie uwzglêdni³a koniecznoœci wykonania kompleksowej us³ug elektrycznej i us³ug specjalisty od central alarmowych. W opinii (...) bieg³a wyjaœni³a, ¿e pozycje 14 i 16 obejmuj¹ demonta¿ skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej oraz ich monta¿ po naprawie œciany. J. œnie, wskaza³a, ¿e R. G. bez uzasadnienia przyj¹³ koniecznoœæ naprawy i wbudowania trzech tablic, choæ istnia³a jedynie koniecznoœæ demonta¿u dwóch tablic, które nie zosta³y zniszczone.

Nadto, powódka wskaza³a, ¿e nie do³¹czono kalkulacji kosztów zakupu lodówki, usuniêcia zabrudzeñ, zakupu œrodków czystoœci czy usuniêcia pozostawionych ruchomoœci. Jednak jak wskaza³a bieg³a wszelkie uwzglêdnione przez ni¹ koszty zosta³y ustalone na podstawie cen wystêpuj¹cych na rynku lokalnym. W ocenie powódki bieg³a nie uwzglêdni³a rzeczywistej powierzchni, jaka podlega³a pracom malarskim i jaka zosta³a uwzglêdniona na fakturze, a tak¿e zakwestionowa³a stawkê prac malarskich. (...) œni³a, ¿e przyjê³a stawkê katalogow¹ dla dwukrotnego malowania tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb¹ emulsyjn¹ z przygotowaniem powierzchni w cenie jednostkowej 10,13 z³/m 2, przy czym powierzchniê do malowania ustali³a na podstawie opisu pomieszczeñ, z pominiêciem powierzchni nie wymagaj¹cych malowania. R. G. natomiast wyliczy³ powierzchniê zgrubnie, bez pominiêcia powierzchni, które nie wymaga³y malowania.

Powódka zakwestionowa³a tak¿e koszt utylizacji odpadów, wskazuj¹c na koniecznoœæ zamówienia dwóch kontenerów. W tym zakresie bieg³a czêœciowo uzna³a zarzut powódki, uwzglêdniaj¹c koszt dwóch kontenerów. J. œnie, bieg³a wyjaœni³a, ¿e przyjê³a ceny na I kwarta³ 2019 roku, a nie jak b³êdnie wywodzi³ pe³nomocnik powódki ceny aktualne. Powódka podnios³a tak¿e, ¿e bieg³a pominê³a szereg prac jak: uszkodzenia wyspy kuchennej, koszt zakupu piekarnika, uszkodzenia korpusu szafki kuchennej wype³nionej wczeœniej zmywark¹, otwory po ko³kach oraz uszkodzenie cienkowarstwowej wyprawy œciany na styku czêœci kuchennej i dziennej, brak opraw oœwietleniowych w czêœci dziennej, brak umywalki z bateri¹ i szafki umywalkowej, naprawê lub wymianê meblowych elementów zabudowy kuchni i szafek, przywrócenia zasilania w podstawowe media, kosztu przejrzenia instalacji, demonta¿u œcianki dzia³owej na poziomie piwnicy czy odtworzenia posadzki pomieszczenia gospodarczego w piwnicy.

P. ¿szy zarzut równie¿ nie zas³ugiwa³ na uwzglêdnienie. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ czêœæ wymienionych przez powódkê szkód powsta³a wskutek zalania i szkody te, zgodnie z tez¹ dowodow¹, zosta³y prawid³owo pominiête przez bieg³¹ (uszkodzenia tylnej œcianki za zlewozmywakiem, rozpulchniona listwa pod³ogowa na III kondygnacji, odklejona listwa przypod³ogowa, brak zmywarki, rozebrana posadzka w pomieszczeniu bez okien na I kondygnacji) jako niebêd¹ce skutkiem nieprawid³owego korzystania z przedmiotu najmu. Nadto, czêœæ szkód by³a niemo¿liwa do oszacowania z uwagi na brak zdjêæ b¹dŸ brak faktur (...) na identyfikacjê uszkodzonych ruchomoœci (zdemontowanie pó³ki wisz¹cej nad zlewozmywakiem w kuchni, brak dwóch lamp sufitowych). Przy znacznej poda¿y takich rzeczy na rynku bieg³a nie by³a w stanie ustaliæ ich wartoœci rynkowej.

Nadto, bieg³a prawid³owo nie uwzglêdni³a kosztu zakupu piekarnika, gdy¿ z zeznañ œwiadka £. S. wynika, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu takie urz¹dzenie nie znajdowa³o siê na wyposa¿eniu mieszkania. (...) równie¿ na wzglêdzie, ¿e zgodnie z umow¹ wynajmuj¹cy wyrazi³ zgodê na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿¹ siê konieczne dla prowadzonej dzia³alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego. Zatem niew¹tpliwie prace aran¿acyjne jak postawienie œcianki dzia³owej zosta³y wykonane zgodnie z umow¹. J. œnie umowa nie przewidywa³a koniecznoœci ich demonta¿u. Jak wskazuje siê w orzecznictwie zmiany dokonane w lokalu przez najemcê za zgod¹ wynajmuj¹cego, nie skutkuj¹ powstaniem jakiejkolwiek szkody wynajmuj¹cego. P. zaœ przez wynajmuj¹cego decyzji – po zakoñczeniu umowy najmu, o usuniêciu robót wykonanych przez najemcê i przywróceniu stanu lokalu do tego jaki by³ przed wykonaniem robót przez najemcê, stanowi autonomiczne stanowisko wynajmuj¹cego i tylko on mo¿e ponosiæ konsekwencje tej decyzji (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 28 marca 2019r., I AGa 105/18, L.).

Jeœli natomiast chodzi o nieuwzglêdnienie braku umywalki wraz z szafk¹ podumywalkow¹ na II kondygnacji, to bieg³a wskaza³a, ¿e pomieszczenie to zosta³o zaadaptowane z garderoby na wc przez najemcê. Pozwana wykona³a posadzkê z terakoty, po³o¿y³a glazurê na œcianach, doprowadzi³a wodê i kanalizacjê, zamontowa³a sedes podwieszony i umywalkê. Z akt sprawy jednak nie wynika³o, czy nak³ady te zosta³y uzgodnione z wynajmuj¹c¹, ani te¿, ¿e strony dokona³y rozliczenia poniesionych przez pozwan¹ nak³adów. Z. ¿ywszy zaœ na fakt, i¿ ciê¿ar wykazania szkody spoczywa³ na stronie powodowej, to nale¿a³o uznaæ, ¿e nie wykazano, aby opisane braki by³y nastêpstwem zawinionego zachowania pozwanej. Na koniec nale¿y wskazaæ na jeszcze jedn¹ istotn¹ rozbie¿noœæ w ekspertyzie rzeczoznawcy i opinii (...), która niew¹tpliwie mia³a wp³yw na wycenê szkody. O. ¿, jak wynika z opinii E. C. rzeczoznawca sporz¹dzaj¹cy prywatn¹ opiniê na zlecenie powódki uwzglêdni³ nieprawid³ow¹ stawkê podatku od towarów i us³ug (23 %), co w znacznym stopniu zawy¿y³o wycenê szkody. (...) na wzglêdzie wyjaœnienia zawarte w dwóch opiniach (...) uzna³, ¿e bieg³a odpar³a skutecznie wszelkie zarzuty merytoryczne wobec jej opinii (...) przez stronê powodow¹ i w konsekwencji przyj¹³ – zgodnie z treœci¹ opinii – ¿e poniesiona przez wynajmuj¹c¹ szkoda zwi¹zana ze zwrotem przedmiotu najmu w stanie pogorszonym wynosi³a 8.900 z³.

W ocenie (...), tak¿e w przypadku zastosowania alternatywnej podstawy ¿¹dania wskazanej w pozwie (delikt, art. 415 kc) zakres i wycena szkody by³yby takie same, jak wskazano powy¿ej. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przes³ank¹ odpowiedzialnoœci sprawcy z tytu³u czynu niedozwolonego jest bezprawne i zawinione zachowanie sprawcy czynu. Tymczasem, w œwietle przytoczonych powy¿ej okolicznoœci, pozwanej mo¿na zarzuciæ bezprawne i zawinione dzia³anie tylko w zakresie szkód uwzglêdnionych w opinii (...). (...) Ÿ s¹ nastêpstwem zdarzeñ losowych, a wiêc niezawinionych przez pozwan¹, b¹dŸ dzia³ania zgodnego z prawem.

J. œnie, (...) nie podzieli³ stanowiska strony pozwanej, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg³a umorzeniu wskutek potr¹cenia jej z wierzytelnoœci¹ pozwanej z tytu³u kosztów poniesionych napraw i nak³adów. Na powy¿sz¹ okolicznoœæ pozwana przed³o¿y³a jedynie trzy oœwiadczenia, z których wynika, ¿e dokona³a potr¹cenia rzekomo przys³uguj¹cych jej wierzytelnoœci z tytu³u nak³adów z wierzytelnoœci¹ powódki z tytu³u czynszu najmu, podczas gdy przedmiotem niniejszego postêpowania jest roszczenie o naprawienie szkody, a zatem zupe³nie inna wierzytelnoœæ. Nadto, nawet gdyby uznaæ, ¿e zgodnie z treœci¹ pisma powódki z dnia 14 czerwca 2018 roku koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego zosta³y przez wynajmuj¹c¹ doliczone do zaleg³ego czynszu, to równie¿ w takim przypadku nie ma podstaw, aby przyj¹æ, ¿e wierzytelnoœæ powódki o naprawienie szkody uleg³a umorzeniu. Zgodnie z treœci¹ art. 498 § 1 kc gdy dwie osoby s¹ jednoczeœnie wzglêdem siebie d³u¿nikami i wierzycielami, ka¿da z nich mo¿e potr¹ciæ swoj¹ wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci drugiej strony, je¿eli przedmiotem obu wierzytelnoœci s¹ pieni¹dze lub rzeczy tej samej jakoœci oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelnoœci s¹ wymagalne i mog¹ byæ dochodzone przed s¹dem lub przed innym organem pañstwowym.

W œwietle powy¿szego przepisu nie ulega w¹tpliwoœci, i¿ podstawow¹ przes³ank¹ potr¹cenia jest istnienie wierzytelnoœci zg³oszonej przez potr¹caj¹cego. W niniejszej sprawie natomiast pozwana nie wykaza³a, aby przys³ugiwa³a jej wzglêdem powódki jakakolwiek wierzytelnoœæ z tytu³u podniesionych nak³adów na przedmiot najmu, albowiem nie przed³o¿y³a ¿adnych dowodów, które potwierdza³yby, ¿e ponios³a jakiekolwiek nak³ady zwi¹zane z remontem nieruchomoœci, czy usuwaniem szkód zwi¹zanych z zalaniem nieruchomoœci, w szczególnoœci nie przedstawi³a faktur czy rachunków (...) poniesione wydatki. P. ¿sze jest o tyle istotne, gdy¿ powódka zaprzeczy³a istnieniu wierzytelnoœci, na jakie pozwana siê powo³ywa³a. Tym samym (...) nie znalaz³ ¿adnych podstaw, aby uznaæ, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg³a umorzeniu w jakimkolwiek zakresie.

(...) zatem powy¿sze na wzglêdzie, na mocy art. 471 kc, (...) od pozwanej na rzecz powódki kwotê 8.900 z³ tytu³em naprawienia szkody. Nadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 kc od powy¿szej kwoty zas¹dzono odsetki ustawowe za opóŸnienie od dnia 12 lipca 2019r. do dnia zap³aty. Powódka nie wykaza³a, aby przed wniesieniem pozwu wzywa³a pozwan¹ do zap³aty, tote¿ jako pierwsze wezwanie nale¿a³o potraktowaæ pozew, który zosta³ pozwanej dorêczony w dniu 11 lipca 2019r. Stosownie do art. 455 kc roszczenie sta³o siê wymagalne z dniem nastêpnym.

Z przyczyn wskazanych powy¿ej, na mocy powo³anych przepisów a contrario, powództwo podlega³o oddaleniu w pozosta³ym zakresie.

O kosztach (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj¹c, ¿e powódka wygra³a niniejsze postêpowanie w 17 %, a pozwana w 83 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk³adaj¹ siê: op³ata s¹dowa od pozwu (2.585 z³), z czego nale¿y jej siê zwrot 439,45 z³. Obie strony ponios³y koszty zastêpstwa procesowego w kwotach po 5.400 z³, z czego powódce nale¿y siê zwrot kwoty 918 z³, zaœ pozwanej 4.482 z³, a zatem po wzajemnym skompensowaniu kosztów zastêpstwa procesowego nale¿a³o przyznaæ na rzecz pozwanej kwotê 3.564 z³. nastêpnie, nale¿a³o kwotê tê pomniejszyæ o op³atê skarbow¹ od pe³nomocnictwa (17 z³) i wskazan¹ powy¿ej kwotê nale¿n¹ powódce z tytu³u op³aty pozwu. Ostatecznie, nale¿a³o zatem zas¹dziæ od powódki na rzecz pozwanej kwotê 3.124,55 z³ tytu³em zwrotu kosztów procesu.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (...) œci¹gniêcie od stron – w zakresie w jakim uleg³y w niniejszym sporze – kosztów opinii (...) i kosztów œwiadka, które zosta³y wy³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w ³¹cznej kwocie 1.868,36 z³. (...) stosunek, w jakim ka¿da ze stron przegra³a niniejszy spór nale¿a³o nakazaæ œci¹gniêcie od powódki kwoty 1.550,73 z³, a od pozwanej kwoty 317,62 z³.