Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniuz 6 września 2018 r., sygn. akt I C 534/18

Uzasadnienie

M. C. wniosła o nakazanie eksmisji A. L. z lokalu mieszkalnego położonego w T., przy ul. (...) i zasądzenie kosztów procesu. Dla uzasadnienia swojego żądania wskazała, że jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się wskazany lokal. Pozwana zajmuje go bez tytułu prawnego ponieważ umowa najmu została dwukrotnie pisemnie wypowiedziana (w dniach 2.05.2017r. i 26.02.2018r.) z powodu niepłacenia czynszu.

Pozwana nie stawiła się na rozprawę i nie zajęła stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje.

Powódce przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w T., przy ul. (...). W dniu 23 lutego 2014r. strony zawarły umowę najmu tego lokalu na czas nieznaczony.

(dowód: - wydruk treści księgi wieczystej k. 13-17,

1. - umowa najmu k. 26-28)

Pismem z 2.05.2017r. powódka oświadczyła pozwanej, iż wypowiada umowę najmu w związku z zaległościami z tytułu czynszu, w opłatach za centralne ogrzewanie i dostawę wody. W piśmie wskazano, że termin wypowiedzenia wynosi 7 dni, a jeśli zaległości zostaną niezwłocznie uregulowane – jeden miesiąc. Pismo, wysłane przesyłka poleconą, zostało zwrócone do nadawcy z powodu nie podjęcia przez adresata.

(dowód: - pismo z 2.05.2017 r. k. 19,

1. - koperta k. 18)

Pismem z 26.02.2018r. powódka powtórnie oświadczyła pozwanej, iż wypowiada umowę najmu w związku z zaległościami z tytułu czynszu i innych opłat wynoszącymi 4591,84zł. Ponadto w piśmie zawarto wezwanie do natychmiastowego uregulowania zaległości i opuszczenia mieszkania. Pismo, wysłane przesyłką poleconą, zostało zwrócone do nadawcy z powodu nie podjęcia przez adresata.

(dowód: - pismo z 26.02.2018r. k. 23,

1. - koperta k. 22)

Sąd zważył, co następuje.

Zgodnie z art.11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkalnym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z (...), ze zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zgodnie z ust.2 powołanego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. 4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Ustęp 3 art. 11 stanowi z kolei, iż właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1. 1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2. 2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zgodnie z ust. 4 omawianego przepisu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy, nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Mając na uwadze cel, który przyświecał uchwaleniu ustawy, wskazany wprost w jej tytule (ochrona lokatorów), należy przyjąć, iż omawiane przepisy mają charakter semiimperatywny (jednostronnie bezwzględnie obowiązujący).

Oznacza to, że dopuszczalne są umowne odstępstwa na korzyść lokatora (np. wydłużenie terminów wypowiedzenia lub wykluczenie określonych podstaw ustawowych), natomiast postanowienia umów mniej korzystne (np. dopuszczające wypowiedzenie bez określonego powodu lub z innych przyczyn niż wskazane w ustawie, względnie skracające ustawowe terminy wypowiedzenia) są z mocy prawa nieważne (art. 58 § 1 i 3 kc).

W okolicznościach sprawy, strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy bez żadnego powodu (§ 7) i postanowienie to, w zakresie uprawnienia wynajmującego, jest nieważne. Ponadto strony przewidziały, iż wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku gdy najemca:

1. - zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności lub narusza inne postanowienia umowy,
2. - przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali, znajdujących się w sąsiedztwie,
3. - używa przedmiotów stanowiących wyposażenie lokalu, niezgodnie z ich przeznaczeniem bądź też je dewastuje (§9). Również i to postanowienie umowy jest nieważne.

Przyczyną wypowiedzenia najmu była zwłoka z zapłatą czynszu i opłat, obciążających najemcę. Wynajmujący nie dochował jednak warunków, przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy (nie uprzedził najemcy o zamiarze wypowiedzenia i nie wyznaczyła dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności). W konsekwencji, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy nie mogło wywrzeć zamierzonego skutku, a zatem pozwana wciąż jest najemcą lokalu. Przysługuje jej więc - skuteczne wobec właściciela - uprawnienie do władania nim.

Mając powyższe na uwadze i na podstawie powołanych przepisów prawa, powództwo należało oddalić (art. 222 § 1 kc w zw. z art. 251 § 1 kc).